Комплексное развитие территорий в 2025 году

Комплексное развитие территорий (далее – КРТ) – это современный подход к обновлению городской среды. КРТ осуществляется как на федеральном уровне, так и в отдельных регионах России. На сегодняшний день в Москве успешно реализуется программа КРТ. Это масштабная городская инициатива, направленная  на обновление и эффективное использование бывших промышленных зон и иных неиспользуемых участков столицы. В статье расскажем о целях КРТ, порядке реализации, а также о его преимуществах и недостатках.

Над статьей работали:
Автор: Бабаева Ирина; редактор: Чапис Елена

Содержание

1. Что такое комплексное развитие территорий
2. Цели комплексного развития территории
3. Виды комплексного развития территорий
4. Условия комплексного развития территорий
5. Кто принимает решение о КРТ
6. Какие земельные участки могут попасть в зону КРТ
7. Риски КРТ для застройщика
8. Преимущества КРТ

Что такое комплексное развитие территорий

КРТ — это комплекс мероприятий, направленный на улучшение городской среды. Это шаг к созданию современного, удобного и экологичного города, где комфортно жить и работать. КРТ может включать в себя как снос аварийного и ветхого жилья, строительство новых жилых и нежилых зданий, так и развитие всех видов инфраструктуры, а также благоустройство территории.

КРТ позволяет решать сразу несколько задач – от обеспечения граждан жильем до роста экономики.

С 2020 года в России активно внедряется законодательная база для КРТ. Этот инструмент становится ключевым в реновации и развитии городов.

Процесс КРТ регулируется главой 10 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Указанная глава введена в кодекс Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ.

В конце 2024 года внесены еще одни изменения в ГрК РФ в части КРТ, которые вступили в силу уже в 2025 году. Они затрагивают вопросы использования механизма КРТ при реализации программы реновации.

КРТ осуществляется на основании договора, заключаемого между уполномоченным органом власти и застройщиком (инвестором). Этот договор — ключевой юридический инструмент, который фиксирует обязанности, сроки и условия реализации проекта.

На федеральном уровне за выработку госполитики по вопросам КРТ отвечает департамент комплексного развития территорий, являющийся структурным подразделением Минстроя России.

На уровне субъектов РФ немаловажную роль в вопросах КРТ играют органы исполнительной власти, например, Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области, Комитет архитектуры и градостроительства Московской области.

Цели комплексного развития территории

Цели КРТ поименованы в статье 64 ГрК РФ. Среди них:

1. Обновление и рациональное использование городских территорий
Первая и одна из главных целей КРТ — это эффективное использование земельных участков. Речь идет в первую очередь о бывших промышленных зонах, заброшенных и малоиспользуемых участках, территориях с ветхими и аварийными зданиями. Цель КРТ — превратить такие пространства в современные районы, пригодные для жизни, работы и отдыха.

2. Создание комфортной городской среды
КРТ направлено на повышение качества жизни горожан. Это достигается путем строительства современного жилья, развития социнфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники), благоустройства общественных пространств (парки, скверы, дворы).

Пример: в Москве в рамках КРТ предусмотрено строительство 68,11 млн кв. метров. Из них 37 млн кв. метров жилая застройка, в том числе по программе реновации, остальные – это нежилая застройка.

3. Развитие транспортной и инженерной инфраструктуры
Развитие территорий включает обновление дорог и магистралей, линий метро и общественного транспорта, инженерных сетей (электричество, водоснабжение, канализация). Это делает районы более доступными и удобными для жизни.

4. Создание новых рабочих мест
КРТ — это не только жилье. В рамках программ закладывается строительство офисных центров, бизнес-парков, торговых и промышленных объектов, которые обеспечат жителей новыми рабочими местами.
Цель — привлечь инвестиции и дать людям возможность работать рядом с домом.

5. Повышение инвестиционной привлекательности территорий
Обновленные районы становятся привлекательными для бизнеса. Упорядоченные территории с хорошей инфраструктурой привлекают частных инвесторов, что стимулирует экономику региона.

6. Комплексный подход к развитию
Важно, что КРТ рассматривает территорию не как отдельные участки, а как единое целое – большой план по долгосрочному развитию.

Виды комплексного развития территорий

Всего ГрК РФ выделяет четыре вида КРТ (ст. 65 ГрК РФ).

I. Комплексное развитие застроенной территории (КРЗТ)
ГрК РФ называет два вида КРЗТ — это КРТ жилой и нежилой застройки. Суть данных видов развития заключается в том, что реализация проекта осуществляется на территориях, где уже есть застройка (жилая или нежилая).

