В течение срока аренды может возникнуть необходимость передать помещение, земельный участок или иное имущество другому лицу. Причины могут быть разными — арендатор перестал использовать объект, бизнес передают другой компании, юрлицо реорганизуется, арендодатель нарушает преимущественное право прежнего арендатора на заключение договора на новый срок. В статье расскажем о том, какие в таких случаях используются способы замены стороны в аренде.
Над статьей работали:
Автор: Чистякова Людмила; редактор: Александр Чепенко
Содержание
«Договорное право»
Бесплатный электронный сборник содержит комментарии экспертов по применению норм договорного права, а также анализ сложившейся арбитражной практики и формы договоров.
Нажимая на кнопку, вы даете свое согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой обработки персональных данных
Субаренда и перенайм
Общего правила, которое позволяло бы арендатору в любой момент «переписать» арендное соглашение на другое лицо, в ГК нет. Нужно определить конкретное основание для замены и соблюсти требования, установленные для него законом. При этом для некоторых объектов или видов аренды действуют дополнительные ограничения. Так, по договору проката запрещены как субаренда, так и передача прав и обязанностей арендатора другому лицу (п. 2 ст. 631 ГК).
На практике используются разные механизмы передачи пользования арендованным имуществом. В их числе — субаренда и перенайм. Эти процедуры необходимо различать, поскольку они приводят к принципиально разным последствиям.
При субаренде арендатор не меняется. Он остается стороной основного контракта, а имущество получает во временное пользование субарендатор. При перенайме происходит именно смена контрагента — прежний арендатор передает новому лицу свои права и обязанности по договору и выбывает из арендных отношений.
При субаренде арендатор передает полученное им имущество во временное пользование другому лицу — субарендатору. При этом первоначальный арендатор не выбывает из основного договора. Именно он остается обязанным перед собственником, в том числе отвечает за надлежащее использование имущества и исполнение обязанностей по договору. Меняется фактический пользователь объекта, но не арендатор в основном обязательстве.
По общему правилу арендатор вправе передать имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК). После получения согласия заключается отдельное субарендное соглашение. При этом для отдельных объектов закон предусматривает другой режим. К примеру, в определенных случаях отдельное согласие не требуется при аренде ТС или земельного участка. Соответствующие исключения предусмотрены ст. 638, 647 ГК и ст. 22 ЗК.
Сам договор аренды также может заранее разрешать субаренду. Это позволяет не получать отдельное согласие на каждую передачу имущества, если из содержания согласованного условия следует право арендатора заключать такие соглашения.
В судах значительная часть споров по субаренде связана именно с наличием права на передачу имущества и судьбой субаренды при прекращении основного договора.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 618 ГК, досрочное прекращение основного договора аренды прекращает и заключенный на его основании договор субаренды. Но стороны основного контракта вправе установить иное.
К примеру, контрагенты предусмотрели, что досрочное прекращение арендных отношений не прекращает действующие субарендные соглашения. После прекращения аренды субарендодатель выбыл из отношений, а собственник занял место арендодателя. Бывший субарендатор продолжил пользоваться объектом уже как арендатор на условиях договора субаренды.
Однако после досрочного прекращения основного договора аренды Росреестр прекратил также регистрацию субаренды. Субарендатор с этим не согласился и обратился в суд.
Суд признал, что договор субаренды продолжил действовать. Хотя по общему правилу досрочное прекращение аренды влечет прекращение субаренды, в основном соглашении партнеры прямо предусмотрели обратное — его прекращение не должно было прекращать заключенные договоры субаренды.
Следовательно, если основное арендное соглашение прямо предусматривает сохранение субаренды после его досрочного прекращения, прекращение такого договора само по себе не прекращает субаренду (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.11.2024 по делу № А75-25765/2023).
Таким образом, субаренда в обычной ситуации — не способ заменить арендатора, а способ допустить к пользованию объектом еще одно лицо. Однако в отдельных конструкциях судьба субаренды после прекращения основного контракта фактически может привести к изменению состава сторон.
Подробнее о договоре субаренды читайте в нашей специальной статье.
Перенаем — это передача арендатором другому лицу своих прав и обязанностей по договору аренды. В отличие от субаренды, прежний арендатор после надлежащего перенайма выбывает из арендных отношений, а его место занимает новый арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).
То есть именно перенаем является одним из основных договорных способов сменить арендатора в уже действующем контракте, не прекращая аренду и не заключая с новым лицом совершенно новое соглашение.
По общему правилу для перенайма необходимо согласие арендодателя. Поскольку к новому лицу переходит не только право пользоваться имуществом, но и обязанности перед собственником — уплачивать аренду, соблюдать назначение объекта, возвращать имущество и исполнять другие условия договора.
Для отдельных объектов закон устанавливает исключения. В частности, при перенайме земельного участка в некоторых случаях согласия арендодателя по общему правилу не требуется, достаточно его уведомления (п. 5 и 9 ст. 22 Земельного кодекса).
