Расторжение договора купли-продажи недвижимости

В статье рассмотрим основания и способы расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Над статьей работали:
Автор: Лилия Новикова; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. Основания для расторжения
2. Порядок расторжения
3. Срок расторжения
4. Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости
5. Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости
6. Госпошлина
7. Последствия расторжения
8. Практика расторжения

Основания для расторжения

Основаниями для расторжения договора купли-продажи являются:
• существенные нарушения договора одной из сторон (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• невыполнение контрагентом обязанности по страхованию объекта недвижимости. При наличии такого основания договор можно расторгнуть путем одностороннего внесудебного отказа от его исполнения (п. 5 ст. 454, ст. 490 ГК РФ);
• существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Иной порядок может быть предусмотрен договором или вытекать из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ);
• другие случаи, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Существенным будет являться такое нарушение, вследствие которого вторая сторона лишается того, на что могла рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В каждой конкретной ситуации решает суд, было ли нарушение существенным.

Чаще всего со стороны покупателя существенным нарушением будет неоплата в полном объеме или в части (п. 8 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 27.12.2017). Со стороны продавца такое нарушение может быть, если он:
• в течение длительного времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость;
• после заключения договора утратил право собственности на недвижимость.

Изменение обстоятельств будет признано существенным, если стороны, зная о них, не заключили бы такой договор или он был бы заключен, но на иных условиях. Они при этом сильно отличались бы от закрепленных в подписанном документе (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

При этом нужно учитывать, что расторгнуть договор на этом основании можно, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 2 ст. 451 ГК РФ):
• в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
• изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
• исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
• из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Кроме расторжения договора в такой ситуации, возможно и его изменение. Стороны могут договориться о приведении договора в соответствие изменившимся обстоятельствам. Если такое соглашение достигнуто не было, в исключительных случаях такое решение может быть принято судом. Для этого расторжение договора должно противоречить общественным интересам или же повлечь для сторон ущерб, который будет значительно выше затрат на его исполнение при измененных условиях (ч.4 ст. 451 ГК РФ).

Существенность обстоятельств, которые изменились, также оценивается судом исходя из всех обстоятельств спора (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Инициировать процесс расторжения может как продавец, так и покупатель.

Продавцом в одностороннем порядке, не обращаясь в суд, договор может быть расторгнут, если покупатель:
• не осуществляет вовремя очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости. Отказаться будет нельзя, если положение об этом закреплено договором. Кроме того, запрещено это и в случае выплаты покупателем более половины стоимости имущества (п. 5 ст. 454, п. 2 ст. 489 ГК РФ);
• отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 5 ст. 454, п. 4 ст. 486 ГК РФ).

Покупатель же, в свою очередь, имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если:
• переданная недвижимость обременена правами третьих лиц. Покупатель утрачивает право на обращение с таким требованием, если будет доказано, что он знал или должен был знать об этом (п. 5 ст. 454, п. 1 ст. 460 ГК РФ);
• имущество не свободно от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц и впоследствии они были признаны в установленном порядке правомерными (п. 5 ст. 454, п. 2 ст. 460 ГК РФ);
• в случае приобретения земли таким основанием будет предоставление ложной информации о земельном участке. Перечень таких сведений закреплен в п. 3 ст. 37 ЗК РФ.
Совершение одностороннего отказа от сделки покупателем возможно, если имеются такие основания:
• отказ в передаче приобретенной недвижимости (п. 5 ст. 454, п. 1 ст. 463 ГК РФ);
• были существенно нарушены требования к качеству передаваемой недвижимости (п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ). Для оценки состояния объекта, вероятнее всего, потребуется проведение экспертизы.

Порядок расторжения

Расторгнуть договор можно по соглашению сторон, в одностороннем порядке, по решению суда.

По соглашению сторон

Для расторжения по обоюдному согласию сторон необходимо составить соглашение в письменной форме. В нем следует указать условия, на которых происходит прекращение договора, а также что получает каждая из сторон.

Если договор был заверен нотариально, соглашение также должно быть заверено.

Далее нужно обратиться в Росреестр (если стороны уже успели подать документы, и был запущен процесс совершения регистрационных действий). Какое заявление при этом нужно подавать, зависит от того, насколько ведомство успело исполнить свои обязанности по регистрации.

