Договор с отсрочкой платежа

Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко

С условием об отсрочке платежа заключается немало сделок как гражданами между собой, так и с участием субъектов предпринимательской деятельности. Предметом договоров выступает самое разное имущество: движимое (автомобили, стройматериалы, сельхозпродукция) и недвижимое.
Содержание

1. Условие договора с отсрочкой платежа
2. Договор поставки товара с отсрочкой платежа
3. Договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа
4. Договор аренды с отсрочкой платежа
5. Договор коммерческого кредита с отсрочкой платежа

Условие договора с отсрочкой платежа

В самом простом варианте суть договора купли-продажи сводится к следующему. Продавец передал покупателю товар, а покупатель его оплатил. Сделка считается исполненной. Однако покупатель нужной суммой денег нередко не располагает, и продавец соглашается передать ему товар без полной оплаты в момент или до заключения договора. При этом покупатель может оплатить товар через определенное время (отсрочить платеж).

Включение в договор условия об оплате товара через определенное время после его передачи покупателю в Гражданском кодексе РФ называется продажей в кредит. Иными словам, в долг (ст. 488 ГК РФ).

Не будем путать продажу в кредит с кредитным договором. По кредитному договору в долг передается не товар, а деньги, сторонами являются банк и заемщик (ст. 819 ГК РФ).
При продаже в кредит возможны варианты:

— покупатель обязуется оплатить товар в будущем на конкретную дату полностью;
— покупатель обязуется оплачивать товар поэтапно, частями (покупает товар в рассрочку).

В последнем случае сделка считается заключенной, если в ней наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи будут указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Исключение составляют ситуации, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (ст. 489 ГК РФ).

По общему правилу, если покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок, на просроченную сумму подлежат уплате проценты. Они начисляются со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня фактической оплаты товара покупателем в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ. Иное может предусмотрено договором.

Соглашением также может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Если стороны не предусмотрели иное, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пп. 4,5 ст. 488, ст. 489 ГК РФ).

Договор поставки товара с отсрочкой платежа

Разновидностью договора купли-продажи является поставка. Статья 506 ГК РФ закрепляет следующие особенности договора поставки:

— продавец (поставщик) – это всегда субъект предпринимательства;
— он передает тот товар, который сам производит или закупает;
— покупатель приобретает товар в целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (чаще – для предпринимательской деятельности).

Объем и характеристики товара, подлежащего передаче, могут указываться в тексте соглашения или в заявке. Договором может быть предусмотрено составление отдельных спецификаций, в которых будут указаны наименование, количество, ассортимент, комплектность и цена за единицу товаров. Получение товаров сопровождается выдачей универсальных передаточных документов (счет-фактур, товарных накладных).

В отношениях поставки фигурируют субъекты предпринимательской деятельности, и цена сделки может достигать больших сумм денежных средств. Поэтому условие об отсрочке (рассрочке) часто включают в такие договоры. В качестве образца приведем следующий пример.

ООО «Винтик» заключило с ООО «Стройка» договор поставки. Соглашением предусмотрено, что поставка осуществляется партиями в соответствии со спецификациями. ООО «Винтик» будет передавать каждую партию товаров со своего склада. Представитель ООО «Стройка» соглашается принимать товары на склад. Датой поставки партии товаров признается дата подписания товарной накладной.

ООО «Стройка» оплачивает поставляемые товары в течение 30 рабочих дней считая с момента подписания товарной накладной. Максимальная сумма, на которую ООО «Винтик» предоставляет отсрочку платежа, не может превышать 20 млн рублей. Максимальное количество неоплаченных спецификаций, по которым предоставлена отсрочка, — не более 5.

Обязанности ООО «Стройка» по оплате по договору считаются исполненными в день, следующий за днем зачисления соответствующей суммы денежных средств на расчетный счет ООО «Винтик».
Стороны оговорили, что на период действия отсрочки проценты не начисляются и не выплачиваются. А также предусмотрели, что с момента перехода права собственности на товар к покупателю до момента его оплаты залог не возникает.

Договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа

Возможность полной оплаты через определенное время после заключения сделки часто включают в условия договоров купли-продажи объектов недвижимости (земельных участков, зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства).

Особенностью договора купли-продажи недвижимости является то, что переход прав по нему в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Госрегистрация осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записей:

— о госрегистрации прекращения права собственности продавца;
— госрегистрации права собственности покупателя.

Мы упоминали, что с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Применительно к объектам недвижимости это называется ипотекой в силу закона.

С учетом этого, если на момент представления в орган регистрации прав заявлений
об осуществлении регистрационных действий по договору купли-продажи продавец не получил полную сумму по договору, в ЕГРН вносится запись об ипотеке.

