Охранное обязательство

Над статьей работали:
Автор: Чистякова Людмила; редактор: Александр Чепенко

Недвижимость или земля, которым присвоен статус охранного объекта, могут быть предметом сделки. При этом переход правомочий собственника в отношении такого имущества влечет и переход обязанности по его содержанию, в том числе по сохранению. Поэтому, вступая в правоотношения по оформлению прав на ОКН, не стоит забывать о специфике статуса приобретаемого объекта.
Содержание

1. Охранные обязательства на ОКН
2. Порядок оформления охранного обязательства
3. Утверждение охранного обязательства
4. Срок охранного обязательства
5. Неисполнение охранного обязательства

Охранные обязательства на ОКН

Охранное свидетельство – это соглашение между собственником или пользователем объекта культурного наследия (ОКН) и органом власти, отвечающим за охрану таких объектов.

Это важный документ для сделок с недвижимостью — объект недвижимости, имеющий статус ОКН, несет на себе обременение в виде требований к правообладателю, которые в нем перечислены.
Оформление охранной грамоты осуществляется вне зависимости от вида субъекта права, его организационно-правовой формы или вида деятельности, осуществляемой на ОКН. Поскольку этот документ оформляется на объект, а не на его правообладателя, требования, содержащиеся в охранном обязательстве, вытекают из статуса памятника.

Охранный документ выдается на основании Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» (далее — закон № 73-ФЗ).

Он устанавливает обязанности владельца или арендатора, в том числе требования:

а) к сохранению памятника истории и культуры;
б) содержанию и использованию ОКН в случае ухудшении его состояния;
в) предоставлению доступа к охраняемому объекту;
г) размещению наружной рекламы на ОКН, если это допускается по закону;
д) размещению информационных надписей и обозначений.

Сохранение памятника истории и культуры — это меры, которые предпринимаются для обеспечения физической сохранности и сбережения историко-культурной ценности ОКН.

Они предусматривают консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление ОКН для современного использования и могут включать в себя также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство работами по сохранению ОКН, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Законодательство связывает возникновение и прекращение обязанности по сохранению ОКН с наличием у субъекта этой обязанности соответствующего вещного или обязательственного права на данный объект (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2018) от 04.07.2018).

По общему правилу охранное свидетельство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому памятник истории и культуры принадлежит на праве собственности, в том числе если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица на основании ГПД (п. 11 ст. 47.6 закона № 73-ФЗ).

Обязанности по сохранению культурного наследия должны учитываться при заключении договоров по передаче права собственности на ОКН либо права владения или пользования таким имуществом.

Так, если на дату заключения договора на объект оформлена охранная грамота, в качестве существенного условия соглашение должно содержать обязательство владельца по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

В случае отсутствия в договоре такого существенного условия сделка является ничтожной.
Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора (п. 7 ст. 48 закона № 73-ФЗ).

Если к моменту перехода права владения охраняемым памятником истории и культуры в отношении него оформлен охранный документ, обязанность нового владельца ОКН по выполнению мероприятий по его сохранности возникает с момента перехода к нему права владения (ч. 13 ст. 47.6 закона № 73-ФЗ).

Это правило применяется даже в том случае, если охранный документ не исполнялся надлежащим образом предыдущим владельцем.

Переход права собственности или иного вещного права на ОКН к другому лицу не прекращает охранное обязательство, а лишь влечет изменение его условия в части субъекта права собственности, к которому оно переходит (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.02.2025 № Ф02-6443/2024).

Охранное свидетельство оформляется на ОКН, который включен в госреестр памятников истории и культуры.

Неотъемлемой частью охранного свидетельства является паспорт ОКН.

Порядок оформления охранного обязательства

После внесения памятника истории и культуры в реестр оформляется охранная грамота, за получением которого правообладатель ОКН обращается в местный орган власти.

В Москве за оформление этого документа отвечает Департамент культурного наследия. Он действует на основании административного регламента, утвержденного Постановлением правительства Москвы от 17.05.2016 № 230-ПП.

Подготовка охранных документов Москомнаследием осуществляется:

а) в соответствии с планом-графиком;
б) по обращениям органов госвласти, местного самоуправления в случаях и в порядке, предусмотренных законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества;
в) при передаче ОКН в аренду или безвозмездное пользование.

В ходе разработки плана-графика должностные лица департамента собирают и анализируют сведения о подлежащих учету ОКН.

Специалисты Москомнаследия проведут обследование ОКН и составят:

а) акт технического состояния;
б) паспорт ОКН.

