Вычет за ипотеку: как получить

Покупка жилья в ипотеку решит жилищный вопрос, но потребует длительных выплат и может значительно пошатнуть семейный бюджет. При этом российское законодательство содержит механизм, который позволяет частично компенсировать такие расходы. Речь идет про имущественный вычет, который предоставляется, в том числе и по ипотечным кредитам. Однако многие заемщики даже не догадываются, что имеют право вернуть часть уплаченных денег за квартиру, приобретенную в ипотеку. Поговорим о налоговой льготе, которая предоставляется при покупке жилья по ипотечному кредиту подробнее. Выясним, сколько составит сумма такого вычета и как его можно получить.

Над статьей работали:
Автор: Волчкова Людмила; редактор: Шкембри Евгения

Содержание

1. Можно ли получить вычет за ипотеку
2. Какой налоговый вычет можно получить за ипотеку
3. Размер вычета за ипотеку
4. Как получить вычет за ипотеку

Можно ли получить вычет за ипотеку

Среди налогов, установленных российским законодательством в отношении физических лиц, особое значение имеет НДФЛ. Именно этим обязательным платежом облагаются почти все доходы граждан.

В определенных случаях налогоплательщик после строительства или приобретения недвижимости может претендовать на налоговые вычеты по НДФЛ в размере реально понесенных им затрат (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Такие льготы предоставляются в следующих случаях:

• за строительство нового жилого дома или приобретение квартиры, комнаты, доли в них;
• за покупку земельного участка или доли в нем, если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства или расположен под приобретаемым жилым домом;
• за погашение процентов по целевым кредитам либо займам, которые были использованы для строительства или покупки указанной недвижимости, а также по кредитам, полученным для рефинансирования (перекредитования) таких займов.

При этом ипотека как раз и является кредитом, выдаваемым на приобретение или строительство недвижимости, когда покупаемый объект становится залогом перед кредитором. Значит российским законодательством предусмотрено право на получение рассматриваемой налоговой льготы за ипотеку. Причем из нормы ст. 220 НК РФ следует, что в данном случае воспользоваться можно не только вычетом за приобретение недвижимости, но и вычетом за проценты по ипотечному кредиту. Первая льгота позволяет вернуть часть НДФЛ, уплаченного с расходов на покупку квартиры, дома, комнаты или доли в них, а также на строительство жилья или покупку земельного участка под строительство. Вторая — дает возможность вернуть часть НДФЛ, уплаченного с суммы процентов, начисленных по ипотечному кредиту.

Для того чтобы получить налоговый вычет за уплаченные проценты по ипотеке, потребуется соблюсти два обязательных условия (пп. 4 п. 1, п. 4 ст. 220 НК РФ, Письма УФНС России по Москве от 17.02.2021 № 20‑21/021988@ и Минфина России от 19.06.2014 №  03‑04‑07/29416):

1. Целевой характер кредита. В тексте кредитного договора должно быть прямо указано, что заемные средства предоставляются исключительно для:

• строительства жилого объекта на территории нашей страны;
• покупки российской жилой недвижимости;
• приобретения земельного участка для строительства жилья в России;
• покупки доли в указанных объектах.

Если подобное условие в договоре отсутствует, то право на рассматриваемую льготу не возникнет. Это распространяется даже на случаи, когда кредит фактически был израсходован на перечисленные цели.

2. Документальное подтверждение права на вычет. Потребуется представить документы, которые подтверждают право на данную льготу в связи с расходами на:

• строительство жилья в Российской Федерации;
• покупку российской жилой недвижимости, земельного участка или доли в них.

Право на получение налогового вычета возникает с года, когда наступило одно из следующих юридически значимых событий:

• в случае покупки готового жилья — это госрегистрация права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В качестве подтверждения данного факта принимаются свидетельство о праве собственности (если оно выдано до 15.07.2016) или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — выписка из ЕГРП);
• в случае приобретения квартиры, комнаты или доли в них в строящемся доме — это оформление акта приема-передачи жилого помещения. Однако нужно учитывать, что при приобретении квартиры, комнаты или доли в строящемся доме воспользоваться правом на налоговую льготу можно лишь после официальной регистрации права собственности на данное имущество (согласно пп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ);
• в случае строительства жилого дома — это регистрация права собственности на построенный объект.

Такой порядок основан на пп. 2, 2.1, 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, ч. 1 ст. 28, ч. 1 ст. 72 Закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ и ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 № 360‑ФЗ.

Чтобы получить налоговый вычет, нужно обладать (п. 2 ст. 207, пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ):

• статусом налогового резидента;
• доходами, учитываемыми в целях предоставления указанного вычета.

Имущественный вычет нельзя получить в отношении расходов, которые были оплачены за счет:

• средств работодателя;
• материнского (семейного) капитала;
• бюджетных субсидий и других государственных выплат;
• прочих источников, указанных в действующем российском законодательстве.

Если в году покупки недвижимости у налогоплательщика не имелось налогооблагаемых доходов, то право на имущественный вычет будет за ним сохранено. Реализовать его можно будет в последующие годы.