Цель КРЗТ – обновление жилого фонда, инженерной инфраструктуры и улично-дорожной сети, улучшение качества городской среды. Применяется при ветхом и аварийном жилье, низкой плотности застройки, для реновации промзон и бывших территорий предприятий.

II. Комплексное развитие незастроенной территории (КРНТ). Это освоение пустующих или слабо освоенных участков, находящихся в пределах городской черты.

Цель КРНТ: Формирование новых городских районов с нуля — с продуманной планировкой, инфраструктурой, социальными объектами. Применяется при расширении города, для привлечения инвестиций, при нехватке жилого фонда и социальной инфраструктуры.

При реализации проектов КРНТ делается акцент на создание сбалансированной застройки — сочетания жилья, бизнеса, соцобъектов и общественных пространств.

III. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей (КРТИП).
Это развитие территории по предложению собственников участков или зданий.

Цель: создание гибких условий, при которых собственники могут объединиться для совместной реализации проекта реконструкции или строительства.

Применяется, если у собственников есть ресурсы и желание трансформировать территорию без привлечения внешнего инвестора, для объединения интересов малого и среднего бизнеса.

Условия комплексного развития территорий

К условиям реализации КРТ можно отнести:

— наличие основания для включения территории в КРТ (аварийное, ветхое или морально устаревшее жилье, неэффективно используемая земля, низкие технико-экономические показатели существующей застройки);
— наличие утвержденной документации по планировке территории (ППТ);
— экономическая целесообразность (КРТ возможно только при наличии источников финансирования — бюджетных или за счет инвестора, который обязан обеспечить развитие в комплексе: не только жилье, но и школы, детсады, благоустройство, гарантии переселения жителей или компенсаций за изымаемую недвижимость);
— юридически оформленное решение о КРТ;
— участие застройщика (через конкурс (торги) либо по заявке, если он — инициатор КРТ).

Кто принимает решение о КРТ

Данной теме посвящена статья 66 ГрК РФ. Решение о КРТ принимается различными органами власти в зависимости от того, к чьей компетенции относится соответствующая территория.

Решение о реализации КРТ может принять Правительство РФ в одном из случаев:
— земля и иные объекты недвижимости, располагающиеся на территории КРТ, находятся исключительно в федеральной собственности;
— для реализации проекта привлекаются средства федерального бюджета;
— проект будет реализовываться юрлицом, избранным Российской Федерацией.

В качестве примера приведем недавнее Распоряжение Правительства РФ от 12.04.2025 №896-р «О комплексном развитии территории жилой застройки в городе Рязани». Срок реализации проекта — до 31 декабря 2038 года. Оператором КРТ назначен фонд развития территорий.

Решение Правительства РФ должно быть согласовано с российским субъектом, на территории которого будут реализовывать проект. Порядок принятия решения и его согласования с субъектом утвержден Постановлением Правительства РФ от 14.07.2021 № 1184.

Также решение может быть принято высшим исполнительным органом субъекта РФ, например, правительством Москвы.

Такое решение принимается в одном из случаев:
— проект реализуется с привлечением средств бюджета данного субъекта;
— юрлицо, которое будет реализовывать проект, определено высшим органом власти такого субъекта;
— территория, на которой будет осуществляться комплексное развитие, находится в границах двух и более муниципальных образований.

Например, постановление Правительства Москвы от 29.04.2025 № 965-ПП «О комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы, расположенной по адресу: г. Москва, Боровское шоссе («ТПУ Боровское шоссе»)»

Подробную информацию о проектах КРТ, реализуемых в Москве, можно получить на сайте «Московская программа комплексного развития территорий» (krt.mos.ru).

В остальных случаях решение о реализации КРТ принимается главой местной администрации. Примером является город Рязань. Там в 2025 году реализуется проект по интеграции бывших промышленных зон, таких как площадки завода ЖБИ-6 и ЖБИ-8. Между администрацией города и правообладателями земельных участков было заключено пять договоров КРТ.

Решение о реализации КРТ оформляется в виде постановления или распоряжения. Оно содержит юридически значимую информацию, необходимую для начала реализации проекта, в том числе:
— общие сведения (основание для принятия решения, сведения об уполномоченном органе, принявшем решение, ссылка на нормативные документы);
— описание территории (границы территории, подлежащей КРТ, площадь, перечень находящихся в границах КРТ объектов недвижимости и земельных участков);
— порядок реализации (этапы и сроки реализации КРТ, сведения о разработке и утверждении ППТ, уполномоченные лица и организации, ответственные за координацию и контроль);
— параметры и цели КРТ (цель развития, основные технико-экономические показатели (предельные этажности, плотность застройки, доля жилой и коммерческой недвижимости).
— иные сведения, определенные Правительством РФ или высшим исполнительным органом субъекта РФ.

