По общему правилу на территории РФ для возведения капитальных объектов необходимо получать разрешение на строительство. Однако из указанного правила существуют исключения. Некоторые объекты ГрК РФ разрешает строить без такого разрешения. В нашей статье расскажем, нужно ли получать разрешение для строительства дома и как это сделать.
Над статьей работали:
Автор: Бабаева Ирина; редактор: Чапис Елена
Содержание
- Когда нужно получать разрешение на строительство
- Когда не нужно получать разрешение на строительство
- Как получить разрешение на строительство дома
- Кто выдает разрешение на строительство
- Документы для получения разрешения на строительство
- Как подать документы
Когда нужно получать разрешение на строительство
Разрешение на строительство (РС) — это официальный документ, который подтверждает право на выполнение строительных работ. Он выдается органами местного самоуправления или другими уполномоченными государственными органами. В России процесс получения РС регулируется Градостроительным кодексом РФ (ст. 51 ГрК РФ).
РС нужно получать когда планируется возведение именно объекта капстроительства. Под объектом капстроительства (далее — ОКС) закон понимает здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (п. 10 ст. 1 ГрК РФ). Различные некапитальные строения к ним не относятся.
Получение РС требуется и при проведении работ по реконструкции ОКС. При этом не все работы подпадают под понятие реконструкции. Так, к ним относятся изменения параметров объекта (высоты, площади), надстройка, перестройка, пристройки дома, замена несущих конструкций (п. 14. ст. 1 ГрК РФ).
РС может быть выдано как на весь период производства строительных работ, так и на отдельные его этапы.
Важно, что закон устанавливает исключения из общего правила. Строительство и реконструкция не всех капитальных объектов требует РС. Рассмотрим подробнее, когда оно обязательно, а когда можно обойтись без него.
Статья 51 ГрК РФ построена таким образом, что в части 17 поименованы случаи, при которых выдача РС не требуется. Во всех остальных случаях получение разрешения обязательно — строительство без РС будет незаконным.
По общему правилу разрешение подтверждает соответствие разработанной и утвержденной застройщиком проектной документации требованиям, установленным градостроительными регламентами, а также проектом планировки и межевания территории (если такие требуются).
Таким образом, стадия получения РС наступает только после прохождения некоторых этапов. Например, после подготовки проектной документации, ее экспертизы (при необходимости) и утверждения в соответствующем порядке. Стоит отметить, что по закону проектная документация также требуется не для каждого ОКС. Например, объекты ИЖС можно строить без нее.
Возводить объект необходимо на собственном участке. Поэтому до получения РС следует оформить права на участок, на котором планируется строительство. Положениями ГрК РФ не уточняется, на каком именно праве должен принадлежать земельный участок застройщику (собственность, аренда, иные права). Важно, чтобы такое право предполагало возможность проведения строительных работ.
Названы не единственные процедуры, прохождение которых требуется перед получением РС (также надо получить градостроительный план земельного участка, согласование архитектурного градоблика объекта и иные). Исчерпывающий перечень необходимых документов для РС установлен в ч. 7 ст. 51 ГрК РФ. Некоторые предшествующие получению РС этапы зависят от видов возводимых ОКС, а также от региона, в котором будут проводиться работы.
Например, для Москвы установлены свои особенности в сфере строительства, которые могут отличаться от других регионов России. Это связано с особым статусом города (город федерального значения), высокой плотностью застройки, особенностями градостроительной политики столицы. В Москве действуют дополнительные требования и правила, которые регулируются как федеральными законами, так и местными нормативными актами.
Когда не нужно получать разрешение на строительство
ГрК РФ предусмотрен перечень случаев, при которых получение РС не требуется (ч. 17 ст. 51 Грк РФ). Среди них:
— постройка гаража;
— строительство, реконструкция объектов ИЖС;
— возведение жилого дома, дачного дома, хозпостройки на садовом земельном участке;
— строительство некапитальных объектов;
— возведение объекта вспомогательного использования (критерии установлены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 № 703);
— капитальный ремонт объектов;
— строительство, реконструкция посольств, консульств, представительств РФ;
— размещение антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров;
— строительство, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля включительно;
— размещение буровых скважин.
Перечень случаев не исчерпывающий и предполагает установление таких случаев правительством страны и законодательством субъектов РФ.
Так, на федеральном уровне перечень случаев утвержден Правительством РФ (Постановление от 12.11.2020 № 1816). В него вошли в том числе строительство автомобильных дорог IV и V категории, прокладка трамвайных путей, проездов, парковых, велосипедных дорог, а также объектов инженерно-технического обеспечения различных категорий.
В Москве перечень случаев, при которых не требуется РС, утвержден Постановлением правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП. Во многом столичный перечень дублирует федеральный.
Как получить разрешение на строительство дома
Для того чтобы описать процедуру получения РС, необходимо понимать, о каких домах идет речь.
Во-первых, в статье речь идет о жилых домах, правовой статус которых закреплен ЖК РФ (ст. 16). Под жилым домом понимается здание, состоящее из комнат и помещений, предназначенных для проживания в них и удовлетворения бытовых нужд.
Во-вторых, в соответствии с положениями ГрК РФ с 2018 года разрешения на строительство домов (ИЖС) больше не выдаются. Застройщик освобожден от получения РС при строительстве именного индивидуального жилого дома. Для них установлены требования: количество надземных этажей не более чем 3, высота – не более 20 м, состоит из комнат и помещений для бытовых нужд, которые не предназначены для разделения на самостоятельные объекты.
