Договор на выполнение ремонтных работ

Заключение договора на выполнение ремонтных работ — важный шаг для защиты прав как заказчика, так и подрядчика. Отсутствие письменного соглашения приведет к множественным проблемам, которые могут коснуться обоих контрагентов. Без этого документа стороны не смогут зафиксировать объем работ, сроки их выполнения, стоимость, использование материалов и другие важные детали. Наличие договора исключит разночтения и позволит избежать неожиданных расходов или изменения условий в процессе ремонта.

Над статьей работали:
Автор: Чистякова Людмила; редактор: Александр Чепенко

Содержание

1. Особенности договора на выполнение ремонтных работ
2. Условия договора на выполнение ремонтных работ, выгодные заказчику
3. Условия договора на выполнение ремонтных работ, выгодные подрядчику
4. Форма договора на выполнение ремонтных работ

Особенности договора на выполнение ремонтных работ

Договор на ремонтные работы — это соглашение, по которому исполнитель производит ремонтно-отделочные работы на объекте заказчика, который принимает на себя обязательство по их оплате на условиях, предусмотренных договором.

В случае если сумма заказа превышает 10 тыс. рублей, а его сторонами являются только физлица, такой ГПД оформляется письменно (пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК  РФ).

Ремонтные работы выполняются, как правило, на основании договора подряда, порядок заключения которого установлен главой 37 ГК РФ, а не договором оказания услуг.

При этом если речь идет о взаимоотношениях с участием:

а) коммерческой организации, к таким отношениям применяются общие положения о договоре подряда, установленные ст. 702–729 ГК РФ;
б) заказчика – физлица, подрядный договор носит наименование «бытовой» и его оформление подчиняется специальным правилам, регламентированным п. 2 главы 37 ГК РФ.

Договор бытового подряда это соглашение, по которому:

а) заказчиком выступает только физлицо;
б) подрядчиком может быть лишь лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора бытового подряда являются предмет, сроки выполнения работ и их цена.

Предмет договора бытового подряда — это работы и их результат, который должен удовлетворять определенные потребности и устанавливается соглашением сторон.

Поскольку по данному договору результат выполненной работы предназначен удовлетворять личные потребности физлица-заказчика, на этот договор распространяется и Закон от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — закон № 2300-1 (п. 3 ст. 730 ГК РФ).

Если любое из названных условий не согласовано, договор является незаключенным.

В то же время если стороны не согласовали какое-либо условие договора бытового подряда, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, договор считается заключенным (Апелляционное определение Орловского областного суда от 20.04.2022 № 33-1069/2022).

В договоре подряда на выполнение ремонтных или ремонтно-отделочных работ обязательно отражаются следующие данные:

а) данные заказчика и подрядчика — Ф.И.О., юридический адрес и адрес офиса компании, телефон, паспортные данные, полное название компании, ИНН, ОГРН;
б) предмет договора — подробный список ремонтных или ремонтно-отделочных работ, выполнение которых заказчик поручает фирме;
в) место выполнения работ на объекте заказчика — адрес квартиры или дачного участка;
г) сроки выполнения работ — поэтапные и конечные. Можно предусмотреть, что работы выполняются в срок до определенной даты либо установить поэтапные сроки, если работа производят по частям;
в) порядок оплаты работ. При этом желательно не предусматривать 100-процентную предоплату, передаваемую исполнителю еще до начала выполнения работ. Оптимальный вариант — прописать оплату за фактически выполненные работы или поэтапную оплату после приемки каждой части работ;
г) порядок появления отделочных материалов. Их закупку можно поручить подрядчику либо закупать заказчику самостоятельно;
д) порядок согласования стоимости каждого этапа работ и окончательной стоимости договора;
е) порядок предъявления чеков и иных документов, подтверждающих расходы подрядчика на закупку материалов. В случае если за закупку материалов отвечает подрядчик, чеки нужны для того, чтобы исполнитель контролировал стоимость договора и его этапов. Кроме того, если подрядчик испортит материалы, заказчик сможет потребовать возмещения их стоимости, опираясь на цену, указанную в чеках;
ж) порядок сдачи-приемки работ, включая поэтапную приемку. После окончания выполнения работ составляется акт сдачи-приема, который служит подтверждением сдачи работ подрядчиком и основанием для оплаты работ. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной;
з) гарантийный срок на работы. Если гарантийный срок на ремонтные или строительные работы в договоре не указан, заказчику до предъявления претензий понадобится сделать за свой счет независимую экспертизу качества работ. Если же гарантийный срок установлен, заказчик сможет предъявить подрядчику претензию, а экспертизу в случае необходимости уже будет назначать и оплачивать строительная фирма;
и) подписи сторон. В договоре должна стоять подпись ИП — исполнителя или руководителя строительной фирмы и печать. Также договор может подписать представитель фирмы, но в таком случае он должен предъявить доверенность от фирмы на его заключение.

