Что нужно знать об объектах незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства занимают особое место в гражданском обороте. Это недвижимость, которая еще не готова к эксплуатации, но уже требует правовой защиты и управления. С первого марта 2025 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ, закрепляющие новый принцип необходимости оформления недостроенных объектов. Знание правового режима недостроев особенно актуально для застройщиков и инвесторов.

Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко

Содержание

1. Право собственности на объект незавершенного строительства
2. Эксплуатация объекта незавершенного строительства
3. Аренда объекта незавершенного строительства
4. Продажа объекта незавершенного строительства
5. Объект незавершенного строительства и налог на имущество

Право собственности на объект незавершенного строительства

Основной причиной остановки строительства чаще всего являются финансовые проблемы у компании-застройщика.

Здания, которые застройщик начал строить, но не довел дело до конца, обычно называют недостроем или более официально — объектами незавершенного строительства. Они отличаются определенными признаками:

1) это уже не просто проект, а реальная конструкция, занимающая место (объемная);
2) она крепко связана с землей;
3) у нее есть фундамент, возведенные стены и перекрытия;
4) ее нельзя разобрать и перенести на другое место без того, чтобы полностью не разрушить, то есть сделать невозможным использование здания, не меняя его назначение. Согласно статье 130 ГК РФ, несмотря на то, что возведение таких объектов не окончено, они чаще всего уже являются недвижимостью.

Однако важно понимать, что далеко не всякий недострой признается объектом незавершенного строительства и, соответственно, недвижимым имуществом.

Так, суды обычно не признают недостроем здания жилого и прочего назначения с очень низкой степенью готовности. К примеру, если только вырыт котлован или залит фундамент без стен, владельцу такого объекта могут отказать в признании его недвижимостью. Так, в соответствии с пунктом 15 обзора судебной практики ВС РФ № 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 12.10.2022, не признаются объектами незавершенного строительства сооружения, на которых не полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Если недострой все же относится к объектам незавершенного строительства, то согласно ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — закон № 218-ФЗ) его можно официально зарегистрировать и получить право собственности.

Процедура оформления прав на недострой имеет свои особенности, которые отличают ее от регистрации готового здания. Согласно статье 40 закона № 218-ФЗ государство установило определенные правила для постановки на учет таких объектов, а также для решения их дальнейшей судьбы — от продажи до превращения в готовый дом.

Главное отличие недостроя от готового объекта — пакет документов для регистрации. Для до конца построенного здания в первую очередь нужно разрешение на ввод в эксплуатацию. Для регистрации права на объект незавершенного строительства основанием служит разрешение на строительство.

Частью 10 статьи 40 закона № 218-ФЗ определено, какие документы необходимо предоставить для кадастрового учета и регистрации права на недострой:

— разрешение на строительство;
— правоустанавливающий документ на земельный участок (договор аренды, сервитут и т. д.), если право на участок еще не зарегистрировано в ЕГРН;
— технический план объекта.

Часто бывает, что у застройщика есть недострой, но его право на землю под ним официально не оформлено. Закон решает и эту проблему: учет и регистрация в таких случаях проходят одновременно.

Как указано в части 1 статьи 40, если право заявителя на земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН, то постановка на учет недостроя и регистрация права на него производятся одновременно с регистрацией права заявителя на участок. Это позволяет оформить все сразу, без лишних хождений по инстанциям.

Одна из самых важных норм для тех, кто строит, — это защита от отказа в регистрации из-за истекшего срока аренды земли.

Часть 2.1 статьи 40 закона № 218 устанавливает важную гарантию того, что истечение срока договора аренды земельного участка не является основанием для приостановления регистрации права на недострой. Главное условие — чтобы на момент подачи документов в Росреестр разрешение на строительство было действующим.

Таким образом, даже если договор аренды формально закончился, но стройка еще ведется по действующему разрешению, застройщик может зарегистрировать свое право на уже возведенную часть здания.

Когда строительство наконец завершено, статус объекта в реестре должен измениться. Предыдущая запись аннулируется автоматически.

