Эксперимент по гостевым домам

Гостевые дома приобретают все большую популярность: зачастую они дешевле отелей или при равной цене предлагают домашний уют и неказенную атмосферу. Однако их правовой статус  до недавнего времени вызывал множество вопросов. Насколько законно размещать туристов в частных домах? Какие требования к подобным местам пребывания предъявляет Роспотребнадзор и другие контролирующие органы? Седьмого июня 2025 года  принят Федеральный закон от 07.06.2025 № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов», призванный урегулировать отношения в этой сфере. В статье расскажем, что, по мнению законодателей, следует подразумевать под гостевыми домами, какие требования предъявляются к такому жилью, а также об эксперименте — в какие сроки он будет проходить, что включает в себя, какие ограничения для владельцев гостевых домов предусматривает.

Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Шкембри Евгения

Содержание

1. Что такое гостевой дом
2. Виды гостевых домов
3. Требования к гостевым домам
4. Информация об услугах гостевого дома

Что такое гостевой дом

Главная заслуга упомянутого Закона от 07.06.2025 № 127-ФЗ в том, что он официально ввел в правовое поле понятие «гостевой дом» и присвоил ему статус средства размещения. Так, согласно статье 2 указанного нормативно-правового акта под гостевыми домами понимается особая разновидность средства размещения, представляющая собой жилое помещение (дом целиком или его часть), которое используется для услуг временного проживания. При этом отмечается, что если услуги по предоставлению временного проживания предоставляются в части индивидуального жилого дома, то у этой части должен быть отдельный вход и доступ к помещениям общего пользования.

Нужно подчеркнуть, что эксперимент по предоставлению проживания в гостевых домах проводится лишь в отдельных субъектах России. Полный их перечень содержится в п. 2 ст. 1 Закона от 07.06.2025 № 127-ФЗ и включает в себя следующие регионы:

1. Республики — Алтай, Дагестан, Крым;
2. Алтайский, Краснодарский, Приморский и Ставропольский края;
3. Архангельскую, Владимирскую, Ивановскую, Иркутскую, Калининградскую, Кемеровскую, Ленинградскую, Ростовскую и Херсонскую области;
4.  Севастополь;
5. Федеральную территории «Сириус» .

Ограничен и срок проведения эксперимента: с 01.09.2025 по 31.12.2027.
Однако очевидно, что тот смысл, который вкладывается законодателем в понятие «гостевой дом», имеет общее значение и может по принципу аналогии закона использоваться не только применительно к отношениям, складывающимся в указанных субъектах РФ в период проведения эксперимента, но также и в других подобных ситуациях. Тем более что после окончания указанного срока есть вероятность, что действие эксперимента либо будет продлено, либо распространится на всю территорию страны.

Виды гостевых домов

Рассматриваемый закон не содержит перечисления видов гостевых домов. Однако по смыслу содержащихся в нем положений и общей практике можно выделить следующие разновидности:

1. По тому, какой тип размещения в них предполагается:
   — отдельно стоящие гостевые дома. Такие дома полностью отведены для того, чтобы в них проживали гости;
   — часть индивидуального жилого дома. Имеется в виду, что хозяева размещают гостей в помещения, расположенные в их частном доме. При этом, как мы уже упоминали, такие помещения должны иметь отдельный вход и доступ к общим пространствам (к примеру, к единственному санузлу, находящемуся в пользовании всех жильцов).
2. По количеству оказываемых услуг и уровню сервиса все гостевые дома можно условно разделить:
   — на помещения экономкласса, размещение гостей в комнатах с минимальным набором удобств и  услуг — простой ремонт, возможное отсутствие уборки или уборка не каждый день;
   — стандартные помещения, в которых предлагаются более комфортные условия, регулярная уборка, иногда дополнительные услуги;
   — помещения повышенной комфортности с большим набором услуг (могут включать пользование бассейном, питание и многое другое).
3. По специализации:
   — сельские гостевые дома, которые находятся за пределами городов, часто в деревенских домах;
   — курортные гостевые дома, ориентированные на пляжный или горнолыжный отдых;
   — эко-гостевые дома, в которых основной акцент делается на экологичность и близость к природе.

Требования к гостевым домам

Как мы уже указали, гостевые дома в регионах, где проводится описываемый эксперимент, теперь официально отнесены к средствам размещения. А это значит, что они должны быть внесены в установленном порядке в реестр классифицированных средств размещения. Без этого сдавать их туристам с 01.01.2026 будет нельзя, это запрещено законом (п. 4 ст. 4 Закона от 07.06.2025 № 127-ФЗ).

