Выбор управляющей компании

Чтобы жизнь в многоквартирном доме была комфортной и безопасной, необходимо ответственно подойти к выбору управляющей компании. От профессионализма и добропорядочности ее владельцев будет напрямую  зависеть состояние имущества и качество предоставляемых услуг. Процесс выбора управляющей компании регламентирован жилищным законодательством и может инициироваться разными субъектами. В этой статье мы расскажем о том, чем нужно руководствоваться при выборе УК,  каковы критерии оценки возможных претендентов и правовые процедуры избрания управляющей организации в зависимости от инициатора этого процесса. 

Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко

Содержание

1. Критерии выбора управляющей компании
2. Выбор собственниками управляющей компании
3. Выбор управляющей компании администрацией населенного пункта
4. Выбор управляющей компании застройщиком

Критерии выбора управляющей компании

Управляющая компания (УК) — это юридическое лицо, которое привлекается собственниками помещений для обеспечения жизнедеятельности многоквартирного дома (МКД). Основная функция такой компании — профессиональное обслуживание общедомового имущества. Свою деятельность УК осуществляет на основании договора, заключаемого с жильцами. В соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса РФ такая организация обязана:

1) создавать безопасные и благоприятные условия для проживания граждан;
2) поддерживать надлежащее содержание общего имущества;
3) обеспечивать предоставление коммунальных ресурсов.

Привлечение УК — лишь один из возможных вариантов управления. Альтернативой могут выступать формы непосредственного участия собственников, такие как товарищество собственников жилья (ТСЖ / ТСН) или жилищный кооператив (ЖК). В этих случаях жильцы самостоятельно организуют процесс управления, принимая на себя функции контроля и принятия решений, тогда как управляющая компания выступает исключительно как внешний исполнитель, работающий на возмездной договорной основе.

Сфера ответственности УК строго ограничена объектами общего пользования. К ним относятся: межквартирные лестничные площадки, лифтовое хозяйство, чердачные и подвальные помещения, инженерные коммуникации (сети холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, отопления, канализации), а также прилегающая земельная территория с элементами благоустройства. Внутреннее содержание квартир не входит в зону обязанностей УК, если иное не предусмотрено отдельным соглашением или чрезвычайной ситуацией, угрожающей всему дому.

Прежде чем приступать к процедуре выбора УК, необходимо провести тщательный анализ потенциальных кандидатов.

Основным источником объективной информации является официальный сайт Федерального государственного надзора в сфере жилищно-коммунального хозяйства (Госжилнадзор), где размещаются результаты проверок и реестры лицензий. Согласно статье 198 Жилищного кодекса РФ, наличие лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД является обязательным требованием. Проверить ее актуальность и отсутствие приостановления – первостепенная задача. Сделать это можно на официальном сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) https://dom.gosuslugi.ru/#!/rls-public/licenses.

На указанном сайте можно не только проверить наличие и действительность лицензии, но также получить и другие сведения. В соответствии со стfnmtq 165 ЖК РФ все УК обязаны размещать в системе информацию о себе, включая подробные отчеты о своей деятельности, тарифы, условия договоров управления, данные о выполняемых работах. Анализ этих сведений позволяет сравнить компании по экономическим показателям, объему оказываемых услуг и их стоимости.

Кроме того, УК можно проверить и по другим базам данных как любое юридическое лицо.

Основными критериями для оценки управляющих организаций являются следующие:

1) положительная деловая репутация. Чтобы узнать, насколько довольны конкретной компанией ее контрагенты и другие клиенты, можно поискать в Интернете отзывы о ней. В то же время стоит иметь в виду, что иногда в Сети встречаются заказные отрицательные отзывы, поэтому такие сведения могут быть недостоверны;

2) отсутствие массовых судебных разбирательств. Эту информацию можно уточнить в электронных базах судов.

Во-первых, следует воспользоваться картотекой арбитражных судов https://ras.arbitr.ru/. Там можно получить сведения о судебных процессах, которые УК ведет с другими юридическими лицами. Следует учесть, что наличие судов с участием интересующей компании ни о чем не говорит. Важно разобраться, в качестве кого выступает УК (истца или ответчика), в чем суть дела.

Во-вторых, можно проверить УК по сведениям с сайта суда общей юрисдикции, на территории которого находится данная компания. Иски чаще всего предъявляются по месту нахождения ответчика, поэтому если кто-то жаловался на УК в суд, это сразу станет понятно;

3) финансовое состояние (отсутствие значительной кредиторской задолженности). Это опять-таки станет ясно после изучения картотеки судов (среди прочего там можно узнать и примерный размер задолженности юрлица). Помимо этого, сведения о благонадежности и нормальном материальном положении можно получить из таких общедоступных баз, как сайт Федресурса https://bankrot.fedresurs.ru/ (если компания банкротится, там будут данные об этом) и сайт ФНС https://egrul.nalog.ru/index.html (запросив бесплатную выписку, можно узнать, является ли компания действующей, не находится ли она в стадии ликвидации, не представила ли она в госорганы недостоверные сведения о себе);

4) опыт работы на рынке и квалификация персонала. Если компания работает давно, это хороший знак, скорее всего, дела ее идут успешно;

5) предоставление дополнительных услуг (наличие удобного и понятного сайта, личного кабинета, мобильного приложения для взаимодействия с жителями).

