В нашей статье поговорим о ситуациях принудительной продажи имущества частного лица третьим лицам. Перечислим возможные случаи такой реализации, укажем ответственных лиц и обратим внимание на процедурные моменты в каждом из таких случаев.
Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко
Содержание
- Какие бывают формы публичных торгов
- Участники публичных торгов
- Как проходят публичные торги в рамках исполнительного производства
- Определение цены на публичных торгах
- Сроки проведения публичных торгов
- Результаты публичных торгов
- Что произойдет, если публичные торги не состоялись
- Признание публичных торгов недействительными
- Как учесть расходы на участие в публичных торгах
Наш эксперт сделает персональную подборку документов по вашим запросам:
→ Бухгалтеру: защита от налоговых доначислений (акты сверки, письма).
→ Юристу: выигрышная стратегия для суда (прецеденты, ходатайства).
→ Кадровику: безупречные кадровые процедуры (ЛНА, инструкции).
Все найденное — на ваш e-mail в формате готовых файлов сразу после общения с экспертом.
Оставьте заявку на бесплатный подбор документов заполнив простую форму:
Нажимая на кнопку, вы даете свое согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой обработки персональных данных
Какие бывают формы публичных торгов
Во избежание путаницы сразу определимся, что в нашей статье речь идёт о торгах следующих категорий:
1. Те, которые производятся в рамках в рамках исполнительного производства. Проводятся в форме открытого аукциона в соответствии с ч. 3 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ (Закон № 229).
2. Те, которые прямо поименованы в законе в качестве публичных. К ним относятся торги по продаже следующих видов имущества:
|
Объект |
Форма торгов |
Правовая основа |
| Объект незавершённого строительства, изъятый у собственника в связи с прекращением аренды участка, на которой он возведён. |
Открытый аукцион. Шаг – в пределах 1% от начальной цены. Проводит: — орган государственной власти (местного самоуправления), обратившийся в суд с заявлением о продаже объектов на публичных торгах; |
ст. 239.1 ГК РФ порядок, утверждённый постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 (ПП № 1299). |
| Земельный участок, изъятый у собственника в связи с неиспользованием по целевому назначению. |
Аукцион. Проводит орган местного самоуправления: — муниципального округа (городского округа, городского поселения) по месту нахождения земельного участка; |
ст. 54.1 ЗК РФ. |
| Неиспользуемый по целевому назначению земельный участок сельскохозяйственного назначения. |
Аукцион. Проводит орган исполнительной власти субъекта РФ. Если повторные торги не состоялись, производится продажа посредством публичного предложения. |
ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (Закон № 101). |
| Помещение в многоквартирном доме, в отношении которого произведена несогласованная перепланировка, если собственник не предпринял мер по приведению объекта в прежнее состояние. | Специальные требования к форме не установлены. | п. 5 ст. 29 ЖК РФ |
| Акции/доля в уставном капитале банков, приобретенные Государственной корпорацией «Агентство по страхованию вкладов» в ходе осуществления предупредительных мер по банкротству банков. |
Открытый аукцион с закрытым способом подачи предложений о цене (если сравнение предложений участников осуществляется только по цене реализации соответствующих акций (доли) банка). Открытый конкурс (если сравнение предложений участников торгов осуществляется также другим критериям). |
ст. 189.57 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ п. 1.3 Порядка, утверждённого решением Правления ГК «Агентство по страхованию вкладов» от 17.05.2012, протокол № 36. |
Приведённая градация основана на положениях пункта 1 статьи 449.1 ГК РФ.
Участники публичных торгов
В пункте 5 статьи 449.1 ГК РФ установлены общие правила в части определения перечня лиц, которые не могут выступать участниками. Это:
— должник;
— организация, которая занималась оценкой и реализацией имущества, её работники;
— должностные лица органов государственной власти (местного самоуправления), чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов;
— члены семьи вышеуказанных граждан.
Применительно к отдельным объектам действуют специальные правила.
Так, участниками торгов по приобретению изъятого земельного участка сельскохозяйственного назначения не могут быть:
— иностранные граждане, лица без гражданства;
— иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов (ст. 3 Закона № 101).