Согласно части 8 статьи 40 закона № 218 снятие с учета объекта незавершенного строительства и прекращение прав на него происходят без отдельного заявления в тот момент, когда регистрируется право на готовое здание (или все помещения в нем), построенное на этом месте. Другими словами, недострой бесследно исчезает из реестра, уступая место новому дому.

Для объектов, которые по разным причинам были заброшены и теперь числятся в специальных федеральных или региональных реестрах, закон предусматривает упрощенный порядок.

Как следует из части 22 статьи 40 закона № 218 поставить на учет такой недострой можно даже без технического плана. Основанием служит специальная декларация, составленная чиновниками. Это делается для того, чтобы государство или муниципалитет могли быстро оформить право собственности на долгострой и решить его дальнейшую судьбу (достройка или снос).

Эксплуатация объекта незавершенного строительства

Наличие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства не равнозначно праву его использовать по назначению. Многие застройщики и предприниматели также ошибочно полагают, что высокая степень готовности объекта (допустим, 90 процентов) позволяет начать его эксплуатацию — открыть магазин, кафе, офис, заселить жильцов — еще до официального завершения стройки. Однако законодательство разграничивает процесс строительства и эксплуатации. Игнорирование установленных требований в этой части является серьезным правонарушением.

Основной признак, отличающий недострой от готового к использованию здания, закреплен в Градостроительном кодексе. Строительство считается завершенным не в момент фактической готовности конструкций, а исключительно с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (если строительство требовало разрешения).

Как следует из части 12 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), эксплуатация построенного здания допускается только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Именно с этого момента стройка считается завершенной. До получения этого документа объект юридически продолжает находиться в стадии незавершенного строительства.

Поскольку для ввода объекта в эксплуатацию требуется выполнение всех строительных норм, подключение коммуникаций и подтверждение соответствия проекту, эксплуатация недостроя с любой степенью готовности (90 или хотя бы 20 процентов) является нарушением.

Дело в том, что в соответствии с частью 1 статьи 55.24 ГрК РФ эксплуатация зданий должна вестись в соответствии с проектной документацией и разрешением на ввод. Отсутствие разрешения автоматически делает эксплуатацию незаконной. Запрет распространяется на все виды использования объекта по прямому назначению (торговля, производство, оказание услуг и т. д.).

Нарушение запрета на эксплуатацию объекта до ввода его в эксплуатацию может повлечь за собой серьезные санкции.

В первую очередь может быть применена административная ответственность. Согласно части 5 статьи 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию влечет наложение административного штрафа. Важно отметить, что, как разъяснено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11, субъектом этого правонарушения является лицо, осуществляющее эксплуатацию. Это значит, что оштрафован может быть не только собственник здания, но и арендатор, который фактически использует недострой для ведения своего бизнеса.

В случае если незаконная эксплуатация приведет к несчастным случаям, травмам или гибели людей, действия виновных лиц могут быть квалифицированы по статьям 143 (нарушение требования охраны труда) или 216 (нарушение правил безопасности при ведении строительных или иных работ) УК РФ.

Однако нужно учитывать также такой момент. Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011, передача объекта арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит закону.

Таким образом, до получения разрешения на ввод в эксплуатацию в здании можно находиться и даже проводить работы, но только с одной целью — довести объект до состояния, пригодного для получения этого разрешения.

Однако все это касалось случаев, когда для использования объекта по закону требуется разрешение на ввод в эксплуатацию. Но этот документ нужен не всегда. Если разрешение можно не получать, то в соответствии с п. 13 статьи 52 ГрК РФ стройка считается завершенной со дня осуществления государственного кадастрового учета возведенного здания.

Разрешение на эксплуатацию таких объектов напрямую связано с фактом завершения строительства и регистрацией прав.

Пунктом 3 статьи 55.24 ГрК РФ предусмотрено, что если для строительства не требуется выдача соответствующего разрешения, то эксплуатация допускается после окончания стройки и возникновения прав на недвижимость, то есть после постановки на государственный кадастровый учет (п. 13 ст. 52 ГрК РФ).

