Все субъекты гражданско-правовых отношений заинтересованы в том, чтобы уменьшить свои риски при заключении и исполнении сделок. Жизненные обстоятельства, как известно, переменчивы и не всегда предсказуемы. Контрагенты иногда имеют неопределённость в понимании будущих событий, при этом заинтересованы в оформлении сотрудничества незамедлительно. На помощь приходят сделки с отлагательным условием. Поговорим о них в нашей статье.
Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко
Содержание
- Что такое отлагательное условие простыми словами
- Примеры отлагательных условий: продажа, кредит, залог и т.д.
- Сделка совершенная под отлагательным условиям
- Отлагательное условие в 44-ФЗ
«Договорное право»
Бесплатный электронный сборник содержит комментарии экспертов по применению норм договорного права, а также анализ сложившейся арбитражной практики и формы договоров.
Нажимая на кнопку, вы даете свое согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой обработки персональных данных
Что такое отлагательное условие простыми словами
Ситуация: один гражданин принял наследство в виде квартиры и намерен её продавать. Второй гражданин об этом осведомлён и очень хотел бы купить именно данное жильё. Оно ему подходит. Но полгода со дня открытия наследства еще не вышло, гипотетически могут объявиться иные наследники. А значит, заключить и исполнить договор купли-продажи стороны пока не могут. Ждать – опасаются. Вдруг наследник передумает продавать, а покупатель подберёт себе иное жильё.
Выходом может стать достижение предварительных договорённостей в письменной форме с условием о заключении сделки, если продавец зарегистрирует своё право собственности в установленном порядке. Это и есть отлагательное условие (ОУ) – обстоятельство/событие, от которого зависит наступление прав и обязанностей. Если событие не случится, выполнение обязанности по заключению основной сделки станет невозможным. Ключевой критерий тут – отсутствие 100%-ой уверенности в том, что ожидаемое событие случится (состав наследников изменится или Росреестр откажет в государственной регистрации при выявлении предусмотренных законом оснований). При этом желаемое событие может зависеть от поведения участника. Да, Росреестр может право собственности не зарегистрировать при выявлении препятствий, но процедура в принципе не начнётся, если продавец не обратится в ведомство.
Правовые основы применения ОУ заложены в статье 157 ГК РФ.
Как соотносятся ОУ и опцион (опционный договор)?
Опцион на заключение договора – это отдельный вид сделки. Представляет собой соглашение о совершении сделки в будущем на оговоренных условиях, позволяет зафиксировать цену. При этом заключение такой сделки является правом держателя опциона. Опцион, как правило, является платным. При этом в него может быть включено ОУ.
Опционный договор даёт гарантию участнику, что контрагент будет готов выполнить обязательство по уже заключённой сделке по требованию такого участника. Иными словами, для начала исполнения нужна «активация» – волеизъявление участника.
Примеры отлагательных условий: продажа, кредит, залог и т.д.
Рассмотрим возможные обстоятельства (события), которые могут быть расценены как ОУ, применительно к различным видам сделок.
1. Купля-продажа недвижимости.
ОУ, как правило, включается в предварительный договор. От наступления оговоренного обстоятельства зависит факт подписания основного договора купли-продажи.
Встречаются следующие виды ОУ:
— государственная регистрация права собственности продавца на объект недвижимости в ЕГРН;
— разрешение судебного спора о праве в пользу продавца и государственная регистрация права на основании вступившего в законную силу судебного решения;
— одобрение и выдача кредита для приобретения объекта на определённую сумму и под ожидаемую процентную ставку;
— погашение долга продавцом (полностью или в оговоренной части) перед третьим лицом (управляющей компанией/поставщиком ресурсов).
2. Иные случаи купли-продажи.
| Особенности сделки | ОУ | Применимые нормы или реквизиты судебного акта, в котором рассматривалось подобное ОУ (при наличии) | |
| Участником является ООО или АО | Получение согласия совета директоров/общего собрания (сделка является крупной). | п. 3 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ; п. 1 ст. 79 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ. |
|
| Предмет: | Автомобиль. | Действия по приёму-передаче и оплате могут быть связаны с определёнными действиями продавца (полировкой кузова/перетяжкой салона/химчисткой). | |
| Доля в уставном капитале. | Снятие обеспечительных мер в виде ареста на отчуждаемую долю. | Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.02.2024 № Ф04-7928/2024. | |
| Объект культурного наследия. | Выполнение покупателем за свой счёт комплекса научно-исследовательских, проектных и строительно-реставрационных работ в целях воссоздания, реставрации и приспособления объекта для современного использования. | Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2020 № Ф05-4017/2020. | |
3. Аренда.
Включение в соглашение ОУ также может быть связано с осуществлением действий по приведению предмета в надлежащее состояние, в отношении недвижимого имущества – с государственной регистрацией права собственности арендодателя на него.
