Размещение нестационарного торгового объекта

Нестационарные торговые объекты (НТО) являются неотъемлемой частью городской инфраструктуры. Это киоски, палатки, павильоны, елочные базары, сезонные кафе и даже автолавки, которые устанавливаются без заглубленных фундаментов. Их главная особенность — возможность быстрого перемещения и демонтажа. При размещении таких объектов важно не допускать ухудшения внешнего облика города, поэтому многие нормы направлены на приведение мест торговли к единому архитектурному стандарту. В данной статье разъясняется, какие правила размещения НТО действуют в Москве и Московской области.

Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко

Содержание

1. Места размещения нестационарных торговых объектов
2. Особенности размещения нестационарных торговых объектов
3. Заключение договора на размещение нестационарного торгового объекта
4. Расторжение договора на размещение нестационарного торгового объекта

Места размещения нестационарных торговых объектов

Главным нормативно-правовым актом, устанавливающим среди прочего и требования к размещению НТО, является Федеральный закон от 28.12.2009 № 381-ФЗ. На основе данного документа региональными властями принимаются собственные законодательные акты, конкретизирующие общие нормы с учетом местной специфики.

Основополагающим документом, определяющим, где именно может стоять тот или иной объект, является схема размещения нестационарных торговых объектов. В Москве порядок ее разработки и утверждения регламентируется Постановлением правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП.

Рассмотрим порядок размещения НТО на примере указанного московского постановления.

Структура схемы размещения объектов формируется на основе данных, предоставляемых префектурами административных округов и профильными органами исполнительной власти. Для каждого места в схеме обязательно указываются:

• точный адресный ориентир;
• тип и специализация объекта;
• его площадь;
• период работы.

Главная цель разработки схемы — равномерное покрытие города торговыми точками для достижения нормативов обеспеченности населения.

Включение в схему и последующая установка объекта невозможны в следующих местах:

— вблизи инфраструктуры метро. Запрещена установка в 50-метровой зоне от вестибюлей метрополитена и технических сооружений. Исключение делается лишь для автоматов, киосков с печатью, билетами, цветами, мороженым и ряда объектов, размещаемых непосредственно ГУП «Московский метрополитен» и аналогичными структурами;
— в зонах общественного пользования. Не допускается размещение в арках зданий, на цветниках, детских и спортивных площадках, а также на территории парковок;
— в охранных зонах. Под запретом павильоны в охранных зонах инженерных сетей (особенно напорных трубопроводов, газопроводов и кабельных линий высокого напряжения). Исключение возможно лишь для елочных базаров;
— в местах, где торговая точка препятствует свободному движению пешеходов. Объект не может быть установлен, если он сужает тротуар до ширины, не позволяющей обеспечить беспрепятственное движение людей, с учетом расположения деревьев, опор освещения и парковочных карманов;
— в местах расположения транспортных узлов и остановок. Запрещена установка в границах остановок общественного транспорта и в 10-метровой зоне от них. Аналогичные ограничения действуют в отношении формируемых транспортно-пересадочных узлов, за исключением уже упомянутых точек по продаже печати, билетов и мороженого в формате киосков или тележек;
— в зоне видимости на перекрестках и в границах строящихся линейных объектов.

Все нестационарные объекты, претендующие на место в городском пространстве, должны строго соответствовать типовым архитектурным решениям. Разработку и утверждение дизайн-проектов и технических характеристик осуществляет Москомархитектура. Габариты НТО не могут превышать параметры, установленные для элементов благоустройства, не требующих разрешения на строительство.

Процедура ввода объекта в эксплуатацию включает обязательную приемку. В ней участвует комиссия, в которую входят:

— представители органа исполнительной власти или организации, выступающей стороной договора;
— специалисты Москомархитектуры;
— работники Госинспекции по недвижимости;
— сотрудники ОАТИ.

По итогам осмотра составляют акт, подтверждающий соответствие конструкции утвержденным требованиям. Регламент проведения данной процедуры устанавливается департаментом торговли и услуг. Помимо эстетических норм, при размещении НТО необходимо обеспечить удобные подъездные пути для автотранспорта, оборудовать заездные карманы и гарантировать беспрепятственный проезд спецтехники (пожарных машин и скорой помощи) к близлежащим зданиям.

