Земли – ценный ресурс. Участки предоставляют гражданам и организациям для ведения различной деятельности. Все больше расширяется география присутствия человека на различных территориях. Государство заинтересовано в том, чтобы у земли был «ответственный и заботливый хозяин», который будет улучшать ее полезные свойства и вовлекать участки в хозяйственный оборот. Закон закрепляет обязанность правообладателей своевременно приступать к освоению земли во всех без исключения случаях для сохранения своих прав на нее. Поговорим об этом подробнее в статье.
Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко
Содержание
- Примеры освоения земельного участка
- Освоение и использование земельного участка
- Правила освоения земельного участка
- План освоения земельного участка
- Срок освоения земельного участка
«Онлайн-подбор документов по теме строительство и недвижимость»
Бесплатная подборка документов (нормативные акты, судебная практика, формы, консультации) из базы КонсультантПлюс на дистанционной встрече с экспертом. После чего все найденные документы направляются вам на e-mail.
Нажимая на кнопку, вы даете свое согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой обработки персональных данных
Примеры освоения земельного участка
Осваивать земельный участок (ЗУ) означает «проявлять свое присутствие на нем» (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.01.2025 № 3-П). Приведем для наглядности случаи такого поведения со стороны хозяйствующего субъекта:
1. Предприниматель получил в аренду земельный участок для выращивания лекарственных растений. В целях предстоящего использования его по назначению предприниматель участок огородил, обеспечил к нему автомобильный и пеший доступ, приступил к расчистке от сорной растительности, создал противопожарные минерализованные полосы.
2. Компания получила участок для строительства игрового комплекса. Компания приступила к расчистке строительной площадки, сняла растительный слой, произвела отсыпку гравийно-песчаной смесью. Для охраны земельного участка в период подготовки строительной документации был возведен некапитальный домик сторожа.
3. Гражданин получил земельный участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). На участке присутствовали навалы строительного и бытового мусора. Гражданин установил индивидуальное ограждение, мусор вывез, выровнял грунт по горизонтали, приступил к подведению коммуникаций.
Закон отдельно выделяет такую специальную деятельность, как комплексное освоение территории (КОТ) в определенных целях. Ее осуществляют крупные субъекты бизнеса на участках, предоставленных для осуществления такой деятельности. Она регламентируется специальными нормами Земельного кодекса РФ (в части определения порядка предоставления земельных участков) и положениями Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ (в части исполнения обязательств по договорам о КОТ). Предметом данной статьи такие договоры не являются.
Освоение и использование земельного участка
Как видно из вышеприведенных примеров, признаками освоения ЗУ являются:
— приведение его в порядок,
— подведение коммуникаций,
— проведение работ нулевого цикла.
Можно сказать, что «освоение» — это создание условий для последующего использования по назначению. Выступает показателем заинтересованности правообладателя во владении землей. В некоторых случаях (участок готов к использованию) проведение подготовительных мероприятий не требуется.
Такое соотношение понятий «освоение» и «использование» следует и из содержания положений, не так давно появившихся в Земельном кодексе РФ. Речь идет о статье 85.1, которая начала действовать с 01.03.2025. В ней сказано, что под освоением земельного участка из состава земель населенных пунктов понимается выполнение его правообладателем мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования.
До указанной даты понятие «освоение земельных участков» в законе не раскрывалось. При этом судебная практика толковала его аналогичным образом (как правило, в спорах о прекращении арендных в отношении публичных земель): как подготовительные мероприятия для последующего целевого использования. Практика относила к ним, в частности:
— получение технических условий на присоединение к объектам инженерной инфраструктуры;
— осуществление работ по выполнению технических условий;
— проектирование;
— получение разрешения на строительство;
— проведение работ подготовительного периода строительства (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.10.2025 № Ф08-5633/2025).
Освоение земельного участка и (или) его использование являются залогом сохранения правообладателями своих прав на землю.
Правила освоения земельного участка
1. Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов.
Для правообладателя правило заключается в необходимости выполнить на своем участке хотя бы одно из действий, которое входит в специальный перечень (Распоряжение Правительства РФ от 24.04.2025 № 1021-р).
В частности, чтобы подтвердить свое намерение использовать ЗУ по назначению, следует:
— убрать разросшиеся (не нужные для ведения конкретной хозяйственной деятельности) деревья и кусты, проводить регулярный скос сорной травы;
— вывезти хлам, мусор, отходы производства и потребления;
— выполнить действия по осушению (увлажнению) земли (приведению грунта в нужное состояние);
— провести рекультивацию.
Выбор наилучшего из предложенных вариантов правообладатель делает сам.
2. ЗУ относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.
«Освоение» подразумевает здесь совершение действий, направленных на включение участка в оборот именно в целях ведения сельского хозяйства, недопущение деградации полезных свойств земли.
Правообладатель не должен допускать возникновения обстоятельств, перечисленных в Постановлении Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482.
План освоения земельного участка
Подготовка указанного документа предусмотрена для составления региональных программ развития жилищного строительства (п. 8.4 рекомендаций, утвержденных Приказом Госстроя от 22.05.2013 № 180/ГС).
