Договор аренды с правом выкупа

Договор аренды с возможностью последующей покупки его объекта позволяет арендатору временно владеть и пользоваться имуществом, а в будущем стать его полноправным собственником. Условия подобных договоров зависят от особенностей сделки и типа имущества, являющегося их предметом. Сложность при их подписании заключается в том, что статьи Гражданского кодекса РФ, регулирующие отношения по выкупу предмета аренды, закрепляют лишь общие положения о правах сторон такой сделки, оставляя им свободу в определении более конкретных условий. Расскажем подробнее, как заключить, зарегистрировать и расторгнуть подобное соглашение

Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко

Содержание

1. Договор аренды с правом выкупа недвижимости
2. Договор аренды с правом выкупа здания и участка
3. Регистрация договора аренды с правом выкупа
4. Расторжение договора аренды с правом выкупа
5. Договор аренды транспортного средства с правом выкупа
6. Договор аренды с правом выкупа оборудования

Договор аренды с правом выкупа недвижимости

Договор, по которому одна из сторон сначала берет жилую или коммерческую недвижимость в аренду, а потом выкупает ее, довольно востребован в условиях высоких цен на этом рынке. Если у потенциального покупателя нет возможности сразу внести полную стоимость, такая сделка может стать для него спасительным выходом (хотя свои минусы у нее тоже есть).

Приведем пример. Допустим, молодая семья хочет иметь свое жилье, но денег на покупку квартиры или дома ей пока не хватает, есть средства только на съем. Пара нашла подходящую квартиру и рассчитала, что при своих нынешних доходах сможет купить ее только через пять лет. Продавец пошел молодым навстречу и согласился в ближайшие 5 лет сдавать им эту квартиру, а по истечении этого срока продать ее им. Возможно, у него были на то свои причины. К примеру, он долгое время искал покупателя, но получил только предложение о найме и обещание совершить сделку купли-продажи позже.

В основе рассматриваемых сделок с последующим выкупом — обычная аренда. Однако к ней добавлено дополнительное соглашение или условие, предоставляющее арендатору право в будущем приобрести объект в собственность. При этом покупка может состояться как по заранее оговоренной цене, так и по цене, определяемой на момент выкупа.

Важно понимать, что право выкупа – это именно право, а не обязанность арендатора. Другими словами, если приведенная нами в пример молодая семья разведется или просто передумает, покупка может и не состояться.

Собственник тоже имеет полное право передумать продавать свою квартиру или другую недвижимость.

Чтобы договор имел юридическую силу и не стал источником споров между сторонами, в тексте необходимо четко прописать его существенные условия, а именно:

1) предмет договора с детальным описанием объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
2) размер арендной платы;
3) выкупную стоимость, если это условие не согласовать, договор могут признаваться частично незаключенным, так как к договору аренды с правом выкупа применяются положения о купли-продаже (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 № 12102/04 по делу № А56-36561/03).

К другим условиям, которые тоже желательно согласовать, относятся:

1) периодичность внесения платежей;
2) способ передачи денег в счет оплаты по договору;
3) срок аренды;
4) порядок определения выкупной цены (к примеру, может быть установлена зависимость от инфляции);
5) возможность досрочного выкупа. Это не обязательное условие, однако такое право тоже можно предусмотреть.

Особое внимание следует уделить формулировке механизма выкупа. Возможны два основных варианта:

1) выкупная цена выплачивается отдельно, сверх арендной платы;
2) часть каждого арендного платежа засчитывается в счет будущей цены выкупа. Второй вариант более рискованный для арендодателя, так как в случае расторжения договора до выкупа вопрос о судьбе уже внесенных в счет выкупа сумм может стать предметом спора.

Стороны должны также детально прописать в договоре порядок и сроки заявления арендатором о своем намерении выкупить имущество, определить форму такого заявления, а также порядок перехода права собственности и расчетов. До момента государственной регистрации перехода права собственности все риски случайной гибели или повреждения имущества, как правило, несет арендодатель как собственник. Но иное может быть установлено договором (ст. 211 ГК РФ). Также на арендодателе лежит бремя содержания имущества, если договором не возложено иное (ст. 210 ГК РФ).

Договор аренды с правом выкупа здания и участка

Аренда земельного участка с расположенным на нем зданием или сооружением, предусматривающая последующий выкуп, является еще более сложной сделкой, требующей учета требований земельного и градостроительного законодательства. Основным принципом здесь является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). Это означает, что при продаже здания права на земельный участок переходят к покупателю в том же объеме, в котором они принадлежали продавцу.

