Крыша протекает, в стенах большие трещины, пол просел и кажется, что дом вот-вот обрушится? Воспользуйтесь своим правом и инициируйте процедуру признания дома аварийным. Подробнее о порядке признания, возможных последствиях изложено в статье.
Над статьей работали:
Автор: Бабаева Ирина; редактор: Коротаева Юлия
Содержание
- Дом признан аварийным: что это значит
- Когда дом признается аварийным
- Какие документы нужны для признания дома аварийным
- Кто признает дом аварийным
- Как признать частный дом аварийным
- Как признать многоквартирный дом аварийным
- Как узнать, признали ли дом аварийным
- Дом признан аварийным: как получить жилье
- Можно ли получить компенсацию
- Как признать часть дома аварийным
Дом признан аварийным: что это значит
Когда дом признают аварийным, это значит, что он непригоден для проживания из-за угрозы жизни и здоровью людей. Такое решение принимается официально, на основании технической экспертизы, проведенной специализированной организацией.
Законодательство (ГрК РФ и ЖК РФ) не дает определение понятию «аварийный дом». Из положений указанных кодексов можно выделить только основные признаки аварийности. Закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ определяет понятие аварийного жилищного фонда, как совокупность жилых помещений в многоквартирных домах (МКД), которые признаны аварийными до 1 января 2017 года или после этой даты в связи с физическим износом.
ЖК РФ делает отсылку на ГОСТ 31937-2024, введенный в действие Приказом Росстандарта от 10.04.2024 № 433-ст (далее ГОСТ), который определяет основные критерии аварийного технического состояния объекта. К ним относятся:
— исчерпание несущей способности;
— опасность обрушения;
— различные нарушения и деформации;
— потеря устойчивости объекта.
Аварийный дом – это юридический значимый статус, присвоение которого влечет за собой ряд последствий. Это может быть снос дома или реконструкция, расселение жильцов, предоставление иного жилья или компенсации.
Важно различать два понятия — «аварийный» и «ветхий». Законодательство их четко разграничивает. Не каждый ветхий дом является аварийным. Объект становится ветхим, когда достиг определенного уровня износа, но сохранил возможность проживания в нем. Аварийность – когда жить в доме уже невозможно.
В настоящее время в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни» осуществляется реализация программы расселения аварийного жилья. Этот проект был запущен с начала 2025 года. До него расселение происходило в рамках нацпроекта – «Жилье и городская среда». Он завершился в конце 2024 года.
Оператором программы расселения является фонд развития территорий.
На территории Подмосковья реализуется госпрограмма «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда Московской области». С первого июня 2025 года стали выдавать сертификаты на получение нового жилья.
В Москве реализуется программа реновации. Однако к процедуре признания жилья аварийным эта программа отношения не имеет. В нее включают дома первого периода индустриального домостроения, построенные по типовым проектам с 1957 по 1968 год и дома, построенные раньше 1957 года.
Когда дом признается аварийным
Признание дома аварийным – это официальная процедура, четко регламентированная нормативными правовыми актами РФ.
Порядок признания изложен в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006
№ 47 (положение о признании домов аварийными). Указанное постановление делает отсылку на основания, изложенные в ГОСТе.
Многоквартирный дом признается аварийным на основании оценки состояния по указанному ГОСТу. Дома высотой менее двух этажей могут оцениваться без его применения.
К основаниям для признания домов аварийными относят:
— износ конструктивных элементов (несущие стены, перекрытия, фундамент, крыша находятся в критическом состоянии (трещины, деформация, разрушение), перекос здания, проседание, крен)
— нарушение безопасности проживания (высокая вероятность обрушения частей здания, систематические затопления, пожарная опасность из-за электропроводки, плесень и грибок, аварийное состояние инженерных систем);
— воздействие внешних факторов (повреждение в результате аварий, природных катастроф (наводнение, оползни, землетрясение), подвижки грунта или подмыв фундамента;
— несоответствие санитарным и техническим нормам (невозможность обеспечить нормальные условия для проживания (температурный режим, вентиляция).
Несколько оснований должны быть выявлены в совокупности. Чем больше оснований, тем больше вероятность признать дом аварийным.
В рамках комплексного обследования дома комиссия тщательно проверит все элементы и системы объекта (в том числе грунт, пол, крышу, стены, столбы, перекрытия, балконы, лестницы, гидроизоляцию, фундаменты, инженерные системы).
В качестве оснований для признания дома аварийным нельзя предъявлять:
— отсутствие централизованной канализации или водоснабжения (для одноэтажного или двухэтажного дома);
— отсутствие лифта или мусоропровода (для дома свыше 5 этажей);
— площадь комнат меньше чем минимально установленная площадь (строительство осуществлялось по ранее действующей документации).
