Многоквартирный дом (МКД) – это не просто конструкция из бетона и кирпича, а сложный организм, жизнедеятельность которого обеспечивается совместными усилиями всех владельцев недвижимости внутри него. Статус собственника помещения в МКД наделяет человека не только абсолютным правом владения, пользования и распоряжения своей квартирой, нежилым помещением, но и накладывает на него целый комплекс обязанностей, а также делает его совладельцем общего имущества всего дома. Понимание этой взаимосвязи – ключ к комфортному и юридически грамотному проживанию.
Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко
Содержание
- Права и обязанности собственников помещений в МКД
- Общее имущество собственников помещений в МКД
- Содержание помещений в МКД
- Коммерческое помещение в МКД
Права и обязанности собственников помещений в МКД
Правовое положение собственников помещений в многоквартирном доме регламентировано Жилищным кодексом Российской Федерации.
К основным правам владельца помещения в многоквартирном доме в соответствии со ст. 46 ЖК РФ можно отнести следующее:
1. Участие в общих собраниях собственников.
2. Голосование по важнейшим вопросам управления домом, таким как:
— выбор способа управления (УК, ТСЖ, кооператив);
— утверждение тарифов на содержание и ремонт;
— определение порядка использования общего имущества.
3. Обжалование решений, принятых на общем собрании и, по мнению владельца помещения, нарушающих его права или закон, в судебном порядке.
Решения, принятые большинством голосов всех собственников, обязательны для исполнения всеми собственниками, даже для тех, кто голосовал против или не участвовал в собрании. Это важный принцип, закрепленный в ст. 46 ЖК РФ. Однако, как было отмечено, собственники вправе обжаловать незаконные, по их мнению, решения в суде.
Обязанности собственников перечислены в ст. 30 и 39 ЖК РФ и носят императивный характер. К ним относится следующее:
— поддержание помещения, находящегося в собственности, в надлежащем состоянии;
— соблюдение прав и интересов соседей. Имеется в виду, что владельцы не должны производить шум в ночное время, захламлять места общего пользования, допускать загрязнение помещений;
— несение расходов на содержание не только своего помещения, но и своей доли в общем имуществе МКД. Это выражается в обязательной ежемесячной оплате взносов на текущий и капитальный ремонт;
— обеспечение доступа в свое помещение представителей управляющей организации или подрядчиков для проведения осмотров, проверки коммунальных систем или выполнения ремонтных работ, связанных с общим имуществом, в заранее согласованное время.
Неисполнение этих обязанностей может повлечь за собой административную ответственность, а в случае систематических нарушений – судебные иски от соседей или управляющей компании.
Общее имущество собственников помещений в МКД
Реализация права жильцов и иных собственников (к примеру, нежилых помещений) сопровождается наличием ряда гарантированных прав. Согласно статье 30 ЖК РФ собственник обладает всей полнотой власти над принадлежащим ему помещением. Он может:
1) проживать в нем;
2) сдавать в аренду;
3) дарить;
4) продавать;
5) завещать.
Однако эта свобода ограничивается пределами, установленными законом, и не должна нарушать права и законные интересы других жильцов, а также требования безопасности.
К примеру, чтобы произвести перепланировку в собственном помещении, владельцу необходимо заручиться разрешением органа местного самоуправления. Это касается как тех граждан, которым принадлежит жилье в многоквартирном доме, так и тех собственников, кто имеет нежилое помещение. Указанная обязанность согласовывать подобные действия с уполномоченными органами следует, в частности, из п. 1 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023), в котором описана следующая ситуация.
Собственник нежилых помещений (магазинов, офисов) на первом этаже многоквартирного дома провел их перепланировку. Разрешение от местной администрации на нее он не получал. В ходе перепланировочных работ он изменил вход (сделал два новых входа с торца здания), а также внутреннюю конфигурацию помещений.
Когда орган местного самоуправления выдал ему предписание вернуть все в исходное состояние, собственник обратился в суд. Он пытался доказать, что его действия никому не навредили, не создали угрозы для жильцов и не затронули общее имущество дома (например, лестничные клетки, лифты).
