Дачная амнистия — это упрощенный порядок оформления возведенных объектов. В 2022 году она была продлена до 1 марта 2031 года. В статье изложено, на какие объекты распространяется дачная амнистия и как ею воспользоваться.
Над статьей работали:
Автор: Бабаева Ирина; редактор: Коротаева Юлия
Содержание
- Что такое дачная амнистия
- На какие объекты распространяется дачная амнистия
- Срок действия программы
- Как зарегистрировать дом в упрощенном порядке: инструкция
- С какими проблемами можно столкнуться при оформлении
Что такое дачная амнистия
ГрК РФ установил общий порядок строительства ИЖС (кроме домов по ДДУ) и садовых домов. С 2018 года он предусматривает необходимость уведомления госорганов о планируемом строительстве и об его окончании. Получение разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию не требуется.
Несмотря на то что уведомительный порядок предполагает одностороннее действие от заявителя (направление уведомления), в данном случае госорганы должны отреагировать и согласовать направленные им документы. В течение 7 дней заявитель получит ответ (уведомление о соответствии или несоответствии объекта параметрам).
Дачная амнистия установила возможность строительства объектов без указанных документов. Законодатель предложил оформлять уже построенные дома на основании лишь техплана и правоустанавливающих документов на земельный участок. Это значительно упрощает строительный процесс, исключая большую часть бюрократических процедур.
Однако право выбора порядка строительства домов оставлено за будущим собственником (застройщиком или правообладателем земельного участка). Вы можете выбрать как упрощенный порядок (без уведомлений), так и уведомительный. Такой вывод подтверждает Росреестр в письме от 08.02.2021 № 13-0775-АБ/21 «О применении законодательства». Застройщик может уведомить госорганы о строительстве в подтверждение соблюдения установленных требований. Однако при регистрации прав на объект уведомления требовать не будут.
Суть введенной амнистии заключается в легализации недвижимости, которая фактически существует, но юридически еще не оформлена. Упрощение строительного процесса не означает, что возведение объектов недвижимости может осуществляться в нарушение закона. Застройщику необходимо проверить, нет ли ограничений на земельном участке (например, установленные охранные зоны), на каком праве предоставлен земельный участок, чтобы при последующей регистрации не возникло вопросов и непредвиденных ситуаций. Помните, что не все объекты можно узаконить. Например, самовольные постройки, возведенные на чужой земле, не будут зарегистрированы.
На какие объекты распространяется дачная амнистия
Дачная амнистия распространяется не на все объекты недвижимости, а только на установленные законом. Далее разберем актуальный список объектов на 2025 год.
1. Жилые дома
Должны быть построены на землях ИЖС для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или предназначенных для садоводства. Земля должна находиться в границах населенного пункта.
Если для строительства домов привлекаются средства граждан по ДДУ (закон № 214-ФЗ), дачная амнистия не применяется.
В случае если в отношении участка до 04.08.2018 осуществлен кадастровый учет, регистрация прав на дом осуществляется на основании правоустанавливающих документов. Когда сведения внесены в ЕГРН, документы о правах предоставлять не нужно.
Напомним, что в отношении ИЖС получать разрешение на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Их площадь должна быть не более 500 кв. метров и высота — не более трех этажей.
Если застройщик не направлял в госорган уведомления о начале и завершении строительства дома, он считается завершенным с момента постановки на кадучет.
В случае если строительство дома было завершено до 14.05.1998, он используется для постоянного проживания, а также права на него не зарегистрированы, пользователь такого дома или его наследник может в упрощенном порядке оформить и дом, и землю в собственность. Когда земля под домом ограничена в обороте, она предоставляется пользователю в аренду.
Для оформления прав на такие дом и землю следует обратиться в госорган с заявлением о предоставлении земельного участка или его предварительном согласовании.
2. Садовые дома
Садовый дом должен быть расположен на землях, предназначенных для ведения садоводства (СНТ). Они представляют собой дома, предназначенные для удовлетворения бытовых нужд в определенный сезон (как правило, сезон садоводства и огородничества).
3. Хозяйственные постройки
В качестве хозпостроек можно зарегистрировать баню, летнюю кухню, сарай, гараж. Важное условие: такие постройки должны быть капитальными, то есть имели фундамент и были неотделимы от участка (нельзя перенести на другой участок, не нарушив конструктивные характеристики). Указанные объекты не должны быть признаны самовольными.
Земля, на которой расположены хозпостройки, также должна быть предназначена для строительства ИЖС, ведения садоводства или личного подсобного хозяйства и принадлежать на каком-либо праве владельцу (например, на праве собственности, аренды, безвозмездного пользования).
Еще одним важным условием регистрации таких объектов по дачной амнистии – это проведение технического учета до 01.01.2013. В подтверждение могут быть предоставлены технические бумаги – техпаспорта, иная оценочная документация. Также сведения о проведенном техучете должны храниться в специализированных органах.
4. Дома блокированной застройки
С конца 2024 года в упрощенном порядке наряду с хозпостройками можно зарегистрировать и блокированные дома (Федеральный закон от 29.10.2024
№ 370-ФЗ). Они представляют собой несколько домов, соединенных общей стеной. В каждом доме самостоятельно проживает отдельная семья и имеется отдельный выход на земельный участок. Блокированные дома должны быть возведены до 14 мая 1998 года. Их количество в одном ряду не должно превышать два дома.