Следовательно, предметом рассматриваемого договора аренды являются оба объекта недвижимости — и здание, и земельный участок.

Поэтому перед заключением такой сделки необходимо проверить, какое право имеет арендодатель на землю — собственности, аренды и т.д. Если участок находится у арендодателя на праве аренды, возможность его последующего выкупа арендатором здания будет напрямую зависеть от условий основного договора аренды земли и согласия ее собственника. В тексте договора должны быть отдельно описаны и здание (с техническими характеристиками), и земельный участок (с кадастровым номером, категорией земель, видом разрешенного использования). Арендная плата и выкупная цена могут быть установлены как единой суммой за комплекс, так и раздельно.

Отдельным пунктом стоит вопрос распределения обязанностей по содержанию и оплате коммунальных услуг, земельного налога и прочих обязательных платежей. Как правило, до момента выкупа обязанности по капитальному ремонту здания и уплате налога на имущество лежат на собственнике-арендодателе, а текущий ремонт и эксплуатационные расходы — на арендаторе. Однако законодательством допускаются варианты, поэтому все это подлежит отдельному согласованию.

Регистрация договора аренды с правом выкупа

В предусмотренных законом случаях подлежит регистрации договор аренды. Если он заключен на срок свыше одного года, его нужно регистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) (п. 2 ст. 651 ГК РФ). О факте регистрации договора вносится соответствующая запись в реестр об обременении объекта недвижимости – аренде.

Право выкупа отдельной регистрации не подлежит. Но реализация этого права – то есть последующий выкуп – влечет за собой смену собственника и поэтому тоже требует обязательной государственной регистрации перехода права собственности от арендодателя к арендатору на основании договора купли-продажи.

Таким образом, последовательность такова:

1) на первоначальном этапе регистрируется долгосрочный договор аренды (обременение);
2) в будущем, если выкуп состоится, сторонам предстоит также зарегистрировать переход права собственности с одновременным снятием обременения в виде аренды.

Очень важно отметить следующее обстоятельство. Наличие в зарегистрированном договоре аренды условия о праве выкупа защищает интересы арендатора. Это условие становится обременением для собственника. Иначе говоря, если он попытается продать имущество третьему лицу, потенциальный новый собственник будет обязан уважать право арендатора на выкуп, так как оно было зафиксировано в составе договора аренды.

Расторжение договора аренды с правом выкупа

Расторжение договора рассматриваемого вида до реализации права выкупа регулируется общими нормами об аренде (глава 34 ГК РФ).

Поводы для расторжения аналогичны тем, по которым расторгаются обычные арендные сделки, а именно:

1) стороны могут взаимно договориться о том, что прекращают свои отношения;
2) на основании статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе потребовать досрочно закончить арендные отношения в следующих случаях:

— арендатор использует имущество не по назначению или с постоянными нарушениями условий договора (допустим, в жилой квартире развел кур);
— арендатор своими действиями (или бездействием) существенно портит переданное ему имущество;
— арендатор более двух раз подряд задерживает арендную плату после наступления срока платежа;
— если по договору капитальный ремонт — это обязанность арендатора, а он его не делает в установленные сроки.

Чтобы расторгнуть договор, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение с требованием устранить нарушения в разумный срок. Идти в суд можно, только если это не помогло. Список возможных причин для расторжения может быть расширен договором. К примеру, условиями можно предусмотреть расторжение, если арендатор провел перепланировку без согласия арендодателя;

3) по инициативе арендатора, который тоже может требовать расторжения договора через суд на основаниях, предусмотренных ст. 620 ГК РФ, а именно:

— предмет аренды не передан или арендодатель мешает им пользоваться;
— обнаружены скрытые, существенные недостатки, о которых арендатор не знал и не мог знать при заключении договора;
— арендодатель не делает капитальный ремонт, хотя это его обязанность;
— имущество пришло в негодность по независящим от арендатора причинам (в результате пожара, аварии).

Условие договора о праве выкупа отдельно можно не расторгать. Пока договор действует, оно тоже в силе. Если же договор расторгнут, то и данная договоренность тоже прекращается.