При перенайме не передается какое-то отдельное право, к примеру, право только внести очередной платеж. При этом происходит смена участника арендных отношений. К новому участнику при этом переходит весь комплекс прав и обязанностей, который был у первоначального контрагента на момент передачи. По сути, это и есть «передача соглашения» в целом. Поэтому применяется ст. 392.3 ГК, согласно которой к передаче ГПД применяются правила об уступке требования и переводе долга.
По общему правилу к новому арендатору переходят все права и обязанности выбывающего партнера, в том числе возникшие до передачи договора, если соглашением не предусмотрено иное. Поэтому на практике замену стороны рекомендуется оформлять трехсторонним соглашением между прежним арендатором, новым арендатором и арендодателем (п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 (2020), утв. Президиумом от 25.11.2020 г.).
В соглашении о перенайме необходимо указать реквизиты первоначального договора аренды — его название, дату и номер, а также определить, какие права и обязанности переходят новому арендатору.
Один из частных предметов судебного спора при перенайме связан с определением того, кто отвечает по долгам, возникшим до замены арендатора. Если соглашение составлено неопределенно, прежний арендатор может считать, что полностью вышел из обязательства, тогда как арендодатель будет требовать от него погасить задолженность.
К примеру, новый арендатор утверждал, что принял обязанности только с даты своего вступления в арендные отношения и не должен погашать задолженность прежнего арендатора за предыдущий период.
Суд с этим не согласился. Поскольку соглашение предусматривало передачу всех прав и обязанностей и не исключало ранее возникший долг, задолженность по арендной плате также перешла к новому арендатору. Такой подход соответствует ст. 392.3 ГК и п. 29 постановления Пленума Верховного суда от 21.12.2017 № 54 (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2023 № 01АП-103/23 по делу № А11-173/2021).
В соглашении о перенайме отдельно нужно определить судьбу обеспечительного платежа — засчитывается ли внесенная прежним арендатором сумма в обеспечение обязательств нового арендатора, производится ли между арендаторами расчет, и кто получает платеж обратно по окончании аренды. Сам по себе факт перенайма не означает, что сумма депозита, внесенная прежним арендатором, используется для обеспечения обязательств нового.
Необходимо соблюдать и требования к форме сделки. Если первоначальный договор аренды недвижимости был заключен на срок более года и подлежал госрегистрации, соглашение о перенайме также нужно поставить на учет в Росреестре. Иначе стороны рискуют столкнуться со спором о том, с какого момента новый арендатор приобрел соответствующие права. С заявлением о регистрации может обратиться любой из 3-х партнеров — прежний арендатор, новый, либо арендодатель. ГК не закрепляет эту обязанность строго за кем-то одним из них.
Подробнее об отношениях перенайма читайте в нашей специальной статье «Договор перенайма».
Универсальное правопреемство
Еще один вариант смены арендатора — универсальное правопреемство. Оно возможно, в частности, при реорганизации арендатора-юрлица или при наследовании после смерти арендатора-гражданина. В этом случае права и обязанности переходят к правопреемнику не по соглашению о перенайме, а в силу правопреемства.
Если арендатор недвижимости — физлицо, его смерть сама по себе не прекращает аренду. Права и обязанности переходят к наследнику, а арендодатель по общему правилу не вправе отказать ему во вступлении в арендные отношения на оставшийся срок (п. 2 ст. 617 ГК).
Исключение возможно, если договор был неразрывно связан с личностью арендатора, в частности если его заключение было обусловлено личными качествами конкретного лица (п. 1 ст. 418, п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 617 ГК).
При реорганизации арендатора-юрлица его договорные права и обязанности переходят правопреемнику по общим правилам о правопреемстве. Поэтому отдельный перенаем только для замены реорганизованного арендатора не требуется.
Смена арендатора через суд
Еще один вариант — перевод прав и обязанностей арендатора по решению суда. Однако воспользоваться им только потому, что лицо хочет получить чужой договор аренды, нельзя.
Этот способ предусмотрен прежде всего для защиты преимущественного права прежнего арендатора на заключение договора на новый срок.
Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, при прочих равных условиях имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение арендного соглашения на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК).
Если арендодатель отказался продлевать договор с таким арендатором, а затем в течение года после прекращения прежнего договора передал имущество в аренду другому лицу, бывший арендатор вправе обратиться в суд и потребовать перевода на себя прав и обязанностей по такому ГПД.
Суды отмечают, что для реализации арендатором преимущественного права должны соблюдаться следующие условия:
а) надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по контракту;
б) письменное уведомление арендодателя о намерении заключить новое арендное соглашение в разумный срок до окончания действия договора аренды;
в) согласие арендатора на вступление в арендные отношения на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал оформить соглашение с другим арендатором.
При этом преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору, но и арендатор по контракту, который был прекращен в течение года до оформления соглашения с другим лицом. Условие — письменное уведомление арендодателя о желании заключить новый договор аренды в установленном порядке (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.06.2025 № Ф06-3024/2025).
Вы можете оставить первый комментарий