Все новости законодательства
у вас на почте

Подпишитесь на рассылки

Все новости законодательства в вашей электронной почте

Подпишитесь на наши рассылки

Вспомогательные объекты

Над статьей работали:
редактор: Александр Чепенко

Вспомогательные объекты — это постройки, обладающие особым правовым режимом. Для них предусмотрены специальные правила строительства, а также облегченный способ постановки на учет. Поэтому важно понимать, в чем заключается их отличие от иных видов сооружений. В этой статье рассмотрим подробнее, какие строения можно отнести к объектам вспомогательного назначения, разберемся, какие документы нужно оформить, чтобы их возвести и зарегистрировать, как правильно вести в отношении них налоговый и бухгалтерский учет.

Содержание

  1. Какие объекты признаются вспомогательными
  2. Виды вспомогательных объектов
  3. Строительство вспомогательных объектов
  4. Кадастровый учет вспомогательных объектов

Какие объекты признаются вспомогательными

Понятие «вспомогательный объект» долгое время было довольно неопределенным и не имело четкой формулировки в законодательных актах. К таким объектам относились сооружения, которые можно было строить в упрощенном порядке — без разрешения на строительство (п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Однако больше ни о каких признаках вспомогательных объектов в указанном законе не упоминалось.

Неоднозначно решался вопрос и об отнесении этих объектов к недвижимому имуществу. Ни статья 130 Гражданского кодекса РФ, ни Закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» не давали четкого ответа на этот вопрос, что порождало многочисленные судебные споры. Действующими законами выделялся единственный признак вспомогательного объекта — его создание для обслуживания основного здания или сооружения. Однако во многих случаях этого было явно недостаточно для определения правовой природы того или иного строения.

Чуть больше ясности было внесено в понятие «вспомогательный объект» после опубликования письма Минстроя РФ от 16.03.2020 № 9394-ДВ/08. Впоследствии изложенная в этом письме позиция была поддержана также Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в письме от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования». Чиновники выделили три основных признака вспомогательного характера постройки:

1) она возведена для обслуживание основного строения;
2) в проектной документации основной постройки есть ее описание;
3) она размещается на том же земельном участке, что и главное здание.

Кроме того, в перечисленных письмах было указано, что вспомогательные объекты в зависимости от своего назначения и соответствия положениям ст. 130 ГК РФ могут:

— являться недвижимостью;
— не являться ею.

При этом в любом случае при их возведении следует учитывать требования градостроительного законодательства.

Однако, как известно, подобные разъяснения исполнительных органов власти не имеют общеобязательного значения. Последнее слово все равно оставалось за законодателями, и оно со временем последовало.

В 2022 году в Градостроительный кодекс было внесено существенное дополнение о том, что критерии, по которым можно с достаточной степенью достоверности определить, относится ли объект к вспомогательным, устанавливает Постановление Правительства РФ от 04.05.2023 № 703, которое вступило в силу 01.09.2023.

Данным нормативно-правовым актом определено, что строения и сооружения имеют вспомогательный характер, если они соответствуют хотя бы одному из следующих признаков:

1) такой объект построен на том же земельном участке, что и основной, о нем есть упоминание в проектной документации, составленной для строительства основного здания, а целью его возведения является обслуживание этого главного строения;

2) без данного объекта невозможна эксплуатация основного здания, он был возведен именно для этой цели — чтобы обеспечить его эксплуатацию, и это его первичное назначение. При этом вспомогательное строение не является ни особо опасным, ни технически сложным, ни уникальным, его площадь не превышает 1 500 кв. метров. Для него не нужно сооружать санитарно-защитные зоны, он располагается на том же участке земли, что и основное здание, либо на смежных с ним участках. Возможен и такой вариант, когда вспомогательное строение находится на участке, у которого нет общих границ с землей, на которой построено основное здание, но лишь при условии, что эти две постройки имеют технологическую связь;

3) вспомогательный объект возведен на участке, выделенном для строительства индивидуального жилого дома, обустройства хозяйства в личных целях (то есть на приусадебном участке), либо для малоэтажной застройки однотипными домами, отделенными друг от друга боковыми стенами, либо на садовом участке. К таким объектам могут относиться временные или постоянные постройки, которые:
— используются для удовлетворения бытовых и иных нужд физических лиц;
— не противоречат виду разрешенного использования земельного участка, на котором они построены;
— соответствуют следующим параметрам — имеют не больше 3 надземных этажей, высота их составляет не больше 20 метров.

Виды вспомогательных объектов

Упомянутое постановление № 703 к объектам, имеющим вспомогательные функции, относит следующие виды построек:

1) сараи,
2) бани,
3) теплицы,
4) навесы,
5) погреба,
6) колодцы,
7) или другие строения (временные или постоянные), которые используются для удовлетворения бытовых и иных нужд физических лиц.