Что касается правообладателей, указанный документ составляется ими по собственной инициативе для себя либо для контролирующих органов, суда (в частности, в ситуациях, когда у таких органов появляются сомнения в рачительном отношении хозяина к своему участку). В плане фиксируются этапы совершения необходимых действий и их сроки.
К примеру, в Постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2022 № 21АП-491/2021 содержатся сведения о том, что арендатору рекомендовалось подготовить такой план в качестве доказательства планируемого освоения.
Срок освоения земельного участка
1. Категория «Земли населенных пунктов». Участки названной категории предоставляют для строительства (в частности, ИЖС), ведения садоводства и огородничества.
В соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса РФ при изъятии ЗУ в предусмотренный законом трехлетний срок не входит срок освоения.
До 01.03.2025 срок освоения предусматривался договором о предоставлении конкретного ЗУ. С названной даты такой срок установлен законом (п. 2 ст. 85.1 ЗК РФ). По общему правилу он составляет 3 года.
Специальное правило: перечень мероприятий по освоению предусматривается проектом рекультивации земель. В таком случае при определении срока следует руководствоваться указанным проектом.
По истечении периода для освоения правообладатель обязан начать использовать участок в соответствии с его разрешенным использованием. Иначе имеется риск изъятия.
Признаки неиспользования ЗУ приведены в Постановлении Правительства РФ от 31.05.2025 № 826. В зависимости от назначения участка к ним могут относиться следующие обстоятельства.
| Более 50 процентов площади |
|
Условие — работы по устранению данных обстоятельств не проводились в течение одного года со дня их выявления |
| Наличие на ЗУ зданий, сооружений с установленными признаками разрушений | ||
| Отсутствие на ЗУ в течение 5 и более лет объекта строительства с зарегистрированными правами на него, если иной срок не установлен специальными документами. Исключение касается ИЖС | ||
| Отсутствие на ЗУ жилого дома в течение 7 и более лет с зарегистрированными правами на него. Исключение касается ситуаций, когда правообладатель не мог завершить строительство по объективным причинам | ||
Как применяется пункт 2 статьи 85.1 ЗК РФ в отношении договоров, заключенных до 01.03.2025?
Расскажем на примере ситуации, возникшей на практике.
Организация получила 01.02.2023 земельный участок в аренду для строительства спортивного центра. По условиям договора срок освоения составлял 8 месяцев (то есть до 01.10.2023). Организация получила 20.09.2024 от арендодателя уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Основание – арендатор не выполнил условия аренды: участок захламлен, произрастает древесно-кустарниковая растительность, разрешение на строительство не получено.
Дело дошло до суда. Организация пыталась оставить договор аренды в силе. Ссылалась на пункт 2 статьи 85.1 Земельного кодекса РФ в обоснование того, что срок освоения должен был составлять 3 года. Суд указал, что приведенная норма вступила в силу только 01.03.2025. Нормы земельного законодательства имеют обратную силу лишь в случае прямого указания закона. Ретроспективное применение пункта 2 статьи 85.1 ЗК РФ и проверка условий договора аренды, заключенного до внесения изменений в ЗК, на ее соответствие недопустимы (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2025 № 01АП-4532/2025).
2. Категория «Земли сельскохозяйственного назначения».
В данном случае применению подлежат нормы ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ.
В пунктах 1 и 3 названной статьи предусмотрено, что ЗУ может быть изъят у собственника по решению суда в случае, если он не использовался по целевому назначению в течение трех и более лет. В названный срок включается срок освоения ЗУ.
Если земельный участок уже ранее изымался на указанном основании, период сокращается до одного года.
Приведем пример ситуации, когда непринятие мер по освоению привело к изъятию участка (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2026 № 17АП-9520/2025-ГК).
Компания приобрела в 2022 году на публичных торгах участок, ранее изъятый у гражданина вследствие неиспользования его по целевому назначению. Спустя 2 года должностные лица Россельхознадзора провели обследование. Установлено следующее:
— почва не обрабатывается, сенокошение не осуществляется;
— участок беспорядочно зарос травой и кустами, которые невозможно применять в сельскохозяйственном производстве;
— сорное растительное сообщество на зафиксированной стадии формируется за три года и более;
— существует опасность возникновения пожара вблизи населённого пункта.
Компания получила предостережение, а затем предписание и штраф по ч. 2.1 ст. 8.8 КоАП РФ.
Указанные меры результата не принесли, уполномоченное ведомство инициировало процедуру изъятия. Выявленные им факты подтверждают отсутствие мер по освоению земельного участка более чем один год. Правообладатель возражал, представил план освоения, который требует вложения материальных затрат. Суд первой инстанции предоставил компании шанс для приведения ЗУ в состояние, пригодное для ведения сельского хозяйства.
Вышестоящая инстанция удовлетворила иск об изъятии. Конституировала длительное неиспользование (как минимум 13 лет) и усиление его деградации. К представленному плану суд отнесся с сомнением. Установил, что ни одно мероприятие, предусмотренное планом, собственник не начал выполнять.
Вы можете оставить первый комментарий