Возврат налога при покупке квартиры

При приобретении жилья граждане России имеют право на имущественный налоговый вычет. Этот механизм позволяет вернуть до 260 тыс. рублей с покупки квартиры и до 390 тыс. рублей — по ипотечным процентам. В статье расскажем, как получить вычет и  какие документы для этого потребуются.

Над статьей работали:
Автор: Бабаева Ирина; редактор: Чапис Елена

Содержание

1. Как называется возврат налога при покупке квартиры
2. Какой налог возвращается при покупке квартиры
3. Как определяется сумма налога к возврату при покупке квартиры
4. Максимальная сумма вычета
5. Условия возврата налога при покупке квартиры
6. Документы для вычета налога при покупке квартиры
7. Как оформить возврат налога при покупке квартиры
8. Сроки возврата налогов при покупке квартиры
9. Положен ли неработающим пенсионерам вычет налогов при покупке квартиры
10. Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку
11. Возврат налога при покупке доли в квартире
12. Заявление на возврат налога при покупке квартиры

Как называется возврат налога при покупке квартиры

На законодательном языке возврат налога при покупке квартиры называется имущественным налоговым вычетом.

Он позволяет уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов, потраченных на покупку жилья и на проценты по целевому ипотечному кредиту.

Право на имущественный вычет закреплено в статье 220 НК РФ, где прописаны основные условия получения и предельные размеры выплат.

Проще говоря, имущественный вычет – это законный способ вернуть часть своего же налога назад при определенных условиях.

По закону вычет привязан к человеку, а не к конкретному объекту (квартире). Это означает, что если с покупки квартиры не получилось вернуть полностью лимит вычета, то неиспользованный остаток можно добрать по другим объектам (за исключением процентов по ипотеке).

Чтобы получить выплату, нужно правильно подать возврат в налоговую инспекцию.

На сегодняшний день законодательство допускает два вычета при покупке квартиры в зависимости от способа покупки. Если квартира куплена без ипотечного кредита — можете претендовать на обычный имущественный вычет с покупки. Если же квартира приобреталась по ипотеке – в дополнение к основному вычету можно оформить вычет с уплаты ипотечных процентов.

Какой налог возвращается при покупке квартиры

В России каждый человек, который получает доход (например, зарплату) платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Обычно подоходный налог за вас удерживает работодатель. Получили зарплату 100 тыс. рублей, на руки получите 87 тысяч, а 13 тыс. рублей уйдет в бюджет.

По общему правилу НДФЛ уплачивается по ставке 13 процентов и действует для большинства доходов (есть нюансы для высоких доходов: размер НДФЛ при высоких доходах увеличивается от 15 до 22 процентов).

С начала 2025 года ставка налога имеет прогрессивный характер, она растет по мере увеличения дохода.

                                                                   ТАБЛИЦА: «Шкала ставок НДФЛ»

Важно отметить, что вернуть можно только в пределах того НДФЛ, который фактически был уплачен. Если за год удержали, например, 50 тыс. рублей налога, вернут именно их. Остаток можно добирать в следующих годах, пока не будет достигнут лимит выплаты.

Пример. За несколько лет с доходов был удержан НДФЛ в размере 200 тыс. рублей. При покупке квартиры государство готово вернуть эти 200 тыс. рублей, а также еще 60 тыс. рублей за последующие годы, чтобы исчерпать весь лимит.

Многие ошибочно полагают, что после покупки квартиры им сразу выплатят максимальную сумму вычета. Но это не всегда так. Если НДФЛ вы не платите (например, работаете неофициально, являетесь самозанятым или вообще не работаете), вычет получить не получится.

Как определяется сумма налога к возврату при покупке квартиры

Основное правило – вернут вам не деньги, потраченные на покупку квартиры, а часть вашего же уплаченного НДФЛ. Сколько вернут денег из уплаченного подоходного налога, установил законодатель. Максимальные суммы возврата пропорциональны ставке НДФЛ.

Лимит вычета определяется по простой формуле:

Mах. база для вычета x ставка НДФЛ.

База для вычета также установлена статьей 220 НК РФ (2 млн рублей за покупку квартиры и 3 млн рублей за проценты по ипотеке).

