НДФЛ при продаже недвижимости

В нашей статье поговорим о том, как облагается налогом доход физического лица, полученный им при продаже недвижимости в различных жизненных ситуациях. Разберём основы и отдельные случаи, которые вызывали недопонимание на практике. Рассмотрим законные способы избежать уплаты налога (сократить размер платежа). 

Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко

Содержание

1. Ставки НДФЛ при продаже недвижимости
2. Как срок владения влияет на НДФЛ при продаже недвижимости
3. НДФЛ при продаже коммерческой недвижимости
4. НДФЛ при продаже недвижимости, полученной по наследству
5. НДФЛ при продаже недвижимости, полученной при дарении
6. НДФЛ при продаже недвижимости нерезидентом
7. Срок уплаты НДФЛ при продаже недвижимости
8. Декларация по НДФЛ при продаже недвижимости
9. Льготы и вычеты по НДФЛ при продаже недвижимости

Ставки НДФЛ при продаже недвижимости

Доход от продажи объектов недвижимости (ОН), принадлежащего гражданину, относится к группе «пассивных». В нее входят, среди прочего, выплаты по договорам страхования, проценты по вкладам.

Для пассивных доходов (в зависимости от их величины) действует такая прогрессивная шкала:

Обратите внимание! Если в течение года гражданин получит несколько видов пассивного дохода, то для применения ставки 15% они все должны складываться (можно уменьшить на вычеты).

Рассмотрим пример. Гражданин в 2025 году продал квартиру за 6 000 000 ₽. Он воспользовался правом на фиксированный вычет в сумме 1 000 000 ₽. Других пассивных доходов в год совершения сделки у него не было.

Платёж в бюджет составил 702 000 ₽: (6 000 000 ₽ – 1 000 000 ₽ – 2 400 000 ₽) x 15% + 312 000.

Сумма поступления по сделке определяется на основании сведений о цене в договоре. Действует правило: если цена сделки оказалась меньше, чем кадастровая стоимость ОН, умноженная на 0,7, то доход по ней будут считаться равным такому результату умножения. Это правило призвано снизить злоупотребления в части занижения стоимости объекта в договоре, а в некоторых регионах этот коэффициент еще может быть и увеличен до 1 (п. п. 2, 9 ст. 214.10 НК РФ).

Как срок владения влияет на НДФЛ при продаже недвижимости

Законом установлен временной интервал, по окончании которого собственник освобождается от уплаты налога. Именуется «минимальный срок владения» (МСВ). Составляет:

Предусмотрены ситуации, когда МСВ не имеет значения для исчисления НДФЛ. Иноагенты и владельцы коммерческой недвижимости обязаны вносить платежи даже по его истечении. Семьи с детьми, наоборот, при определённых условиях освобождаются от уплаты налога независимо от срока владения.

Срок владения, по общему правилу, начинает течь с даты государственной регистрации права собственности на ОН. Материал о порядке исчисления МСВ в отдельных ситуациях доступен по ссылке: https://www.v2b.ru/articles/minimalnyy-srok-vladeniya-nedvizhimostu/.

НДФЛ при продаже коммерческой недвижимости

Если ОН имеет нежилое назначение и использовалось в предпринимательской деятельности (ПД), действуют следующие правила:

— право на освобождение от налога по истечении МСВ не предоставляется. Это касается также ситуаций, когда использование объекта осуществлялось не налогоплательщиком, а иными лицами (письмо Минфина России от 18.11.2025 № 03-04-05/111357);
— не применяются положения об имущественном налоговом вычете, предусмотренном пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (письмо Минфина России от 02.08.2024 № 03-04-05/72306).

Доходы от продажи ОН, полученные собственником в рамках ведения бизнеса, относятся к «основным». К ним применяются ставки, предусмотренные п. 1 ст. 224 НК РФ, т. е. от 13 до 22% (письмо Минфина России от 20.02.2026 № 03-04-05/13086).

Должен ли уплачивать НДФЛ индивидуальный предприниматель (ИП), который применяет УСН/АУСН при продаже недвижимости?

Нет, при совокупном наличии условий:

— ИП осуществляет виды ПД, связанные с продажей недвижимости;
— отчуждение объекта произведено в рамках такой деятельности (письмо Минфина России от 28.06.2023 № 03-04-05/60201, п. 5 ст. Федерального закона от 25.02.2022 № 17-ФЗ).

Нередко возникают споры с контролирующими органами в части отнесения недвижимости нежилого назначения к коммерческой. Приведём пример случая из судебной практики.

