Передача арендованного имущества

В статье рассмотрим, каких правил необходимо придерживаться сторонам договора аренды для того, чтобы состоялась передача объекта соглашения и в будущем не возникло споров относительно факта передачи и состояния предоставленного имущества.

Над статьей работали:
Автор: Лилия Новикова; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. Порядок передачи арендованного имущества
2. Срок передачи имущества
3. Место передачи имущества
4. Акт приема-передачи имущества
5. Образец акта приема-передачи нежилого помещения в аренду

Порядок передачи арендованного имущества

Порядок передачи имущества, ставшего предметом договора аренды, стороны определяют в договоре самостоятельно. При этом нужно закрепить как порядок передачи его арендатору, так и последующую передачу арендодателю после окончания срока договора.

Законодательством конкретная процедура осуществления указанного этапа подробно не описана, определены лишь основополагающие положения, на которые стороны должны опираться при заключении соглашения.

Так, собственник обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и позволяющем использовать объект по назначению (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Арендодатель будет отвечать за недостатки переданного объекта, даже если он не знал об их существовании на момент заключения соглашения. К таким недостаткам суды относят и прекращение оказания коммунальных услуг. Отсутствие воды или электричества делает невозможным использование арендованного помещения в соответствии с определенной арендатором целью. Кроме этого, в случае аренды земельного участка отсутствие проезда к нему также будет препятствием для целевого использования (постановления Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2018 № Ф05-10476/2018 по делу № А40-66814/2017, Арбитражного суда Уральского округа от 21.03.2022 № Ф09-282/22 по делу № А50-3965/2021, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.05.2020 № Ф07-1808/2020 по делу № А13-11365/2018).

Интересной является позиция судов, что, если на момент передачи арендованного имущества оно находилось в состоянии, которое требует ремонта, и стороны определили, что арендатор произведет его самостоятельно, это не будет свидетельством того, что помещение было непригодно для использования. А значит, арендатор обязан будет вносить за него арендные платежи (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2006 по делу № А56-14215/04).

Арендатор после обнаружения несоответствия имущества вправе на свое усмотрение (п. 1 ст. 612 ГК РФ):
• потребовать от собственника:
 устранения выявленных недостатков;
 соразмерного снижения арендных платежей;
 возмещения понесенных расходов на устранение недостатков;
 досрочного расторжения договора;
• удержать сумму понесенных расходов на устранение обнаруженных недочетов из арендной платы. Но прежде он обязан направить соответствующее уведомление арендодателю.

Норма дает арендатору право выбрать только одно правомочие, а не их совокупность (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2015 по делу № А56-83494/2014).

При этом если собственник удовлетворил требования арендатора, но убытки последнего все равно не были покрыты, он вправе потребовать возместить непокрытую часть расходов. Это право сохраняется за ним, даже когда арендодатель предоставляет арендные каникулы (п. 1 ст. 612, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.07.2020 № 305-ЭС20-153 по делу № А40-201202/2017).

Важно, что арендатор обязан уведомить собственника о том, что имущество не может быть использовано в соответствии с его назначением из-за выявленных недочетов. В противном случае он будет лишен указанных выше правомочий, и арендатор сможет истребовать арендные платежи (постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.08.2022 № Ф03-3294/2022 по делу № А51-11281/2021, ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу № А05-19192/2005-6).

Однако арендодатель не будет нести ответственности за те недостатки, которые (п. 2 ст. 612 ГК РФ):
• зафиксированы в момент передачи имущества и при заключении договора;
• были известны сторонам заранее;
• должны были быть обнаружены в момент осмотра объекта на этапе приемки или заключения договора.

Бремя доказывания того, что недостатки были скрытые и возникли еще до заключения сторонами соглашения, лежит на арендаторе (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.05.2024 № Ф09-2284/24 по делу № А60-20804/2023).

Также законодательством определено, что вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы, относящиеся к нему. Иной порядок стороны могут установить соглашением. Непредставление документов и принадлежностей арендатору может стать причиной невозможности использовать объект договора по назначению. Поэтому последний вправе будет рассчитывать на возмещение убытков, а также сможет досрочно расторгнуть договор. Кроме этого, собственник не вправе требовать внесения арендной платы, если вследствие неисполнения им обязательства по передаче имущества и принадлежностей арендатор не имел возможность использовать объект аренды (п. 2 ст. 611 ГК РФ, п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Срок передачи имущества

Срок передачи арендованного имущества на законодательном уровне также не установлен. Поэтому стороны должны определить его сами и закрепить в договоре для избегания спорных ситуаций.