К участию в торгах акций/долей, приобретённых Агентством по страхованию вкладов, допускаются исключительно лица, удовлетворяющие одновременно следующим требованиям:
— наличие предварительного согласия антимонопольного органа;
— наличие предварительного согласия Банка России (п. 4.4 порядка, утв. решением Правления ГК «Агентство по страхованию вкладов» от 17.05.2012, протокол № 36).
Может ли взыскатель участвовать в публичных торгах при реализации заложенного имущества (в рамках исполнительного производства)?
Взыскатель не поименован в ч. 5 ст. 449.1 ГК РФ. Значит, он вправе принимать участие.
Как проходят публичные торги в рамках исполнительного производства
Применимые к вопросу правила содержатся в следующих документах:
— Закон № 229 (ст.ст. 87, 89-92);
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (Закон № 102) (ст.ст. 56-58);
— Соглашение ФССП России № 0001/13, Росимущества № 01-12/65 от 30.04.2015 (п.п. 2.2, 2.3, 2.6).
В рамках исполнительного производства на торгах может быть реализовано следующее имущество:
— здания, сооружения, квартиры, иная недвижимость. В отношении заложенного недвижимого имущества применяются правила, установленные Законом № 102;
— вещи стоимостью выше 500 000 ₽;
— имущественные права (право аренды);
— ценные бумаги, за исключением некоторых инвестиционных паев;
— заложенное имущество, на которое обращено взыскание для удовлетворения требования взыскателя — не залогодержателя;
— предметы, которые имеют историческую или художественную ценность;
— дебиторская задолженность при определенных условиях.
Процедура состоит в последовательном выполнении следующих действий:
1. Судебный пристав:
— выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию;
— в течение 10 рабочих дней передаёт по акту имущество территориальному органу Росимущества или привлечённой специализированной организации.
2. Организатор публикует информацию об имуществе (в течение 10 рабочих дней со дня его получения) и извещение о торгах (не позднее чем за 30 дней до их проведения).
После публикации информация должна сохраняться на сайте организатора торгов с даты ее размещения и до окончания приема заявок участников торгов (постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2012 № 16311/11).
Специальные правила касаются заложенной недвижимости: о проведении торгов извещается не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения.
Источники публикации:
— https://torgi.gov.ru/new/public (имеет первоочерёдное значение);
— печатные средства массовой информации, которые распространяются в том числе по месту нахождения реализуемого имущества. Источник СМИ нужно выбирать исходя из характера имущества, круга объективно заинтересованных в нем лиц, тиража издания и способа его распространения (письмо ФАС РФ от 03.10.2014 № АК/40175/14);
— периодическое издание, которое является официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ по месту нахождения объекта (для реализации заложенного имущества). К примеру, в Москве извещения публикуются в «Бюллетене оперативной информации «Московские торги».
3. Претендент на участие подаёт заявку и вносит задаток в соответствии с правилами, прописанными в извещении.
Если торги проводятся в электронной форме, участник регистрируется на соответствующей электронной площадке.
4. Участие в процедуре торгов.
Выигрывает торги на аукционе тот участник, кто предложил наибольшую цену. Если ни один участник не сделает надбавку, торги не состоятся.
5. Внесение платы победителем (ранее внесенный задаток засчитывается в стоимость) и заключение договора купли-продажи (уступки права аренды).
Срок внесения платы — 5 дней. Договор с победителем заключается не ранее чем через 10 рабочих дней со дня, когда был подписан протокол о результатах торгов / с момента его размещения в сети Интернет. Это общее правило. Для заложенной недвижимости установлен иной срок заключения договора: 5 дней после внесения победителем покупной цены.