Для строительства таких объектов (ИЖС) требуется подача уведомления о планируемом строительстве в те же органы власти, что и для выдачи РС. Тем самым застройщик оповещает орган власти о начавшемся строительстве. Такой порядок строительства можно назвать уведомительным. До первого марта 2031 права на такой объект можно зарегистрировать без уведомления, изготовив технический план дома.
Таким образом, получение РС требуется при строительстве жилых домов, за исключением тех, которые отнесены к объектам ИЖС.
Классификатор объектов капстроительства, утвержденный Приказом Минстроя РФ от 02.11.2022 № 928/пр, в качестве видов жилых объектов для постоянного проживания указывает только ИЖС и многоквартирный жилой дом, а также прочие объекты.
ГрК РФ выделяет еще один вид жилого дома – дом блокированной застройки (блокированный дом). Это жилой дом, соединенный с другим домом или домами одной общей стеной и имеющий отдельный выход на улицу.
Исходя из анализа положений правовых актов РФ, выдача РС необходима при строительстве многоквартирного дома (МКД), дома блокированной застройки.
Напомним, что садовые дома, возводимые на территории СНТ, не имеют статуса жилого дома и для их строительства не требуется получение разрешения. Их возведение, так же как и ИЖС, происходит в уведомительном порядке.
В соответствии с ГрК РФ выдается РС в заявительном порядке. Для этого необходимо обратиться в орган, уполномоченный на выдачу документа, с заявлением и приложенными к нему дополнительными сведениями. Заявителями могут выступать застройщики, которые являются физлицами, ИП или юрлицами. Также в интересах заявителей могут выступать иные лица, являющиеся их представителями.
Форма заявления утверждена различными правовыми актами в зависимости от компетенции органов власти. Например:
— Приказом Минстроя РФ от 17.06.2020 № 323/пр (когда РС выдает Минстрой);
— Приказом госкорпорации «Роскосмос» от 17.01.2024 № 12 (для строительства объектов космической инфраструктуры);
— Приказом госкорпорации «Росатом» от 05.03.2024 № 1/2-НПА (для объектов использования атомной энергии).
Общие правила направления документов для выдачи разрешения утверждены на федеральном уровне Постановлением Правительства РФ от 07.10.2019 № 1294.
Порядок предоставления услуги также утвержден различными органами власти в зависимости от их компетенции.
Так, административный регламент по выдаче РС утвержден правительством Москвы Постановлением от 17.04.2012 № 145-ПП.
Согласно ГрК РФ сотрудники администрации после поступления необходимых документов для выдачи РС в течение 5 рабочих дней проводят их проверку на наличие необходимых сведений, а также проверку разработанной проектной документации на предмет соответствии обязательным требованиям и оказывает услугу.
РС может быть выдано на бумажном носителе или в форме электронного документа. В форме цифрового документа разрешение выдается, когда в заявлении будет содержаться указание на это. Форма РС утверждена Приказом Минстроя РФ от 03.06.2022 № 446/пр.
В разрешении указывают информацию о застройщике, дату и номер документа, сроки действия, наименования ОКС, планируемого к строительству, дату выдачи ГПЗУ, адрес ОКС, кадастровый номер земельного участка.
Кто выдает разрешение на строительство
По общему правилу РС выдает орган местного самоуправления по месту расположения ЗУ (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).
При этом законом установлены исключения в зависимости от места расположения земельного участка. Так, для строительства объекта космической инфраструктуры РС выдается госкорпорацией «Роскосмос», объекта использования атомной энергии — госкорпорацией «Росатом». При строительстве на землях лесного фонда, в границах особо охраняемой природной территории РС будет выдано уполномоченным органом госвласти. При строительстве на территории двух и более субъектов РС выдаст Минстрой.
Также законодательством РФ предусмотрены особые случаи, при которых РС выдается специально созданной организацией — управляющей компанией. Такая особенность установлена Законом от 28.09.2010 № 244-ФЗ при строительстве инновационного центра «Сколково».
В Москве РС выдают Мосгостройнадзор, Департамент природопользования и охраны окружающей среды города Москвы (в границах особо охраняемых природных территорий при строительстве объекта регзначения), Департамент культурного наследия города Москвы (для строительства объектов культурного наследия).
Уведомление о соответствии жилого дома разрешенным параметрам, как правило, предоставляет орган госвласти, который выдает РС.
Документы для получения разрешения на строительство
Часть из указанных документов может запрашивать орган власти в порядке межведомственного взаимодействия у иных органов, если они находятся в их распоряжении. Срок для их представления иными органами — 3 рабочих дня.
Дополнительно приведем документы, необходимые для уведомления о начале строительства (при строительстве ИЖС, дачного дома, ст. 51.1 ГрК РФ):
— правоустанавливающие документы на земельный участок;
— документ, подтверждающий полномочия представителя;
— описание внешнего облика объекта (при строительстве на территории исторического поселения);
— заверенный перевод документов о регистрации прав (при необходимости)
Как подать документы
В соответствии с частью 7.4 статьи 51 РФ с документами для выдачи РС возможно обратиться:
— в орган власти, предоставляющий услугу;
— МФЦ;
— на единый портал госуслуг или региональный;
— в государственные инфосистемы обеспечения градостроительной деятельности.
В Москве услуга оказывается исключительно в электронной форме с использованием портала госуслуг (mos.ru).
Для того чтобы избежать ошибок при заполнении документов, обратитесь в специализированные юридические организации. Они не только помогут составить необходимые документы, но и подскажут, как действовать в конкретных ситуациях.
Вы можете оставить первый комментарий