Если уплаченный НДФЛ за год меньше установленного лимита, вернут только то, что уплатили. Повлиять на сумму выплаты после уплаты НДФЛ нельзя. Можно устроиться на новую работу с более высокой зарплатой и, соответственно, с большими суммами отчислений в счет НДФЛ.

Вернуть налог НДФЛ можно только за три последних года, предшествующих обращению. При этом вычет возвращается за год, в котором куплена недвижимость и за последующие. За годы, предшествующие покупке, вычет оформить нельзя. Заявление можно подать только в год, следующий за годом оформления права собственности.

Таким образом, если вы купили квартиру и зарегистрировали права на нее в 2020 году, а за вычетом обратились в 2025-м, выплату сможете получить за 2024, 2023, 2022 годы. Если обратились за вычетом в 2021 году, то деньги получите только за 2020 год. Остаток сможете добрать в последующих годах.

Максимальная сумма вычета

Максимальные пределы по суммам вычета установлены ст. 220 НК РФ.

База для вычета ограничена 2 млн рублей. По ипотечным процентам база ограничена 3 млн рублей. Сумма вычета будет зависеть от того, по какой процентной ставке уплачиваете НДС.

                      ТАБЛИЦА: «Максимальные суммы вычета за покупку квартиры» 

Учитывая, что по вычету за проценты по ипотеке база для вычета больше, то и размер выплаты будет больше. Рассмотрим в таблице.

Таким образом, если квартира будет стоить дороже 2 млн рублей, вычет тем не менее будет оформляться только с этой суммы. А если будет стоить дешевле – в будущем будет возможность дополучить сумму вычета с покупки другой недвижимости.

Пример. Квартира стоит 2 млн рублей, покупка оформлялась без ипотеки. Максимальная база для вычета: 2 млн рублей.
13 процентов от базы: 260 тыс. рублей(это предел возврата).
Зарплата – 50 тыс. рублей в месяц (за год заработано 600 тыс. рублей) НДФЛ за месяц – 6 500 рублей (50 000 x 13 %) за год — 78 тыс. рублей (600 000 x 13 %).

За этот год получится вернуть 78 тыс. рублей. Оставшиеся 182 тыс. рублей можно вернуть за предшествующие три года. Если в течение этих трех лет не работали или сумма уплаченного НДФЛ не покрывает лимит, можно оформить вычет и в следующих годах, пока не получите максимальную сумму.

Условия возврата налога при покупке квартиры

Основные условия возврата НДФЛ:

1. Вы должны быть налоговым резидентом России (находиться в стране не менее 183 дней в году), официально трудоустроенным и уплачивать НДФЛ.

2. Объект должен подходить под вычет.
В нашем случае объектом должна быть квартира или доля в ней, находящиеся на территории РФ. Объект должен быть куплен в собственность и зарегистрирован в Росреестре. Вычет предоставляется на покупку нового или вторичного жилья.

Оформить вычет не получится, если квартира досталась по наследству или в дар.

3. Объект должен быть куплен на ваши деньги или в ипотеку.
Если покупка полностью оплачена материнским капиталом или субсидией, на эту часть вычет не предоставляется.

4. Если квартира куплена вместе с супругом в браке, получить вычет за один объект могут два супруга при условии соблюдения вышеуказанных правил.

Документы для вычета налога при покупке квартиры

Основные документы для вычета по стоимости жилья:

• Декларация 3-НДФЛ — заполняется за тот год, в котором хотите получить вычет$
• Справка 2-НДФЛ от работодателя за соответствующий год — подтверждает сумму уплаченного налога;
• Паспорт (копия страниц с Ф.И.О. и регистрацией);
• ИНН (если не указан в 2-НДФЛ);
• Договор, подтверждающий покупку жилья (договор купли-продажи, договор долевого участия (ДДУ);
• Акт приема-передачи квартиры (для ДДУ и уступки);
• Выписка из ЕГРН (можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра) — подтверждает право собственности;
• Платежные документы, подтверждающие фактические расходы (квитанции, банковские выписки, платежные поручения);
• Заявление на возврат налога с реквизитами счета (если оформляется возврат через ФНС).

Дополнительно при ипотеке, оформляя вычет по процентам, представляют:
— кредитный договор с банком;
— справку из банка о сумме уплаченных процентов за каждый год (берется в банке);
— график платежей или выписку банка (иногда налоговая просит для уточнения).