При расторжении рассматриваемых договоров сторонам необходимо учитывать некоторые их особенности, в частности — специфику внесенных платежей. Так, довольно сложными бывают ситуации, когда договор расторгается, но при этом арендатор уже внес часть денег, которая согласно договору засчитывалась в счет выкупной цены.

Суды при рассмотрении таких споров исходят из принципа справедливости и недопустимости неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). Если договором не урегулирована судьба этих сумм при досрочном расторжении, суд, скорее всего, обяжет арендодателя вернуть их арендатору, за вычетом реального ущерба, если таковой был причинен.

Чтобы избежать неопределенности, в договор крайне желательно включить специальный раздел, регулирующий последствия расторжения. В нем следует прописать:

— какая часть арендной платы считается оплатой за пользование, а какая накапливается в счет выкупа;
— подлежат ли накопленные суммы возврату и в каком объеме;
— как учитывается износ имущества. Если право выкупа так и не было реализовано по окончании срока аренды, стороны возвращаются в исходное положение: арендодатель остается собственником, а арендатор обязан освободить помещение, если иное не было согласовано.

Договор аренды транспортного средства с правом выкупа

Это еще одна довольно популярная схема. Ее часто предлагают автосалоны и лизинговые компании (в форме оперативного лизинга с возможностью выкупа). Объектом такого договора выступает движимое имущество. Это упрощает процедуру, поскольку не требуется государственная регистрация сделки. Однако существует также обязательная государственная регистрация права собственности на транспортное средство в ГИБДД, которую необходимо произвести.

В договоре необходимо максимально подробно описать автомобиль:

— его марку;
— модель;
— VIN;
— номер двигателя;
— год выпуска;
— цвет и т.д.

Кроме того, в документ необходимо включить условия о размере и графике арендных платежей (часто они выше рыночных, так как включают амортизационную составляющую), срок аренды, выкупную цену (остаточную стоимость) и порядок ее оплаты. Особенностью всех договоров аренды ТС является вопрос ответственности за ущерб и техническое состояние машины. Обычно арендатор несет все расходы по эксплуатации, техническому обслуживанию, ремонту (кроме заводских дефектов) и обязательному страхованию ОСАГО. КАСКО, как правило, также оформляется за счет арендатора. При выкупе именно фактическое состояние автомобиля на момент перехода права собственности становится важным моментом. Договор может предусматривать обязательство арендатора поддерживать автомобиль в хорошем состоянии, а выкупная цена может быть скорректирована в случае выявления повреждений, не связанных с нормальным износом.

После того как будет произведена полная оплата выкупной цены, стороны смогут оформить договор купли-продажи транспортного средства. А на основании него арендатор перерегистрирует автомобиль на себя в ГИБДД. До этого момента в паспорте транспортного средства (ПТС) собственником числится арендодатель.

Договор аренды с правом выкупа оборудования

Такие соглашения широко применяются в бизнесе для приобретения дорогостоящего промышленного, медицинского, торгового или офисного оборудования. Они позволяют компании использовать актив, не выводя сразу крупные суммы из оборота. Этот способ часто имеет налоговые преимущества, поскольку арендатор вправе учитывать арендные платежи в своих расходах, тем самым уменьшая облагаемую базу по налогу на прибыль. Юридически это также договор аренды (или лизинга, если привлекается финансовая компания) с разрешением последующей покупки его предмета.

При оформлении важно максимально точно идентифицировать предмет договора. Оборудование должно быть описано с указанием всех технических и идентификационных характеристик (модель, серийный номер, заводской номер, комплектация). Нужно также указать его первоначальную балансовую стоимость, которая служит базой для расчета амортизации и выкупной цены. Кроме того, следует подробно прописать условия поставки, монтажа, ввода в эксплуатацию, технического обслуживания и ремонта. Как правило, все текущие эксплуатационные расходы ложатся на арендатора.

Механизм выкупа может быть разным. Часто используется схема, при которой по окончании срока аренды оборудование арендатор может выкупить за символическую остаточную стоимость (по цене, составляющей определенный процент от первоначальной стоимости) или за рыночную цену, определяемую на дату выкупа.

Важным моментом является также переход рисков. До перехода права собственности риск случайной гибели или порчи оборудования может оставаться на арендодателе, но договором это бремя почти всегда перекладывается на арендатора, который может быть обязан застраховать имущество. После реализации права выкупа и перехода права собственности арендатор ставит оборудование на учет на свой баланс как основное средство.