5. Земельные участки
Речь идет о землях, предоставленных гражданам в пользование до 30 октября 2001 года. Для регистрации права собственности владельцу потребуется предоставить в госорган любой документ, подтверждающий пользование указанным участком. Вне зависимости от того, на каком праве был изначально предоставлен земельный участок, на него будет зарегистрировано право собственности.
Срок действия программы
Впервые упрощенный порядок оформления домов был введен в России в 2006 году
Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ. До сегодняшнего дня он продлевался восемь раз. Последнее продление произошло в 2022 году. Так, Федеральным законом от 30.12.2021 № 478-ФЗ дачная амнистия продлена до 1 марта 2031 года. Указанный закон вступил в силу с 1 июля 2022 года.
Конкретного срока действия у программы «дачная амнистия» не установлено. Будет ли она продлеваться еще раз, пока неизвестно.
На протяжении нескольких этапов реализации программы она претерпевала различные изменения:
— менялись требования к необходимым документам;
— с 2018 года введен уведомительный порядок строительства ИЖС и садовых домов;
— уточнялся перечень объектов, подпадающих под амнистию;
— упрощен перевод садового дома в жилой.
Многие СМИ и кадастровые специалисты используют неофициальные термины: «Дачная амнистия 1.0» и «Дачная амнистия 2.0». Они обозначают две основные волны программы. Первая волна длилась до 2022 года. Вторая волна началась со дня вступления в силу закона № 478-ФЗ (1 июля 2022 года).
Две волны программы различаются только требованиями, предъявляемыми к объектам, и установленными особенностями.
Как зарегистрировать дом в упрощенном порядке: инструкция
Для начала потребуется проверить, построен ли ваш дом на законных основаниях. Для этого необходимо убедиться, что дом:
— высотой не выше 3 этажей и площадью не более 500 кв. метров;
— находится на участке для ИЖС, ЛПХ или садоводства;
— земля законно предоставлена государством в пользование или находится в собственности;
— используется для проживания, а не в коммерческих целях.
Далее расскажем порядок регистрации по дачной амнистии.
I этап. Подготовка необходимой документации на земельный участок
Для регистрации потребуется правоустанавливающий документ на земельный участок (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности).
В случае если земля под домом не оформлена, ее также можно оформить в упрощенном порядке (подготовьте акт о предоставлении земли, старые документы о предоставлении и выделении земли до 1998 года).
II этап. Подготовка технического плана дома
Для этого надо обратиться в специализированную организацию или отдельно к кадастровому инженеру. Специалист выезжает на участок, измеряет постройку, составляет техплан в электронном виде с ЭЦП.
III этап. Направление заявления в Росреестр
Сделать это можно через МФЦ, через сайт госуслуг, обратиться лично в Росреестр или через представителя по доверенности. В Москве и Московской области прием документов на госрегистрацию осуществляется через МФЦ.
Для обращения в Росреестр подготовьте список документов:
— паспорт,
— документы на участок,
— технический план,
— заявление о регистрации права собственности.
IV этап. Оплата госпошлины
На сегодняшний день размер госпошлины для физлиц составляет 700 рублей. До первого января 2025 года размер составлял 350 рублей.
По итогам кадастрового учета и регистрации прав вы получите выписку из ЕГРН.
С какими проблемами можно столкнуться при оформлении
Несмотря на действующий упрощенный порядок регистрации прав по дачной амнистии, на практике заявители нередко сталкиваются с рядом проблем. Самой большой и основной проблемой является отказ Росреестра в регистрации.
Разберем самые распространенные кейсы.
1. Несоответствие назначения участка. Дом построен на участке, который не предназначен для ИЖС, ЛПХ или садоводства.
Перед подготовкой документов проверьте категорию земли и вид разрешенного использования (ВРИ) через выписку из ЕГРН.
Иногда можно изменить целевое назначение или ВРИ через местную администрацию, но это требует времени и дополнительных затрат.
Сложнее, если дом или земельный участок попадают в зоны с особыми условиями использования территории и ограничения уже наложены. Например, дом расположен в границах охранной зоны ЛЭП. В данном случае потребуется не только обращение в сетевую организацию, но и проведение технической экспертизы и, возможно, в суд.
2. Дом не является жилым или объектом капстроительства. Постройка не отвечает критериям жилого дома (например, нет фундамента, отсутствуют коммуникации, дом фактически не предназначен для круглогодичного проживания).
При необходимости потребуется реконструкция дома и повторная подача документов.
3. Ошибки в техническом плане. Кадастровый инженер может допустить ошибки в координатах, площади, этажности. Также может не учесть несоответствие градостроительным нормативам (отступы от границ участка, высота).
Проверьте готовый технический план до подачи в Росреестр. В случае отказа — исправьте ошибки и недочеты и подайте заново.
4. Отсутствуют документы на земельный участок. Собственник дома не оформил право на земельный участок. Оформляйте сначала землю (по архивным актам, членству в СНТ, через суд при необходимости), а уже потом дом.
5. Отказ Росреестра. Причины могут быть формальными (неверные документы, ошибки в техплане) или содержательными (дом нарушает нормы, сведения о земле отсутствуют в базе, не соблюдены необходимые отступы). Внимательно изучите уведомление Росреестра об отказе. При необходимости — обжалуйте в суде или устраните замечания и подайте повторно на регистрацию.
Вы можете оставить первый комментарий