Какие земельные участки могут попасть в зону КРТ

В зону КРТ могут попасть различные земельные участки, соответствующие целям и условиям программы. Основной критерий — необходимость градостроительного преобразования (устаревшая застройка, неэффективное использование, аварийное состояние).

1. Земли населенных пунктов:

— участки с устаревшими домами, аварийными домами, подлежащими сносу;
— промышленные зоны, утрачивающие свое значение или подлежащие реновации;
— земли с неиспользуемыми или заброшенными объектами.

2. Муниципальная и государственная земля
Участки, находящиеся в собственности муниципалитета или субъекта РФ, могут передаваться под КРТ по решению властей.
Это может быть и общественная застройка, требующая обновления (школы, детсады, старые здания соцкультбыта).

3. Частные земли
Участки с частной собственностью могут быть включены в КРТ:
— при согласии собственников;
— по решению властей, если участок используется неэффективно или нарушает градостроительные регламенты (возможно только при соблюдении законных процедур и компенсации).

4. Промышленные и складские зоны
Часто включаются в КРТ как территории преобразования, особенно если заводы и склады выведены из эксплуатации или мешают развитию города.

5. Неоформленные и неиспользуемые земли
Такие участки могут быть включены в зону КРТ с последующим оформлением прав через суд или муниципальные процедуры.

Риски КРТ для застройщика

КРТ стало для российских застройщиков мощным инструментом освоения крупных территорий.

С одной стороны, КРТ предоставляет большие возможности — монополия на развитие крупной зоны, масштабные заказы, управляемое планирование. С другой — высокие и разноуровневые риски, которые могут поставить под угрозу рентабельность и репутацию девелопера.

Приведем примеры рисков, с которыми сталкиваются застройщики при реализации проектов КРТ.

1. Юридические риски
К ним относятся возможное оспаривание статуса территории под КРТ, возникновение различных проблем с оформлением прав на землю (например, при изъятии у собственников), возникновение различных обременений (сервитуты, ограничения по охранным зонам, споры по границам участков), сложности в утверждении документации по планировке.

2. Финансовые риски
КРТ – это необходимость инвестировать не только в жильё, но и в дороги, школы, коммуникации, благоустройство.
Среди рисков выделим возможный рост себестоимости проекта (удорожание материалов, рабочей силы, логистики), а также отложенную выручку (реализация жилья и коммерческих площадей может занимать годы).

3. Социальные риски
Включают в себя возможные конфликты с местными жителями, давление со стороны экологических и градозащитных активистов.

4. Организационные и логистические риски
Важно помнить, что КРТ — это всегда многолетний, многостадийный процесс, включающий взаимодействие с различными организациями (от муниципалитета до банков и дольщиков).

К таким рискам можно отнести срыв сроков по вине партнеров или властей, отсутствие синхронизации в строительстве (дома возведены, а школ или дорог нет).

5. Политические риски
Среди них можно выделить изменения законодательства (например, в порядке проведения КРТ или правил работы с дольщиками), политическая нестабильность на региональном уровне (смена губернатора или мэра может привести к пересмотру ранее согласованных условий), ужесточение требований по экологии, социальной нагрузке, плотности застройки.

Преимущества КРТ

В отличие от точечной застройки КРТ предлагает системный подход: развитие кварталов и района осуществляется по единой стратегии, с учетом инфраструктуры, экологии, экономики и социальных потребностей.

КРТ имеет преимущества как для застройщика, так и для города в целом, а также его жителей. Для застройщика — это масштаб, эффективность и имидж. Для города — продуманное развитие и повышение качества жизни. Для жителей — комфортная, современная среда.

Разберем подробнее преимущества КРТ.

1. Готовый проект под ключ (все строится сразу и в комплексе — жилье, дороги, школы, детсады, инженерные сети).

2. Рост инвестиционной привлекательности (крупные КРТ-проекты становятся якорными точками для развития территорий).

Для города это также рост налоговой базы, создание рабочих мест, привлечение частных инвестиций в слаборазвитые районы.

3. Развитие идет по единой градостроительной концепции.

4. Улучшение качества городской среды

КРТ ориентирован на создание полноценной среды для жизни, а не просто застройку территории.

5. Поддержка со стороны государства. КРТ — один из приоритетов на федеральном и региональном уровнях. Поэтому при реализации проектов используются различные меры поддержки застройщиков.
Участие в КРТ-проектах — способ участвовать в крупном градостроительном проекте с минимизацией административных барьеров.