АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2025 г. по делу N А43-31443/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 12.08.2025.
Полный текст постановления изготовлен 20.08.2025.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Камановой М.Н.,
судей Бабаева С.В., Голубевой О.Д.,
при участии представителя
от ответчика: Потемкиной Г.В. (доверенность от 09.06.2023),
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52»
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2025
по делу N А43-31443/2024 Арбитражного суда Нижегородской области
по иску индивидуального предпринимателя Резинкина Андрея Владимировича
(ОГРНИП 312525227600032)
к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52»
(ИНН 5244028916, ОГРН 1155248000291)
о расторжении договора
и
установил:
индивидуальный предприниматель Резинкин Андрей Владимирович (далее — ИП Резинкин А.В., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» (далее — ООО «Торгсервис 52», Общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 05.02.2020 N 05-02/20 (далее — спорный договор, договор от 05.02.2020, договор).
Иск предъявлен на основании статей 309, 310, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован возникновением у Предпринимателя в силу пункта 4.4.2 договора от 05.02.2020 права требовать его досрочного расторжения в связи с тем, что Общество ухудшило состояние арендованного имущества и не произвело его ремонт в установленные арендодателем сроки.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 14.02.2025 в удовлетворении иска отказал.
Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 28.05.2025 отменил решение суда первой инстанции, удовлетворил иск Предпринимателя, расторг договор от 05.02.2020 и дополнительное соглашение к нему от 05.02.2020, заключенные между ИП Резинкиным А.В. и ООО «Торгсервис 52»; взыскал с Общества в пользу Предпринимателя 25 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы, а также 50 000 рублей судебных расходов на представителя.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ООО «Торгсервис 52» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела отменить постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Кассатор настаивает, что представил доказательства устранения недостатков, указанных в акте осмотра помещения от 04.06.2024, которые образовались в арендованном помещении, выводы суда апелляционной инстанции об обратном противоречат материалам дела. Заявитель обращает внимание, что помещение, которое он арендует, не имеет отдельного выхода из здания, в связи с чем погрузочно-разгрузочные работы осуществляются Обществом через помещения, общие для всех арендаторов. Кассатор отмечает, что часть повреждений, отраженных в акте от 04.06.2024, относится к имуществу, используемому, в том числе, другими арендаторами в здании; вина Общества в данных повреждениях не доказана. Правовая позиция арендатора относительно вменяемых ему недостатков помещения с момента составления акта осмотра от 04.06.2024 не менялась, в связи с чем применение принципа эстоппель необоснованно и противоречит материалам дела. Недостатки имущества, отраженные в акте, не могут являться основанием для расторжения договора аренды по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.4 договора аренды, поскольку одни из них образовались за пределами арендованного помещения, а другие носят эксплуатационный характер. Кассатор настаивает на неверном толковании апелляционным судом пункта 4.4 договора аренды и указывает, что требование о расторжении договора заявлено арендодателем после получения отказа арендатора от увеличения арендной платы, что свидетельствует о недобросовестном поведении Предпринимателя.
В судебном заседании представитель кассатора поддержал доводы, изложенные в жалобе.
Отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09 часов 05 минут 12.08.2025.
После перерыва от Общества поступили дополнения к жалобе, в которых кассатор ссылается на пункт 4.4 спорного договора и на то, что арендодатель с момента обнаружения недостатков помещения пропустил предусмотренный договором срок для предъявления требования о его расторжении, а также повторно указывает на то, что обозначенные Предпринимателем ухудшения не являются существенными и по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут служить основанием для расторжения спорного договора аренды.
Предприниматель, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направил, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как видно из документов и установили суды, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 05.02.2020 N 05-02/20 (в редакции дополнительного соглашения к нему от 05.02.2020), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в аренду нежилое(-ые) помещение(-я) общей площадью 931,5 квадратного метра, расположенное по адресу Нижегородская область, город Нижний Новгород, Канавинский район, улица Марата, дом 51.
Согласно пункту 5.1 договора срок его действия составляет семь лет с момента государственной регистрации.
Государственная регистрация договора проведена в установленном законом порядке 19.02.2020, следовательно, заключенный сторонами договор должен действовать до 19.02.2027.