При этом срок может быть определен (ст. 190 ГК РФ, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.05.2023 № Ф09-1695/23 по делу № А07-34710/2021):
• наступлением определенной даты;
• истечением периода времени, который может быть определен часами, днями, неделями, месяцами или годами;
• наступлением какого-либо события, которое должно неизбежно наступить. То есть его наступление не может зависеть от воли и действий сторон (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66);
• сочетанием периода времени и наступлением определенного события. При этом, если последнее так и не наступило на дату, указанную в договоре и ограничивающую его наступление, срок исполнения обязательства необходимо исчислять с указанной даты (п. 28 обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Если срок не был определен сторонами, передача должна состояться в разумные сроки. Поскольку такое определение является весьма условным и размытым, нужно обратиться к положениям ст. 314 ГК РФ, которая определяет, что обязательство должно быть исполнено в течение 7 дней с момента предъявления требования другой стороной об исполнении.

При нарушении собственником срока передачи объекта договора вторая сторона в любом случае вправе будет потребовать возмещения убытков. Кроме того, она сможет на свое усмотрение потребовать (п. 3 ст. 611 ГК РФ):
• передачу имущества;
• расторжения договора.

Но если имущество фактически находилось в пользовании другого лица и по этой причине не было передано арендатору, последний не сможет истребовать его. Суды обосновывают это тем, что арендатор не вправе использовать вещно-правовые способы защиты своих прав, так как он не стал законным владельцем объекта договора в указанном случае (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Он может в такой ситуации потребовать возмещения ему убытков и уплаты договорной неустойки (п. 3 обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023, п. 25 обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).

Место передачи имущества

Место, в котором будет осуществляться передача арендованного имущества, определяется сторонами самостоятельно на их усмотрение. Рекомендуется указать точный адрес в договоре, чтобы избежать возможного возникновения разногласий и споров.

Если стороны не определили конкретное место, в котором должна состояться передача объекта, следует руководствоваться положениями п. 1 ст. 316 ГК РФ, которая определяет место передачи имущества следующим образом:
• если объектом является земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, передать его нужно в месте его нахождения;
• если речь об ином виде имущества и предполагается его перевозка, местом передачи будет место сдачи перевозчику для доставки;
• если перевозка имущества не нужна, то передать его нужно в месте изготовления или хранения имущества, если это место было известно в момент заключения договора;
• в иных случаях передать имущество нужно в месте нахождения арендодателя.

Акт приема-передачи имущества

Стороны должны подтвердить, что имущество фактически было предоставлено арендатору для использования. В противном случае объект не будет считаться переданным, и собственник не сможет требовать внесения арендных платежей.

Необходимо уточнить, что законодательством не определено, что подтверждать факт передачи имущества должен именно акт передачи. Это может быть любой другой вид документа. Главное, чтобы договор содержал информацию о том, каким документом стороны договорились подтверждать факт передачи имущества. Его отсутствие будет являться свидетельством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по предоставлению объекта соглашения (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.10.2008 по делу № А79-1270/2008).

Кроме того, отдельный документ может не составляться вовсе. Договор аренды может предусматривать условие о том, что он же является и актом приема-передачи (Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2015 № 310-ЭС15-7081 по делу № А14-2842/2014, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.02.2023 N Ф02-253/2023 по делу № А74-1785/2022).

Составить акт можно в произвольной форме, так как требований на законодательном уровне к его содержанию не установлено. Для избегания споров в будущем в документе нужно подробно описать объект аренды и его состояние.

В акте приема-передачи рекомендуется указать следующую информацию:
• дату его составления. Как правило, указывают дату фактической передачи имущества;
• место составления;
• реквизиты договора аренды, на основании которого составляется документ;
• наименование сторон;
• если от имени сторон подписывают акт их представители, необходимо указать их данные, в том числе должность. Кроме этого, потребуется указать реквизиты документа, который свидетельствует о наличии у таких лиц полномочий на подписание акта;
• факт передачи имущества арендодателем и приема его арендатором;
• характеристики передаваемого имущества. Если речь идет о недвижимости, следует указать адрес, кадастровый номер, площадь, номер помещения и этаж (если сдается помещение). Для иного имущества это может быть серийный номер, цвет, комплектация и прочее;
• указание на то, что арендатор осмотрел и проверил имущество;
• факт передачи документов и принадлежностей. Их также следует подробно описать. Например, в отношении документов нужно указать их название, количество страниц, передаются ли копии или оригиналы;
• вместе с имуществом могут передаваться сопутствующие предметы. Например, вместе с помещением может быть передана мебель. В этом случае нужно будет описать подробно и ее. Так, необходимо прописать количество предметов, их наименования, состояние на момент передачи, а также стоимость;
• описание состояния имущества на момент его передачи. Если были обнаружены недостатки при осмотре объекта, их также нужно указать;
• срок устранения недочетов, если они были выявлены, или срок и порядок возмещения собственником расходов на их устранение;
• степень износа имущества в целом и, если это возможно, его конструктивных элементов;
• если в момент передачи будет вестись видео- или фотосъемка, этот факт должен быть отражен в акте. Отснятые материалы нужно будет приложить к документу;
• показания счетчиков тепла, воды, электричества на момент передачи, если в аренду сдается помещение.

Образец акта приема-передачи нежилого помещения в аренду

Ниже представлен образец акта приема-передачи нежилого помещения.