Суды первой и апелляционной инстанции встали на сторону собственника и отменили предписание. Их логика была следующей: правила перепланировки, прописанные в ЖК РФ, касаются только жилых помещений (квартир), а для нежилых помещений эти нормы не действуют. Однако суд кассационной инстанции с такими выводами не согласился. Он отменил решения предыдущих судов и отказал собственнику. Кассационный суд указал на следующую ошибку: с 2019 года закон был изменен, и теперь Жилищный кодекс регулирует перепланировку любых помещений в многоквартирном доме — как жилых, так и нежилых.
Суд пояснил, что любая перепланировка должна быть согласована с местной администрацией на основе подготовленного проекта. Если согласования нет — перепланировка считается самовольной, последствием которой является обязанность вернуть помещение в прежнее состояние.
Помимо личных объектов, принадлежащих собственникам, в многоквартирном доме есть также общее имущество.
Согласно статье 36 ЖК РФ и Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 под ним понимается все, что не является личной собственностью (квартирой или нежилым помещением — офисом, магазином), но необходимо для комфортного проживания и функционирования всего дома.
Перечень таких объектов можно определить на основе упомянутых нормативно-правовых актов. Так, в состав общего имущества входит следующее:
1. Помещения, обслуживающие более одной квартиры:
— лестницы и лестничные площадки (включая межквартирные);
— лифты и лифтовые шахты;
— коридоры, холлы;
— технические этажи, чердаки, подвалы (при этом нужно иметь в виду, что если, к примеру, подвальное или техническое помещение не имеет инженерных коммуникаций, которые обслуживают весь дом, к общим помещениям его отнести нельзя;
— помещения для консьержа, колясочные.
2. Общедомовые помещения для социально-бытовых нужд:
— комнаты для досуга, кружков, спорта (если они есть в доме и не приватизированы);
— не принадлежащие конкретным лицам машино-места (например, на общем подземном паркинге).
3. Конструкции и оборудование дома:
— крыша и несущие стены (от них зависит прочность всего здания);
— оборудование: инженерные системы (водопровод, канализация, отопление, электроснабжение), которое обслуживает более одной квартиры;
— пандусы, подъемники и другие конструкции для доступа инвалидов.
4. Земельный участок под домом и вокруг него:
— участок, на котором стоит дом;
— элементы благоустройства и озеленения (газоны, клумбы, детские и спортивные площадки, дороги и тротуары в границах участка).
Собственники квартир и нежилых помещений владеют перечисленным имуществом сообща, на праве общей долевой собственности. Доля каждого владельца в общих объектах пропорциональна площади принадлежащей ему квартиры или иного пространства.
Важно понимать, что любые действия с общим имуществом, будь то установление кондиционера на фасаде, перепланировка тамбура или размещение рекламной вывески, требуют согласования с другими собственниками, так как затрагивают их имущественные права.
Содержание помещений в МКД
Содержание МКД – это комплекс мероприятий, направленных:
— на поддержание дома в исправном и безопасном состоянии;
— обеспечение бесперебойной работы инженерных систем;
— создание комфортных условий для проживания.
Эти мероприятия финансируются за счет регулярных платежей собственников.
Законом предусмотрены следующие виды расходов:
1) текущее содержание и ремонт. Эти траты покрываются ежемесячными платежами, которые идут на содержание общего имущества. Управляющая организация на эти средства организует:
— уборку мест общего пользования;
— вывоз твердых коммунальных отходов (ТКО);
— текущий ремонт крыш, подвалов, фасадов, инженерных систем;
— освещение подъездов и придомовой территории;
— подготовку дома к сезонной эксплуатации (имеется в виду, допустим, проверка систем отопления).
Перечень услуг и работ должен быть внесен в договор управления между собственниками и УК или прописан в другом документе — в зависимости от избранной формы управления;
2) капитальный ремонт. Это более масштабные и дорогостоящие работы. Их цель — устранить физический износ конструкций и систем дома.
Согласно статье 169 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт являются обязательными для всех собственников. Средства могут аккумулироваться на специальном счете дома (тогда контролируют их расходование собственники) или в региональном фонде капитального ремонта.
