Как сдавать квартиру и не опасаться налоговой: три законные схемы

Каждый гражданин, который сдает внаем свою квартиру, обязан платить налог с получаемой аренды. При этом сроки действия договора не имеют значения. Федеральная налоговая служба определила три законных способа легализации доходов от сдачи жилья, позволяющих избежать претензий со стороны налоговиков. Это ежегодная подача декларации 3-НДФЛ, а также регистрация в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Подробно расскажем о каждом из перечисленных способов.

Над статьей работали:
Автор: Лилия Новикова; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. Уплата НДФЛ через декларацию 3-НДФЛ (без регистрации ИП и самозанятости)
2. Регистрация в качестве самозанятого (налог на профессиональный доход)
3. Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя
4. Что предпринять, если вы уже сдаете квартиру

Уплата НДФЛ через декларацию 3-НДФЛ (без регистрации ИП и самозанятости)

Чтобы легально сдавать свою квартиру внаем, собственнику необязательно иметь статус ИП или самозанятого. Он вправе делать это как обычное физическое лицо.

Такой вариант может быть выгоден, если гражданин сдает одну квартиру, так как не возникают дополнительные расходы в виде обязательных страховых взносов, которые обязан платить, например, ИП. Но кроме НДФЛ собственнику придется еще платить налог на имущество.

Бытует мнение, что если срок действия договора аренды составляет менее одного года, то НДФЛ можно не платить. Обусловлено оно тем, что регистрировать указанные соглашения в Росреестре не нужно. Но такое мнение ошибочно, так как обязанность уплаты подоходного налога никак не связана с необходимостью регистрации договора (п. 4 ч. 1, п. 4 ч. 3 ст. 208, ч. 1 ст. 210 НК РФ, ч. 2 ст. 609, ч. 2 ст. 651 ГК РФ, ч. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Поэтому неуплата налога приведет к неблагоприятным последствиям для собственника в виде штрафа и начисления пени. Кроме того, будет взыскана недоимка по НДФЛ (ст. 48, 75, ч. 1 ст. 119, ст. 122 НК РФ).

Законодательство устанавливает единственный случай, когда гражданин не должен платить НДФЛ с доходов от аренды квартиры – недвижимость находится за пределами РФ, а физическое лицо не признается налоговым резидентом (п. 4 ч. 1, п. 4 ч. 3 ст. 208, ст. 209, ч. 1 ст. 210 НК РФ).

Напомним, что понятия «налоговое резиденство РФ» и «гражданство РФ» не являются идентичными. Не каждый гражданин России может признаваться налоговым резидентом и наоборот. Так, для получения статуса налогового резидента лицо должно находиться на территории нашей страны не менее чем 183 дня в течение 12 месяцев подряд (ч. 2 ст. 207 НК РФ).
Во всех иных ситуациях, лицо обязано уплатить налог в бюджет.

Ставка НДФЛ для граждан РФ является прогрессивной. Это значит, что размер взимаемого процента зависит от суммы дохода за год.

Так, установлены следующие процентные ставки НДФЛ (ч. 2.1 ст. 210, ч. 1 ст. 224 НК РФ):
• 13 процентов — если размер доходов не превышает 2,4 млн рублей;
• 15 процентов + 312 тыс. рублей с суммы прибыли свыше 2,4 млн рублей, если размер дохода при этом свыше 2,4 млн рублей, но не больше 5 млн рублей;
• 18 процентов + 702 тыс. рублей с суммы дохода, которая превышает 5 млн рублей. Указанная ставка применяется, когда совокупный размер прибыли лица составит не более 20 млн рублей включительно;
• 20 процентов + 3 402 млн рублей с дохода свыше 20 млн рублей, если размер дохода не превысил 50 млн рублей включительно;
• 22 процента + 9 402 млн рублей с суммы прибыли свыше 50 млн рублей.

Если квартиру сдает лицо, не являющееся налоговым резидентом РФ, ставка НДФЛ составит 30 процентам (ч. 3 ст. 224 НК РФ).

Если квартира передана внаем физическому лицу, собственник самостоятельно обязан рассчитать и уплатить налог в бюджет. Для этого он подает в налоговую декларацию 3-НДФЛ по форме КНД 1151020 (приложение № 1 к Приказу ФНС РФ от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@).

Срок направления отчета в ФНС — до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (ч. 1 ст. 229 НК РФ).