Аренда объекта незавершенного строительства

Закон не запрещает сдавать в аренду объекты, строительство которых не завершено. Гражданский кодекс в статье 606 позволяет передавать во временное владение и пользование любые непотребляемые вещи, к которым относится и недвижимость. Однако аренда недостроя имеет ряд особенностей.

Во-первых, факт отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию не делает договор аренды недействительным. Еще в 2011 году на это указал ныне упраздненный Высший Арбитражный Суд (п. 11 Постановления Пленума от 17.11.2011 № 73). Но здесь есть важный нюанс. Если стороны подписывают акт приема-передачи и арендатор начинает использовать объект (к примеру, под склад или офис), а разрешения на ввод нет, обе стороны могут быть привлечены к административной ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ за эксплуатацию объекта без разрешения.

Во-вторых, в судебной практике выделяется специальный вид аренды — для завершения строительства. Часто договор заключается с условием, что арендатор обязуется достроить объект за свой счет, а затем либо выкупить его, либо компенсировать затраты арендодателю. В таком случае важно четко прописать в договоре, что объект передается именно для проведения строительно-монтажных работ, а не для коммерческой эксплуатации.

Продажа объекта незавершенного строительства

Продажа недостроя законом не запрещена. Это разновидность сделок с недвижимостью, которые подчиняются общим правилам купли-продажи, но имеющих ряд важных нюансов.

Во-первых, действует требование о том, чтобы здание или сооружение, строительство которого не закончено, являлось именно недвижимостью, а не просто кучей материалов. Другими словами, это здание должно соответствовать признакам недвижимого имущества, перечисленным выше (на объекте как минимум должны быть завершены работы по фундаменту или аналогичные им).

Как и при продаже готовой недвижимости, в договоре нужно обязательно прописать два пункта:

а) предмет, то есть что именно продается. Поскольку у недостроя может не быть кадастрового номера, его нужно описать так, чтобы было понятно: адрес, проектная площадь, этажность и другие характеристики из проектной документации (ст. 554 ГК РФ);
б) цена. Можно указать фиксированную сумму или стоимость за единицу площади (допустим, за квадратный метр). Во втором случае окончательная цена считается по факту (ст. 555 ГК РФ).

Важно также понимать, нужно ли регистрировать право собственности перед продажей. Возможны два варианта:

1. Если объект уже стоит. Даже если продавец еще не зарегистрировал свое право в Росреестре, договор заключать можно. Верховный Суд поясняет: имущество считается недвижимостью по факту еще до регистрации прав на него. Однако чтобы перерегистрировать право на покупателя, продавцу тем не менее придется сначала оформить свое право собственности (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, ст. 219 ГК РФ).

2. Если объект только планируется построить (будущая вещь). Если недострой еще не создан или право продавца на него не зарегистрировано, договор не считается недействительным. Просто он будет квалифицироваться как продажа будущей недвижимости (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Объект незавершенного строительства и налог на имущество

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость именно в отношении объектов незавершенного строительства.

Однако чтобы у организации возникла обязанность платить налог, должны быть соблюдены одновременно следующие условия:

1) пункт 2 статьи 378.2 НК РФ устанавливает, что особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости (в том числе для ОНС) должны быть утверждены законом соответствующего субъекта Российской Федерации. То есть если в регионе не принят такой закон, объекты незавершенного строительства не облагаются налогом по кадастровой стоимости;
2) объект незавершенного строительства должен быть поставлен на государственный кадастровый учет, а его кадастровая стоимость — внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
3) как следует из общей нормы подпункта 2 пункта 1 статьи 374 НК РФ, имущество должно принадлежать организации на праве собственности. Применительно к недострою это означает, что право собственности на него должно быть зарегистрировано в установленном порядке (ст. 219 ГК РФ), иначе объект не может считаться объектом налогообложения, даже если физически он существует.