Определение цены на публичных торгах
| Объект | Цена |
Правовое обоснование |
|
| Имущество реализуется в рамках исполнительного производства |
Начальная цена должна быть не ниже, чем та, которая указана в постановлении пристава об оценке этого имущества. На вторичных торгах цена снижается на 15%. Невыполнение обязанности победителя первичных торгов по оплате не является основанием для снижения цены. |
ч. 2 ст. 89, ч. 2 ст. 92 Закона № 229, п. 3 ст. 58 Закона № 102 |
|
| Объект незавершённого строительства, изъятый у собственника в связи с прекращением аренды участка. |
Начальная цена ─ рыночная стоимость по результатам оценки. Если публичные торги не состоялись, такой объект может быть приобретен в государственную (муниципальную) собственность по начальной цене. |
п. 4 ст. 239.1 ГК РФ | |
| Земельный участок, изъятый в связи с неиспользованием по целевому назначению. | Рыночная стоимость такого земельного участка. | Повторные торги – цена снижается на 20% | п.п. 4-6 ст. 54.1 ЗК РФ |
| Рыночная стоимость за минусом расходов на снос самовольной постройки (при наличии таковой). | |||
| 1 рубль (если расходы на снос самовольной постройки превысили рыночную стоимость). | |||
| Изъятый земельный участок сельскохозяйственного назначения |
Начальная цена ─ кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН. Если требуются мероприятия по воспроизводству плодородия, начальная цена снижается (не более, чем на 30%) На повторных торгах начальная цена снижается на 20%. |
п.п. 7-9 ст. 6 Закона № 101 | |
Сроки проведения публичных торгов
|
Объект |
Срок |
Правовое обоснование |
||
| Имущество реализуется в рамках исполнительного производства. |
Передача приставом имущества в территориальный орган Росимущества/привлечённой специализированной организации осуществляется в течение 10 дней со дня вынесения постановления о передаче имущества на реализацию. Торги должны быть проведены в течение 2-х месяцев со дня получения организатором торгов имущества для реализации. |
ч. 1 ст. 90 Закона № 229, п. 2.3 соглашения ФССП России № 0001/13, Росимущества № 01-12/65 от 30.04.2015. |
||
| Объект незавершённого строительства, изъятый у собственника в связи с прекращением аренды участка. | Срок запуска реализации объекта нормативно не установлен. | |||
| Земельный участок, изъятый в связи с неиспользованием по целевому назначению. | 6 месяцев | со дня вступления решения суда об изъятии. | п. 3 ст. 54.1 ЗК РФ | |
| Изъятый земельный участок сельскохозяйственного назначения | 4 месяца | п. 6 ст. 6 Закона № 101 | ||
Результаты публичных торгов
По итогам состоявшихся торгов:
— оформляется протокол об их результатах, в котором фиксируются сведения об участниках и их предложениях о цене (п. 6 ст. 449.1 ГК РФ);
— заключается договор купли-продажи (уступки права аренды).
Для отдельных ситуаций действуют специальные правовые последствия. Так, при продаже изъятого у собственника земельного участка в связи с наличием самовольной постройки на нём, новый собственник должен снести самовольную постройку/привести её в соответствие с установленными требованиями (п. 8 ст. 54.1 ЗК РФ).
Что произойдет, если публичные торги не состоялись
По общему правилу, торги считаются несостоявшимися при наличии следующих обстоятельств:
— заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;
— на торги не явились участники торгов либо явился только один участник;
— из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества;
— победитель торгов не оплатил стоимость имущества в полном объеме в установленный срок (п. 7 ст. 449.1 ГК РФ).
Карта последствий в зависимости от ситуации:
|
Объект |
Последствия: |
Правовое обоснование |
| Имущество реализуется в рамках исполнительного производства |
Назначаются вторичные торги. Временной интервал: — не ранее 10 рабочих дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися; Организатор вправе требовать от победителя возмещения причиненных ему убытков, если торги признаны несостоявшимися по причине невнесения победителем платы. |
п. 7 ст. 449.1 ГК РФ ч. 1 ст. 92 Закона № 229 п. п. 2, 3 ст. 58 Закона № 102 |
| Объект незавершённого строительства, изъятый у собственника в связи с прекращением аренды участка. | Объект может быть приобретен в государственную (муниципальную) собственность по начальной цене. Срок ─ 2 месяца. |
п. 4 ст. 239.1 ГК РФ п. 16 Порядка, утверждённого ПП № 1299 |
| Земельный участок, изъятый в связи с неиспользованием по целевому назначению. |
Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка подлежит передаче в собственность муниципального образования, если торги: — признаны несостоявшимися при начальной цене участка в 1 рубль; |
п. 10 ст. 54.1 ЗК РФ |
| Изъятый участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения |
Проводятся повторные торги (не позднее чем через 2 месяца). Если повторные торги не состоялись, производится продажа путем публичного предложения (не позднее 1-ого месяца). |
п.п. 9, 10 ст. 6 Закона № 101. |
Признание публичных торгов недействительными
Производится в судебном порядке по иску заинтересованного лица. К числу указанных субъектов относятся:
— участники;
— лица, которые не смогли принять участие вследствие нарушения правил;
— стороны исполнительного производства;
— судебный пристав.