В пункте 4.4 договора предусмотрены основания для его досрочного расторжения по инициативе арендодателя.
В частности, сторонами согласовано, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в случае, если арендатор либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки (пункт 4.4.2 договора).
Предприниматель, сославшись на акт осмотра от 04.06.2024, составленный в присутствии представителя ответчика, а также на фотоматериалы, указал в иске, что Общество ухудшило состояние арендованного имущества.
ИП Резинкин А.В. 16.08.2024 направил Обществу письменное предупреждение о необходимости устранения выявленных недостатков в срок до 01.09.2024.
ООО «Торгсервис 52» в ответе указало на невозможность проведения ремонта в указанный срок, в связи с чем 05.09.2024 Предприниматель направил Обществу повторное предупреждение, предоставив срок устранения недостатков до 16.09.2024, а на случай неустранения — уведомил ответчика о расторжении договора.
Сославшись на то обстоятельство, что недостатки в арендованном помещении не устранены Обществом, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Нижегородской области.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 450 (пункт 4), 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4.4 договора, установив, что недостатки, на которые ссылается Предприниматель, как на обстоятельства, отраженные в пункте 4.4.2 договора, влекущие право ИП Резинкина А.В. на досрочное расторжение спорного договора, таковыми не являются, отказал в удовлетворении иска.
Арбитражный суд Нижегородской области при этом отметил, что материалы дела подтверждают наличие между сторонами разногласий относительно размера арендной платы, в частности, Предприниматель настаивал на повышении стоимости аренды, на что Общество отреагировало отказом. Несогласие ООО «Торгсервис 52» с повышением арендной платы, по мнению суда первой инстанции, послужило причиной для одностороннего отказа Предпринимателя от спорного договора, что не соответствует принципу добросовестности поведения сторон (статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции, отменив решение суда первой инстанции, руководствуясь статьями 431, 450 (пункт 2), 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в пункте 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», признал, что стороны в договоре от 05.02.2020 предусмотрели право ИП Резинкина А.В. как арендодателя на досрочное расторжение договора аренды в случае ухудшения арендованного имущества и непринятия мер, направленных на устранение недостатков (проведение ремонта) за свой счет в согласованные сроки.
По мнению суда второй инстанции, акт от 04.06.2024, а также возражения Общества от 21.06.2024 свидетельствуют о наличии необходимой совокупности обстоятельств для расторжения договора — ухудшении арендованного имущества арендатором и невыполнении ООО «Торгсервис 52» ремонта в согласованный сторонами срок (часть 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4.4.2 договора от 05.02.2020).
Изложенные обстоятельства позволили суду второй инстанции прийти к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований Предпринимателя о расторжении договора аренды по правилам пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
По мнению коллегии судей окружного суда, подобные нарушения допущены судом апелляционной инстанции.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, как верно отметили суды нижестоящих инстанций, действующее законодательство допускает расторжение договора по иным основаниям, отраженным в условиях заключенного договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разногласия судов двух инстанций возникли относительно вопроса о том, могут ли недостатки, обозначенные Предпринимателем, являться основанием для расторжения заключенного сторонами договора аренды на основании пункта 4.4.2 последнего.
В материалах дела содержится акт осмотра нежилого помещения от 04.06.2024, составленный в присутствии представителей сторон, в котором зафиксированы недостатки и повреждения помещения с приложением фототаблицы.
В акте отражено, что он подписан представителем Общества с замечаниями, которые будут представлены в течение 30 календарных дней с момента подписания акта.
ООО «Торгсервис 52» 21.06.2024 представило арендодателю возражения на акт осмотра помещения от 04.06.2024, в которых указало на то, что повреждения, отраженные в пунктах 2, 5, 6, 7, 13, не являются следствием деятельности ООО «Торгсервис 52», так как обнаружены в местах общего пользования с иными арендаторами.
В письме Общество сослалось на пункт 2.1.3 договора, согласно которому Предприниматель обязался обеспечить содействие арендатору по всем вопросам эксплуатации нежилого помещения, в том числе по вопросам вынужденного ремонта помещения. Арендатор сообщил о том, что в конце 2024 года Обществом запланирован текущий ремонт арендованного помещения, в ходе которого недостатки (повреждения), вызванные деятельностью ООО «Торгсервис 52», будут устранены.
