Договор купли-продажи коммерческой недвижимости: образец-2026

Коммерческая недвижимость — это здания, помещения, земельные участки и иное недвижимое имущество, цель использования которого заключается в получении прибыли. Как и другие виды недвижимости, эти объекты могут быть реализованы только по письменному договору (ст. 550 ГК РФ), зарегистрированному в надлежащем порядке (п. 1 ст. 551 ГК РФ). О том, как составляется такое соглашение и проходит оформление сделки, читайте далее.

Над статьей работали:
Автор: Чапис Елена

Содержание

1. Как проходит сделка купли-продажи коммерческой недвижимости
2. Как оформить договор купли-продажи коммерческой недвижимости
3. Какие документы нужны для коммерческой недвижимости
4. Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости 2026 года
5. Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости 2026 года
6. Предварительный договор купли-продажи коммерческой недвижимости
7. Регистрация договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Как проходит сделка купли-продажи коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость часто выступает предметом договора купли-продажи (ДКП). Эти активы в основном используют предприятия в своей экономической деятельности, поэтому и оформлением ДКП занимается бизнес.

Одним из существенных нюансов сделок с нежилыми помещениями является необходимость урегулировать вопросы перехода прав на землю под ними. Право собственности на участок переходит одновременно с находящимися на нем зданиями, строениями, сооружениями только тогда, когда они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Если продавец не является владельцем земли, то вместе с правом собственности на помещения, находящиеся на земельном участке, покупатель приобретает право использовать занятую помещениями часть участка, необходимую для их эксплуатации, на тех же условиях и в том же объеме, что продавец (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 271 ГК РФ).

Законодательство допускает переход собственности на здание или помещения в нем без переоформления правоустанавливающих документов на землю. Новый собственник распоряжается участком на тех же условиях, что и прежний правообладатель вне зависимости от того, оформлены документы на землю между сторонами ДКП. Отсутствие нового соглашения, например, об аренде, между собственником земли и новым владельцем помещений не освобождает последнего от арендной платы. Таким образом, покупатель обращается к собственнику участка за оформлением права на землю после регистрации перехода права на помещения (ст. 26 ЗК РФ).

При этом арендованный участок новый владелец помещений может арендовать или выкупить (п. 3 ст. 35 ЗК РФ), а вот «бессрочка» на него перейти не сможет. Земля в бессрочном пользовании должна быть взята в аренду или выкуплена (п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, на этапе составления ДКП нежилого помещения для решения земельного вопроса в соглашении достаточно предусмотреть, например, такое положение:
«При переходе права собственности на объект недвижимого имущества покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости».

Сделка купли-продажи коммерческой недвижимости может быть оформлена как в бумажной, так и в электронной форме. Договор в электронной форме составляется в виде одного документа, подписанного сторонами с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (п. 2 ст. 434, абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ в редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ). Электронный договор имеет ту же юридическую силу, что и бумажный, и принимается Росреестром для регистрации перехода права собственности.

Как оформить договор купли-продажи коммерческой недвижимости

Требования к соглашению о купле-продаже коммерческой недвижимости содержатся в параграфе 7 главы 30 ГК РФ. Договор непременно составляется в виде одного документа (ст. 550 ГК РФ). Это может быть как бумажный, так и электронный документ, подписанный сторонами (п. 2 ст. 434, абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ в редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ). Нарушение правила о форме договора влечёт его недействительность.

Обязательные условия договора купли-продажи:
1. Индивидуальные характеристики объекта, в том числе данные о его расположении на земле или в здании (ст. 554 ГК РФ).
Если предмет ДКП не согласован, договор могут признать незаключённым. Однако сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая его действие, не вправе ссылаться на его незаключённость (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49)

Во избежание рисков в договор лучше включить:
— наименование объекта;
— кадастровый номер объекта и дату его присвоения;
— КН здания, в котором расположено помещение;
— КН участка, на котором находится строение, вид его разрешенного использования и категория земли;
— площадь объекта;
— адрес;
— номер этажа, на котором расположено помещение и его номер на поэтажном плане;
— назначение помещения (нежилое);
— если объект не выделен, можно приложить графический план его границ или описать их в тексте ДКП;
— данные об имуществе, которое передается с объектом (сети коммуникаций, оборудование, парковочные места с указанием на то, входит ли их стоимость в цену ДКП).