Основания:
— необоснованное отстранение от участия в торгах;
— непринятие высшей предложенной цены;
— продажа с нарушением срока, оговоренного в извещении;
— иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи.
Признание торгов недействительным влечёт аналогичные правовые последствия и для договора, заключённого с победителем (п.п. 1, 2 ст. 449 ГК РФ).
Приведём отдельные разъяснения, которые касаются торгов, проводимых в рамках исполнительного производства.
Основанием для признания торгов недействительными может выступать:
— опубликование извещения в ненадлежащем периодическом издании (опубликование неполной информации, нарушение сроков извещения);
— продолжение торгов несмотря на прекращения обращения взыскания на имущество (п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50);
— выставление на торги имущества, на которое нельзя обратить взыскание (вопрос 10 обзора № 2, утверждённого президиумом ВС РФ 06.07.2016).
Нарушение порядка ареста имущества должника, неверная оценка имущества приставом не относятся к основаниям признания торгов недействительными (п.п. 6, 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101).
Иск о признании торгов недействительным предъявляется к организатору торгов и победителю (п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50).
Должник не является стороной договора по продаже имущества, заключённого на торгах (п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101).
Могут ли быть признаны недействительными несостоявшиеся торги?
Применительно к заложенной недвижимости имеется судебная практика с положительным ответом на данный вопрос (постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 2436/11).
Как учесть расходы на участие в публичных торгах
Субъект предпринимательской деятельности, желающий участвовать в торгах, несёт затраты на их подготовку. В случае допуска к торгам указанное лицо вносит задаток. В случае выигрыша задаток засчитывается в счёт оплаты по заключенному договору. В ситуации проигрыша задаток возвращается (ч. 5 ст. 448 ГК РФ).
1. Бухгалтерский учёт. Проводки:
| Операция | Дебет |
Кредит |
| Отражена стоимость приобретенных услуг для подготовки к участию | 76 | 60 (76) |
| Отражён НДС по таким услугам | 19 | 60 (76) |
|
Принят к вычету НДС по услугам (при соблюдении условий) |
68 | 19 |
| Перечислен задаток на участие | 76 | 51 |
|
Торги выиграны |
||
| Выплаченный задаток учтен в качестве предоплаты без учета НДС | 60 | 76 |
| Отражён НДС с предоплаты | 19 | 76 |
| Принят к вычету НДС с предоплаты | 68 | 19 |
| Списаны затраты на подготовку к торгам |
08 (10/41) *в зависимости от приобретаемого имущества: основное средство (материалы/товары) |
76 субсчет «Торги» |
| 91-2 (если выиграно право заключить договор аренды) | ||
|
Торги проиграны |
||
| Возвращён задаток | 51 | 76 |
| Списаны затраты на подготовку | 91-2 | 76 |
2. Налоговый учёт.
— НДС.
Сумма задатка, вносимая для участия в аукционе, облагается НДС только при условии победы участника в торгах (когда задаток трансформируется в предоплату) (подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ, ст. 380, п. п. 5, 6 ст. 448 ГК РФ).
НДС с предоплаты можно принять к вычету при соблюдении установленных условий (п. 12 ст. 171, п. п. 1, 9 ст. 172 НК РФ).
Если участник проигрывает торги, задаток подлежит полному возврату. В данном случае сумма задатка не выполняет платежной функции, налоговая база по НДС не формируется (п. 5 ст. 448 ГК РФ).
НДС с затрат на приобретение услуг для подготовки к торгам можно принять к вычету (если соблюдены условия).
— Налог на прибыль.
Для целей налогообложения прибыли задаток сам по себе не формирует расходов в момент его внесения (п. 32 ст. 270 НК РФ).
В случае выигрыша задаток зачитывается в счет оплаты товаров. Он перестает быть просто обеспечением и становится частью цены сделки (ст. 252, п. 1 ст. 272 НК РФ).
Затраты на подготовку к участию учитываются в зависимости от результата участия в торгах и характера приобретаемого актива.
В случае выигрыша затраты на подготовку могут быть включены в первоначальную стоимость приобретенного имущества (ст.ст. 254, 257 НК РФ).
В случае проигрыша затраты на подготовку признаются внереализационными расходами (подп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ).
Вы можете оставить первый комментарий