Переход арендодателя на уплату НДС не дает ему право увеличивать цену аренды на сумму налога в одностороннем порядке

сегодня

Предприниматель на УСН сдавал помещение в аренду банку. После превышения лимита для освобождения от налога на добавленную стоимость ИП стал плательщиком НДС.

По условиям договора после этого события стороны должны заключить дополнительное соглашение и указать в нем размер арендной платы и сумму НДС. Их предприниматель должен указывать в счете-фактуре по истечении каждого месяца.

Арендодатель с начала года начал выставлять банку счета-фактуры, в которых в дополнение к арендной плате был предъявлен НДС. По предложению банка предприниматель подписал допсоглашение, в котором цена была увеличена на сумму НДС, и отправил его арендатору. Однако банк не стал подписывать соглашение, а продолжил платить аренду в ранее установленном размере без увеличения на сумму НДС.

ИП попытался урегулировать вопрос в досудебном порядке, но после отказа банка доплатить налог обратился в суд. По мнению предпринимателя, в связи с изменением законодательства у него появилась обязанность платить НДС, а значит, стоимость аренды должна быть увеличена на сумму налога.

Суд первой инстанции доводы ИП поддержал, но апелляция и кассация решили иначе (постановление АС ЦО № Ф10-1767/2026 от 23.07.2026). Суды пришли к выводу, что ИП не вправе увеличивать цену аренды на сумму НДС в одностороннем порядке. Свой вердикт они обосновали следующим:
— суды должны толковать положения договора буквально, чтобы не позволить какой-либо из сторон спора получить преимущество из ее недобросовестного поведения;
— стоимость аренды определена в договоре без учета НДС;
— договор предусматривает возможность пересмотра арендной платы не чаще одного раза в год на сумму, не превышающую 10% от цены. Такие изменения должны быть зафиксированы в допсоглашении;
— изменение условий налогообложения у одной из сторон сделки само по себе не влечет пересмотр условий договора;
— предприниматель в одностороннем порядке повысил стоимость аренды на сумму НДС, не согласовав это условие с арендатором;
— банк неоднократно направлял предпринимателю письма с разъяснением об отсутствии правовых оснований для такого увеличения цены, а также проект допсоглашения об увеличении цены в пределах годовой инфляции, но арендодатель их проигнорировал;
— при таких условиях предприниматель не вправе требовать доплаты в размере налога на добавленную стоимость.

Примечание редакции:

Вопрос исчисления НДС по длящимся договорам стал особенно актуальным в связи с введением для упрощенцев обязанности платить налог на добавленную стоимость. С одной стороны, новая обязанность требует предъявлять НДС дополнительно к цене товара, работы или услуги. С другой стороны, одностороннее изменение цены ТРУ прямо запрещено Гражданским кодексом.

В постановлении № 41-П от 25.11.2025 Конституционный Суд увидел пробел в законодательстве в части изменения цены длящегося договора. В частности, рассмотрен случай, когда покупатель ТРУ (в данном случае банк ВТБ) не имеет возможности принять к вычету предъявленный ему НДС.
Конституционный Суд предписал законодателю внести поправки в Налоговый кодекс в части возможности изменения цены длящегося договора на сумму НДС. А до внесения изменений указал поступать следующим образом:
— если покупатель, не имеющий возможности принять к вычету НДС, отказывается изменить условия договора или расторгнуть его, продавец имеет право обратиться в суд, чтобы увеличить цену на половину суммы НДС;
— фиксированная цена в договоре с физлицом изменению не подлежит;
— изменение цены госконтрактов регулируется законодательством о закупках.

Предписание КС РФ реализованы в Законе № 293-ФЗ от 04.08.2026. Поправки предусматривают исчисление НДС расчетным методом в случае, если у продавца появилась обязанность платить НДС, но стороны не пришли к соглашению об изменении цены, либо в договоре нет условий об урегулировании вопросов в связи с изменением законодательства. Счет-фактура в таком случае не выставляется. Поправки вступят в силу с 1 октября 2026 года.

Стоит отметить, что аналогичный подход к исчислению НДС по длящимся договорам рекомендовала ФНС в письме № СД-4-3/11836@ от 30.12.2025.

ЛЕТНИЕ НОВШЕСТВА ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Примечание редакции: