Существенные условия договора

Гражданско-правовые договоры призваны регулировать взаимоотношения между сторонами. Но если документ называют договором, это еще не значит, что он имеет юридическую силу.  Заключенным он считается, только когда в нем есть и согласованы все существенные условия. 

Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко

Содержание

1. Понятие существенных условий договора
2. Существенные условия договора поставки
3. Cущественные условия договора подряда
4. Cущественные условия договора оказания услуг
5. Cущественные условия договора аренды
6. Существенные условия договора страхования
7. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости
8. Существенные условия договора мены

Понятие существенных условий договора

Определение существенных условий дано в статье 432 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). К ним относятся положения, достижения консенсуса по которым достаточно, чтобы договор считался заключенным. Отсутствие согласования хотя бы по одному из них приводит к тому, что подписанный документ не порождает для сторон никаких прав и обязанностей, как будто он и не заключен вовсе.

Виды договоров определяют их условия. Однако есть и общие для всех соглашений требования. Абзацем 2 части 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрены три группы обязательных условий, применимых к любым сделкам.

Во-первых, это условия о предмете договора. Это ядро любого соглашения. Без определения того, по поводу чего именно стороны вступают в правоотношения, договор не может существовать. Предметом может быть вещь (например, при купле-продаже), работа (при подряде) или конкретное действие (при оказании услуг).

Во-вторых, к существенным относятся условия, которые названы таковыми в законе или иных правовых актах. К примеру, для того, чтобы заключить соглашение о страховании, сторонам нужно определить признаки наступления страхового случая. Эта группа условий является специфичной для каждого типа договора и будет подробно рассмотрена ниже.

В-третьих, это все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Это означает, что даже если какой-то пункт не является обязательным по закону, но одна из сторон настаивает на его включении в договор, он автоматически приобретает статус существенного. Допустим, при аренде помещения арендатор может настаивать на включении условия о его капитальном ремонте, и без достижения консенсуса по этому вопросу договор заключен не будет.

Таким образом, вопрос заключения договора — это непростая формальность. Это сложный переговорный процесс, направленный в первую очередь на согласование существенных условий. На них и будут базироваться дальнейшие правоотношений сторон.

Но даже если в соглашении отсутствуют необходимые условия, сделка может быть признана заключенной. Для этого достаточно, чтобы одна сторона приступила к ее исполнению, а другая полностью или частично приняла результат (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).

Существенные условия договора поставки

О договоре поставки говорится в параграфе 3 главы 30 ГК РФ. Он является разновидностью купли-продажи — оптовой или розничной. Отличие состоит в том, что поставка подразумевает передачу товаров для использования их в предпринимательской деятельности.

Предметом такого договора является товар, который поставщик-продавец обязуется передать покупателю в определенный срок. При этом условие о товаре считается согласованным, если из документа можно определить наименование и количество. Это правило вытекает из пункта 3 статьи 455 ГК РФ, которым установлены правила заключения договоров купли-продажи. Поскольку, как мы уже отметили, поставка — это разновидность продажи, положения указанной статьи применяются к подобным правоотношениям.

Количество товара обычно устанавливается в конкретных единицах измерения (штуках, килограммах, метрах) или в денежном выражении. Важно отметить, что срок к существенным условиям не причисляется. Однако иное правило может быть предусмотрено договором. Если же никаких особых включений в соглашении нет, оно будет считаться заключенным, даже если сроки исполнения обязательств им не определены.

Cущественные условия договора подряда

Согласно статье 702 ГК РФ договор подряда предполагает, что одна сторона дает задание на выполнение определенных работ другой, которая это поручение выполняет, сдает заказчику результат и получает от него оплату.

Традиционно к существенным условиям договора подряда относят:

— условие о виде работы (п. 1 ст. 702 ГК РФ). Другими словами, нужно определить, что именно должно быть сделано и что должно в итоге получиться;
— условие о начальном и конечном сроке выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК РФ). В отличие от договора поставки в подряде сроки начала и окончания работ являются обязательными для согласования. Цена, хотя и важна, не является существенным условием. При ее отсутствии в договоре она определяется по правилам статьи 424 ГК РФ и рассчитывается исходя из сопоставимых рыночных расценок.

Cущественные условия договора оказания услуг

Правовому регулированию договора возмездного оказания услуг посвящена глава 39 ГК РФ. К ним относятся услуги связи, медицинские, аудиторские, консультационные и иные, не подпадающие под действие специальных глав Гражданского кодекса (например, перевозки).

Предметом здесь является совершение определенных действий или деятельности. В отличие от подряда услуга не имеет овеществленного результата. Она потребляется в процессе ее оказания. К примеру, предметом юридической консультации будет ее проведение. А сутью организации праздника станут проводимые мероприятия. Таким образом, существенное условие таких договоров — это достигнутая сторонами договоренность о том, какие именно услуги будут оказаны (п. 1 ст. 779 ГК РФ).

Что же касается цены и срока договора, то они к существенным не относятся. Желательно, конечно, о стоимости услуг договариваться заранее, чтобы предотвратить возникновение споров в будущем. Однако стоит отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ даже если стороны не согласовали стоимость заранее, определить ее тем не менее можно. Для этого используются цены, по которым можно получить идентичные услуги в сравнимых обстоятельствах.

Cущественные условия договора аренды

Положения о договоре аренды содержатся в главе 34 ГК РФ. Это одно из самых распространенных соглашений, предметом которого является имущество, передаваемое во временное владение и пользование. Заключенный документ должен позволять определенно установить, что именно подлежит передаче. Если из него это неясно, сделка может быть признана незаключенной. Соответственно, условие о предмете является существенным.