Какие документы нужны для признания дома аварийным
Перечень документов для подачи заявления и проведения процедуры установлен в постановлении № 47.
Обязательные документы:
— заявление о признании дома аварийным;
— копии правоустанавливающих документов на жилье (выписка из ЕГРН, договор соцнайма);
— заключение специализированной организации о состоянии дома.
Дополнительно можно представить письма, жалобы от жильцов дома.
Указанные документы можно представить на бумажном носителе или в электронном виде через сайт госуслуг или МФЦ.
Также по собственной инициативе могут быть представлены следующие документы:
— сведения из ЕГРН,
— техпаспорт,
— заключения органов госнадзора.
Однако тратить время на их подготовку необязательно. Комиссия запросит указанные документы по межведомственному взаимодействию.
Кто признает дом аварийным
Инициировать процедуру признания может собственник или наниматель помещения, а также местная администрация (когда квартира находится в муниципальной собственности).
Решение о признании дома аварийным принимает орган власти (федеральный, региональный или местный) на основании заключения межведомственной комиссии.
Комиссия готовит заключение и проводит дополнительно обследование (при необходимости) в течение 30 календарных дней с момента получения заявления.
Комиссия создается органом власти для проведения оценки технического состояния домов. В нее входят представители этого органа власти, а также органов жилищного надзора, защиты прав потребителей, архитектуры и градостроительства (если объект в зоне чрезвычайных ситуаций). Собственник жилой недвижимости, инициировавший процедуру, также может участвовать в заседаниях комиссии и иметь право решающего голоса.
Решение о признании дома аварийным принимается в течение 30 календарных дней с момента направления заключения комиссией, в течение 10 календарных дней (если произошла чрезвычайная ситуация). Принятое решение и заключение комиссии направляется заявителю и в орган жилищного надзора в течение 5 календарных дней с момента его принятия.
Если дом признан аварийным в течение 5 лет с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию, решение также направляют в прокуратуру для проведения проверки.
Как признать частный дом аварийным
Анализ положений законодательства РФ не дает четкого ответа на этот вопрос. С одной стороны, нормы устанавливают возможность признания аварийным любого объекта капитального строительства (ст. 55.26-1 ГрК РФ) . Они предусматривают общие положения о процедуре (необходимость проведения обследования, принятия решения органом власти). Конкретный порядок признания объектов капстроительства аварийными должен быть установлен Правительством РФ. В настоящее время такой порядок не утвержден. В соответствии с Законом от 30.12.2021
№ 447-ФЗ до утверждения правительством указанного документа признание объектов аварийными должно осуществляться без учета положений Градостроительного кодекса.
Таким образом, сегодня действует единственное постановление Правительства РФ № 47, предусматривающее порядок признания аварийными только многоквартирных домов.
Жилые помещения, к которым относятся и жилой дом (в том числе расположенный в частном секторе и в деревне), могут быть признаны только непригодными для проживания. Такой статус по общему правилу не влечет тех же последствий, что и признание дома аварийным. В настоящее время в региональные программы по переселению включают только многоквартирные дома, признанные аварийными.
Как признать многоквартирный дом аварийным
I. Выявление оснований. Для того чтобы дом признали аварийным, он должен соответствовать всем необходимым основаниям. Поводом могут стать трещины в несущих конструкциях, крен здания, частые протечки и плесень, проблемы с фундаментом, угроза обрушения.
Для подтверждения аварийного состояния собственники дома могут обратиться в специализированную организацию для обследования здания. Организация проведет обследование в соответствии с межгосударственным стандартом (ГОСТ 31937-2024) и подготовит отчет. Обследование проводится на платной основе. Стоимость работ зависит от политики каждой организации, а также от конкретной ситуации.
Спецорганизация должна быть юрлицом — членом СРО и обладать правом проводить подобные обследования.
По итогу обследования будет подготовлен отчет и заключение по формам А или Б (комплексное обследование), утвержденным ГОСТ 31937-2024.
II. Подготовка документов и подача заявления. Заполните заявление, приложите к нему необходимые документы и направьте в адрес уже созданной комиссии или в администрацию. Направьте заявление на бумажном носителе лично или посредством почты с уведомлением, или через госуслуги, а также МФЦ.
Заявление составьте в свободной форме. К примеру:
Межведомственная комиссия по признанию помещения жилыми помещениями, пригодными (непригодными) для проживания, и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу
Адрес: г. Москва, ул. Добролюбова 10
Заявитель: Федоров Павел Константинович
Адрес: г. Москва, ул. Добролюбова, д. 17, кв.45
Телефон: 8 925 436 7623
ЗАЯВЛЕНИЕ
о проведении оценки соответствия помещения установленным требованиям и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (или реконструкции).