До регистрации перехода права собственности на объект недвижимости следует подать заявление о прекращении действий по регистрации. Оно предоставляется обеими сторонами. Если ранее заявление о госрегистрации подавал нотариус, он же будет передавать документ о прекращении действий по регистрации ведомству.

В этом случае Росреестр уведомит заявителей о прекращении госрегистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении (ч. 2, 3 ст. 31 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В случае прекращения регистрационных действий будет возвращена половина суммы госпошлины, уплаченной за госрегистрацию (п. 4 ст. 333.40 НК РФ).
Если договор был расторгнут уже после регистрации перехода права собственности, то необходимо подать заявление об обратном переходе права. Основанием будет соглашение о расторжении договора (ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 3.1, ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 1 положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

В суде

Для начала процесса расторжения договора в судебном порядке необходимо направить контрагенту соответствующее требование. Направляется документ заказным письмом с уведомлением о вручении или телеграммой. Можно также вручить лично под подпись. Обязательно должны быть подтверждения того, что оппонент получил требование (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18).

При несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора суд вынесет определение о возвращении искового заявления. Этот факт не будет препятствием к повторному обращению истца в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и на тех же основаниях, при условии устранения допущенного нарушения (п. 1 ч. 1, ч. 3 ст. 135 ГПК РФ).
В случае когда сторона отказалась от расторжения договора или ответ так и не поступил, следующим шагом будет составление искового заявления. Срок для предоставления ответа может быть указан в тексте требования, в договоре. Если такой срок не был закреплен в документах, этот период составит 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
В иске нужно указать требование о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22).

При составлении иска нужно учесть, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими до момента расторжения договора.

Если сторона получила от другой стороны исполнение обязательства по договору и при этом не исполнила свое обязательство (не произвела оплату, предусмотренную договором), применят правило о возврате неосновательного обогащения.

К заявлению нужно приложить следующие бумаги (ст. 132 ГПК РФ):
• документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;
• документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора;
• расчет взыскиваемой суммы с копиями для ответчиков и третьих лиц;
• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют. Такое подтверждение нужно и в случае подачи искового заявления в электронном виде;
• документы, подтверждающие совершение стороной действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;
• документ, подтверждающий уплату госпошлины в установленном порядке и размере. Если лицо имеет право на льготу по уплате пошлины, потребуется подтверждающий это документ. Может быть также представлено ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или освобождении от ее уплаты.
Заявление подается в районный суд по местонахождению объекта недвижимости (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Если есть основания полагать, что вторая сторона может распорядиться имуществом в процессе рассмотрения спора, можно подать ходатайство о применении обеспечительных мер (ст. 140 ГПК РФ).

После принятия иска к производству будет назначена дата проведения заседания суда.

Дело должно быть рассмотрено судом не позже чем через два месяца со дня поступления в суд. Если дело сложное, такое срок может составить до трех месяцев (ч. 1, 6 ст. 154 ГПК РФ).

При этом срок, отведенный на примирение сторон, не будет учитываться в общем сроке рассмотрения спора (ч. 4.1 ст. 154 ГПК РФ).
После принятия решения его можно обжаловать в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме (ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ). После истечения этого срока решение вступит в законную силу.

Далее нужно обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Основанием в данном случае будет решение суда, где указано, что имущество возвращается продавцу (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22).

Односторонний отказ

Если имеются описанные выше основания для одностороннего отказа от исполнения договора, необходимо составить соответствующее уведомление. Оно должно быть письменным.

В нем нужно указать:
• намерение отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке;
• основание для отказа от договора;
• норму закона или пункт договора, которые дают право на отказ от договора;
• реквизиты договора (наименование, дату, номер).

При необходимости можно включить следующие требования:
• вернуть имущество, которое было передано для исполнения договора и которое должно быть возвращено после его прекращения;
• возместить убытки или уплатить штрафные санкции, если отказ мотивированный и по закону или договору есть право это требовать.

Направить документ можно одним из способов:
• почтовым отправлением с объявленной ценностью с описью вложения и уведомлением о вручении;
• с курьером — при условии получения отметки о вручении.

Если оппонент будет отрицать факт получения сообщения, то именно отправителю придется доказывать, что оно было ему доставлено (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25). Поэтому при отправлении нужно позаботиться о том, чтобы у вас осталось подтверждение факта вручения (получения). Таким документом может быть, например, уведомление о вручении письма с отметкой о получении.