Дополнительно при совместной покупке могут потребоваться:
— свидетельство о браке (если жилье куплено в браке);
— заявление о распределении вычета между супругами;
— при покупке на детей — свидетельства о рождении детей.

Как оформить возврат налога при покупке квартиры

Существует два основных способа оформить возврат НДФЛ.

1. Через налоговую инспекцию (ФНС). Это классический способ, когда деньги перечисляют вам напрямую на банковский счет. Для этого потребуется собрать необходимые документы и подать их онлайн через личный кабинет ФНС (упрощенный порядок) или лично в инспекцию. Дождаться проверки (до 3 месяцев) и перечисления денег на указанный банковский счет (до 1 месяца после проверки).

2. Через работодателя. Суть этого способа заключается в том, что налоговая перестанет удерживать НДФЛ с зарплаты. В таком случае ждать возврата за прошлые годы не нужно. Работодатель будет перечислять зарплату без налога. Для оформления необходимо подать в ФНС заявление о подтверждении права на вычет и приложить документы на квартиру. Налоговая проверит документы, выдаст уведомление и направит его работодателю.

С этого момента работодатель перестает удерживать НДФЛ до тех пор, пока не получите лимит выплаты. При таком способе вернуть НДФЛ за прошлые годы нельзя — только текущий и следующие. Если смените работу, нужно будет повторять процедуру.

Если хотите вернуть налоги за прошлые годы и получить деньги на счет — выбирайте ФНС и декларацию. Если купили квартиру недавно и хотите получать зарплату без НДФЛ уже сейчас – выбирайте вычет через работодателя.

Способы можно комбинировать: за прошлые годы вернуть через ФНС, а за текущий — через работодателя, но только в рамках установленного лимита.

Сроки возврата налогов при покупке квартиры

Сроки возврата НДФЛ зависят от того, каким способом вы подавали заявление на вычет.

1. Через налоговую. Проверка декларации и документов продлится до 3 месяцев. Перечисление денег на счет — до 1 месяца после окончания проверки.
Итого: максимум 4 месяца с момента подачи документов в ФНС. На практике перечисление денег происходит быстрее (2–3 месяца).

2. Через работодателя.
В этом случае возврата за прошлые годы нет. Вы начинаете получать зарплату без удержания налога. Налоговая проверит заявление на подтверждение права на вычет до 30 дней и передаст работодателю. После этого с ближайшей зарплаты НДФЛ перестанут удерживать. Деньги фактически возвращаются ежемесячно — через увеличение суммы зарплаты.

Положен ли неработающим пенсионерам вычет налогов при покупке квартиры

Да, положен, но есть нюансы.

Главное условие имущественного вычета – уплата НДФЛ, ведь вычет — это возмещение части уже уплаченного налога. Если пенсионер продолжает работать и с его зарплаты удерживают НДФЛ, он может получить вычет на общих основаниях.

Если пенсионер вышел на пенсию в 2025 году, но с 2021 по 2024 он работал и уплачивал НДФЛ, можно получить вычет за предшествующие периоды.

Если пенсионер не работает и не платит НДФЛ (живет только на пенсию) много лет, то по логике общего правила вычет не полагается.

Однако законодатель ввел в кодекс (ч. 10 ст. 220 НК РФ) льготу для таких пенсионеров. Вычеты могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, предшествующих периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.

Пример. Пенсионер в 2024 году приобрел квартиру. В указанном году он работал и уплачивал НДФЛ с зарплаты. С начала 2025-го таких доходов он не получает. В данном случае пенсионер может оформить налоговый вычет за 2024 год и перенести остаток вычета на 2021, 2022 и 2023 годы, при условии, что в эти периоды у него были налогооблагаемые доходы.

Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку

При покупке квартиры в ипотеку можно получить два отдельных вычета:
— вычет за покупку по стоимости жилья (максимальная база 2 млн рублей);
— вычет по уплаченным процентам по ипотеке (максимальная база 3 млн рублей).

Это независящие друг от друга вычеты. Каждый работающий гражданин, который уплачивает НДФЛ, имеет право на их получение. В сумме двух вычетов один человек может вернуть до 650 тыс. рублей, если стоимость квартиры и проценты полностью покрывают лимиты.