Акт технического состояния содержит в себе следующие сведения об ОКН — вид, индивидуальные особенности, физическое состояние, функциональное назначение, намечаемое использование.
На основании акта технического состояния происходит выдача охранной грамоты.
Охранная грамота составляется Москомнаследием после внесения ОКН в реестр. Департамент самостоятельно уведомляет правообладателя о том, что в отношении ОКН оформлен охранный документ.

При смене правообладателя ОКН охранный документ остается в силе и переходит к новому собственнику (владельцу) памятника, оформлять его заново не нужно.

Утверждение охранного обязательства

По общему правилу охранный документ утверждается актом:

а) Минкультуры — в отношении памятников истории и культуры, перечень которых утвержден кабмином, а также в отношении земельных участков, в границах которых располагаются объекты археологического наследия, включенные в этот перечень;
б) регионального органа охраны ОКН — если речь идет о памятниках истории и культуры федерального значения, земельных участках, в границах которых находятся объекты археологического наследия, об объектах регионального значения, культурного наследия местного (муниципального) значения.

Приказ ведомства с утвержденным им охранным обязательством размещается на его сайте и приобщается Минкультуры к учетному делу соответствующего ОКН (п. 10 ст. 47.6 закона № 73-ФЗ).
В Москве Департамент культурного наследия принимает свой акт об утверждении охранного обязательства.

При этом департамент обязан направить копии правовых актов об утверждении охранных обязательств с копиями утвержденных им охранных обязательств:

а) собственнику и иному законному владельцу ОКН;
б) в Росреестр;
в) в орган госвласти, местного самоуправления — если охранная грамота подготовлена и утверждена в соответствии с обращением ведомства или местной администрации.

Разместить правовой акт об утверждении охранной грамоты Москомнаследие должно в течение 10 дней с даты ее утверждения.

Срок охранного обязательства

Сроки действия охранных грамот законом № 73-ФЗ не установлены.

Предусматривается, что действие охранного свидетельства прекращается со дня принятия кабмином решения об исключении ОКН из реестра (ч. 14 ст. 47.6 закона № 73-ФЗ).

Таким образом, обязанность по соблюдению охранного обязательства переходит к каждому новому владельцу объекта до момента исключения объекта из реестра памятников истории и культуры.
Москва устанавливает сроки проведения восстановительных работ на ОКН в случае, если он сдается в аренду.

ОКН, находящийся в неудовлетворительном состоянии, можно получить в аренду на срок 49 лет по результатам проведения торгов или аукциона.

Срок восстановительных работ по сохранению ОКН не может быть более 5 лет (раздел 2 положения о предоставлении ОКН в аренду, утвержденного Постановлением правительства Москвы от 24.01.2012 № 12-ПП).

При невозможности проведения работ по сохранению памятника истории и культуры по причинам, не зависящим от лица, которому ОКН передан в аренду, такое лицо вправе обратиться в Департамент горимущества Москвы с мотивированным заявлением о продлении срока проведения работ, согласованным с Департаментом культурного наследия.

Арендатор, который получил ОКН и проводит на нем восстановительные работы, имеет право на уплату арендных платежей по льготным тарифам — в размере одного рубля за квадратный метр площади объекта в год.

Неисполнение охранного обязательства

За нарушение требований по сохранению ОКН виновные лица несут уголовную, административную и иную юридическую ответственность.

Так, уголовное преследование может начаться за уничтожение и повреждение ОКН, а также за нарушение требований сохранения и использования такого имущества, если это привело к уничтожению или повреждению памятника истории и культуры в крупном размере — когда стоимость работ по восстановлению превышает 500 тыс. рублей (ст. 243, 243.1 УК РФ).

КоАП РФ также предусматривает штрафы за нарушения:

а) требований об охране ОКН, режима использования земель по месту расположения памятника истории и культуры, несоблюдение ограничений, установленных в зонах охраны объектов, — по ст. 7.13;
б) при выполнении работ в отношении ОКН без разрешения органа госвласти — по ст. 7.14.
Размер штрафов для компаний за эти деяния значителен. В первом случае они могут достигать 5 млн рублей, во втором — 1 млн рублей.

Кроме того, должностные лица охранных ведомств могут подать иск в суд о принудительном выполнении в натуре владельцем ОКН своих обязанностей по охранной грамоте (пп. 6 п. 6 ст. 11 закона № 73-ФЗ).

Помимо этого, у владельца, который бесхозяйно содержит ОКН, не выполняет требований к его сохранению, совершает действия, угрожающие сохранности памятника истории и культуры, объект могут изъять по вердикту суда.