Например, гражданин Иванов купил у Петрова квартиру. Цена объекта составляет 3 млн рублей. Один млн рублей Иванов заплатил до подписания договора купли-продажи, 2 млн – обязался выплатить через полгода. В таком случае в ЕГРН в момент осуществления государственной регистрации права собственности Иванова будет внесена регистрационная запись об ипотеке в пользу Петрова. Стороны могут предусмотреть в договоре, что ипотека в силу закона и в связи с рассрочкой платежа не возникает. Но делать так, конечно, не рекомендуется (в случаях заключения сделки между физическими лицами). Государственная регистрации ипотеки станет обеспечением исполнения обязательства и воспрепятствует свободному отчуждению квартиры Ивановым до полного расчета.

Когда Иванов выплатит деньги Петрову, нужно будет погасить запись об ипотеке. Для этого залогодатель (Иванов) и залогодержатель (Петров) должны будут представить совместное заявление в орган регистрации прав. С таким заявлением может обратиться один Петров. А вот Иванов обратиться один не может. На это прямо указано в ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

А если у Иванова есть только 1 млн рублей? Тогда он может обратиться в банк и взять деньги в кредит (ст. 819 ГК РФ). Тогда недостающие 2 млн рублей Петрову перечислит банк. А Иванов будет должен банку сумму займа и проценты по нему. В залог банку покупатель отдаст приобретенную квартиру. Тут стоит обратить внимание на то, что фактически возникает два залога:

1) ипотека в пользу Петрова (на период, пока банк не перечислил ему деньги) (п. 5 ст. 488 ГК РФ);
2) ипотека в пользу банка в качестве обеспечения исполнения обязательства со стороны Иванова (ст. 77 закона об ипотеке).

В такой ситуации в договор купли-продажи часто включают условие о том, что ипотека в силу закона в пользу продавца не возникает. Тут опасаться не стоит. Банк оперативно переводит деньги на счет продавца (часто в течение одного рабочего дня) и дополнительное обеспечение обязательства не требуется. В ЕГРН будет внесена запись об ипотеке в пользу банка. Регистрационная запись об ипотеке погасится после исполнения Ивановым обязательств по кредиту.

Договор аренды с отсрочкой платежа

Для договоров аренды не является типичной ситуация включения в соглашения условия об отсрочке арендной платы в момент заключения такого договора. Чаще всего сторонами заключается дополнительное соглашение по факту возникновения у арендатора затруднительной ситуации по оплате очередного платежа.

К примеру, организация и предприниматель Хитрый  1 сентября 2024 года заключили договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев. Размер арендного платежа составляет 10 тыс. рублей в месяц. Плата вносится авансовым платежом на месяц вперед. Первого ноября Хитрый внес очередную арендную плату за месяц и направил в организацию письмо. В документе он указал о своём тяжелом материальном положении с просьбой предоставить отсрочку по платежам за декабрь и январь.

Организация пошла навстречу бизнесмену. Стороны подписали дополнительное соглашение на следующих условиях:

— организация предоставляет Хитрому отсрочку внесения арендной платы на период с 01.12.2024 по 31.01.2025 (за декабрь и январь);
— 01.02.2025 предприниматель обязуется внести арендную плату за «льготные месяцы» в размере 20 тыс. рублей, а также очередной авансовый платеж за февраль;
— начиная с 01.03.2025 плата вносится в обычном порядке.

В качестве варианта может быть предусмотрено, что сумма за «льготные месяцы» уплачивается не одномоментно, а распределяется на несколько месяцев.

Большое количество соглашений об отсрочке внесения арендных платежей заключалось с арендаторами, работающими в сферах, которые пострадали в результате распространения COVID-19. Перечень таких отраслей закреплялся Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434, а порядок предоставления отсрочки — Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.

Договор коммерческого кредита с отсрочкой платежа

Если вышеприведенные договоры содержат условие об оплате процентов за пользование деньгами при отсрочке (рассрочке), такие условия являются коммерческим кредитом (ст. 823 ГК РФ).

При отсрочке платежа коммерческий кредит представляет собой плату за использование денежных средств, которые покупатель сохраняет у себя до наступления срока платежа после получения товара. Как вариант, после получения услуги, если условие о внесении платежа через время включается в договор об оказании услуг. Такая плата за правомерное пользование денежными средствами покупателем не носит санкционный (штрафной) характер. Этим коммерческий кредит отличается от неустойки за просрочку исполнения обязательств.

То есть коммерческий кредит является не самостоятельной сделкой, а условием обязательства. Такое условие может быть предусмотрено в договорах, заключаемых как гражданами, так и организациями. Как правило, в соглашении детально прописывается размер процентов и порядок их оплаты.

Возникает вопрос: можно ли взыскать проценты, если в договоре поставки отсрочка предусмотрена и указано на то, что между сторонами возникают отношения коммерческого кредита? При этом размер платы за пользование покупателем деньгами на период отсрочки не определен.

В силу прямого указания ГК РФ к коммерческому кредиту применяются положения о договоре займа. Соответствующие нормы указывают следующее. Если в договоре условие о размере процентов за пользование займом отсутствует, их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно (ст. 809 ГК РФ).

В заключение обратим внимание, что требование об уплате процентов можно предъявить, если из существа обязательства следует указание на то, что отсрочка представляется на условиях коммерческого кредита.