Какой налоговый вычет можно получить за ипотеку

Налоговым кодексом РФ предусмотрены различные виды вычетов по НДФЛ. Все их объединяет то, что они уменьшают налоговую базу — величину дохода, облагаемого данным налогом. В результате этого величина налога сокращается.

Так, налоговые вычеты бывают:

• стандартными, которые действуют в отношении льготных категорий физлиц, а также тех, на чьем обеспечении находятся дети (ст. 218 НК РФ);
• социальными, которые касаются тех, кто понес расходы на лечение, обучение, физкультурно-оздоровительные услуги, уплачивал страховые взносы по договорам добровольного пенсионного страхования и при других затратах на социально значимые цели (ст. 219 НК РФ);
• инвестиционными — для граждан, которые пополняют индивидуальные инвестиционные счета и получают доход от операций, отражаемых на этих счетах (ст. 219.1 НК РФ);
• профессиональными — для физлиц, которые оказывают услуги, выполняют работы по гражданско-правовым договорам или получают авторское вознаграждение (ст. 221 НК РФ).

Что касается льготы, которую можно получить при ипотеке, то речь здесь идет об имущественном налоговом вычете. Именно его применяют при приобретении жилья и земельных участков. Данный вид вычета предоставляют также при продаже некоторых видов имущества, изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, получении доходов от майнинга в виде цифровой валюты (ст. 220 НК РФ).

Размер вычета за ипотеку

Имущественный налоговый вычет при строительстве либо покупке жилья, а также земельных участков или долей в них рассчитывается исходя из фактически понесенных расходов. Однако его максимальный размер ограничен суммой в 2 млн рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Сумма возврата рассчитывается как процент от этого размера в зависимости от ставки НДФЛ:

Несколько иначе обстоят дела в отношении вычета по процентам за целевой кредит, выданный на:

• приобретение или строительство жилья;
• покупку земельных участков под строящееся или приобретаемое жилье;
• рефинансирование (перекредитование) такого кредита.

Он также определяется на основании реально уплаченных процентов, но не может превышать 3 млн рублей. Это ограничение применяется к кредитам, оформленным начиная с 2014 года. Сумма возврата за уплаченные проценты по ипотеке также будет зависеть от ставки НДФЛ:

Для кредитов, полученных до 2014 года, или выданных с целью перекредитования кредитов, оформленных до 2014 года, имущественный вычет по процентам не имеет верхнего предела. Такие условия предусмотрены п. 4 ст. 220 НК РФ, а также пп. 1, 4 ст. 2 Закона от 23.07.2013 № 212‑ФЗ.

Как получить вычет за ипотеку

Получить налоговый вычет за ипотеку можно двумя способами (п. 8 ст. 1, п. п. 7, 8 ст. 220 НК РФ, ч. 1 ст. 17 Закона от 25.02.2022 № 17-ФЗ):

• через работодателя или нескольких работодателей одновременно. При этом работодатели, применяющие автоматизированную упрощенную систему налогообложения, имущественные вычеты не предоставляют;
• через налоговиков.

Разница заключается в том, что через работодателя можно получить вычет за год, когда непосредственно появилось право на льготу, а не ждать окончания налогового периода. При оформлении вычета через налоговую инспекцию придется подождать завершения календарного года, в котором возникло право на льготу.

Чтобы получить вычет нужно собрать определенный законом комплект документов, который подтвердит право на льготу. Его состав может отличаться в зависимости от объекта недвижимости, а также от некоторых других обстоятельств. В такой комплект могут входить (пп. 2, 2.1, 6 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ, ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 № 360‑ФЗ, Письма ФНС России от 21.04.2021 № БС-4-11/5473@, Минфина России от 04.10.2016 № 03-04-07/57750):

• заверенная копия свидетельства о праве собственности, если регистрация произведена до 15.07.2016 либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• копии договора купли‑продажи недвижимости — в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты либо доли в них;
• копия договора строительного подряда или другого соглашения о привлечении сторонних лиц — если строительство жилого дома или доли в нем ведется с привлечением подрядчиков;
• копия договора участия в долевом строительстве, а также передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства — при покупке квартиры, комнаты или доли в строящемся доме. Такой документ должен быть подписан застройщиком и участником долевого строительства;
• договор приобретения земельного участка или доли в нем — если приобретается участок под индивидуальное жилищное строительство либо участок, на котором расположен покупаемый жилой дом или доля в нем;
• документы, подтверждающие оплату стоимости недвижимости или расходы на строительство: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о переводе средств продавцу, расписки в получении денег, акты приема‑передачи денежных средств, товарные и кассовые чеки. В качестве таких подтверждающих документов также могут выступать договор купли‑продажи или акт приема‑передачи имущества, содержащие сведения об оплате. Не будет считаться основанием для отказа в налоговом вычете оплата доли в приобретаемой недвижимости со счета другого лица. Это ситуации, когда жена платит за супруга или третье лицо действует по доверенности, оформленной в простой письменной форме. Однако в таком случае налогоплательщик должен подтвердить фактически понесенные им расходы на приобретение доли. Кроме того может потребоваться представить доверенность (Письмо Минфина России от 20.03.2024 № 03-04-05/24689);
• свидетельство о рождении ребенка — если недвижимость приобретена в собственность детей;
• копия кредитного договора и справка из банка о размере уплаченных процентов по кредиту;
• справка о доходах налогоплательщика, если он намерен получать вычет в налоговой инспекции.

