Все новости законодательства
у вас на почте

Подпишитесь на рассылки

Все новости законодательства в вашей электронной почте

Подпишитесь на наши рассылки

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости: образец-2021

Коммерческая недвижимость — это здания, помещения, земельные участки и иное недвижимое имущество, цель использования которого заключается в получении прибыли. Как и другие виды недвижимости, эти объекты могут быть реализованы только по письменному договору (ст. 550 ГК РФ), зарегистрированному в надлежащем порядке (п. 1 ст. 551 ГК РФ). О том, как делается такое соглашение и проходит оформление сделки, читайте далее.

Как проходит сделка купли-продажи коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость часто выступает предметом договора купли-продажи (ДКП). Эти активы в основном используют предприятия в своей экономической деятельности, поэтому и оформлением ДКП занимается бизнес.

Одним из существенных нюансов сделок с нежилыми помещениями является необходимость урегулировать вопросы перехода прав на землю под ними. Право собственности на участок переходит одновременно с находящимися на нем зданиями, строениями, сооружениями только тогда, когда они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Если продавец не является владельцем земли, то вместе с правом собственности на помещения, находящиеся на земельном участке, покупатель приобретает право использовать занятую помещениями часть участка, необходимую для их эксплуатации, на тех же условиях и в том же объеме, что продавец (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 271 ГК РФ).

Законодательство допускает переход собственности на здание или помещения в нем без переоформления правоустанавливающих документов на землю. Новый собственник распоряжается участком на тех же условиях, что и прежний правообладатель вне зависимости от того, оформлены документы на землю между сторонами ДКП. Отсутствие нового соглашения, например, об аренде, между собственником земли и новым владельцем помещений не освобождает последнего от арендной платы. Таким образом, покупатель обращается к собственнику участка за оформлением права на землю после регистрации перехода права на помещения (ст. 26 ЗК РФ).

При этом арендованный участок новый владелец помещений может арендовать или выкупить (п. 3 ст. 35 ЗК РФ), а вот «бессрочка» не него перейти не сможет. Земля в бессрочном пользовании должна быть взята в аренду или выкуплена (п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, на этапе составления ДКП нежилого помещения для решения земельного вопроса в соглашении достаточно предусмотреть, например, такое положение:
«При переходе права собственности на объект недвижимого имущества покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости».

Как оформить договор купли-продажи коммерческой недвижимости

Требования к соглашению о купле-продаже коммерческой недвижимости содержатся в параграфе 7 гл. 30 ГК РФ. Договор непременно составляется в виде одного документа (ст. 550 ГК РФ), а нарушение этого правила влечет недействительность сделки.

Обязательные условия договора купли-продажи:
1. Индивидуальные характеристики объекта, в том числе данные о его расположении на земле или в здании (ст. 554 ГК РФ).
Если предмет ДКП будет не согласован, его могут признать незаключенным. При этом сторона, принявшая исполнение обязательства по договору, ссылаться на его незаключенность уже не может (п. 3 ст. 432 ГК РФ, Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2014 № Ф05-17265/2013 по делу № А41-46151/12).

Во избежание рисков в договор лучше включить:
— наименование объекта;
— кадастровый номер объекта и дату его присвоения;
— КН здания, в котором расположено помещение;
— КН участка, на котором находится строение, вид его разрешенного использования и категория земли;
— площадь объекта;
— адрес;
— номер этажа, на котором расположено помещение и его номер на поэтажном плане;
— назначение помещения (нежилое);
— если объект не выделен, можно приложить графический план его границ или описать их в тексте ДКП;
— данные об имуществе, которое передается с объектом (сети коммуникаций, оборудование, парковочные места с указанием на то, входит ли их стоимость в цену ДКП).

Чем больше информации об объекте указано в договоре, тем проще им пользоваться. Нужные сведения можно найти на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request) или в электронной выписке из ЕГРН (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1). Это будет нелишним сделать, даже если на руках есть документы о регистрации прав и технические документы на объект. Выписка будет содержать актуальные сведения о недвижимости, ее собственнике, об отсутствии или, наоборот, наличии обременений и ограничений прав продавца.
Выписку можно приложить к договору.

2. Цена. В отличие от других возмездных соглашений без цены договор купли-продажи также считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом стоимость, указанная в ДКП на помещение, по общему правилу включает цену занимаемого им участка. Иное может быть установлено договором. Если земельный участок находится в собственности продавца, то лучше выделить его стоимость в цене договора, поскольку продажа земельного участка, в отличие от продажи помещений, не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Стоимость приобретения может быть указана целиком или за квадратный метр, за единицу площади.