Предприниматель факт получения названных возражений не оспаривал.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что арендатор в лице Общества лишь в процессе рассмотрения спора стал ссылаться на то, что часть недостатков, отраженная в акте от 04.06.2024, не связана с деятельностью ООО «Торгсервис 52» в арендованном помещении и относится к общему имуществу здания, противоречит материалам дела.
Учитывая изложенное, применение в данной ситуации принципа эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению) необоснованно.
Суд первой инстанции при этом правомерно отметил, что из пояснения сторон и материалов дела усматривается, что ООО «Торгсервис 52» и ИП Резинкин А.В. производили обмен письмами в рамках деловой переписки.
Предприниматель в письме от 16.08.2024 настаивал на устранении недостатков, отраженных в акте от 04.06.2024, в срок до 01.09.2024, в письме от 05.09.2024 — в срок до 16.09.2024.
ООО «Торгсервис 52» не отказывалось выполнить ремонт, направленный на устранение повреждений, допущенных в арендованном помещении, в письме от 01.09.2024 просило согласовать срок устранения недостатков до 01.10.2024 (том 1, лист дела 72), а также представило в суд первой инстанции фотоматериалы в подтверждение устранения части недостатков.
При этом суд округа отмечает, что ИП Резинкин А.В. в судебном порядке не обращался к Обществу с требованием об устранении недостатков, приведенных в акте от 04.06.2024, не представил свою позицию в отношении проведенного Обществом частичного ремонта арендованного помещения.
Из плана помещения, являющегося приложением к спорному договору аренды, следует, и это не оспаривается Предпринимателем, что нежилое помещение, арендуемое Обществом, имеет общие вход и коридор, которые используются для прохода иных арендаторов и их посетителей.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арендодатель не представил доказательств, что все обнаруженные повреждения возникли по вине арендатора, его клиентов или контрагентов.
Из пункта 2.1.17 договора следует, что Предприниматель как арендодатель обязан следить, в числе прочего, за состоянием окон, а также обеспечить их своевременный ремонт, незамедлительно (или в согласованные сторонами сроки) устранять дефекты, неисправности своими силами и за свой счет.
В нарушение указанного пункта договора истец не обосновал, почему к зоне ответственности арендатора он относит повреждение стеклопакета на входной двери нежилого здания, а также в коридоре для прохода (пункты 5, 7 акта от 04.06.2024).
Фактически между сторонами возник спор относительно того, является ли Общество лицом, ответственным за повреждение нежилых помещений за границами арендованного помещения.
Вопреки позиции Предпринимателя, расторжение договора аренды не может служить способом разрешения такого спора.
Суд апелляционной инстанции, при рассмотрении настоящего спора не учел, что прекращение правоотношений является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В пункте 4.4.2 спорного договора аренды стороны согласовали, что основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя является ухудшение арендатором, его сотрудниками или поставщиками состояния нежилого помещения и непроведение ремонта в согласованные сторонами сроки.
Из представленных в дело доказательств не следует, что стороны согласовали срок проведения ремонтных работ, и арендатор данные сроки нарушил.
Установление такого срока исключительно по усмотрению арендодателя договором не предусмотрено, что не учел суд апелляционной инстанции.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Согласно позиции истца, в пункте 4.4.2 договора стороны предусмотрели, что основанием для расторжения договора может служить любое ухудшение арендованного имущества.
Подобное толкование, поддержанное судом апелляционной инстанции, нарушает баланс интересов сторон и создает условия для недобросовестного поведения арендодателя, что противоречит статьям 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Эксплуатация арендованного помещения для ведения розничной торговли товарами повседневного спроса (магазин самообслуживания) предполагает повышенный износ внутренней отделки предмета аренды, проведение текущего ремонта по любому требованию арендодателя создает объективные препятствие в использовании предмета аренды по назначению, что противоречит цели арендных отношений.
Как верно отметил суд первой инстанции, выявленные Предпринимателем недостатки не препятствуют использованию помещения по назначению, являются эксплуатационными, могут быть устранены арендатором по окончании срока действия договора.