ИП применял УСН. Продал земельный участок. Поступления по сделке учёл в декларации по УСН. Получил от налоговой инспекции штраф и требование об уплате недоимки по НДФЛ. Инспекция квалифицировала отчуждение земли как сделку, несвязанную с ведением бизнеса. Дело дошло до суда. Суд встал на сторону ИП. Указал критерии, которые должны применяться для квалификации доходов, полученных ИП от использования имущества:

— цель приобретения, характер использования имущества и его функциональное назначение;
— систематичность отчуждения имущества по возмездным сделкам (систематическое его использование для получения дохода).

В данной ситуации было установлено, что ИП приобрел земельный участок по одному договору совместно со зданием производственной базы (без разделения стоимости). Впоследствии база была ликвидирована. Осмотр участка показал, что он представляет собой пустырь без техники, людей и сооружений, огороженный забором. На участке находятся только поросшие травой ржавые трубы. Функциональное назначение участка препятствует его использованию для удовлетворения личных потребительских нужд. Факт отнесения участка к коммерческой недвижимости подтверждён и сведениями ЕГРН о виде разрешённого использования (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2026 № 08АП-8451/2025, 08АП-9197/2025).

НДФЛ при продаже недвижимости, полученной по наследству

Гражданин получил квартиру по наследству. По факту данного события налог не исчисляется. Он решил продать квартиру. НДФЛ придётся заплатить, если не вышел МСВ. В указанном случае он составляет 3 года и исчисляется со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя) (письмо Минфина России от 22.01.2026 № 03-04-05/3728).

Рассмотрим некоторые конкретные ситуации, связанные с продажей унаследованного ОН:

1. Гражданин в 2019 году по наследству получил ½ долю в праве на квартиру. Оставшуюся ½ долю он получил в 2024 году. В 2026 году он решил продать всю квартиру. Что следует учитывать?

Необходимо исходить из того, квартира принадлежит гражданину более 3-х лет. Изменение размера доли не влечёт прекращения права собственности. Поступления от продажи не будут облагаться налогом (письмо Минфина России от 01.02.2016 № 03-04-05/4420).

2. Гражданин получил доли в праве на квартиру по различным основаниям (½ ─ по наследству, ½ ─ по договору купли-продажи). Как будет исчисляться МСВ?

МСВ должен определяться на основании условий первоначального возникновения права собственности:

Первичное право на долю возникло в результате:	Заключения договора купли-продажи	МСВ составляет	5 лет
	Наследования		3 года

Соответствующие разъяснения приведены в письме Минфина России от 27.07.2023 № БС-4-11/9597@.

3. Гражданин получил в порядке наследования право требования по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) (наследодатель умер до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию). При этом стоимость объекта полностью оплачена наследодателем. После окончания строительства и оформления своих прав на готовую квартиру гражданин хочет её продать. Каков МСВ?

В случае смерти участника долевого строительства к наследнику переходят его права и обязанности по ДДУ.

3-годичный МСВ применяется для объекта недвижимости, полученного по наследству. Имущественные права (к которым относится право требования по ДДУ) не признаются имуществом.

Это означает, что в данной ситуации поступления от продажи квартиры будут освобождены от налогообложения, если МСВ составит 5 и более лет (если не имеется иных оснований для освобождения) (письмо Минфина России от 17.04.2025 № 03-04-05/38657).

4. Женщина приобретала жилой дом в браке с супругом в 2000 году. Супруг умер в 2025. Женщина получила свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. Желает дом продать в 2026 году. Как будет рассчитываться МСВ?

В данной ситуации произошло преобразование режима общей собственности в индивидуальную. Срок следует исчислять со дня государственной регистрации права собственности супругов (одного из них) при приобретении жилого дома (в 2000 году) (п. 3.2 Определения Конституционного Суда РФ от 02.11.2006 № 444-О, письмо Минфина России от 19.06.2024 № 03-04-05/56754, письмо УФНС России по г. Москве от 12.04.2012 № 20-14/032462@).

5. Гражданин от отца получил в порядке наследования жилой дом. Земельный участок находился в пожизненном наследуемом владении отца. Наследник оформил право собственности на земельный участок на своё имя. Желает усадьбу продать. Как будет исчисляться МСВ?

Правовое значение имеет момент возникновения права. Право собственности на земельный участок возникло в момент государственной регистрации.

Для жилого дома МСВ в целях обложения НДФЛ будет исчисляться со дня открытия наследства. Для земельного участка ─ с даты регистрации наследником своего права собственности на участок. Позиция основана на выводах, приведённых в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 24.10.2025 № 89-КАД25-6-К7.

НДФЛ при продаже недвижимости, полученной при дарении

Действует правило о 3-летнем МСВ. Условие – дарителем выступал член семьи или близкий родственник одаряемого. МСВ исчисляется с даты государственной регистрации в ЕГРН права собственности одаряемого.

Факт последующего внесения органом регистрации прав изменений в записи о характеристиках объекта (в части корректировки наименования и площади) на указанный порядок не влияет (письмо Минфина России от 17.07.2025 № 03-04-05/69437).