3. Условия, на согласовании которых настаивает одна из сторон.

Какие документы нужны для коммерческой недвижимости

Для регистрации сделки в Росреестре к заявлению обязательно прилагаются следующие документы (п. 55-62 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2017 № 278, ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

1) удостоверение личности заявителя или его представителя (паспорт);

2) подтверждение полномочия представителя (доверенность, устав);

3) согласие на сделку третьих лиц при необходимости (например, залогодержателя ) При этом, как указано в письме Минэкономразвития РФ от 14.03.2017 № ОГ-Д23-2633, непредставление согласия третьих лиц на совершение сделки в случаях, когда его отсутствие не влечет ничтожности сделки, не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав. Сведения о непредставлении согласия на государственную регистрацию вносятся в ЕГРН и отражаются в выдаваемых органом регистрации прав выписках из ЕГРН.

4. Основания для госрегистрации права на коммерческую недвижимость:
— акты госорганов и муниципалитетов о наличии, возникновении, переходе, прекращении права или об ограничении права и обременения недвижимости;
— договоры и сделки в отношении объекта;
— вступившие в силу судебные акты;
— акты о правах на объект, выданные госвластями;
— межевой или технический план, акт обследования, карта-план территории земельного участка;
— иные документы, предусмотренные законодательством и подтверждающие совершением сделки.

Предварительный договор купли-продажи коммерческой недвижимости

Предварительный договор не является основанием для передачи недвижимости в собственность, а предусматривает обязанность одной из сторон заключить основной договор в случае предъявления такого требования другой стороной.

Такой договор заключается в форме, установленной для основного договора. Соглашение должно определять предмет, содержать другие существенные условия основного договора, а также указывать срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор (пп. 2 — 4 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным, если на момент его заключения имеются доказательства права собственности продавца на это имущество.

Если на момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества продавец не обладал правом собственности на это имущество, то такая сделка является ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ (Определение ВАС РФ от 26.01.2007 № 61/07, Постановление ФАС Московского округа от 28.11.2008 № КГ-А41/10217-08 ).

В предварительный договор включаются условия (п. 3 ст. 429 ГК РФ):
— позволяющие установить предмет основного ДКП;
— основного договора, на согласовании которых настаивает одна из сторон при заключении предварительного договора.

Кроме того, нужно согласовать в нем иные существенные условия договора купли-продажи недвижимости (смотрите выше).

Обращаем внимание, что если к заключению договора купли-продажи недвижимости на условиях, согласованных в предварительном договоре, пришлось понуждать в суде, то договор купли-продажи считается заключенным не с момента вынесения решения суда, а после подписания ДКП истцом и ответчиком (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.01.2009 № А19-5018/08-Ф02-6830/08, ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2000 № А56-29529/99, от 07.03.2007 по делу № А56-17973/2006).

Решение суда о понуждении к заключению договора является только основанием для возникновения у ответчика обязанности заключить договор купли-продажи на указанных в решении условиях. Права и обязанности сторон, составляющие содержание материального правоотношения, возникают из договора, а не из решения суда о понуждении его заключить (см. постановления ФАС Московского округа от 01.07.2009 № КГ-А40/5579-09, ФАС Северо-Западного округа от 30.05.2001 по делу № А56-25983/00).

Регистрация договора купли-продажи коммерческой недвижимости

В соответствии с пунктом 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Для госрегистрации перехода права на недвижимость нужно подать в Росреестр соответствующее заявление, комплект документов и уплатить госпошлину.

Регистрирующий орган может приостановить регистрацию по ряду причин. Заявителя об этом уведомят, указав срок, в который можно исправить ошибки. Как правило, это три месяца (ч. 2 ст. 26, п. 2 ч. 4 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).Исчерпывающий перечень оснований для этого установлен ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. К ним относятся следующие обстоятельства:
— не представлены необходимые для госрегистрации документы;
— не представлены подлинники документов;
— поданные документы по форме и или содержанию не соответствуют требованиям законодательства. Например, представлен акт согласования, в котором отсутствуют сведения о реквизитах документов, удостоверяющих личность заинтересованных лиц или их представителей, либо нет сведений о реквизитах документов, удостоверяющих полномочия их представителей (письмо Росреестра от 03.09.2020 № 14-11440/20);
— в представленных документах содержатся недостоверные сведения;
— лицо, указанное в заявлении как правообладатель, не имеет прав на этот объект и (или) не уполномочено им распоряжаться.

Если не устранить препятствия, выявленные регистратором в срок, на который приостановлена регистрация, в ней откажут.