4. Поручительство. От наступления ОУ зависит факт вступления договора в силу. В п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 24.12.2020 № 45 в качестве примера приведены следующие примеры отлагательных условий:
— заключение между кредитором и должником (должником с третьими лицами) иных обеспечительных сделок;
— изменение состава участников или органов управления юридического лица – участника сделки.
4. Займ.
Пример из жизни: гражданин передал организации деньги для ведения её деятельности. Возврат денежных средств поставлен в зависимость от факта неэффективности деятельности компании и выхода займодавца из состава участников. Обстоятельство наступило, но сумма займа возвращена не была. Гражданину пришлось обращаться в суд. Суд квалифицировал достигнутые договорённости как займ с ОУ. Факт наступления оговоренного события нашел подтверждения. Сумма займа была взыскана с организации (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2016 № 33-16218/2016).
5. Дарение.
| Ситуация | ОУ | Реквизиты судебного акта, в котором судом высказана позиция о возможности квалификации обстоятельства как ОУ |
| Договором предусмотрена передача денег в будущем (обещание дарения). | Поступление одаряемого в высшее учебное заведение. | Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.01.2023 № Ф05-14294/2021. |
| Факт подписания дарителя с третьим лицом договора купли-продажи имущества. | Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22.07.2021 по делу № 88-18105/2021. | |
| Предметом выступает квартира. Даритель – юридическое лицо. | Отработка одаряемого на предприятии определённый период времени. | Апелляционное определение Московского городского суда от 02.10.2019 по делу № 33-44130/2019. |
| Предметом выступает квартира. Участники – граждане. | Нарушение права пожизненного проживания как основание для права дарителя отменить дарение. | Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2024 по делу № 33-14436/2024. |
6. Кредит (в том числе с условием о залоге).
Выдача денег может быть поставлена в зависимость от следующих событий:
— представление заёмщиком дополнительных документов;
— одобрение сделки со стороны третьих лиц;
— государственная регистрация ипотеки в отношении заложенного имущества в пользу кредитора;
— оформление поручительства, страхования предмета залога.
Сделка совершенная под отлагательным условиям
Если участники приняли решение воспользоваться рассматриваемым инструментом, нужно чётко формулировать:
1) ожидаемое обстоятельство/событие;
2) его юридическое значение;
3) последствия его наступления/ненаступления (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 18.06.2025 № 33-9437/2025).
Нельзя прописать обстоятельство, наступление которого невозможно/которое наступит неизбежно. Критерий ОУ – вероятный характер.
Разберём некоторые ситуации и вопросы, которые возникают на практике при реализации сделки с ОУ:
1. Сколько может длиться период ожидания наступления ОУ? Закон данный вопрос не регулирует. Это значит, что он остаётся на откуп участникам сделки. В таком случае можно оговорить чёткий период для ожидания наступления события, которое определено как ОУ. Иной способ – в предварительном договоре прописать срок его действия и предусмотреть один из вариантов:
— обстоятельство, определённое как ОУ, может наступить вплоть до последнего дня действия предварительного договора;
— событие должно случиться за определённый период до окончания действия предварительного договора (к примеру, за три месяца).
2. ОУ связано с действием, которое должна предпринять сторона договора. К примеру, в предварительном договоре купли-продажи в качестве ОУ названа государственная регистрация права собственности продавца на нежилое помещение. При этом данная процедура носит заявительный характер. Если продавец документы в Росреестр не подаст, право не будет зарегистрировано. Получается, что покупатель зависит от добросовестности продавца. Как покупателю себя подстраховать?
Вариант ─ включить в текст договора пункт следующего содержания: «Продавец обязан подать документы на государственную регистрацию прав в срок до…». За нарушение может быть предусмотрена неустойка по ст. 330 ГК РФ.
3. Обязанная сторона зависящие от неё действия выполнила, ожидаемое событие наступило, но контрагент об этом не узнал и требуемые от него действия вовремя не сделал. Во избежание подобной ситуации рационально прописать в тексте сделки: ОУ считается наступившим в момент уведомления стороной, от которой оно зависело, своего контрагента.
4. Контрагент утратил интерес к ранее достигнутым договорённостям и решил не предпринимать требуемые от него шаги для того, чтобы ОУ случилось (пытался воспрепятствовать наступлению). ГК РФ в таком случае говорит, что права и обязанности всё равно наступят (п. 3 ст. 157 ГК РФ). Вопрос при этом, возможно, придётся вынести на рассмотрение суда. Проиллюстрируем примером.
Два ООО заключили договор лизинга. ООО1 обязалось приобрести у поставщика, определённого ООО2, в собственность оборудование и предоставить его ООО2 во временное владение и пользование. В ходе приёмки оборудования ООО2 было установлено, что он не пригоден для использования в его коммерческой деятельности. Это послужило основанием для расторжения договора лизинга. В соответствии с заключённым соглашением ООО1 обязался произвести в пользу ООО2 возврат суммы авансового платежа в течение 10 дней с момента полного возврата аванса поставщиком.