Названные обстоятельства Предпринимателем документально не опровергнуты, доказательств того, что защита имущественных интересов арендодателя может быть обеспечена исключительно путем расторжения договора, в дело не представлено.
Само по себе наличие права на односторонний отказ от исполнения договора не отменяет необходимости оценки судом правомерности отказа арендодателя от договора при наличии доводов арендатора о допущенных контрагентом существенных нарушениях условий договора аренды, а также проверки на предмет добросовестности такого отказа (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, вопреки позиции суда апелляционной инстанции, ИП Резинкин А.В. в рамках настоящего спора в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил достаточных доказательств нарушения Обществом условий спорного договора, в том числе, пункта 4.4.2 последнего, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды.
Позиция суда первой инстанции о том, что реальной причиной для предъявления спорного требования послужил отказ арендатора от увеличения арендной платы, соответствует представленным в дело доказательствам и хронологии событий, в связи с чем неправомерно признана апелляционным судом предположением.
В частности, из материалов дела следует, что до 2024 года арендодатель не предъявлял арендатору требования об устранении недостатков арендованного помещения. С февраля 2024 года стороны обсуждали вопрос об увеличении размера арендных платежей, Предприниматель направлял арендатору предложения о согласовании изменений условий договора аренды об увеличении арендной платы, а также проект соответствующего дополнительного соглашения, которые не были согласованы Обществом. С указанного момента между сторонами стали возникать разногласия относительно порядка использования арендованного имущества, а у арендодателя появились претензии к содержанию предмета аренды, о чем свидетельствует переписка сторон.
Представленные в дело доказательства и позиция истца от 17.01.2025, представленная в суд в письменном виде, подтверждают, что намерение Предпринимателя на прекращение договора появилось у него после отказа арендатора от изменения договора в части увеличения размера арендной платы.
В процессе рассмотрения дела истец ссылался также на статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации как на основание для расторжения спорного договора.
В обоснование данного требования Предприниматель указал на существенное увеличение расходов, связанных с содержанием объекта, и на необходимость увеличения размера арендной платы.
Изменение субъектом предпринимательской деятельности мнения относительно экономической целесообразности сделки, нельзя расценивать, как существенное изменение обстоятельств, повлекшее для истца последствия, установленные статьей 451 ГК РФ, поскольку заключая договор, истец действовал добровольно и по собственной инициативе, рассчитывая получить прибыль от использования объекта аренды.
Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.
Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как верно указал суд первой инстанции, инфляционные процессы являются риском предпринимательской деятельности и не могут служить основанием для расторжения договора в судебном порядке.
С учетом конкретных обстоятельств спора суд первой инстанции правомерно сослался на статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказал арендодателю в судебной защите применительно к избранному иску.
Позиция суда второй инстанции не соответствует представленным в дело доказательствам, не учитывает конкретные обстоятельства настоящего спора, что привело к неправильному применению норм материального права.
На основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Окружной суд установил, что материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Нарушения норм процессуального права, предусмотренные в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущены.
С учетом изложенного суд округа пришел к выводу о том, что постановление Первого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу подлежит отмене, а решение суда первой инстанции — оставлению в силе.
Судебные расходы в виде государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы по правилам статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
Арбитражному суду Нижегородской области при необходимости следует решить вопрос о повороте исполнения отмененного судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 325 и 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определение окружного суда о приостановлении обжалованного судебного акта в связи с окончанием кассационного производства подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 287 (пункт 5 части 1), 288 (части 1 — 3) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2025 по делу N А43-31443/2024 Арбитражного суда Нижегородской области отменить, решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.02.2025 по данному делу оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Резинкина Андрея Владимировича (ОГРНИП 312525227600032) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» (ИНН 5244028916, ОГРН 1155248000291) 50 000 рублей в счет компенсации расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы.
Арбитражному суду Нижегородской области выдать исполнительный лист и при необходимости разрешить вопрос о повороте исполнения отмененного судебного акта.
Определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.06.2025 о приостановлении обжалованного судебного акта отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.Н.КАМАНОВА
Судьи
С.В.БАБАЕВ
О.Д.ГОЛУБЕВА
——————————————————————
