Обычно арендная плата за сдачу квартиры, полученная физлицом, считается его доходом и облагается НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Но это правило действует не всегда. Все зависит от статуса арендодателя. В статье узнаете, как оформить сдачу квартиры в аренду у ИП и самозанятого и какие налоги нужно заплатить.
Над статьей работали:
Автор: Безбородов Максим; редактор: Коротаева Юлия
Содержание
- Право на сдачу квартиры в аренду
- Как оформить сдачу квартиры в аренду
- Договор сдачи квартиры в аренду: образец
- Согласие соседей на сдачу квартиры в аренду
- Налог за сдачу квартиры в аренду физлицом
- Сдача квартиры в аренду самозанятым
- ИП: сдача квартиры в аренду
- Штраф за сдачу квартиры в аренду
Право сдачу квартиры в аренду
Граждане могут свободно сдавать свое имущество, в том числе квартиры, помещения, здания, сооружения и т.д. Главное, чтобы гражданин, сдающий имущество в аренду, был его собственником либо имел право им распоряжаться (ст. 608 и п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Организация вправе сдавать в аренду жилое помещение гражданам, ИП, компаниям. С гражданами надо заключить договор найма жилого помещения, с остальными — договор аренды. Арендатор может использовать такие помещения только для проживания граждан (ст. 606, 671 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями также могут быть лица, которым право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником. Например, государственные или муниципальные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ).
Также следует учитывать, что если квартира находится в долевой собственности, для сдачи ее в аренду необходимо получить согласие всех сособственников. В противном случае сдача помещения может быть признана незаконной, а договор — недействительным. Такое согласие желательно оформить письменно, чтобы избежать в дальнейшем споров.
Как оформить сдачу квартиры в аренду
Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса сторон (гражданин, в том числе сотрудник, организация). Порядок же оформления договора аренды един для всех и не зависит от того, кто будет арендатором и арендодателем.
Договор аренды, одной из сторон которого выступает организация, нужно заключать в письменной форме. В остальных случаях ГК РФ требует соблюсти письменную форму для договора аренды на срок более года.
Договор аренды, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66). Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Если договор подлежит госрегистрации, стороны должны подготовить пакет документов, включая заявление, экземпляры договора, правоустанавливающие документы на квартиру и, при необходимости, нотариально удостоверенные доверенности. Регистрация осуществляется через Росреестр или МФЦ, и до ее завершения арендатор не вправе ссылаться на договор как на основание пользования жильем, что особенно важно в случае судебных споров.
Договор сдачи квартиры в аренду: образец
При заключении договора аренды нужно проверить условия о предмете договора, арендной плате, сроке действия договора, порядке передачи имущества, правах и обязанностях сторон, порядке досрочного прекращения обязательств и разрешения споров. Скачать образец договора сдачи квартиры в аренду со всеми обязательными условиями можете по ссылке.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать квартиру либо ее часть в субаренду. Получить согласие арендодателя можете двумя способами: прописать согласие в договоре либо запросить согласие отдельно для каждого договора субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Также важно удостовериться, что в договоре указаны все существенные характеристики объекта аренды: адрес, площадь, количество комнат и техническое состояние. Это поможет избежать споров при передаче квартиры и при ее возврате. Кроме того, рекомендуется составить акт приема-передачи, в котором зафиксировать состояние имущества и наличие мебели или техники на момент заселения арендатора.
Согласие соседей на сдачу квартиры в аренду
Предупредите своих квартиросъемщиков, чтобы они уважительно относились к соседям, соблюдали правила пользования жилыми помещениями и бережно относились к общедомовому имуществу. Иначе есть риск, что суд запретит вам сдавать квартиру в аренду.
Власти ввели ограничения. Собственники, как и раньше, могут сдавать жилье в аренду, но только если соблюдают условия (ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 23.03.2024 № 55-ФЗ). Прежде всего сдача квартиры в аренду не должна нарушать права и интересы соседей.
Кроме того, чиновники подготовили законопроект, которым предлагается обязать собственников квартир письменно согласовывать с соседями сдачу помещения в аренду, если они не заключают с арендаторами договор найма и не регистрируют его в установленном порядке. Пока закон не принят, согласие соседей на сдачу квартиры в аренду не требуется.
Также на практике конфликты с соседями по причине поведения арендаторов могут привести к обращениям в управляющую компанию, полицию или жилищную инспекцию, что создаст собственнику дополнительные сложности. В целях профилактики рекомендуется заранее установить в договоре аренды правила проживания, а при необходимости — представить арендаторов соседям, чтобы снизить риск жалоб и недоразумений.