В Московской области схема утверждается органами местного самоуправления с учетом требований Распоряжения Минсельхозпрода МО от 13.10.2020 № 20РВ-306. В каждом городе действуют свои нормативные акты, регулирующие вопросы размещения НТО (к примеру, положение о размещении НТО в г. Щелково МО, утвержденное Постановлением местной администрации от 26.03.2021 № 775).

Главная цель размещения НТО — обеспечить жителей Подмосковья доступными товарами и услугами, создать современную и удобную торговую среду. Особый упор делается на поддержку малого и среднего бизнеса, а также самозанятых граждан (плательщиков налога на профессиональный доход). Для них в схеме должно быть зарезервировано не менее 60 процентов всех мест.

Расположение ларьков и павильонов должно строго соответствовать строительным, санитарным и противопожарным нормам. Данные объекты не являются недвижимостью, поэтому права на них не нужно регистрировать в Росреестре.

При утверждении схемы местные власти обязаны опираться на результаты ежегодной инвентаризации уже существующих точек. Рекомендуется также придерживаться определенного баланса специализаций, чтобы избежать дефицита социально значимых товаров. Так, доля точек по продаже овощей и фруктов или мясной продукции должна составлять 15–20 процентов от общего числа.

Места в схеме распределяются через открытые электронные аукционы. Схема делится на три раздела в зависимости от того, на чьей территории размещается объект:

— на государственных или муниципальных землях (общего пользования);
— на участках, уже переданных в аренду гражданам или компаниям;
— в зданиях и сооружениях, принадлежащих государству или муниципалитету.

Вся информация о действующих торговых точках и хозяйствующих субъектах вносится в Региональную географическую информационную систему (РГИС). Для мониторинга ситуации используется специальная форма отчетности, которая ежегодно направляется в Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области.

Особенности размещения нестационарных торговых объектов

Чтобы лучше разобраться в особенностях размещения НТО, важно понимать, что вообще под ними понимается. К таким объектам согласно вышеназванному московскому постановлению относят временные сооружения, не имеющие заглубленного фундамента и прочной связи с землей, даже при наличии подключения к инженерным коммуникациям. Имеется также ограничение, касающееся деятельности торгового объекта: не менее 80 процентов ассортимента его товаров (или 60 процентов для печатной продукции) должно принадлежать к одной товарной группе.

Важно понимать, что размещение не всех торговых точек регулируется по одной схеме, разработанной для НТО.

Так, в Москве к НТО, на которые распространяется действие упомянутого московского Постановления от 03.02.2011 № 26-ПП, относятся следующие торговые точки:

1) павильоны (имеющие торговый зал);
2) киоски (работающие через прилавок);
3) торговые автоматы;
4) сезонные конструкции (бахчевые развалы и ёлочные базары);
5) передвижные форматы — автомагазины и тележки.

Отдельно выделяются пресс-стенды для реализации печатной продукции и постаматы как автоматизированные терминалы выдачи заказов.

Существует также ряд исключений, на которые рассматриваемый порядок установки торговых точек не распространяется. Так, в отдельную категорию выведены следующие объекты:

— по продаже билетов на общественный транспорт;
— автоматы;
— разносная торговля;
— сезонные (летние) кафе, функционирующие при стационарных ресторанах;
— НТО, входящие в состав зарядных комплексов для электромобилей. Для размещения подобных объектов местными органами власти разрабатываются специализированные правовые акты. В то же время под действие настоящего порядка подпадают постаматы, подключаемые к городской сети «Московский постамат», но с учетом специфики, описанной в отдельных постановлениях.

Каждый НТО должен быть официально включен в утвержденную схему размещения. Эксплуатация объекта без внесения в реестр и при отсутствии действующего договора на торговое обслуживание или размещение категорически запрещена.

Формирование схемы должно учитывать необходимость обеспечения жителей торговыми точками с соблюдением нормативов доступности, но одновременно исключать негативное воздействие на трафик, архитектурный облик столицы.

Для каждого вида объекта установлены свои сроки функционирования (п. 6 Постановления правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП). Стандартный НТО работает круглогодично (с 1 января по 31 декабря), а сезонные точки имеют конкретные временные рамки. Так, бахчевые развалы открыты с августа по октябрь, летние ягоды продают только летом (в июне и июле), елочные базары работают со второй половины декабря, а передвижные лотки с мороженым и прохладительными напитками — в теплый сезон (с мая по октябрь).