Договор на выполнение ремонтных или ремонтно-отделочных работ будет соответствовать требованиям заказчика, если последний максимально подробно опишет суть своего заказа.

Поэтому к договору следует приложить согласованную проектную документацию, смету на работы, эскизы, дизайн-проекты, чертежи с указанием всех размеров и иных особенностей.

Приемка работ физлицом по договору бытового подряда имеет свои особенности.

К примеру, тот факт, что работы принимались физлицом в полном объеме по актам без замечаний, не лишает заказчика, который при этом выступает в качестве потребителя, права ссылаться на указанные недостатки и требовать возмещения расходов на их устранение.

В информационном письме Президиума ВАС от 24.01.2000 № 51 были сформулированы правовые позиции о том, что наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком:

а) не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ;
б) заказчик не лишен права представить суду свои возражения по качеству работ, принятых им по двустороннему акту.

Указанное разъяснение в совокупности с положениями п. 3 ст. 723, п. 1 ст. 737 ГК РФ, абз. 8 п. 1 ст. 29 закона № 2300-1 направлено на защиту заказчика от недобросовестных действий подрядчика и не препятствует ему заявить в суде о некачественно выполненных работах.

Суды считают, что такой подход, не утративший свою актуальность, следует применить по аналогии при рассмотрении спора, в котором участвуют потребители (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 08.06.2023 № 33-5824/2023).

Условия договора на выполнение ремонтных работ, выгодные заказчику

Чтобы договор на выполнение ремонтных работ был выгодным для заказчика, можно предусмотреть следующие условия:

а) порядок приемки. Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении (п. 2 ст. 720 ГК РФ). При этом заказчику выгоднее подписывать с подрядчиком акт приемки после каждого этапа выполнения работ;

б) порядок оплаты. Заказчику выгоднее не перечислять аванс подрядчику, а оплачивать работы после подписания акта. Кроме того, заказчику выгоднее платить деньги по частям и после подписания акта приемки. Это позволит оперативнее контролировать стоимость каждого этапа и выявлять недостатки работ;

в) ответственность подрядчика. Заказчик вправе предусмотреть неустойку за срыв сроков выполнения каждого этапа договора или за несвоевременную закупку материалов для ремонта и отделки;

г) возможность перепоручения подрядчиком права выполнения работ другим лицам на основании договора субподряда. Заказчику выгоднее общаться с заказчиком, а не с неизвестными ему субподрядчиками. Поэтому он может установить запрет на привлечение субподрядчиков;

д) гарантийное удержание. Это способ потребовать от подрядчика оперативного устранения недостатков работы. К примеру, если у заказчика возникнут претензии к качеству работ, он сможет по своему усмотрению потребовать от исполнителя бесплатного устранения недочетов в оговоренный срок или использовать сумму гарантийного удержания на самостоятельное исправление недостатков;

е) порядок выявления недостатков выполненной работы и их устранение. Установление этого условия позволит подрядчику оперативно требовать от подрядчика исправлять выявленные недочеты без обращения в суд;

е) отказ от договора. К примеру, заказчик получает право отказаться от договора, если подрядчик больше 2 раз сдает работы с недостатками. В этом случае заказчику не понадобится расторгать договор в судебном порядке. Кроме того, он быстрее сможет найти другого подрядчика.

В то же время суды отмечают особенности, связанные с правом заказчика потребовать устранения выявленных недостатков или отказаться от договора подряда.

Наличие в выполненных подрядчиком работах недостатков при отсутствии существенных и неустранимых дефектов и при отсутствии факта уклонения подрядчика от их устранения дает заказчику право предъявить требование об устранении недостатков работ, об уменьшении стоимости выполненных работ либо возмещении своих расходов по устранению недостатков (ч. 1 ст. 723 ГК РФ), а не право на отказ от исполнения договора подряда (Апелляционное определение Тульского областного суда от 01.02.2023 № 33-128/2023).

В случае если в договоре подряда, заключенном между сторонами, право заказчика на устранение недостатков не предусмотрено, это обстоятельство не лишает истца права потребовать возмещения убытков. Поскольку положения пункта 3 статьи 723 ГК РФ предоставляют заказчику право в случае выполнения подрядчиком работы с недостатками отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков, если недостатки работы существенны или неустранимы.

