Созаемщики по ипотеке: понятие, права, обязанности и риски

В статье расскажем о новых правилах получения семейной ипотеки, какие практические последствия они будут иметь для граждан, желающих приобрести жилье по указанной льготной программе.

Над статьей работали:
Автор: Лилия Новикова; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. Новое требование в семейной ипотеке
2. Кто такой созаемщик
3. Права и обязанности созаемщика
4. Ответственность созаемщика
5. Может ли созаемщик получить вычет

Новое требование в семейной ипотеке

С первого февраля 2026 года вступили в силу изменения в программу «Семейная ипотека». Так, начиная с указанной даты супруги являются созаемщиками по ипотеке. На практике это означает, что воспользоваться правом на получение льготного кредита при покупке квартиры теперь можно только один раз. Ранее получить его могли отдельно и муж, и жена (информация Минфина РФ «Изменения в программе „Семейная ипотека“ в 2026 году», пп. «г» п. 32 правил, утвержденных Решением Минфина РФ от 14.01.2026 № 25-67381-01850-Р).

Исключением из указанного правила является ситуация, когда:

• супруг заемщика не имеет гражданства Российской Федерации;
• заемщик является участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

При этом семья может привлечь дополнительно в качестве созаемщиков третьих лиц в случае, когда их собственного дохода недостаточно для одобрения жилищного кредита.

Важно, что факт расторжения брака не является основанием для исключения одного из супругов из состава заемщиков. Так, суд отказал истице во внесении изменений в кредитный договор на основании того, что бывший муж не оплачивает задолженность перед банком и не пользуется спорным имуществом (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 04.10.2023 по делу № 88-31615/2023).

В указанном случае второй супруг вправе через суд требовать возмещения части понесенных им расходов на погашение ипотеки и процентов по ней (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2025 по делу № 33-47915/2025, Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 26.09.2023 № 33-3066/2023).

Кто такой созаемщик

Указанный статус имеют лица, которые вместе заключают кредитный договор и являются равноправными заемщиками. То есть в данном случае речь идет о множественности лиц одной из сторон соглашения (ч. 1 ст. 308, ч. 1 ст. 819 ГК РФ).

Должники по ипотеке могут нести как солидарную, так и долевую ответственность перед банком-кредитором (ст. 321, 323 ГК РФ).

В первом случае банк по своему усмотрению вправе потребовать исполнения обязательств одновременно от всех созаемщиков или отдельно от любого из них. Также кредитор решает, будет ли он требовать погашения всей суммы долга или ее части.

Если обязательства являются долевыми, кредитор может потребовать погашения долга от каждого из заемщиков, исходя из того, что доли обязательств каждого из них равны. Условия договора могут устанавливать иные пропорции.

Поскольку обязательства каждого из заемщиков самостоятельны, кредитная организация обязана проверить наличие запретов на получение кредита в отношении каждого из них. В то же время наличие указанного запрета у одного из лиц не является основанием для отказа в заключении договора об ипотеке со вторым заемщиком (вопрос 7 письма Банка России от 05.03.2025 № 44-19/1691).

Следует отличать созаемщика от поручителя. Эти два понятия различаются по правовой природе. Так, обязательство созаемщиков является основным, а поручительство — дополнительным, поскольку соответствующий договор заключается с целью обеспечения основного кредитного обязательства.

Кроме того, совместные заемщики несут ответственность по договору с банком уже с момента его подписания. Тогда как поручитель отвечает перед кредитором только в случае, если заемщик не исполняет свои обязательства (ч. 1 ст. 361, ст. 363 ГК РФ).

После единоличного исполнения обязательства перед банком и созаемщик, и поручитель могут потребовать от должника возмещения понесенных расходов в порядке регресса. Однако к поручителю переходит также право требования кредитора, в отличие от созаемщика (ч. 2 ст. 325, ч. 1 ст. 365 ГК РФ).

Права и обязанности созаемщика

Созаемщики, как правило, обладают одинаковым (солидарным) объемом прав и обязанностей по кредитному договору.