Срок расторжения

Как было указано выше, в случае расторжения договора через суд сначала должно быть направлено требование о расторжении.

Исковое заявление может быть подано только после получения отказа второй стороны либо неполучения ответа вовсе. Подача иска раньше времени приведет к нарушению досудебного порядка, а значит, суд вернет иск.

Срок исковой давности будет общий и составит 3 года (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 197 ГК РФ).

Начало течения срока также определяется по общим правилам.

Так, отсчет срока начнется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать (п. 1 ст. 200 ГК РФ):
• о нарушении своего права;
• о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Окончание срока давности также определяется по общим правилам.

Он будет истекать в зависимости от того, как он определен:
• если годами, то в соответствующие месяц и число последнего года срока (п. 1 ст. 192 ГК РФ);
• если месяцами, то в соответствующее число последнего месяца срока (п. 3 ст. 192 ГК РФ).

Если последний день срока нерабочий, срок истекает в ближайший следующий за ним рабочий день (ст. 193 ГК РФ).

На случай расторжения договора в одностороннем порядке или по соглашению сторон законодательство не устанавливает каких-либо сроков. Полагаем, что стороны вправе сделать это в любой момент, как только появятся соответствующие основания.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Особенного порядка для расторжения предварительного договора нет. Его также можно расторгнуть:
• по соглашению сторон;
• путем одностороннего отказа;
• через суд.

В случае расторжения такого договора может быть возвращен задаток.

В одинарном размере его можно вернуть в следующих случаях:
• ни одна из сторон не направила предложение заключить основной договор, а срок на его заключение истек. В таком случае предварительный договор прекращается, и у стороны, получившей задаток, отпадают основания его удерживать (п. 6 ст. 429, п. 4 ст. 329 ГК РФ);
• заключить основной договор невозможно по обстоятельствам, которые не зависят от сторон (п. 1 ст. 381 ГК РФ);
• договор был расторгнут по взаимному соглашению сторон (п. 1 ст. 381 ГК РФ);
• основной договор был заключен, но покупатель не является плательщиком по нему (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49);
• предварительный договор недействителен (п. 2 ст. 167, п. 2 ст. 429 ГК РФ). Задаток в этом случае возвращается как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102, пп. 1 ст. 1103 ГК РФ).

В двойном размере должен быть возвращен задаток, если основной договор не был заключен по вине контрагента (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Это такие случаи:
• сторона без причин уклоняется от заключения основного договора. При этом важно, что вторая сторона была готова его заключить и предлагала это контрагенту. Иначе возложить негативные последствия на вторую сторону будет нельзя (п. 6 ст. 429 ГК РФ, Определение Верховного Суда РФ от 15.01.2019 № 18-КГ18-232);
• сторона отказалась заключить основной договор, но причиной этому послужило поведение контрагента. Право на такой отказ должно быть предусмотрено законом или предварительным договором (пп. 1, 2 ст. 310, п. 4 ст. 329, пп. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Нельзя вернуть задаток, если:
• основной договор не заключен из-за отказа покупателя и право на это не предусмотрено законом или договором (пп. 1, 2 ст. 310, п. 2 ст. 381 ГК РФ);
• основной договор заключен и задаток учтен в цене объекта (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).
В некоторых ситуациях при расторжении предварительного договора нужно вернуть обеспечительный платеж.
По общему правилу кредитор возвращает обеспечение в случае исполнения должником своих обязательств и не появились основания для удовлетворения требований за счет этой суммы (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Если в счет погашения задолженности была учтена часть обеспечения, возврату подлежит остаток этой суммы.

Также платеж должен быть возвращен, если было прекращено обеспеченное им обязательство (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Срок для осуществления возврата этой суммы может быть установлен в договоре. Если он не был согласован, платеж надо вернуть в 7-дневный срок со дня предъявления требования о его возврате (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Если кредитор неправомерно не возвращает денежные средства, это будет считаться неосновательным обогащением. В таком случае могут быть начислены проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Стороны могут предусмотреть условия, при которых обеспечительный платеж не будет возвращаться и засчитываться в счет исполнения обязательства. Эта возможность установлена п. 2 ст. 381.1 ГК РФ. Могут быть согласованы:
• обстоятельства, до наступления которых обеспечительный платеж можно не возвращать;
• случаи, при которых платеж вообще не возвращается должнику.