Налог за сдачу квартиры в аренду физлицом
Если арендодатель и арендатор — физические лица и не имеют статуса ИП и самозанятого, должен уплатить налог со своего дохода арендодатель. Чтобы задекларировать доход от сдачи в имущества в аренду, физлица — не ИП заполняют в декларацию 3-НДФЛ:
– титульный лист, разделы 1 и 2. Это обязательные листы, их заполняют все физлица;
– приложение 1 – для для информации об источнике и сумме дохода.
Заполнять декларацию начните с приложения 1, затем перейдите к разделам 2 и 1 и титульному листу.
В строке 010 приложения 1 укажите код дохода 08 (приложение 3 к порядку заполнения декларации). Строку 020 для этого вида дохода не заполняйте. В строках 030–070 укажите сведения об источнике дохода – арендаторе и сумму дохода. Строку 080 не заполняйте, если сдаете имущество в аренду физическому лицу. Если арендатор –организация или ИП, удержит НДФЛ он.
В разделе 2 также укажите код дохода 08 (приложение 3 к порядку заполнения декларации). Полученный доход включите в строки 010, 030, 060–062. НДФЛ с арендной платы отразите в строках 070 и 150.
В строке 020 раздела 1 укажите общий КБК по НДФЛ для уплаты налога физлицами. Специального КБК для НДФЛ с дохода в виде арендной платы нет. В строке 030 укажите код ОКТМО по местожительству арендодателя. Также укажите НДФЛ к уплате.
Учтите, что если физическое лицо сдает в аренду несколько помещений (неважно, жилых или нежилых) или разных видов имущества, налоговые инспекторы могут признать его деятельность предпринимательской. Это рискованно тем, что налоговики, скорее всего, потребуют, чтобы гражданин зарегистрировался в качестве предпринимателя и платил налоги как ИП. Как платить налоги со сдачи квартиры, если арендодатель ИП, смотрите ниже.
Другое дело, если арендодателем стала организация или ИП. Тогда обязанность по удержанию и перечислению НДФЛ ложится на них.
Как только компания заключила договор аренды помещения с арендодателем-«физиком», она сразу становится налоговым агентом. Это лицо, которое должно удержать налог и перечислить его в бюджет. Компания будет удерживать НДФЛ из арендной платы (п. 2 ст. 226, ст. 228 НК РФ).
Налог рассчитывается по несложной формуле: например, в договоре указано, что арендная плата составляет 10 тыс. рублей в месяц. Главбух 1 300 рублей (10 000 руб. х 13 %) перечисляет в бюджет, а оставшиеся 8 700 рублей – выплачивает арендодателю.
Применяются обычные ставки:
— 13 процентов, если арендодателем выступает российский налоговый резидент;
— 30 процентов, если арендодатель не имеет российского резидентства.
На налогах можно сэкономить, если в аренду включено возмещение коммунальных платежей. Лучше разделить арендную плату и коммунальные платежи. С последних налог брать не нужно, но только при следующих условиях:
— условие о возмещении коммуналки прописано в договоре;
— есть документы, подтверждающие суммы возмещения, например, счета коммунальной компании;
— возмещение перечисляется или выплачивается отдельным платежом, не смешиваясь с арендной платой. Или суммы аренды и коммуналки прописываются отдельно в основании (РКО) или назначении платежа (безналичный платеж).
Со страховыми взносами все намного проще. Ни арендная плата, ни коммуналка социальными отчислениями не облагаются (п. 4 ст. 420 НК РФ).
Сдача квартиры в аренду самозанятым
Самозанятые граждане, кроме госслужащих, вправе платить налог на профессиональный доход с доходов от аренды жилой недвижимости и аренды любого движимого имущества. Об этом недавно напомнил Минфин РФ в письме от 22.04.2024 № 03-04-05/37237.
Государственные и муниципальные служащие могут платить налог на профессиональный доход только с доходов от аренды жилья (пп. 4 п. 2 ст. 6 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, письма Минфина РФ от 27.04.2020 № 03-11-11/34004 и от 10.04.2020 № 03-11-11/28832).
Если арендодатель — самозанятый, от НДФЛ освобождены только те доходы самозанятого, с которых он платит налог на профессиональный доход (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 № 422 ФЗ). Соответственно, если те или иные доходы не признаются объектом обложения НПД, они облагаются НДФЛ.