В соответствии с общими правилами, любой из созаемщиков вправе (ч. 2 ст. 810, ст. 821 ГК РФ):

• отказаться от получения кредита полностью или частично в любой момент до его фактического предоставления;
• погасить свою задолженность досрочно;
• заключить договор о рефинансировании кредита (при согласии банка);
• получать от кредитора информацию о состоянии задолженности, произведенных платежах, а также о начисленных штрафах и пенях.

Законодательством установлены специальные нормы, регулирующие отношения между солидарными созаемщиками. Так, если один из них полностью погасит общую задолженность перед банком, обязательства остальных должников перед кредитором прекращаются. Исполнившее обязательство лицо приобретает право регрессного требования к остальным созаемщикам в равных долях за вычетом доли, приходящейся на него самого. При этом часть долга, которую не смог уплатить один из солидарных должников, распределяется в равной доле как на этого должника, так и на остальных (ч. 1, 2 ст. 325 ГК РФ).

Основная обязанность созаемщиков — своевременно и в полном объеме погашать задолженность перед банком в соответствии с условиями договора. Это включает в себя выплату основного долга, процентов за пользование кредитом и иных предусмотренных соглашением платежей (ч. 1 ст. 819 ГК РФ).

Ответственность созаемщика

В случае нарушения сроков уплаты основной суммы долга и (или) процентов за пользование кредитом банк вправе потребовать от должников досрочного погашения всей оставшейся суммы задолженности, а также расторжения договора (ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ, ч. 2 ст. 811, ст. 821.1 ГК РФ).

Кроме того, на сумму, которая не была возвращена должниками в установленные сроки, дополнительно могут быть начислены проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Взыскиваться они будут помимо процентов, начисленных за пользование кредитными средствами (ч. 1 ст. 811 ГК РФ).

Также банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество созаемщиков (Определение Конституционного Суда РФ от 17.02.2015 № 246-О, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.10.2025 № Ф01-3091/2025 по делу № А29-6652/2023).

Важно, что даже в случае расторжения брака супруги не утрачивают статус созаемщиков и оба продолжают являться должниками по ипотеке (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26.06.2025 по делу № 88-8223/2025).

Может ли созаемщик получить вычет

Созаемщик вправе получить налоговый вычет на покупку жилья в том случае, если соблюдены следующие условия (ч. 3, 6 ст. 210, п. 2–4 ч. 3 ст. 220 НК РФ):
• он имеет право собственности на долю в приобретаемом жилье, и оно было зарегистрировано;
• имеется акт о передаче жилого помещения;
• лицо несло фактические расходы на приобретение квартиры;
• имеет доходы, облагаемые НДФЛ;
• является налоговым резидентом РФ.

Напомним, что вычет может быть получен как на сумму выкупной стоимости жилья, так и на проценты, выплаченные по ипотечному договору (п. 3, 4 ч. 1 ст. 220 НК РФ).

При этом размер вычета ограничен. Так, расходы на приобретение жилья не могут превышать 2 млн рублей, а в случае уплаты процентов по кредиту – 3 млн рублей (п. 1 ч. 3, ч. 4 ст. 220 НК РФ).

Нужно отметить, что вычет на уплату процентов можно получить только в отношении одного объекта недвижимости. Тогда как неиспользованный остаток имущественного вычета по расходам на приобретение квартиры (дома) можно использовать при покупке другого объекта (п. 1 ч. 3, ч. 4, ч. 11 ст. 220 НК РФ).
Определено, что в качестве фактических расходов на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут быть учтены следующие суммы (п. 4 ч. 3 ст. 220 НК РФ):
• на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или долю (доли) в них в строящемся доме;
• на покупку отделочных материалов;
• на работы, связанные с отделкой, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Кроме этого, законодательством определен перечень расходов, которые могут быть учтены при получении рассматриваемого имущественного вычета, в случае покупки жилого дома (его части) (п. 3 ч. 3 ст. 220 НК РФ):
• на разработку проектной и сметной документации;
• на приобретение строительных и отделочных материалов;
• на покупку жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе незавершенного строительством;
• связанные с работами или услугами по строительству (достройке) жилого дома или доли (долей) в нем, а также по отделке;
• на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации, а также понесенные в связи с созданием автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.