Участники договора могут также предусмотреть, что обеспечительный платеж не подлежит возврату, а будет засчитан в счет обеспечения обязательств по новому договору с тем же контрагентом.

Соглашение сторон

Особого порядка для расторжения предварительного договора купли-продажи законодательство не устанавливает. Поэтому сделать это можно, руководствуясь общими правилами.
Если был получен задаток или обеспечительный платеж их нужно вернуть контрагенту — но только при условии, что отсутствуют основания их удержания или зачета (п. 4 ст. 329, п. 1 ст. 381, п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Односторонний отказ

Сторона договора может в одностороннем порядке отказаться от договора, согласие контрагента не потребуется. Одностороннее решение может быть принято, если (пп. 1, 2 ст. 310, пп. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ):
• такая возможность предусмотрена законом или правовым актом. Например, когда состояние имущества отличается от заявленного продавцом;
• договор закрепляет такое право.

В некоторых случаях законодательство предусматривает плату за односторонний отказ. Для правомерности предъявления такого требования должны быть соблюдены одновременно следующие условия (п. 3 ст. 310 ГК РФ):
• договор связан с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности;
• такая плата установлена соглашением сторон.

Но сторона не вправе требовать данную плату, если причиной одностороннего отказа контрагента послужило поведение этой стороны. Даже если право на такую сумму предусмотрено законом.

Кроме того, суды отказывают во взыскании такой платы за отказ, если ее размер явно завышен и не соответствует неблагоприятным последствиям отказа (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54).
Если договором не предусмотрен срок внесения такой суммы, обязательство по оплате возникает с момента отказа (п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54).

Судебный порядок

При решении вопроса через суд нужно также придерживаться общих правил.

Основаниями для обращения в суд являются:
• существенное нарушение договора контрагентом (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Если нарушение признается существенным в силу закона, истцу нужно доказать лишь факт совершения такого нарушения контрагентом;
• наступление обстоятельств, предусмотренных законом или договором, которые не связаны с нарушением договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• существенное изменение обстоятельств (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Если есть основания для обращения в суд, перед подачей иска нужно предложить контрагенту расторгнуть договор по соглашению. Такая претензия может быть направлена почтой или вручена лично.

Если другая сторона откажется от предложения или не ответит на претензию, можно подавать исковое заявление. Срок для направления ответа при этом составляет 30 дней с момента получения документа контрагентом (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Госпошлина

Размер госпошлины по иску о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества определяется исходя из цены иска.

Налоговый кодекс устанавливает следующие размеры государственной пошлины в зависимости от стоимости имущества (п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ):
— до 100 тыс. рублей – 4 тыс. рублей;
— от 100 тыс. 1 рубля до 300 тыс. рублей – 4 тыс. рублей + 3 процента от суммы, превышающей 100 тыс. рублей;
— от 300 тыс. 1 рубля до 500 тыс. рублей — 10 тыс. рублей + 2,5 процента от суммы, превышающей 300 тыс. рублей;
— от 500 тыс. 1 рубля до 1 млн рублей — 15 тыс. рублей +2 процента от суммы, превышающей 500 тыс. рублей;
— от 1 млн 1 рубля до 3 млн рублей — 25 тыс. рублей + 1 процент от суммы свыше 1 млн рублей;
— от 3 млн 1 рубля до 8 млн рублей — 45 тыс. рублей + 0,7 процента с суммы выше 3 млн рублей;
— от 8 млн. 1 рубля до 24 млн рублей — 80 тыс. рублей + 0,35  процента суммы свыше 8 млн рублей;
— от 24 млн 1 рубля до 50 млн рублей — 136 тыс. рублей + 0,3 процента с суммы выше 24 млн рублей;
— от 50 млн 1 рубля до 100 млн рублей – 214 тыс. рублей + 0,2 процента суммы, превышающей 50 млн рублей;
— свыше 100 млн рублей — 314 тыс. рублей + 0,15 процента суммы, превышающей 100 млн рублей, но не больше 900 тыс. рублей.

Кроме того, пошлину нужно будет заплатить за регистрацию перехода права собственности, в том числе и на основании судебного акта.
Ее размер определяется в общем порядке и составляет (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
• 22 тыс. рублей — для организаций;
• 2 тыс. рублей — для граждан.