Заявитель проживает в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, д. 17, кв. 45.
Жилое помещение принадлежит заявителю на праве собственности на основании записи в Едином государственном реестре недвижимости от 15.02.2009 № 456 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от15.02.2009 №456).
Прошу провести оценку соответствия данного многоквартирного дома требованиям, предусмотренным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» и Межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» (при необходимости), и признать вышеуказанный дом аварийным и подлежащим сносу (или реконструкции) в связи со следующим: дом деревянный, выявлены трещины в несущих конструкциях, частые протечки, а также угроза обрушения.
Приложение:
- Копии правоустанавливающих документов на жилое помещение.
- Технический паспорт жилого помещения.
- Заключение специализированной организации, проводящей обследование многоквартирного дома.
- Заявления, письма, жалобы граждан.
Заявитель (представитель):
_________________ (подпись) Федоров П.К.
Постановление правительства № 47, а также административный регламент, утвержденный Постановлением правительства Москвы от 21.12.2017 № 1072-ПП, предусматривает возможность обращения в жилищную инспекцию с заявлением о признании помещения непригодным для проживания. В таком случае жилинспекция направит свое заключение в комиссию.
III. Обследование здания. При необходимости комиссия назначает дополнительное обследование объекта.
IV. Заключение и решение. После обследования составляют акт, готовят заключение и направляют в адрес органа власти для принятия решения о признании дома аварийным.
V. Направление решения в адрес заявителя, в ЕГРН, прокуратуру (при необходимости).
После признания МКД аварийным все договоры найма и аренды должны быть расторгнуты (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ, пп. 34, 50 постановления № 47). Собственники освобождаются от уплаты взносов на капремонт.
Как узнать, признали ли дом аварийным
Если вы являетесь инициатором процедуры, решение о признании дома аварийным получите от органа власти. После этого надо уточнить статус расселения (запланирован ли переезд, его сроки), узнать, какая компенсация или жилье вам полагается. Проследить за программами переселения в вашем регионе и уточнить, включен ли туда ваш дом. За получением подробной информации можно обратиться в юридическую приемную при администрации или различные правозащитные центры.
Также проверить статус дома можно на сайте фонда развития территорий (оператор программы по переселению). В поисковой строке введите адрес дома. После откроется подробная карточка со всей информацией.
Воспользуйтесь информацией из выписки ЕГРН. Если дом признан аварийным, там вы также найдете отметку об этом.
Дом признан аварийным: как получить жилье
Необходимо понимать, что для получения компенсации в виде денег или новой квартиры важен статус владельца недвижимости (собственник или наниматель).
Наниматели по договору соцнайма имеют право на бесплатное предоставление жилья от государства по нормам предоставления жилплощади в конкретном регионе. Жилье предоставляют взамен аварийного в том же населенном пункте, не хуже по метражу и условиям, но в пределах установленных социальных норм (например, 18 кв. м на человека — может отличаться по регионам). Исключение – приватизированный объект. Собственник по своему усмотрению выберет способ компенсации.
Если дом включен в региональную программу по переселению, собственнику предоставят равноценное жилье (по площади) либо выплатят денежное возмещение, например, в виде сертификата. Выбор вида компенсации остается за собственником помещения. Важным условием является приобретение прав на квартиру до признания дома аварийным. За купленный в аварийном доме объект недвижимости возместят только деньги.
Если дом не включен в программу по переселению, собственник вправе рассчитывать только на денежное возмещение. В ряде случаев могут предоставить жилье, если регион предусматривает такую возможность. Например, если семья признана малоимущей и нуждающейся в улучшении жилищных условий.
Региональные программы по переселению не распространяются на дома блокированной застройки (письмо Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 04.03.2019 № ОР-07/290).
Можно ли получить компенсацию
Жильцам полагается денежная компенсация за аварийную недвижимость. Для этого собственнику с местными властями необходимо заключить соглашение об изъятии его имущества. Это возможно в случае, если дом не включен в программу переселения или когда собственник выбрал денежное возмещение при действующей программе.
Размер возмещения определяется в зависимости от рыночной стоимости жилого помещения, земельного участка, общего имущества в многоквартирном доме. Если собственник не согласен с решением, его можно обжаловать в судебном порядке.
Нанимателям денежная компенсация за муниципальный объект не предусмотрена. Возможно предоставление только жилья.
Как признать часть дома аварийным
Законодательство РФ напрямую не устанавливает возможность признания части дома аварийной. Полностью аварийным может быть признан только многоквартирный дом.
Постановление Правительства РФ № 47 допускает признание отдельного жилого помещения непригодным для проживания. Процедура аналогична процедуре признания МКД аварийным. Требуется подготовка документов, обращение в комиссию, подготовка заключения и принятие решения.
Вы можете оставить первый комментарий