Ввод здания в эксплуатацию

Над статьей работали:
Автор: Чистякова Людмила; редактор: Александр Чепенко

Ввод нежилого здания или объекта капстроительства (ОКС) в эксплуатацию — длительная и многоступенчатая процедура, которая требует оформления множества документов и соблюдения многочисленных требований градостроительных норм и правил. Об основных ее особенностях расскажем далее.

Содержание

1. Что нужно сделать перед вводом здания в эксплуатацию
2. Порядок ввода в эксплуатацию зданий и сооружений
3. План ввода здания в эксплуатацию
4. Условия ввода в эксплуатацию здания
5. Срок ввода в эксплуатацию здания
6. Дата ввода в эксплуатацию здания
7. Акт ввода в эксплуатацию здания
8. Сведения о вводе в эксплуатацию зданий

Что нужно сделать перед вводом здания в эксплуатацию

Основные документы, которые понадобятся для строительства и ввода новостройки в эксплуатацию, — это разрешения:

а) на строительство,
б) ввод ОКС в эксплуатацию.

Разрешение на строительство — это документ, который:

а) подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка;
б) дает застройщику право осуществлять возведение, реконструкцию ОКС, а также их капремонт.

Разрешение на возведение новостройки выдается местным самоуправлением по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса, далее — ГрК).

В Москве за его выдачу отвечает столичный комитет госстройнадзора. Заявка на выдачу разрешения подается онлайн (Постановление правительства Москвы от 17.04.2012 № 145-ПП).

Основным этапом ввода новостройки для использования является получение разрешения на ее ввод в эксплуатацию. Оно нужно для объектов, по которым выдавали разрешение на строительство.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — это официальный документ, который удостоверяет:

а) выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство;
б) соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного капитального объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию означает, что все запланированные объекты построены, все условия проектной документации выполнены, а ОКС соответствует требованиям градостроительных норм и регламентов.
К ОКС относятся здание, в том числе МКД, строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК).

Порядок и случаи оформления разрешения на ввод в эксплуатацию перечислены в ст. 55 ГрК, административном регламенте, утвержденном Приказом Минстроя РФ от 25.08.2022 № 696/пр, а на региональном уровне — Постановлением правительства Москвы от 17.04.2012 № 145-ПП.

Вместе с тем ГрК предусмотрены случаи, когда не требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию ОКС.

В силу части 15 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 ГрК  РФ для возведения или реконструкции объекта не требуется разрешение на строительство.

Как следует из части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется при строительстве или реконструкции некапитальных построек.

Основным отличием объектов некапитального строительства от капитального выступает то, что они не имеют прочной связи с землей. Конструкция таких объектов позволяет переместить их или демонтировать с последующей сборкой без ущерба их назначению и без изменения основных характеристик.

Следовательно, для постройки временных строений и сооружений разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию не требуются.

Помимо необходимости оформления разрешений, перед вводом ОКС в эксплуатацию застройщику понадобится:

а) принять ОКС у лица, которое осуществляло строительство по договору, и подтвердить соответствие параметров построенного ОКС проектной документации. Это оформляется соответствующим актом;
б) получить заключение от органов Госстройнадзора о соответствии построенного ОКС требованиям проектной документации;
в) подписать акты о технологическом присоединении ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения.

Для подключения построенного объекта к услугам ЖКХ понадобится заключить договоры энергоснабжения, горячего, холодного водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения.

Помимо процедур, предусмотренных для принятия готового ОКС от строительной компании, на заказчика возлагается обязанность по предъявлению объекта властям для проверки.

При проведении проверки органы Госстройнадзора проводят:

а) визуальный осмотр готового ОКС в полном объеме, включая отдельные выполненные работы, строительные конструкции, участки сетей инженерно-технического обеспечения и примененные стройматериалы;
б) проверку всех актов, предписаний, извещений об устранении нарушений, выявленных при проведении строительного контроля.
Это следует из пункта 4.17 СП 68.13330.2017, утвержденного Приказом Минстроя РФ от 27.07.2017 № 1033/пр, далее — свод правил.