Если право собственности будет зарегистрировано за несколькими лицами, сумма пошлины будет распределена между ними.

Последствия расторжения

Последствия расторжения договора закреплены ст. 453 ГК РФ.

Согласно указанной норме при расторжении все обязательства по договору прекращаются. После расторжения договора прекращается право собственности покупателя на объект недвижимости. Она возвращается продавцу. Соответственно, последний должен вернуть полученные по сделке средства.

Если стороны договорились о расторжении по обоюдному согласию, договор прекращает действовать с момента подписания соглашения.

Если же состоялось судебное заседание, расторгнутым документ будет считаться с момента вступления в силу решения суда. Однако суд может установить дату прекращения действия договора.

Кроме того, если расторжение произошло из-за нарушений со стороны покупателя, то, помимо возврата имущества, он обязан компенсировать ухудшение состояния имущества, в соответствии с п. 1 ст. 405 ГК РФ (п. 6.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35).

Если вернуть объект недвижимости невозможно, покупатель обязан компенсировать его стоимость. Оплата будет производиться по цене, указанной в договоре. Лицо освобождается от такой обязанности, только если гибель имущества произошла из-за недостатков, за которые отвечает продавец.

В случае когда основанием для расторжения договора было существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Если на объект договора было наложено обременение (к примеру, ипотека), то при его возврате продавцу это обременение не будет снято. Исключением будет только ситуация, когда имело место недобросовестное поведение лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (п. 4 ст. 1, ст. 10 ГК РФ).
При существенном размере такого обременения продавец может исходить из того, что имущество не может быть возвращено ему в том виде, в каком было передано покупателю, и это дает ему право требовать возмещения полной стоимости недвижимости (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35).

Практика расторжения

1. Доказательством исполнения обязательства по оплате передаваемого имущества может служить договор. Дополнительные документы для подтверждения такого факта не понадобятся (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 22.04.2024 № 88-8854/2024).

Лицо обратилось в суд с требованием о расторжении договора, так как покупатель не исполнил свои обязательства по оплате. Суд первой инстанции требования истца удовлетворил. Апелляционная же инстанция пересмотрела это решение и отказала в удовлетворении иска. Причиной этому послужило условие договора, где было указано, что передача денег в счет оплаты покупки происходит в момент подписания документа. Акт приема-передачи при этом не составляется. Суд посчитал, что подписание продавцом договора, содержащего такое условие, свидетельствует о получении им денежных средств в счет уплаты. Покупатель же не должен предоставлять иные документы в подтверждение факта передачи денег. Суд кассационной инстанции поддержал такое решение.

2. Суд откажет в удовлетворении требования о расторжении договора, если покупатель оплатил более половины стоимости переданного имущества (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 06.09.2023 № 88-13561/2023 по делу № 2-58/2023 (УИД 66RS0057-01-2022-002200-79). Суды сделали вывод, что наличие задолженности по договору не является существенным нарушением, так как более половины стоимости было оплачено, в деле представлены соответствующие доказательства. Поэтому договор не может быть расторгнут и не могут быть удовлетворены производные требования: возврат имущества, прекращение права собственности.

3. В случае смерти одной из сторон договора право получения исполнения по договору переходит к наследникам (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 02.09.2024 по делу № 88-20072/2024). Истица обратилась в суд с требованием о признании прекращенными ее обязательств по предварительному договору. В обоснование своей позиции она указала, что оплатила имущество в полном объеме. Продавец умер до подписания основного документа, в права вступили наследники. Однако они уклонились от заключения основного договора.

Ответчики заявили встречное требование и просили обязать покупателя вернуть полученное по договору имущество, так как истец не оплатила полностью стоимость имущества.
Суд, рассмотрев представленные материалы, переквалифицировал договор из предварительного в основной, который предусматривает условие рассрочки платежа по договору. Такой вывод был сделан на основании того, что договор содержал условие о том, что сначала покупатель вносит часть платежа, а после заключения основного договора будет внесен остаток суммы. При этом имущество передается покупателю сразу.
Истец не представила суду доказательства того, что была произведена полная оплата стоимости покупки. Внесенный первоначальный платеж составлял менее половины общей стоимости. Это послужило основанием для принятия решения в пользу истцов по встречному иску.