Заключение договора на размещение нестационарного торгового объекта

Договор на размещение нестационарного торгового объекта является правоустанавливающим документом, подтверждающим законные основания хозяйствующего субъекта на установку и эксплуатацию торгового объекта на конкретном земельном участке. Наличие заключенного и надлежащим образом оформленного соглашения обязательно, даже если достигнута предварительная договоренность с собственником территории и объект фактически функционирует. Отсутствие договора квалифицируется контролирующими органами как нарушение, за которое может быть назначена административная ответственность в виде штрафа. Кроме того, в случае обнаружения несанкционированной установки НТО владельца могут заставить его демонтировать.

Таким образом, договор необходим. Он обеспечивает защиту имущественных и финансовых интересов предпринимателя, гарантирует стабильность осуществления коммерческой деятельности на согласованном участке.

При заключении договора важно правильно выбрать его вид, который обычно определяется статусом собственника земельного участка. Выделяются следующие разновидности подобных соглашений:

1) договор аренды. Заключается при взаимодействии с частным собственником, управляющей компанией (УК) или товариществом собственников жилья (ТСЖ). В договоре аренды фиксируют существенные условия: размер арендной платы, срок аренды, точные границы и местоположение участка. Целесообразно включение положений, регламентирующих порядок подключения к инженерным сетям (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение), а также условия вывоза твердых коммунальных отходов (ТКО). В случае размещения объекта на придомовой территории обязательным условием является наличие протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, подтверждающего их согласие. При этом необходима предварительная проверка факта постановки земельного участка на кадастровый учет в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и принадлежности его собственникам помещений, а не муниципалитету;

2) договор на установку и эксплуатацию НТО. Является единственно возможной правовой формой для размещения объектов на землях и земельных участках, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. Размещение НТО на таких территориях осуществляется в соответствии с утвержденной органом местного самоуправления схемой размещения нестационарных торговых объектов. Предприниматель вправе претендовать на место, включенное в схему, либо инициировать процедуру внесения в нее изменений.

Предоставление права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно по результатам проведения аукциона (ст. 39.6 ЗК РФ). Информация о порядке проведения торгов, сроках подачи заявок, требованиях к претендентам и критериях определения победителя публикуется на официальном сайте администрации соответствующего населенного пункта.

Процедура заключения договора различается в зависимости от контрагента.

При взаимодействии с коммерческими структурами, ТСЖ или частными лицами отношения регулируются на основе принципа свободы договора. Стороны вправе самостоятельно определять условия соглашения, вносить корректировки и использовать индивидуальные шаблоны документов.

При участии муниципалитета в качестве собственника земли обязательным этапом является участие в аукционе, которое включает:

— подачу заявки с приложением установленного пакета документов (заявление, копия документа, удостоверяющего личность, схема размещения объекта, отчет об оценке начальной цены лота);
— непосредственное участие в торгах;
— заключение договора с победителем, предложившим наибольшую цену. Типовую форму договора, как правило, размещает на своем официальном сайте городская администрация.

В Москве аукцион проводится по правилам, изложенным в приложении 2 к Постановлению правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП.

Органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления вправе устанавливать региональные особенности и дополнительные требования к процедуре размещения НТО. Актуальная информация о правилах размещения доступна на региональных порталах государственных услуг или в многофункциональных центрах (МФЦ).

Расторжение договора на размещение нестационарного торгового объекта

Прекращение действия договора возможно по истечении срока, на который он был заключен (за исключением бессрочных договоров). Досрочное расторжение допускается в следующих случаях:

1. По инициативе собственника (арендодателя). Основаниями могут служить:

— систематическое нарушение сроков внесения платежей;
— использование объекта не по целевому назначению;
— самовольное изменение границ или местоположения объекта на участке.

2. Наличие соответствующего решения суда. Инициируется контрольно-надзорными органами (пожарный надзор, Роспотребнадзор) при выявлении существенных нарушений обязательных требований пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологического законодательства.

3. По соглашению сторон. Возможно при изменении коммерческих планов предпринимателя (ликвидация бизнеса, смена локации) или по обоюдному решению сторон.

Процедура расторжения требует письменного уведомления контрагента с указанием причин и сроков освобождения участка. В случае возникновения спора относительно обоснованности расторжения заинтересованная сторона вправе обратиться в суд. При обоюдном согласии сторон расторжение оформляется дополнительным соглашением к договору.