Спецрежим не применяется только в том случае, если речь идет о передаче имущественных прав на нежилую недвижимость (пп. 3 п. 2 ст. 6 закона № 422 ФЗ и письмо Минфина РФ от 24.02.2022 № 03-11-11/12806). Получается, что, сдавая квартиру (жилую недвижимость) поднаем, самозанятый в общем случае самостоятельно заплатит налог на профдоход (ст. 11 закона № 422 ФЗ). Соответственно, арендная плата не будет облагаться НДФЛ.
Но будьте внимательны — есть исключения. Спецрежим запрещено применять к доходам, полученным самозанятым от заказчика услуг, который одновременно является его работодателем или был работодателем меньше двух лет назад (пп. 8 п. 2 ст. 6 закона № 422 ФЗ).
Таким образом, если действующий или бывший работодатель арендует квартиру у самозанятого — действующего работника или бывшего сотрудника, который уволился меньше двух лет назад, арендная плата будет облагаться НДФЛ. И компании придется исчислить и удержать налог, как при аренде у обычного «физика».
Когда речь идет о договоре с самозанятым, проверьте, во-первых, состоял ли арендодатель в штате вашей компании и когда уволился.
Во-вторых, проконтролируйте, чтобы он сформировал и выдал чек из приложения «Мой налог» (п. 1 ст. 15 закона № 422 ФЗ, письма Минфина РФ от 11.03.2019 № 03-11-11/15357 и от 17.04.2019 № 03-11-11/27454). В чеке, помимо прочего, должны быть указаны Ф.И.О. и идентификационный номер самого энпэдэшника, а также ИНН вашей компании. Обязанность сообщить свой ИНН лежит именно на покупателе услуг (пп. 8 п. 6 ст. 14 закона № 422 ФЗ). Эти данные также подтвердят, что компания не является налоговым агентом по НДФЛ и вправе не удерживать налог.
ИП: сдача квартиры в аренду
Индивидуальные предприниматели на общем режиме исчисляют и уплачивают НДФЛ самостоятельно (пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 227 НК РФ). А ИП на упрощенке при реализации товаров, работ или услуг в рамках этого режима вообще не платят НДФЛ (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Поэтому, если в договоре аренды квартиры «физик» фигурирует именно как ИП, удерживать НДФЛ арендатору с арендной платы не нужно — независимо от того, применяет бизнесмен общую систему налогообложения или упрощенную.
Таким образом, если собственник помещения имеет регистрацию в статусе ИП или самозанятого, он заплатит свой налог сам. Если же он является обычным физическим лицом, компании придется взять обязательства по уплате НДФЛ на себя. Не пытайтесь придумать подходящую формулировку в арендный договор, налоговики и судьи признают ее ничтожной (письмо Минфина РФ от 27.08.2015 № 03-04-05/49369).
Важно учитывать, что при сдаче квартиры в аренду в рамках предпринимательской деятельности ИП обязан отражать такие доходы в своей бухгалтерской или налоговой отчетности. В случае систематической аренды налоговая может квалифицировать деятельность как предпринимательскую даже без регистрации ИП, что повлечет доначисление налогов, пеней и штрафов, а также возможную административную ответственность.
Штраф за сдачу квартиры в аренду
Если налоговики установит факт неуплаты налога на доход от сдачи жилья, собственник обязан будет уплатить НДФЛ, который составляет 13 процентов от суммы прибыли. Если годовой доход от сдачи жилья более 5 млн рублей, то превышающая эту планку сумма будет облагаться по ставке не 13, а 15 процентов. Стоит отметить, что льготная ставка для самозанятых (4 или 6 процентов) в таких случаях не действует.
Также налоговики начислят пени и штрафы. Максимальный срок, учитываемый в этом случае в расчетах, — 3 года, даже если квартира была в аренде более длительное время.
Чиновники хотят ввести штрафы за предоставление жилья в аренду без договора до 50 тыс. рублей. Депутаты Государственной Думы уже направили законопроект на заключение в Правительство РФ.
Следует помнить, что налоговые органы все чаще используют данные из онлайн-сервисов объявлений и банковские выписки для выявления фактов нелегальной сдачи жилья. В случае обнаружения расхождений между декларируемыми доходами и фактическими поступлениями на счет собственнику могут доначислить не только налог, но и значительные штрафы.
Вы можете оставить первый комментарий