Чтобы зарегистрировать гостевой дом как средство размещения, нужно, чтобы он соответствовал определенным требованиям, установленным ст. 4 Законом от 07.06.2025 № 127-ФЗ.

Так, гостевые дома должны:

1) находиться на участке, земля которого относится к категории земель населенных пунктов. Также на этой земле должно быть разрешено:
— строить индивидуальный жилой дом;
— вести приусадебное хозяйство;
— заниматься садоводством;

2) не иметь проблем с легализацией. Гостевым домом не может быть строение, которое признано самовольным и в отношении которого местные органы власти приняли решение о сносе;

3) принадлежать на праве собственности физическому лицу, а также состоять на кадастровом учете и быть внесенным а Единый государственный реестр недвижимости.

Определено также, что гостевые дома должны соответствовать иным требованиям, которые предъявляются к средствам размещения подобного типа. В отношении других средств размещения действует Постановление Правительства РФ от 27.12.2024 № 1951 — именно оно определяет дополнительные требования к таким средствам (в частности, к гостиницам, базам отдыха, санаториям и кемпингам). Применительно к гостевым домам отдельного положения пока нет, однако до 01.09.2025 время еще есть.

Скорее всего, оно либо будет разработано, либо законодатели внесут дополнения в вышеуказанное положение, регламентирующее деятельность иных средств размещения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Закона от 07.06.2025 № 127-ФЗ в положении будет определено:

• какими свойствами должен обладать гостевой дом, чтобы его можно было включить в реестр классифицированных объектов;
• в каком порядке должна производиться классификация;
• какими документами можно подтвердить, что дом соответствует установленным требованиям;
• в каком порядке будет проводиться проверка того, что дом действительно обладает всеми необходимыми характеристиками;
• в каком порядке и в какой форме собственники должны давать согласие на включение их объекта в реестр;
• правила внесения изменений в реестр и в иные документы, касающиеся статуса объекта;
• основания для исключения объекта из реестра;
• в каких случаях будет производиться приостановление, возобновление или прекращение действия классификации;
• конкретные требования к количеству комнат, площади сдаваемого объекта, его оснащению, а также к помещениям общего пользования.

Кроме того, дополнительные требования к  домам для приема гостей могут устанавливать органы власти тех субъектов, в которых находится конкретный объект.

Если дом не соответствует всем требованиям, указанным в законе и других регулирующих актах, внести сведения о нем в реестр классифицированных объектов не удастся.

Проведение классификации включает в себя несколько шагов:

• собственнику нужно установить, соответствует ли его жилье необходимым параметрам, определенным законом;
• далее, если все в порядке и объект не нуждается в доработке, следует включить  сведения о нем в реестр классифицированных средств размещения.

Важный момент: если у физического лица имеется в собственности несколько индивидуальных жилых домов или их частей, то в рассматриваемый реестр такой собственник вправе включить только один дом или одну часть по своему выбору. И, соответственно, предоставлять для проживания он сможет тоже только один объект.
Если объект находится в общей собственности нескольких лиц (не имеет значения, долевой или совместной), то для внесения в реестр потребуется согласие всех собственников.

Информация об услугах гостевого дома

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 2 Закона от 07.06.2025 № 127-ФЗ под услугами гостевого дома подразумеваются:

• услуги, непосредственно связанные с предоставлением  проживания в течение определенного времени;
• иные услуги, которые собственник предоставляет своим гостям. Полный набор услуг, которые должны включаться в стоимость проживания, подлежит определению в положении о классификации (которое, как мы уже отмечали, пока еще не разработано).

Информацию о том, что такой-то объект предоставляет услуги гостевого дома, может быть доведена до потребителей разными способами, в том числе через Интернет, агрегаторы, предоставляющие возможность получить сведения о местах временного проживания и забронировать их, объявления, соцсети. Но какой бы способ размещения этих данных ни избрал владелец гостевого дома, ему необходимо произвести оценку своего объекта, внести его в реестр и получить идентификационный номер. Если номера нет, опубликовать информацию об объекте с 01.01.2026 не получится.

Владельцы агрегаторов и других электронных площадок, публикующих объявления о местах размещения, должны проверять, есть ли у конкретного объекта идентификационный номер. Если его нет или имеются какие-то ошибки, собственником предоставлены недостоверные сведения, владелец агрегатора публиковать объявление о таком гостевом доме не имеет права.

Если информация уже была размещена ранее, следует приостановить ее показ возможным потребителям (ст. 5.1 Федерального закона от 24.11.1996 № 132-ФЗ « Об основах туристской деятельности в Российской Федерации»).