Подать декларацию нужно в налоговую по месту жительства физического лица одним из следующих способов (ч. 4 ст. 80, ч. 1 ст. 83 НК РФ):
• лично или через представителя в территориальное отделение ФНС;
• через МФЦ;
• почтовым отправлением с описью вложения;
• в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи;
• через личный кабинет налогоплательщика.

НДФЛ нужно заплатить в срок до 15 июля года, следующего за годом получения дохода (ч. 4 ст. 228 НК РФ).

Уплата налога производится в качестве единого налогового платежа (ч. 1 ст. 58 НК РФ, приложение № 2 к письму ФНС РФ от 30.12.2022 № 8-8-02/0048@).

Для оплаты можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов и пошлин» или личным кабинетом налогоплательщика на официальном сайте налоговой.

Если же нанимателем является российская организация либо физическое лицо, занимающееся частной практикой (например, адвокат) или имеющее статус ИП, то исчислять и платить в бюджет подоходный налог будет именно он, а не собственник (ч. 2 ст. 226 НК РФ). Поясним, что налоговыми агентами по отношению к гражданину признаются следующие лица, выплачивающие ему доход (ч. 1 ст. 226 НК РФ):
• российские организации;
• индивидуальные предприниматели;
• нотариусы, занимающиеся частной практикой;
• адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты;
• обособленные подразделения или постоянные представительства иностранных организаций в Российской Федерации.

Налоговый агент самостоятельно удерживает и уплачивает в бюджет НДФЛ при каждой выплате дохода лицу. При этом арендодатель уже не должен представлять в налоговую декларацию 3-НДФЛ (ч. 1 ст. 226, ч. 4 ст. 229 НК РФ).

Если по каким-то причинам налоговый агент (арендатор) не смог удержать НДФЛ при выплате дохода, он обязан сообщить об этом собственнику жилья и в налоговый орган в срок до 25 февраля года, следующего за годом выплаты дохода. Это необходимо для того, чтобы ФНС сформировала налоговое уведомление, по которому гражданин сможет заплатить НДФЛ самостоятельно. В этом случае заплатить подоходный налог лицу необходимо в срок до 1 декабря года, следующего за отчетным (ч. 5 ст. 226, ч. 6 ст. 228 НК РФ).

Регистрация в качестве самозанятого (налог на профессиональный доход)

Другим легальным вариантом сдачи жилья внаем является регистрация в качестве самозанятого. Это может быть выгодно в том случае, когда у собственника есть несколько помещений под сдачу и это его основной доход.

Кроме этого, такой вариант подходит для государственных служащих, так как ведение предпринимательской деятельности им запрещено. А регистрация в качестве плательщика НПД под указанный запрет не подпадает (п. 3.1 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 27.07.2004 № 79-ФЗ, п. 4 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, письмо Минтруда РФ от 19.04.2021 № 28-6/10/В-4623).

Процедура постановки на учет максимально упрощена – для этого необходимо только подать заявление. Причем сделать это можно посредством (ч. 2, 4 — 5.1 ст. 5 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ):
• личного кабинета налогоплательщика;
• единого портала государственных и муниципальных услуг;
• приложения «Мой налог»;
• уполномоченной кредитной организации.

Указанные лица являются плательщиками налога на профессиональный доход (НПД). Его ставки существенно ниже подоходного налога и составляют (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ):
• 4 процента, если квартира будет сдаваться физическим лицам;
• 6 процентов, если арендатором является организация или ИП.

Важно, что самозанятый не платит НДФЛ в отношении тех доходов, по которым он платит НПД. Но при этом он не освобожден от обязанности платить налог на имущество за сданную в аренду квартиру (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, письмо Минфина РФ от 31.10.2022 № 03-05-06-01/105228).

Страховые взносы указанные лица платить не обязаны, но могут это делать на добровольной основе (ч. 2 ст. 15 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 15.12.2025 № 456-ФЗ, п. 6 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 15.12.2001 № 167-ФЗ).

Так, на пенсионное страхование можно вносить любую сумму, но не более установленного максимума. Максимальный размер взносов рассчитывается по формуле: МРОТ х 8 х 22 % х 12. За 2026 год самозанятый может внести максимум 572 204, 16 тыс. рублей (абз. 3 ч. 5 ст. 29 Федерального закона от 15.12.2001 № 167-ФЗ, ст. 1 Федерального закона от 19.06.2000 № 82-ФЗ).