Последний пункт открывает широкие возможности для признания постройки вспомогательным объектом, даже если она не поименована в приведенном перечне (при условии ее соответствия другим критериям, перечисленным в предыдущем разделе настоящей статьи), но одновременно и вносит некоторую путаницу. Если возникает спор относительно правового статуса того или иного строения, точку в нем может поставить суд.

Так, к примеру, в ходе рассмотрения дела № А51-2179/2020 Верховный суд РФ причислил к объектам вспомогательного назначения тепловую сеть (Определение от 04.07.2022 № 303-ЭС22-9769).

А Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 по делу № А55-12993/2020 к таким объектам отнесен сезонный склад без утепления.

Строительство вспомогательных объектов

Строительство объектов вспомогательного назначения отличается некоторыми особенностями. Главное отличие строительства таких сооружений — в отсутствии необходимости оформлять разрешительную документацию.

По общему правилу, которое установлено частью 2 статьи 51 ГрК РФ, если планируется постройка нового здания или сооружения или его реконструкция, следует озаботиться получением разрешения на строительство. Исключения из этого правила предусмотрены той же статьей ГрК РФ. В частности, в пункт 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ указано, что для строительства вспомогательного объекта разрешение на строительство не требуется. Таким образом, возвести строение вспомогательного использования можно без этого документа. Впоследствии его также не придется вводить в эксплуатацию, кроме того, не нужно направлять уведомления о начале и окончании строительства.

Вместе с тем при строительстве вспомогательных объектов необходимо соблюдать общие правила, предусмотренные различными нормативно-правовыми актами. В противном случае впоследствии незаконно возведенную постройку будет очень сложно или даже невозможно зарегистрировать и поставить на учет.

Итак, что именно необходимо:

1) возводить объект в определенных границах (делая необходимые отступы от соседних участков) с учетом красных линий (линии, по которым общественные зоны отделяются от частных);
2) соблюдать вид разрешенного использования. Пример: на участках, выделенных под огород, нельзя размещать объекты капитального строительства. Следовательно, и вспомогательные постройки, призванные обслуживать такие объекты, возводить на таких участках недопустимо;
3) не нарушать запрет на строительство объектов определенного вида, если он установлен в данном месте в соответствии с санитарными и иными нормами;
4) не производить стройку в охранных зонах и других зонах, где строить запрещено.

Кадастровый учет вспомогательных объектов

Порядок осуществления кадастрового учета вновь возведенных объектов строительство установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Прежде чем приступать к регистрации и постановке на кадастровый учет, нужно убедиться в том, что сооружение действительно является вспомогательным объектом. Если все нормально, далее следует перейти к оформлению документов.

В соответствии с пунктом 10 статьи 40 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, чтобы произвести госучет в кадастре и госрегистрацию сооружения, для постройки которого не нужно получать специальное разрешение, достаточно представить технический план этого сооружения и правоустанавливающие документы на тот земельный участок, на котором оно возведено.

Составлением технических планов занимаются кадастровые инженеры. К выбору специалиста нужно подойти ответственно: он обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре и являться членом СРО. Если эти параметры не соблюдены, техплан будет недействителен.

Технический план составляется в соответствии с требованиями закона, в частности ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Он должен состоять из графической и текстовой частей.
В плане должны быть отражены следующие моменты:

1) описание земельного участка, на котором располагается объект;
2) конструктивные особенности сооружения;
3) технические и экономические параметры вспомогательной постройки;
4) указание на местоположение строения на участке относительно других зданий и сооружений;
5) схема строения;
6) указание на то, по отношению к какому именно из других сооружений, присутствующих на участке, описываемый объект имеет вспомогательный характер;
7) заключение специалиста о соответствии постройки установленным критериям вспомогательных объектов.

К техническому плану прилагается также декларация, которую должен составить правообладатель земли. Именно из нее берутся сведения для составления этого плана, поэтому она нужна как подтверждающий документ (п. 11 ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Регистрацию вспомогательного объекта проводят в Росреестре. Документы (заявление, кадастровый план и квитанцию об оплате госпошлины) можно подать туда как через отделение Росреестра, так и с помощью МФЦ.

Результатом обращения станет выписка из ЕГРН, которая будет готова через 7 — 10 рабочих дней, или отказ в регистрации (если выяснится, что с документами что-то не в порядке).

Следует однако иметь в виду, что не все вспомогательные объекты подлежат госрегистрации и постановке на кадастровый учет. Согласно письму Росреестра от 16.06.2023 № 14-5293-ТГ/23 « Об объектах вспомогательного использования» постройки вспомогательного назначения могут являться капитальными и некапитальными сооружениями. Применительно к последним кадастровый учет и госрегистрация невозможны (п. 19 ч. 1 ст. 26 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

эту статью еще не обсуждали
Вы можете оставить первый комментарий

Авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии

Нет аккаунта? Зарегистрируйтесь