После продолжительного ожидания ООО2 направило в адрес ООО1 письма с просьбой сообщить о мерах, принятых для возврата авансового платежа. ООО1 сообщил, что связи с поставщиком нет. При этом ООО1 частично вернул ООО2 сумму аванса. С целью возврата оставшейся суммы ООО2 вынуждено было обратиться в суд. Истец указывал, что с момента заключения соглашения о расторжении договора лизинга ООО1 не предпринял необходимых действий по наступлению ОУ — возврату аванса от поставщика. Первая инстанция в иске отказала. Апелляция встала на сторону истца.
Было установлено, что ответчик заверял истца о достигнутом с поставщиком соглашении о расторжении договора поставки и возврате аванса с указанием срока. Лизингополучатель полагался на заверения ответчика. Фактически данное соглашение ООО1 с поставщиком не заключило. ООО1 не смогла представить в суд доказательств принятия им мер по возращению аванса. В итоге суд признал ОУ наступившим (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2024 № 13АП-15662/2024).
5. Обратная ситуация – контрагент недобросовестно способствовал наступлению события. В таком случае условие будет признано ненаступившим.
Наши эксперты регулярно выпускают электронные материалы: обзоры законов и судов, инструкции по налогам (УСН, НДС, прибыль), зарплатам, взносам, календарь отчетности. Ознакомиться и заказать бесплатно — по ссылке
Отлагательное условие в 44-ФЗ
Поговорим об отношениях, связанных с закупкой товаров, работ или услуг для государственных/муниципальных нужд, урегулированных Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ.
Могут ли контракты, заключаемые по 44-ФЗ, содержать ОУ?
Для специального инвестиционного контракта включение ОУ прямо предусмотрено в п. 5 ч. 1 ст. 111.3 названного закона. В отношении иных контрактов однозначный ответ дать не представляется возможным.
ФАС России в письме от 20.03.2017 № РП/17453/17 разъяснил, что закон запрета не содержит.
Вариаций контрактов, как и отлагательных условий, может быть множество. Для некоторых случаев имеются отдельные разъяснения:
| Ситуация | Позиция о возможности/невозможности включения ОУ | Реквизиты документа |
| Избирательная комиссия субъекта РФ в период подготовки к федеральным выборам заключает контракты до официального опубликования решения о назначении выборов. | В таких сделках в обязательном порядке указываются отлагательные условия его исполнения, которые предусматривают возможность оплаты после принятия постановления ЦИК РФ о распределении средств федерального бюджета. | Постановление ЦИК России от 03.02.2021 № 282/2070-7 |
| Заключается контракт по цене, предлагаемой участником закупки, но не превышающей начальную/максимальную цену. | Заказчикам целесообразно устанавливать в проекте под отлагательным условием все возможные значения размеров штрафа, предусмотренные для каждого порогового значения цены контракта (за исключением пороговых значений, превышающих начальную/максимальную цену). | Письмо Минфина России от 22.04.2020 № 24-03-07/32309 |
| Контракт заключается с единственным поставщиком на выполнение работ по мобилизационной подготовке. | Механизм ОУ законом не предусмотрен. Закупка не может быть спланирована и осуществлена в случае отсутствия лимитов бюджетных обязательств, доведённых до заказчика. | Письмо Минфина России от 31.01.2020 № 24-03-06/6194 |
| В проекте контракта на выполнение работ по строительству морского порта установлено ОУ: «Оплата выполненных работ и затрат осуществляется Застройщиком при условии получения соответствующих денежных средств из федерального бюджета…» | Наличие такого условия является нарушением законодательства. | Решение ФАС России от 11.07.2018 № 18/44/105/841 |
В качестве обеспечения заявок, исполнения сделок и выполнения гарантийных обязательств заказчики принимают независимые гарантии (выданные субъектами, перечисленными в статье 45 44-ФЗ). Требования к независимой гарантии включают в себя наличие ОУ о том, что гарантия обеспечивает обязательства, которые возникнут в будущем после заключения контракта (если гарантия обеспечивает его исполнение).
Соблюдение данного требования проверяется:
— в ходе проведения аудита в сфере закупок (п. 4.3 перечня типовых процедур, включенных в методические указания, утв. Коллегией Счетной палаты РФ, протокол от 11.10.2023 № 57К (1662));
— антимонопольной службой при поступлении в ведомство жалоб на действия банка при выдаче независимой гарантии. Обстоятельства рассмотрения такой жалобы приведены, в частности, в решении ФАС России от 24.09.2025 по делу № 28/06/105-4069/2025.
Вы можете оставить первый комментарий