Для оформления имущественного вычета по уплаченным процентам в случае рефинансирования ипотечного кредита потребуется подать следующие документы (согласно п. 4 ст. 220 НК РФ и Письму Банка России от 11.03.2022 № 02‑59‑3/1609):

• бумаги, подтверждающие право на льготу — они должны доказывать расходы на строительство или приобретение российской жилой недвижимости, покупку земельного участка в России или приобретение доли в указанных объектах.
• копию первоначального кредитного договора по первичной ипотеке, которую рефинансируют;
• копию нового кредитного договора — документа о рефинансировании, в котором обязательно должна быть прямая ссылка на первоначальный ипотечный кредит либо указание на участие в госпрограмме помощи заемщикам по ипотечным кредитам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, утвержденной российским правительством;
• документы, подтверждающие уплату процентов — бумаги, которые фиксируют фактические платежи в счет погашения процентов по кредиту, оформленному для рефинансирования первоначальной ипотеки.

Важно иметь в виду, что вычет по уплаченным процентам — это отдельный вид льготы, которая предоставляется независимо от вычета, связанного с расходами на строительство или покупку жилой недвижимости, земельных участков либо долей в них.

Когда пакет подтверждающих документов будет подготовлен, нужно обратиться в налоговый орган. Даже если налогоплательщик будет получать вычет у работодателя, сначала придется подтвердить в налоговой инспекции право на эту льготу, представив соответствующее заявление и подтверждающие документы. Их можно направить через личный кабинет налогоплательщика, вход в который возможен через госуслуги.

Если вычет нужно получить у нескольких работодателей, потребуется заполнить несколько разделов 2 такого заявления, указав сведения о конкретном работодателе и соответствующих суммах налоговых вычетов. Декларацию 3-НДФЛ при этом представлять не требуется (п. 2 ст. 11.2, п. 8 ст. 220 НК РФ, п. 22 Порядка, утвержденного Приказом ФНС России от 29.10.2024 № ЕД-7-11/908@).

О результатах рассмотрения поданного заявления налоговики уведомят в течение 30 календарных дней (п. 8 ст. 220 НК РФ). В случае принятия положительного решения в этот же срок налоговый орган представит работодателю уведомление о подтверждении права налогоплательщика на получение имущественных вычетов. Тогда останется лишь составить заявление о предоставлении льготы в свободной форме и подать его работодателю (п. 8 ст. 220 НК РФ).

После завершения календарного года, в котором возникло право на имущественный вычет, его можно получить в налоговой инспекции. Также можно обратиться к налоговикам за остатком вычета, если работодатель не смог предоставить его в полном размере. Для получения вычета нужно заполнить и подать в установленном порядке налоговую декларацию 3-НДФЛ. Также, если вычет может быть предоставлен в упрощенном порядке, налогоплательщик вправе представить через свой личный кабинет на сайте ФНС соответствующее заявление (п. 7, абз. 4 п. 8, п. 8.1 ст. 220, п. п. 1, 2 ст. 221.1 НК РФ).

Согласно нормам налогового законодательства (пп. 1 п. 7 ст. 11.3, п. 1 ст. 79 НК РФ), заявление о возврате денежных средств с положительного сальдо единого налогового счета можно подать в течение трех лет с момента уплаты соответствующей суммы. В контексте имущественного вычета это означает, что налогоплательщик вправе заявить вычет по доходам, полученным не ранее чем за три календарных года до года обращения за вычетом.

Обычно за один налоговый период, то есть календарный год, получается использовать лишь часть имущественного вычета. Неиспользованный остаток имущественного вычета переносится на последующие годы (ст. 216, п. 9 ст. 220 НК РФ).

Пенсионеры вправе перенести имущественный вычет на предыдущие налоговые периоды. Однако сделать это можно не более чем на 3 календарных года, предшествующих тому, в котором образовался неиспользованный остаток вычета (п. 3 ст. 210, п. 10 ст. 220 НК РФ).

Случается, что при покупке недвижимости налогоплательщик использует лишь часть максимально допустимого размера имущественного вычета. В таком случае оставшийся объем предельной суммы льготы можно применить при приобретении или строительстве другого объекта недвижимости. При этом нужно выполнить ряд условий (пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ, пп. 1–3 ст. 2 Закона от 23.07.2013 №  212‑ФЗ):

• остаток вычета должен образоваться по расходам на приобретение жилья и земельных участков или долей в них, либо на новое строительство. При этом вычет на погашение процентов по кредиту можно получить только в отношении одного объекта недвижимости;
• первый объект должен быть приобретен после 2014 года.

Когда налогоплательщик использует имущественный вычет полностью, то есть всю предельную сумму, повторное предоставление данного налогового вычета не допускается (п. 11 ст. 220 НК РФ).