Чтобы согласовать арендуемый объект, нужно его подробно описать. Для движимых объектов обозначают:
— их название,
— марку,
— модель,
— цветовую гамму,
— номера, которые позволяют идентифицировать вещь от подобных (к примеру, заводской или серийный номер).

Для недвижимости нужно указать:

— наименование,
— адрес местонахождения,
— информацию о кадастровом номере.

Для ряда объектов существенным условием является цена (стоимость арендной платы). Это прямо установлено для договоров аренды:

— здания или сооружения (п. 1 ст. 654 ГК РФ);
— земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Срок в общем случае не является условием, без которого нельзя обойтись. Если в договоре не указано, как долго арендатор может пользоваться объектом, считается, что документ заключен на неопределенный срок. Но надо иметь в виду, что при сдаче объекта на срок более года нужно обязательно зарегистрировать арендное соглашение в установленном порядке. Это же правило касается всех случаев передачи в аренду недвижимых объектов.

Для некоторых договоров рассматриваемого вида предусмотрены специальные существенные условия, которые обязательно должны быть согласованы. К примеру, статьей 9.1 Федерального закона от 29.10.1998 № 164 «О финансовой аренде (лизинге)» установлено, что при передаче имущества в лизинг государственным или муниципальным организациям сторонам необходимо:

1) договориться о запрете залога на обеспечение обязательств;
2) предусмотреть возможное изменение размера платежей в соответствии со сметой или финансовым планом лизингополучателя (для учреждений).

Кроме того, законодательно установлены специальные существенные условия:

1) для договоров, по которым в аренду передаются системы водоснабжения и водоотведения, если они находятся в собственности государства или муниципального образования (ч. 2 ст. 41.2 Закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ);
2) соглашений о передаче в аренду объектов теплоснабжения (ч. 2 ст. 28.2 Закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ), принадлежащих государству или муниципальному образованию;
3) документов, определяющих условия предоставления в аренду объектов культурного наследия, которыми владеет государство и которые не используются (п. 4 ст. 14.1 Закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Существенные условия договора страхования

В Гражданском кодексе имеется отдельная статья 942, посвященная существенным условиям договора страхования. Подобные соглашения имеют сложную структуру главных положений. Это обусловлено спецификой страховых отношений.

Согласно пункту 1 статьи 942 ГК РФ при заключении договора имущественного страхования существенными являются следующие условия:

1) какое имущество либо имущественный интерес являются объектом страхования;
2) какие обстоятельства считаются страховым случаем;
3) в каком размере стороны согласовали страховую сумму;
4) в течение какого времени действует договор.

Для личного страхования перечень несколько иной (п. 2 ст. 942 ГК РФ):

1) кого страхуют;
2) какие события стороны решили считать страховым случаем;
3) о какой страховой сумме стороны условились;
4) сколько времени будет действовать договор.

Таким образом, законодатель максимально четко определил, без чего страховое обязательство не может возникнуть.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости, помимо общих положений о купле-продаже, подчиняется специальным нормам статьи 554 ГК РФ, которая относит к существенным условиям:

1. Предмет договора. Он является основным и самым строго формализуемым условием. В договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче. Это включает в себя точный адрес, кадастровый номер, площадь, этаж и другие характеристики, которые идентифицируют объект на местности. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным, а договор — незаключенным.

Хотя в законе не закреплена обязанность продавца указывать информацию при продаже недвижимости об имеющихся обременениях, на практике договор без включения в него этого условия при фактическом наличии обременения может быть признан незаключенным. Также это условие может стать обязательным, если одна из сторон заявила об этом (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 558 ГК РФ).

2. Цена является еще одним существенным условием для данного вида договора. Пункт 1 статьи 555 ГК РФ прямо устанавливает, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и содержать условие о цене. Без этого невозможно рассчитать размер нотариальной пошлины и иные связанные со сделкой расходы.
3. Специальные условия, которые в обязательном порядке нужно включить в соответствии с правовыми актами. Допустим, пунктом 1 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что при приобретении недвижимости в кредит и предполагаемой оплате ее в рассрочку в соглашение нужно внести график платежей.

Особых распоряжений на случай продажи доли в законе нет, поэтому можно руководствоваться общими правилами.

Существенные условия договора мены

Договор мены, по которому стороны обмениваются товарами, регулируется главой 31 ГК РФ. К нему применяются общие правила о купле-продаже, если это не противоречит его природе.

Предмет договора мены является его центральным элементом. Поскольку каждая из сторон одновременно является и продавцом передаваемого товара, и покупателем получаемого, предмет носит двойной характер. В договоре должно быть четко и однозначно определено следующее:

1) какие именно товары подлежат обмену с указанием их наименования (п. 2 ст. 567 ГК РФ, п. 3 ст. 455 ГК РФ);
2) в каком количестве каждая из сторон должна передать обмениваемый товар. Хотя договор мены возмездный, условие о цене в прямом смысле не является существенным. Однако согласно статье 568 ГК РФ, если из договора не вытекает иное, товары признаются равноценными. В случае же обмена неравноценными товарами сторона, передающая менее ценную вещь, должна оплатить разницу в ценах.

При таких обстоятельствах условие о стоимости каждого из товаров становится крайне важным для исполнения. Разница может быть оплачена до или после передачи товара, но не возбраняется и согласование другого порядка для оплаты (п. 2 ст. 568 ГК РФ).