Порядок ввода в эксплуатацию зданий и сооружений

Примерный перечень мероприятий по вводу ОКС в эксплуатацию перечислен в п. 6 ст. 5.2 ГрК и положениях свода правил.

Организация процесса приемки объекта возлагается на застройщика (технического заказчика).

Процесс ввода в эксплуатацию ОКС состоит из несколько этапов:

1. Приемка объекта. Процедура приемки объекта осуществляется после получения техническим застройщиком извещения о его готовности от строительной компании. Завершением процедуры является подписание участниками строительства акта сдачи-приемки законченного строительством объекта (п. 4.11, 4.13 свода правил).
2. Подключение ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения. Застройщик организует подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями (пп. 4, 6 ч. 6 ст. 5.2 ГрК РФ).
3. Получение заключения от органов Госстройнадзора о соответствии готового ОКС требованиям технических регламентов, норм и правил. Для этого застройщик направляет в компетентную инстанцию извещение об окончании строительства ОКС или его части с приложением определенных документов (п. 4.14 свода правил).
4. Заказ технического плана ОКС. Застройщик заказывает технический план объекта в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — закон № 218-ФЗ).
5. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для этого застройщик обращается в госорган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением комплекта установленных документов.

Эти документы перечислены в ч. 3 ст. 55 ГрК. По общему правилу к ним относятся:

а) правоустанавливающие документы на земельный участок;
б) разрешение на строительство;
в) акт о технологическом присоединении готового ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения — если такое подключение предусмотрено проектной документацией;
г) схема, отображающая расположение готового ОКС в границах земельного участка, подписанная лицом, осуществляющим строительство;
д) заключение органа Госстройнадзора о соответствии построенного ОКС требованиям проектной документации;
е) технический план ОКС.

Заявление и прилагаемые документы подаются застройщиком или его уполномоченным представителем лично или почтовым отправлением или могут быть направлены в электронной форме.

План ввода здания в эксплуатацию

Согласно части 10.1 статьи 55 ГрК РФ обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план ОКС, подготовленный в соответствии с законом № 218-ФЗ.

Технический план составляется по итогам выполнения кадастровых работ, которые проводит кадастровый инженер (ст. 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — закон № 221-ФЗ).

Для получения этого документа надо обратиться к кадастровому инженеру или организации, в которой он является работником, и заключить договор подряда. При этом кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 35, ч. 1 ст. 29 закона № 221-ФЗ).

Оформление этого документа предполагает выезд специалиста на объект. Кадастровый специалист проводит осмотр здания, используя приборы для замера, отмечает все особенности планировки, высотных отметок и материалов.
В готовом документе инженер описывает, как устроены несущие конструкции, какие габариты имеют помещения, какое назначение у каждого уровня здания.

Разрешение на ввод является основанием для постановки построенного (реконструированного) объекта на кадастровый учет и госрегистрации прав на него. Эти действия осуществляются согласно закону № 218-ФЗ (п. 5 ч. 2, ч. 7 ст. 5.2 ГрК РФ).

Условия ввода в эксплуатацию здания

С марта 2025 года уточнены условия ввода ОКС в эксплуатацию. Изменения связаны со вступлением в силу нового Федерального закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ.

Этот документ установил, что строительство или реконструкция считаются завершенными со дня:

а) получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения, — если для этого требуется разрешение на строительство;
б) получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома градостроительным требованиям, — поскольку строительство и реконструкция объектов индивидуального строительства и садовых домов проходит в уведомительном порядке, без получения разрешений.

Кроме того, с марта 2025 года введен принцип «Построил – оформи». Он означает, что эксплуатировать построенные здания и сооружения можно только после их оформления, то есть после осуществления государственного кадастрового учета и госрегистрации прав (информация Росреестра «Дайджест законодательных изменений в сфере земли и недвижимости. IV квартал 2024»).

При этом с сентября 2022 года застройщику больше не нужно специально идти в Росреестр и подавать заявление о регистрации права собственности на возведенную новостройку. За него это сделает уполномоченный орган власти — он одновременно направит заявление о кадастровом учете объекта и о регистрации права собственности застройщика (Федеральный закон от 06.12.2021 № 408-ФЗ).