Выбор собственниками управляющей компании

Процедура выбора УК собственниками помещений в МКД регламентирована главой 6 Жилищного кодекса РФ. Решение о выборе или смене управляющей организации принимается исключительно на общем собрании собственников (ОСС).

Инициатором общего сбора может выступить любой собственник, совет МКД или действующая УК. Собрание может проводиться в очной, заочной или очно-заочной форме. Особую актуальность в последние годы приобрело проведение собраний в форме заочного голосования с использованием портала «Госуслуги» и региональных электронных сервисов. При таком варианте проще достичь кворума, чем при очном голосовании.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решение о том, какой способ управления домом будет применяться и услугами какой конкретно управляющей компании воспользуются жильцы, будет считаться принятым, если за него отдадут более 50 процентов голосов от общего числа голосов, имеющихся у собственников. Количество голосов каждого участника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. Надо иметь в виду, что собственник не вправе разделить свои голоса при голосовании по одному вопросу, как разъясняется в письме Минстроя РФ от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04.

Вопрос правильного подсчета голосов в зависимости от количества квадратных метров площади, приходящихся на долю каждого из голосующих, очень важен, поскольку от этого зависит соблюдение кворума. Предположительно неверный подсчет голосов часто становится причиной обжалования в судебном порядке решений, принятых собственниками. Так, УК-1 обратилась с иском к собственникам и УК-2 с требованием о том, чтобы суд признал недействительным решение о замене УК-1 на УК-2, принятое на общем собрании. В обоснование своих требований истец указал, что при подведении итогов голосования были неправильно подсчитаны голоса, в результате чего сделан ошибочный вывод о наличии кворума.

Рассмотрев дело, суд признал правоту истца. Жильцы при подсчете голосов приняли во внимание только площадь жилых помещений, тогда как нужно было учесть и нежилые. Суд установил, что в общем собрании приняли участие собственники, обладающие менее 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников. Это означает, что голосование проведено без кворума, а значит, решение, принятое на общем собрании, ничтожно. Однако, несмотря на приведенные выводы суда, истец это дело все же проиграл, поскольку пропустил сроки исковой давности (Решение Керченского городского суда Республики Крым от 10.12.2024 по делу № 2-2066/2024).

Чтобы результаты собрания были легитимными, их нужно зафиксировать в протоколе. Инициатор собрания обязан в течение 10 дней после его проведения передать подлинники решений и протокол в выбранную УК, а также разместить их в ГИС ЖКХ (ст. 46 ЖК РФ). На основании этого протокола заключается договор управления. Согласно статье 162 ЖК РФ данный договор заключается на условиях, указанных в решении общего собрания. Срок его действия должен составлять не менее одного года и не более 5 лет (пп. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Если собственников не удовлетворит работа выбранной ими УК, то по истечении одного года с момента заключения договора они вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления. Но для этого нужно снова созвать общее собрание и принять соответствующее решение.

Если же УК существенно нарушает свои обязательства, расторгнуть договор можно будет еще раньше, без учета указанного годичного срока (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Выбор управляющей компании администрацией населенного пункта

Бывают ситуации, когда собственники не реализовали свое право выбора УК в установленный срок или не смогли прийти к консенсусу. В этом случае в действие вступает механизм, предусмотренный ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. Орган местного самоуправления (администрация города или района) обязан провести торги (открытый конкурс) по отбору УК для управления одним или несколькими МКД.

Также обязанность может быть возложена на администрацию населенного пункта в соответствии с ч. 13 ст 161 ЖК РФ, то есть в случаях, когда новый дом только введен в эксплуатацию.

Порядок проведения открытого конкурса детально расписан в Постановлении Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Администрация заблаговременно размещает извещение о проведении конкурса на официальном сайте и в ГИС ЖКХ.

К участию допускаются все лицензированные УК, соответствующие установленным требованиям.

Победителем признается участник, который предложил наименьшую цену за содержание и ремонт общего имущества в МКД, при условии соблюдения всех обязательных нормативов качества услуг.

Заключение договора управления по результатам конкурса является обязательным как для победившей УК, так и для всех собственников помещений в доме. Это обеспечивает защиту домов от ситуации бесхозности и гарантирует минимальный уровень обслуживания.

Выбор управляющей компании застройщиком

На начальном этапе жизненного цикла нового многоквартирного дома, когда объект уже построен, но еще не передан от строительной компании другим лицам, функцию выбора УК берет на себя застройщик. Данная процедура регулируется ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.

Застройщик самостоятельно выбирает управляющую организацию и заключает с ней договор управления, который действует с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и до момента заключения договора управления с УК, выбранной лицами, к которым дом перешел от застройщика. Заключить соглашение с УК нужно успеть в течение 5 дней с даты ввода дома в эксплуатацию. Это необходимо для обеспечения функционирования инженерных систем, уборки мест общего пользования и решения прочих текущих вопросов.

После того как собственники получат ключи от своих квартир, они смогут провести первое общее собрание и принять решение о дальнейшем управлении домом. Законодательство подсказывает два варианта дальнейшего развития событий: собственники вправе подтвердить полномочия УК, определенной застройщиком, или сделать свой свободный выбор, назначив новую организацию. До истечения срока действия договора, заключенного застройщиком, расторгнуть его досрочно можно только по решению общего собрания всех домовладельцев, принятому большинством голосов.