К работам, которые могут быть произведены за счет этих денег, относятся:
— замена лифтового оборудования;
— ремонт фундамента;
— фасада;
— крыши;
— модернизация систем инженерно-технического обеспечения.
Эффективность содержания дома напрямую зависит от активности собственников. Для решения общих вопросов проводятся собрания, на которых заслушиваются отчеты управляющей компании, утверждаются сметы расходов и план работ, позволяют держать ситуацию под контролем и своевременно реагировать на возникающие проблемы. Результаты рассмотренных вопросов вносятся в протокол.
Необходимость вносить перечисленные платежи должна быть учтена при передаче собственниками своих помещений в аренду или на основании других сделок. В противном случае возможны споры. Приведем пример из судебной практики. Госорган (собственник квартиры в многоквартирном доме) передал это жилое помещение по договору безвозмездного пользования (ссуды) казенному учреждению. Из договора было неясно, кто из контрагентов в этой ситуации должен вносить денежные средства на капремонт дома. В итоге не платил никто, образовалась задолженность, управляющая компания предъявила иск собственнику о ее взыскании и выиграла дело.
Но собственник настаивал на том, что платить за капремонт должен был пользователь, и тоже обратился в суд.
Мнения судебных органов разделились. Первая инстанция удовлетворила иск в полном объеме. Апелляция удовлетворила иск частично, кассация ее поддержала, но потом дело передали в ВС РФ, и там ситуация в корне поменялась. Высшая судебная инстанция сочла доводы ответчика заслуживающими внимания. Она согласилась с тем, что по договору ответчик должен был проводить капитальный ремонт только переданной квартиры, а не вносить взносы на капремонт всего многоквартирного дома. При этом суд отметил, что в ЖК РФ четко указано, что, по общему правилу плата за капитальный ремонт — это прерогатива собственника помещения, но стороны своим соглашением вправе изменить установленный порядок (Определение ВС РФ от 19.05.2022 № 309-ЭС22-2604).
Впоследствии первая инстанция пересмотрела дело с учетом рекомендаций ВС РФ и полностью отказала в иске (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.09.2022 по делу № А60-10317/2021).
Коммерческое помещение в МКД
Нередко в МКД (в основном на первых этажах) располагаются нежилые помещения, используемые в коммерческих целях. Это могут быть магазины, аптеки, кафе, офисы. Правовой статус собственника такого помещения в целом аналогичен статусу владельца квартиры, однако его деятельность накладывает дополнительные обязанности.
Собственник коммерческого помещения также обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально площади своего помещения. Его взносы на капремонт и текущее содержание зачастую существенно выше, чем у владельцев квартир, и это понятно, поскольку площадь магазина или другого общественного заведения чаще всего значительно больше размера стандартной квартиры.
Основные сложности возникают в связи с характером коммерческой деятельности, так как она предполагает:
I. Повышенную нагрузку на общее имущество. Магазин или кафе генерирует значительный поток посетителей, что приводит к ускоренному износу подъездов, лифтов, лестниц. Увеличивается количество мусора, нагрузка на системы водоотведения и электроснабжения;
II. Соблюдение санитарных и противопожарных норм. Деятельность кафе или салона красоты требует строгого соблюдения специальных правил, которые должны контролироваться как собственником, так и управляющей организацией;
III. Шум и вибрацию. Работа оборудования (холодильные установки, вентиляционные системы), проведение ремонтных работ в ночное время могут нарушать покой жильцов. Владелец коммерческого помещения обязан соблюдать требования Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» в части тишины;
IV. Размещение вывесок и рекламы. Установка любой конструкции на фасаде или крыше дома является изменением общего имущества и требует решения общего собрания собственников. Кроме того, вывеска должна соответствовать архитектурному облику здания и получать необходимое согласование в органах местного самоуправления.
Таким образом, успешное функционирование коммерческого помещения в МКД возможно только при условии соблюдения установленных норм и правил, а также поддержания баланса интересов между его владельцем и остальными собственниками. Прозрачность в расчетах, участие в решении общих проблем и уважение к правам соседей – залог мирного сосуществования бизнеса и жилья в рамках одного здания.
Вы можете оставить первый комментарий