Исключение — проводится только кадастровый учет ОКС, если, к примеру, застройщик и иные лица, средства которых привлекались для строительства, не достигли соглашения о возникновении прав на объект или на все расположенные в нем помещения, машино-места (ч. 1.5 ст. 19 закона № 218-ФЗ).

Если построенный ОКС не поставлен на кадастровый учет по заявлению органа, выдавшему разрешение на ввод в эксплуатацию, государственный кадастровый учет и госрегистрация прав осуществляются одновременно по заявлению застройщика или правообладателя земельного участка (п. 1 ч. 3 ст. 14, п. 1.2 ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 19 закона № 218-ФЗ).

По новым правилам с 1 марта 2025 года все юрлица должны подавать заявления на государственный кадастровый учет и госрегистрацию прав с прилагаемыми к ним документами только в электронной форме. Бумажные документы вернут без рассмотрения.

Также установлено, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, на которых расположены данные объекты.

Срок ввода в эксплуатацию здания

После поступления заявления о выдаче разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию орган Госстройнадзора проверяет наличие и правильность оформления документов, осматривает готовый объект и выдает заявителю разрешение на ввод ОКС в эксплуатацию.

Срок выдачи документа — 5 рабочих дней со дня поступления заявления.

В Москве готовый документ придет в электронной форме в личный кабинет на mos.ru.

Если заявителю нужен документ на бумаге, его можно получить, обратившись в службу одного окна столичного комитета Госстройнадзора.

Если в готовом разрешении на ввод объекта в эксплуатацию обнаружатся ошибки или опечатки, можно подать заявление на их исправление.

Дата ввода в эксплуатацию здания

Дата получения разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию подтверждает дату ввода новостройки в эксплуатацию.

Возведение капитального объекта считается завершенным со дня получения разрешения на его ввод в эксплуатацию в случае, если для его создания потребовалось получение разрешения на строительство (п. 1 ч. 12 ст. 55 ГрК РФ).

Акт ввода в эксплуатацию здания

Акт ввода ОКС в эксплуатацию — это документ, который официально подтверждает, что строительство завершено, а объект готов к использованию.

Этот документ нужен в случае, когда строительство ОКС осуществлялось силами генподрядчиков.

Акт оформляется по форме № КС-14 (Постановление Госкомстата от 30.10.1997 № 71а).

Акт имеет несколько значений. Он является:

а) документом по приемке и вводу законченного строительством ОКС в эксплуатацию;
б) основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с строительным контрактом.

Поскольку акт служит главным документом, подтверждающим готовность ОКС, он обязывает заказчика контролировать соответствие всех выполненных работ контрактным требованиям и возлагает ответственность на исполнителя за качество работ и их соответствие законодательным нормам.

Форма № КС-14 применяется в случае, когда приемку объекта у исполнителя работ осуществляет приемочная комиссия, состав которой назначается:

а) заказчиком — при приемке объекта от исполнителя (подрядчика);
б) либо инвестором — при приемке объекта от заказчика.

При составлении этого акта отражают следующие основные сведения:

а) наименование объекта и вид строительства;
б) адрес нахождения ОКС;
в) данные о выданном разрешении на строительство;
г) данные лиц, участвовавших в строительстве и видах выполненных работ;
д) даты начала и окончания работ;
е) показатели объекта, предъявленные к приемке.

Акт подписывается представителями исполнителя работ (генерального подрядчика) и заказчика или другим лицом, на это уполномоченным инвестором, а также членами приемочной комиссии.

Сведения о вводе в эксплуатацию зданий

Сведения о вводе ОКС в эксплуатацию — это форма статотчетности, предназначенная для юрлиц – застройщиков, которым были выданы разрешения на ввод капитальных объектов в эксплуатацию.

Срок представления формы — ежемесячно с 1-го по 3-е число месяца, следующего за отчетным (п. 1 указаний, утвержденных Приказом Росстата от 14.10.2022 № 703).

Форму № С-1 сдают в электронном виде (ч. 7 ст. 8 Федерального закона от 29.11.2007 № 282-ФЗ «Об официальном статистическом учете и системе государственной статистики в Российской Федерации»).