ВС указал, как рассчитать неосновательное обогащение от аренды здания, продажа которого признана недействительной сделкой

Продавец и покупатель заключили договор купли-продажи нежилого трехэтажного здания с подземным этажом.

Здание, передаваемое по договору, располагается на земельном участке, категория «земли населенных пунктов». Земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности и используется им по договору аренды. Покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования.

Здание и право аренды земельного участка обременены в пользу банка ипотекой.

Покупатель с момента передачи здания по акту приема-передачи несет расходы, связанные с эксплуатацией здания, коммунальными и иными услугами, на основании договоров, заключаемых с организациями — поставщиками соответствующих услуг.

По акту приема-передачи здание передано продавцом покупателю в установленный договором срок.

Решением от 26.11.2021 суд признал продавца несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, открыл конкурсное производство и утвердил конкурсного управляющего.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) удовлетворено заявление конкурсного управляющего о признании данного договора недействительным. Имущество возвращено в собственность должника.

Кроме того, судами были сделаны следующие выводы:

— договор заключен и исполнен на объективно нерыночных условиях, отчуждение здания произошло в период неплатежеспособности должника;

— покупатель знал о противоправном характере сделки;

— договором осуществлен вывод активов с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника.

В связи с чем истец подал в рамках того же дела заявление с требованием взыскать неосновательное обогащение, возникшее в связи с неправомерным пользованием чужим имуществом, и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суды удовлетворили требования истца.

ВС отменил заявленные требования и направил дело на новое рассмотрение. Суды не учли следующее:

— вывод судов о том, что покупатель до признания сделки недействительной правомерно получал имущественную выгоду от пользования зданием, является необоснованным;

— конкурсный управляющий вправе был предъявить к покупателю здания требование о взыскании неосновательного обогащения в виде дохода от полученных при сдаче здания в аренду платежей;

— суды применили общий срок исковой давности в отношении незаконного получения ответчиком дохода от сдачи имущества в аренду после признания сделки недействительной. С ответчика взыскано неосновательное обогащение без приведения расчета и указания его периода;

— проценты также взысканы без приведения расчета, исходя из трехлетнего срока исковой давности;

— требования истца о взыскании дохода и процентов являются дополнительными по отношению к реституции, примененной в деле о банкротстве. В связи с чем подлежит применению годичный срок исковой давности. При этом конкурсный управляющий в деле о банкротстве имел возможность заявить требование о взыскании неосновательного обогащения одновременно с требованием о признании сделки недействительной, что им не было сделано;

— ввиду того, что дополнительные требования заявлены после рассмотрения спора о признании сделки недействительной, истец вправе требовать выплаты доходов от пользования имуществом, переданным по недействительной сделке, за годичный период до предъявления иска. Поскольку требование о выплате доходов от пользования имуществом было заявлено 29.05.2023, период, за который истец вправе взыскать доходы, должен исчисляться с 29.05.2022 до даты фактического исполнения судебного акта о признании сделки недействительной – 01.04.2023;

— к требованию о взыскании процентов применяется аналогичный подход;

— не приведен также расчет величины расходов, исключенных из суммы неосновательного обогащения. Не дана надлежащая оценка доводам истца и банка о несоответствии заявленных ответчиком расходов критериям затрат, подлежащих исключению из суммы полученных доходов.

При этом, исходя из правовой природы заявленного требования, вытекающего из отношений по исполнению недействительной сделки, суду следует решить вопрос о передаче дела касательно взыскания доходов и процентов для рассмотрения в деле о банкротстве общества в качестве соответствующего обособленного спора.