Для пенсионного стажа самозанятый может добровольно платить страховой взнос, в 2026 году эта сумма составляет 71 525,52 руб. (ст. 29 закона № 167-ФЗ).

Относительно взносов на ВНиМ установлено, что сумма страховой выплаты на случай болезни максимально может составлять 35 или 50 тыс. рублей. Гражданин вправе выбрать сумму самостоятельно. При этом тариф составляет 3,84 процента от выбранной суммы. Платить взносы можно ежемесячно или внести всю сумму сразу за 12 месяцев. Конкретные сроки при этом не установлены. Но если лицо решает платить каждый месяц, нужно успеть сделать взнос до последнего дня текущего месяца (ч. 3, 6 — 8 ст. 5 Федерального закона от 15.12.2025 № 456-ФЗ).

Также самозанятые не сдают отчетность и не ведут бухгалтерский учет. Весь обмен информацией производится с ФНС через приложение «Мой налог».

Налоговый период составляет один месяц, поэтому платить налог нужно ежемесячно, до 28-го числа. При этом самостоятельно рассчитывать сумму не придется, за налогоплательщика это сделает налоговая служба и направит соответствующее уведомление также через упомянутое выше приложение (ст. 3, 9, 11, 13, 14 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

Кроме всего прочего, самозанятый может уменьшить НПД на сумму налогового вычета, который составляет (ст. 12 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ):
• 1 процент от дохода, если наниматель — физическое лицо;
• 2 процента — в случае, когда недвижимость арендует компания или ИП.

Но в любом случае сумма вычета не может превышать 10 тыс. рублей.

При этом применять НПД могут только граждане, чей годовой доход от сдачи имущества в аренду не превышает 2,4 млн рублей. Если вы ожидаете, что доход будет выше, стоит рассмотреть иные варианты легализации доходов от аренды (п. 8 ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя

Еще одним вариантом на законных основаниях сдавать недвижимость и платить налоги является регистрация в качестве ИП.

Такой способ может быть актуален тем гражданам, которые ведут предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений, так как уровень дохода будет уже гораздо выше и превысит ограничения, установленные для самозанятых.

При этом есть возможность выбрать разные системы налогообложения, например:
• патент;
• УСН;
• автоматизированная УСН (АУСН).

Рассмотрим указанные системы относительно ИП, у которого нет наемных сотрудников.

Патентная система (ПСН)

Законодательство допускает применение указанной системы налогообложения как при сдаче жилой недвижимости, так и нежилой. Оформляется патент на срок от 1 до 12 месяцев отдельно на каждый вид деятельности. Более того, если лицо сдает внаем несколько объектов, каждый из них должен быть указан в патенте (п. 19 ч. 2 ст. 346.43, ч. 5 ст. 346.45 НК РФ, письмо Минфина РФ от 17.12.2019 № 03-11-11/98730).

Максимально возможный доход, позволяющий применять ПСН, уже гораздо выше, чем у самозанятого. Так, он не должен превышать 20 млн рублей (п. 6 ст. 346.45 НК РФ).

В общем случае налоговая ставка составит 6 процентов от суммы потенциально возможного годового дохода предпринимателя (ПВД). Последняя устанавливается региональными властями в отношении конкретных видов предпринимательской деятельности (ч. 7 ст. 346.43, ч. 1 ст. 346.48, ч. 1 ст. 346.50 НК РФ).

Например, в Москве потенциально возможный доход от сдачи в аренду квартиры площадью менее 50 кв. метров в ЦАО составит 900 тыс. рублей в год. Если же речь идет о нежилом помещении площадью менее 100 кв. метров в том же административном округе, то ПВД составит уже 3 млн рублей (пп. 20.1, 21 ст. 1 Закона г. Москвы от 31.10.2012 № 53).

ИП на патенте освобожден от обязанности платить НДФЛ относительно доходов от сдачи помещения в аренду. Также налог на имущество нужно платить только по тем объектам, которые являются административно-деловыми, торговыми центрами, предназначены для размещения офисов, объектов общественного питания и бытового обслуживания и облагаются по кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 346.43, ч. ч. 1, 7 ст. 378.2 НК РФ).

ИП на патенте не сдает декларацию, но обязан вести книгу учета доходов (ст. 346.52, 346.53 НК РФ).

