Строительные компании часто увеличивают сметную стоимость проекта, ссылаясь на необходимость проведения непредвиденных работ. Но любые ли незапланированные расходы должны быть оплачены заказчиком и можно ли просчитать их заранее? Обо всем изложено в статье.
Над статьей работали:
Автор: Лилия Новикова; редактор: Бурцева Алла
Содержание
- Что такое непредвиденные расходы
- Что включают в себя непредвиденные расходы
- Как рассчитать непредвиденные расходы
«Онлайн-подбор документов по теме строительство и недвижимость»
Бесплатная подборка документов (нормативные акты, судебная практика, формы, консультации) из базы КонсультантПлюс на дистанционной встрече с экспертом. После чего все найденные документы направляются вам на e-mail.
Нажимая на кнопку, вы даете свое согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой обработки персональных данных
Что такое непредвиденные расходы
Гражданское законодательство не содержит понятия «непредвиденные расходы». Но оно расшифровывается в «Методике определения сметной стоимости строительства», разработанной Минстроем РФ (далее — методика), которая применяется при ведении строительных работ за счет бюджетных средств.
Так, затраты признаются незапланированными, если невозможно было спрогнозировать их в момент, когда составлялась смета и проектная документация.
Что включают в себя непредвиденные расходы
Какой-либо перечень затрат, которые могут квалифицироваться как незапланированные, нормативно не закреплен. Поэтому коммерческие компании самостоятельно определяют, что к ним относится.
Чаще всего они возникают по следующим причинам:
• произошло повышение стоимости материалов;
• возникла необходимость проведения дополнительных работ, которые заранее невозможно предусмотреть (они еще именуются как скрытые);
• произошел простой техники и сотрудников, например, из-за плохих погодных условий или вследствие аварий;
• аренда спецтехники сверх запланированного времени и прочее.
Методика же, разработанная для бюджетных организаций, четко регламентирует случаи, когда возникает необходимость в дополнительных расходах, а именно (п. 179 методики, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 04.08.2020 № 421/пр):
• в ходе составления рабочей документации;
• в процессе строительства из-за изменения проектных решений и (или) условий, предусмотренных проектной документацией;
• в результате выявления различных факторов, которые должны быть учтены при производстве работ.
Иные затраты не могут быть включены в состав незапланированных.
Как рассчитать непредвиденные расходы
Порядок расчета внеплановых затрат коммерческие компании разрабатывают самостоятельно. Чаще всего используют следующие варианты:
• в смете предусматривают сумму резерва на дополнительные работы (услуги);
• в договоре закрепляют фиксированную сумму, которая может быть потрачена застройщиком внепланово;
• устанавливают определенный процент от стоимости проекта, который допускается потратить внепланово. Как правило, он составляет от 2 до 15 процентов.
Если же строительство ведется за счет бюджетных средств, заказчик обязан предусмотреть резерв на незапланированные затраты.
Минстрой РФ установил, какой процент от общей стоимости проекта может составлять указанный резерв. Так, он не должен превышать (пп. 3, 179 методики, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 04.08.2020 № 421/пр, пп. 17, 21 правил определения НМЦК, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 23.12.2019 № 841/пр):
• 2 процента — когда речь идет об объектах капитального строительства непроизводственного назначения;
• 3 процента — если строится объект капитального строительства производственного назначения или линейный объект;
• 10 процентов — в отношении уникальных, особо опасных и технически сложных объектов капитального строительства (например, объекты использования атомной энергии, радиационные источники) (ч. 1 ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ).
Кроме этого, неучтенные при составлении сметы суммы могут включаться сразу в состав цены конструктивных решений (элементов), комплексов (видов) работ (п. 37 правил определения НМЦК, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 23.12.2019 № 841/пр).
Коммерческие организации тоже могут применять указанные выше правила, разработанные для бюджетников. При этом в договоре строительного подряда необходимо закрепить подробный порядок формирования соответствующего резерва и оплаты дополнительных расходов. Или же просто указать в соглашении, что стороны руководствуются методикой.
Все дополнительные затраты застройщик должен обосновать и подтвердить документально. Для этого он, например:
• составляет акты выполненных работ (КС-2, КС-3);
• прилагает заключение специалиста, где указано на необходимость проведения тех или иных работ;
• делает фото- и видеофиксацию.
Также во избежание спорных ситуаций все дополнительные действия должны быть согласованы с заказчиком.
Вы можете оставить первый комментарий