Статья 723 ГК РФ проводит различие между недостатками результата работы и существенными недостатками, устанавливая правомочия заказчика на отказ от исполнения договора подряда в зависимости от того, были или не были выполнены подрядчиком требования, предъявленные заказчиком в соответствии с законом, или в зависимости от того, являются ли недостатки результата работы существенными.

К примеру, судебная экспертиза установила, что недостатки являлись устранимыми, но предполагали выполнение работ заново.
В этом случае, поскольку недостатки работ были признаны существенными по признаку невозможности их устранения без несоразмерных расходов, суд признал право истца потребовать возмещения причиненных убытков, связанных с устранением недостатков работы и удорожанием этих работ.

При решении этого вопроса суд руководствовался п. 3 ст. 723, п. 1 ст. 737 ГК РФ, абз. 8 п. 1 ст. 29 закона № 2300-1 (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 08.06.2023 № 33-5824/2023).

Условия договора на выполнение ремонтных работ, выгодные подрядчику

Некоторые условия договора на выполнение ремонтных работ могут быть выгодны подрядчику, к примеру:

а) о стоимости — в цену подрядных работ могут не входить дополнительные услуги. Их оплата осуществляется заказчиком дополнительно к согласованной стоимости договора. Например, монтаж или пусконаладочные работы;
б) об оплате. Подрядчику важно получать авансы до момента приемки работ по этапу договора либо окончательной приемки работ;
в) об ответственности заказчика — например, за просрочку оплаты каждого этапа работ;
г) порядок и сроки предоставления материалов для выполнения работ. По договору подряда могут быть варианты — работы выполняются из давальческих материалов заказчика либо из материалов, приобретаемых подрядчиком.

К примеру, стороны заключили договор на выполнение ремонтно-отделочных работ в квартире.

По его условиям заказчик — физическое лицо:

а) принял на себя обязательства по обеспечению производства работ давальческими материалами;
б) обязался своевременно предоставлять подрядчику облицовочные материалы — плитку, керамогранит, ламинат, обои, краску и т.п.

Заказчик нарушил сроки предоставления материалов, вследствие чего были нарушены общие сроки выполнения работ по договору. В связи с этим истец потребовал от подрядчика в том числе неустойку за нарушение срока исполнения договора, убытки в виде расходов на аренду жилья.

По общему правилу, если исполнитель нарушил сроки выполнения работ, потребитель по своему выбору вправе потребовать уменьшения цены за выполнение работы или отказаться от договора (п. 1 ст. 28 закона № 2300-1).

Но суд отметил, что в силу пункта 6 статьи 28 закона № 2300-1 указанные требования потребителя не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

Суд пришел к выводу об отсутствии основания для возложения на подрядчика ответственности за нарушение сроков выполнения работ ввиду действий (бездействия) самого заказчика по своевременному обеспечению подрядчика облицовочными материалами, а также для удовлетворения производных требований о компенсации морального вреда и штрафа (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2024 № 33-8590/2024).

Несмотря на то что подрядчику выгодно предлагать свои формулировки условий договора, некоторые условия он не сможет изменить в силу того, что они императивно урегулированы по закону.

К примеру, о гарантийном сроке.

В силу статьи 737 ГК РФ в случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или после его приемки в течение гарантийного срока, а если он не установлен, — разумного срока, но не позднее 2 лет, для недвижимого имущества – 5 лет со дня приемки результата работы, заказчик вправе по своему выбору потребовать:

а) безвозмездного повторного выполнения работы;
б) или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.

Стороны в договоре подряда установили гарантийный срок эксплуатации объекта — 3 года, на общестроительные и отделочные работы — 1 год, а дефекты, выявленные в период гарантийного срока эксплуатации объекта, устранялись за счет подрядчика.

Суд отметил, что ответчик не вправе ссылаться на то, что после окончания надзора за выполняемыми работами истец лишился возможности ссылаться на выявленные недостатки. Поскольку по договору бытового подряда заказчику предоставлены дополнительные гарантии защиты его прав (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.11.2022 № 33-23618/2022).

Аналогичные сроки предъявления претензий потребителем установлены п. 5 ст. 19, п. 3 ст. 29 закона № 2300-1.

Это подтвердил и Верховный Суд, указав, что условия договора долевого строительства, устанавливающие сокращенные сроки гарантийных обязательств застройщика к качеству отделки квартиры, по сравнению с предусмотренными законом, ничтожны (Определение Верховного Суда РФ от 05.03.2024 № 5-КГ23-158-К2).

Форма договора на выполнение ремонтных работ

Типовую форму договора подряда на выполнение работ по внутренней отделке жилого помещения можно скачать по ссылке.