Применяется ли 3-летний СМВ в ситуации, если отчуждается ОН, которая создана в результате объединения физическим лицом двух полученных в дар помещений?

Нет, если в результате объединения создан самостоятельный объект недвижимости, на который зарегистрировано право собственности (письмо Минфина России от 21.03.2025 № 03-04-05/28141).

Гражданин получил в дар земельный участок в 2020 году. Построил на нём дом. Своё право зарегистрировал в 2024 году. В 2026 году решил продать дом с землёй. Что следует учесть?

Освобождению будет подлежать только доход с продажи земли.

Каким образом можно уменьшить размер поступлений при продаже подаренной квартиры?

Допускается применить фиксированный вычет в размере 1 000 000 ₽. В качестве альтернативного варианта можно вычесть из дохода расходы на уплату налога при получении квартиры в дар (если он уплачивался) (письмо Минфина России от 15.04.2026 № 03-04-05/31668).

Допускается также взять в расчёт расходы, которые понёс даритель при приобретении ОН (письма Минфина России от 28.08.2025 № 03-04-05/84171, от 20.03.2025 № 03-04-05/27668).

Гражданин подарил ОН. Затем отменил дарение, оформил возврат ОН в свою собственность и желает ОН продать. Что следует учитывать при исчислении СМВ?

Срок будет исчисляться с даты государственной регистрации права собственности на объект после отмены дарения (письмо Минфина России от 08.07.2025 № 03-04-05/67956).

НДФЛ при продаже недвижимости нерезидентом

Понятие «налоговый нерезидент» применяется как в отношении иностранцев, так и в отношении граждан РФ. Критерий — нахождение физического лица на территории России менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Срок уплаты НДФЛ при продаже недвижимости

Внести платёж, указанный в декларации 3-НДФЛ, нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

Несвоевременная уплата влечёт начисление пени. Расчёт производится по формуле:

Декларация по НДФЛ при продаже недвижимости

По общему правилу, подаётся по форме 3-НДФЛ. Форма и порядок заполнения утверждены приказом ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@.

Срок предоставления — не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Если 30 апреля приходится на выходной/нерабочий день, то декларацию нужно представить не позднее ближайшего рабочего дня.

Заполнение документа на бумажном носителе с последующим представлением в инспекцию (МФЦ) сейчас мало распространено, но возможность такая имеется.

Более удобным способом является заполнение декларации в электронном виде. Это можно сделать через портал «Госуслуги» или личный кабинет налогоплательщика.

Нужно ли подавать декларацию, если истек СМВ/имеются иные основания для освобождения от налога?

Не нужно. При этом следует учитывать, что налоговый орган может провести камеральную проверку и затребовать у налогоплательщика пояснения.

Какие последствия наступят, если не отчитаться в срок?

Будет назначен штраф. Размер — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1 000 рублей) (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Льготы и вычеты по НДФЛ при продаже недвижимости

Налоговые резиденты вправе уменьшить сумму дохода на имущественный вычет в размере:

Если ОН находится в общей долевой собственности и продаётся как единый объект по одной сделке, имущественный вычет распределяется между продавцами пропорционально их долям.

Если предметом сделки является доля в праве, предельная сумма вычета не уменьшается пропорционально размеру такой доли (письмо ФНС России от 07.02.2025 № БС-17-11/388@).

Альтернативным для продавца способом сократить сумму налога является уменьшение дохода на сумму расходов, которые были понесены им при приобретении отчуждаемого ОН. В них можно включить сумму оплаты по договору купли-продажи, проценты по ипотеке, сумму государственной пошлины за регистрацию права. Условие – налогоплательщик располагает подтверждающими документами.

На льготу по НДФЛ вправе рассчитывать семьи с детьми, отчуждающие жильё. При наличии определённых условий налогоплательщики могут получить освобождение от уплаты налога даже, если МСВ не истёк.

Перечислим такие условия (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ):

— налогоплательщик/его супруга имеют 2-х и более детей (собственных/усыновлённых). Возраст – до 18 лет (до 24 лет, если дети обучаются по очной форме). Возраст ребенка не имеет значения, если он признан судом недееспособным. Право на льготу имеет также один из детей;
— в году осуществления государственной регистрации перехода права к продавцу на отчуждаемый ОН (не позднее 30 апреля следующего года) налогоплательщик приобрёл новое жильё;
— в результате такой покупки общая площадь приобретенного жилого помещения/его кадастровая стоимость превышает соответствующие параметры проданного ОН;
— кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 000 000 ₽;
— налогоплательщику и членам его семьи на дату перехода к покупателю права собственности на проданный ОН не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение (с общей площадью/кадастровой стоимостью, которые бы превышали соответствующие параметры в приобретённой недвижимости).