Вычет по ипотечным процентам можно получить только при покупке квартиры в ипотеку. Он осуществляется по фактически уплаченным процентам — то есть постепенно, по мере их уплаты банку.

Для получения вычета необходимо дождаться, чтобы проценты были уплачены в необходимом размере. Обычно это не один и не два года, если сумма ипотеки небольшая. Если видно, что оплатили по договору уже 3 млн рублей, это не значит, что можно претендовать на максимальную выплату. Смотреть нужно именно на уплаченный процент. О сумме выплаченных процентов можно узнать в банке, с которым заключен ипотечный договор.

Рекомендуем сначала оформлять вычет за покупку квартиры, исходя из ее стоимости, и только потом за уплату процентов. Возвращать проценты по ипотеке на следующий год после оформления ипотечного договора не логично, проценты не успеют начислиться в должном объеме.

Важно, что вычет по процентам нельзя оформлять с нескольких объектов. Если с одной квартиры не получилось оформить максимальную выплату, то со второй возможности не будет.

Порядок оформления аналогичен стандартному вычету за покупку квартиры.

Пример. Квартира стоит 4 млн рублей, куплена в ипотеку в 2023 году.
Заемщик официально работает и платит НДФЛ (13 процентов). За год он уплатил в бюджет 120 тыс. рублей налога.

Вычет за квартиру:
Максимальная база — 2 млн рублей.
Возврат — 2 млн × 13 % = 260 тыс. рублей.

Вычет за проценты по ипотеке
Максимальная база — 3 млн рублей.
Возврат — 3 млн × 13 % = 390 тыс. рублей.

Заемщик подал заявление на возврат НДФЛ в 2025 году. Процентов за все время с момента оформления сделки по информации банка уплачено на сумму 120 тыс. рублей.

Таким образом, заемщик может вернуть лимит основного вычета НДФЛ в размере 260 тыс. рублей и только 120 тыс. рублей — за проценты по ипотеке.

Возврат налога при покупке доли в квартире

Возврат налога при покупке доли в квартире регулируется теми же правилами, что и при покупке целой квартиры — это имущественный налоговый вычет по НДФЛ (ст. 220 НК РФ). Но есть свои нюансы, которые зависят от размера доли, стоимости и даты возникновения права собственности.

Условия:
— если купили долю в квартире по договору купли-продажи, ДДУ или иным основаниям и оформили право собственности;
— есть доход, с которого удерживается НДФЛ;
— доля куплена после 01.01.2014 — тогда действует персонифицированный вычет (у каждого человека свой лимит, остаток можно использовать по другим объектам).

Если доля была приобретена на ребенка, вычет смогут получить родители (если они платят НДФЛ). Такой вычет можно получить за ребенка только до его совершеннолетия.

При этом ребенок сохранит право на получение вычета за себя в будущем.

Заявление на возврат налога при покупке квартиры

Заявление на имущественный вычет — это обращение в налоговую службу, на основании которого вы просите вернуть часть уплаченного НДФЛ после покупки квартиры.

Оно подается вместе с декларацией 3-НДФЛ (если оформляете через ФНС) либо отдельно — если хотите получить уведомление для работодателя.

Заявление можно составить самостоятельно или через онлайн-сервис ФНС. Главное — выбрать правильный вид (возврат или уведомление работодателю) и приложить все документы.

В заявлении для возврата НДФЛ укажите:
— сведения о налогоплательщике (Ф.И.О., дата рождения, паспорт, номер телефона)
— сведения об объекте (адрес, кадастровый номер) наименование и номер налоговой инспекции;
— сумму налога к возврату (можно не указывать, инспекция рассчитает).
— реквизиты банковского счета для перечисления (БИК, счет, банк, корсчет, наименование).
— дату, подпись.

Для уведомления работодателю укажите в заявлении:
— Ф.И.О., ИНН, адрес;
— данные о квартире (договор, адрес, дата покупки);
— вид вычета (на квартиру, процент);
— укажите, что просите подтвердить право на вычет для работодателя.

Форма заявления (для вычета через работодателя) и порядок заполнения утверждены Приказом ФНС РФ от 29.10.2024 № ЕД-7-11/908@ (приложения № 5, 6).

Форма заявления на вычет НДФЛ через налоговую в упрощенном порядке утверждена Приказом ФНС РФ от 18.10.2024 № ЕД-7-11/871@.