Срок оплаты налога зависит от того, на какой период был выдан патент (ч. 2 ст. 346.51 НК РФ):
1. Если срок его действия менее 6 месяцев, полная сумма налога должна быть оплачена не позднее срока окончания действия патента.

2. Если срок действия от 6 до 12 месяцев, оплата вносится частями в следующем порядке:
— 1/3 суммы налога должна быть внесена не позднее 90 календарных дней после начала действия патента;
— оставшиеся 2/3 суммы нужно оплатить до окончания действия патента.

Если же лицо досрочно прекратило деятельность, по которой применялся патент,  доплатить налог нужно в срок не позднее 20 дней после снятия его с налогового учета.
Страховые взносы на ОПС и ОМС за себя плательщики патента уплачивают в фиксированном размере, даже если у них нет сотрудников и отсутствует доход.

Так, в 2026 году их размер составляет 57 390 рублей за весь год, при условии, что доход лица не превышает 300 тыс. рублей. Если же размер прибыли больше указанной суммы, дополнительно нужно оплатить взносы на ОПС в размере 1 процента от превышения (ч. 1.2 ст. 430 НК РФ).

При этом в 2026 году размер страховых взносов на обязательное пенсионное страхование с дохода, который превышает 300 тыс. рублей, не может быть больше 321 818 рублей.

Если предприниматель осуществляет деятельность неполный год, фиксированный платеж рассчитывается пропорционально количеству календарных месяцев, в течение которых помещение сдавалось в аренду (ч. 3 ст. 430 НК РФ). Платить их можно как частями в течение года, так и внести всю сумму единовременно. Главное сделать это до 28 декабря текущего года. В отношении дополнительного взноса на ОПС в размере 1 процента установлен отдельный срок – внести платеж нужно не позднее 1 июля года, следующего за истекшим (ч. 2 ст. 432 НК РФ).

Плюсом является то, что налогоплательщик вправе уменьшить сумму налога на страховые взносы (ч. 1.2 ст. 346.51 НК РФ).

Упрощенная система налогообложения

Указанный режим подойдет тем, чей доход превышает 20 млн рублей. Напомним, что такое ограничение установлено для тех, кто применяет ПСН.

При УСН максимально возможный доход составляет уже 450 млн рублей. Указанная сумма не является окончательной, так как индексируется каждый год на коэффициент-дефлятор (в 2026 году его размер составляет 1,090). Так, в 2026 году размер предельной величины прибыли составит 490,5 млн рублей (ч. 2 ст. 346.12, ч. 4 ст. 346.13 НК РФ, Приказ Минэкономразвития РФ от 06.11.2025 № 734).

Но есть дополнительная нагрузка в виде НДС для тех налогоплательщиков, чей доход в 2026 году превысит 15 млн рублей. С 2027 года сумма и вовсе будет снижена до 10 млн рублей (ч. 1 ст. 145 НК РФ).

При этом упрощенный налог заменяет НДФЛ. Также не нужно платить налог на имущество в отношении сданного в аренду имущества, если только это не торговые или офисные помещения (здания) (ч. 3 ст. 346.11 НК РФ, информация ФНС РФ «Применение упрощенной системы налогообложения освобождает предпринимателя от налога на имущество»).

Ставка налога зависит от выбранного объекта обложения. Так, она составляет (ч. 1, 2 ст. 346.20 НК РФ):
• 6 процентов — когда облагаются только доходы;
• 15 процентов — если объектом являются доходы, уменьшенные на величину расходов.

При этом в регионах могут действовать более низкие ставки (письмо ФНС РФ от 28.01.2026 № СД-36-3/531@).

Для упрощенцев нет послаблений в плане ведения учета и отчетности. Так, они обязаны вести книгу учета доходов и расходов, а по итогам года сдавать декларацию по УСН. Срок — до 25 апреля года, следующего за отчетным (ч. 1 ст. 346.19, п. 2 ч. 1 ст. 346.23 НК РФ).

Заплатить упрощенный налог по итогам года необходимо до 28 апреля года, следующего за отчетным (ч. 7 ст. 346.21 НК РФ).

Кроме этого, в течение года нужно вносить авансовые платежи (ч. 7 ст. 346.21 НК РФ):
• за I квартал — не позднее 28 апреля;
• за 6 месяцев — не позднее 28 июля;
• за 9 месяцев — не позднее 28 октября.

Также они обязаны платить страховые взносы на ОМС и ОПС за себя в фиксированном размере (57 390 рублей) плюс дополнительно 1 процент на пенсионное страхование, если годовой доход превысит 300 тыс. рублей (ч. 1.2 ст. 430 НК РФ).

Сроки оплаты страховых платежей применяются общие — внести их нужно не позже 28 декабря текущего года. Один процент с превышения платят позже — до 1 июля года, следующего за отчетным (ч. 2 ст. 432 НК РФ).

Упрощенец при этом может уменьшить сумму налога на выплаченные страховые взносы (п. 3 ч. 3.1 ст. 346. 21 НК РФ).

Автоматизированная упрощенная система налогообложения

Порог дохода, позволяющий применять АУСН, составляет 60 млн рублей (п. 23 ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.02.2022 № 17-ФЗ).

При этом автоупрощенка имеет ряд преимуществ, а именно (ч. 2, 3 ст. 12, ст. 13, 14, ч. 7 ст. 18 Федерального закона от 25.02.2022 № 17-ФЗ):
• не нужно сдавать декларацию;
• не придется платить за себя страховые взносы на ОПС и ОМС, так как ставка по ним составляет 0 процентов;
• расчетом налога занимается ФНС.

Ставки АУСН также зависят от выбранного объекта и составляют (ст. 11 Федерального закона от 25.02.2022 № 17-ФЗ):
• 8 процентов — при объекте «Доход»;
• 20 процентов — в случае, когда облагаются доходы, уменьшенные на величину расходов.

Платить автоматизированный упрощенный налог нужно ежемесячно на основании направленного ФНС уведомления. Крайний срок — 25-е число текущего месяца (ч. 7, 8 ст. 12 Федерального закона от 25.02.2022 № 17-ФЗ).

Так же как и при «стандартной» упрощенке, ИП не придется платить НДФЛ и налог на имущество в отношении сданной в аренду недвижимости. Исключением будет помещение (здание), предназначенное для ведения торговли, размещения офисов, входящее в специальный перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости (ч. 5 ст. 2 Федерального закона от 25.02.2022 № 17-ФЗ). Резюмируем сказанное выше в таблице.

При выборе одного из предложенных вариантов собственник должен учитывать, какой потенциальный доход он может получить, какой вид недвижимости будет передан в аренду и срок, на который планируется заключить договор с арендатором.

Что предпринять, если вы уже сдаете квартиру

Если вы уже сдаете квартиру, но при этом делаете это неофициально, лучшим вариантом будет легализация и добровольная оплата налога. Это позволит избежать негативных последствий в виде начисления штрафов за неуплату налога и отсутствие отчетности, пени.

Речь идет о достаточно внушительных суммах. Так, за несданную отчетность грозит штраф в размере 5 процентов от суммы недоимки за каждый месяц просрочки (ч. 1 ст. 119 НК РФ).

При этом за неуплату налога предусмотрен отдельный штраф в размере 20 процентов от суммы задолженности. Если же будет доказано, что деяние было совершено умышленно, размер штрафа будет выше – уже 40 процентов (ч. 1, 3 ст. 122 НК РФ).

Нужно заметить, что в случае ухода от уплаты налогов гражданину может грозить также и уголовная ответственность. Привлечь могут лицо, чей доход от нелегальной деятельности достиг 2,7 млн рублей. В этом случае в качестве наказания могут быть назначены (ч. 1 ст. 198 УК РФ):
• штраф от 100 до 300 тыс. рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от 1 года до 2 лет;
• принудительные работы на срок до 1 года;
• арест на срок до 6 месяцев;
• лишение свободы на срок до 1 года.

Если преступление совершено впервые и лицо добровольно оплатит недоимку, штраф и пени, то уголовной ответственности удастся избежать (прим. 3 к ст. 198 УК РФ).

Для того чтобы легализировать свое положение, гражданин должен:
• заявить о доходах, подав декларацию 3-НДФЛ;
• заплатить налоги и пени до момента, пока недоимку обнаружат налоговики. В этом случае удастся избежать ответственности (ч. 4 ст. 81 НК РФ, п. 1 письма ФНС РЫ от 27.12.2023 № БВ-4-7/16343@);
• выбрать подходящий для себя режим налогообложения и зарегистрироваться, если это нужно.