Чем больше информации об объекте указано в договоре, тем проще им пользоваться. Нужные сведения можно найти на сайте Росреестра (https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online) или в электронной выписке из ЕГРН (https://lk.rosreestr.ru/eservices/request-info-from-egrn/real-estate-object-or-its-rightholder). Это будет нелишним сделать, даже если на руках есть документы о регистрации прав и технические документы на объект. Выписка будет содержать актуальные сведения о недвижимости, ее собственнике, об отсутствии или, наоборот, наличии обременений и ограничений прав продавца.
Выписку можно приложить к договору.

2. Цена. В отличие от других возмездных соглашений без цены договор купли-продажи также считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом стоимость, указанная в ДКП на помещение, по общему правилу включает цену занимаемого им участка. Иное может быть установлено договором. Если земельный участок находится в собственности продавца, то лучше выделить его стоимость в цене договора, поскольку продажа земельного участка, в отличие от продажи помещений, не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Стоимость приобретения может быть указана целиком или за квадратный метр, за единицу площади.

3. Условия, на согласовании которых настаивает одна из сторон.

Какие документы нужны для коммерческой недвижимости

Для регистрации сделки в Росреестре к заявлению обязательно прилагаются следующие документы (п. 55-62 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2017 № 278, ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

1) удостоверение личности заявителя или его представителя (паспорт);

2) подтверждение полномочия представителя (доверенность, устав);

3) согласие на сделку третьих лиц при необходимости (например, залогодержателя ) При этом, как указано в письме Минэкономразвития РФ от 14.03.2017 № ОГ-Д23-2633, непредставление согласия третьих лиц на совершение сделки в случаях, когда его отсутствие не влечет ничтожности сделки, не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав. Сведения о непредставлении согласия на государственную регистрацию вносят в ЕГРН и отражают в выдаваемых органом регистрации прав выписках из ЕГРН.

4. Основания для госрегистрации права на коммерческую недвижимость:
— акты госорганов и муниципалитетов о наличии, возникновении, переходе, прекращении права или об ограничении права и обременения недвижимости;
— договоры и сделки в отношении объекта;
— вступившие в силу судебные акты;
— акты о правах на объект, выданные госвластями;
— межевой или технический план, акт обследования, карта-план территории земельного участка;
— иные документы, предусмотренные законодательством и подтверждающие совершением сделки.

 Заявление и прилагаемые документы могут быть поданы в электронной форме через портал Госуслуг или личный кабинет на сайте Росреестра. В этом случае документы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя или его представителя.

Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости 2026 года

Скачать бланк ДКП

Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости 2026 года

Скачать образец ДКП

Предварительный договор купли-продажи коммерческой недвижимости

Форма и существенные условия

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Поскольку основной ДКП недвижимости требует простой письменной формы в виде одного документа (ст. 550 ГК РФ), предварительный договор также должен быть составлен письменно в виде единого документа. Это может быть как бумажный, так и электронный документ, подписанный сторонами (п. 2 ст. 429, ст. 550, п. 2 ст. 434, абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ). Несоблюдение правила о форме влечёт ничтожность предварительного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Для признания предварительного договора заключённым достаточно согласовать предмет основного договора либо условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ, п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49, далее — Постановление № 49). Применительно к коммерческой недвижимости это означает, что в предварительном договоре нужно указать характеристики объекта, позволяющие однозначно идентифицировать его на момент заключения основного договора: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж и тому подобное.

Отсутствие в предварительном договоре других существенных условий основного договора (например, цены) само по себе не свидетельствует о его незаключённости (п. 25 Постановления № 49). Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий — определены судом (п. 5 ст. 429, ст. 445, 446 ГК РФ). Однако на практике во избежание споров рекомендуется согласовать в предварительном договоре и цену, и порядок расчётов.

Право собственности продавца на момент заключения предварительного договора

В отличие от ранее действовавших разъяснений, отсутствие у продавца права собственности на недвижимость в момент заключения предварительного договора не влечёт его недействительность. Пленум Верховного Суда РФ в пункте 23 Постановления № 49 прямо разъяснил: отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар имелся в наличии у продавца; договор может быть заключён в отношении недвижимости, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара.

Таким образом, продавец вправе заключить предварительный ДКП коммерческой недвижимости, даже если на момент его подписания он ещё не является собственником объекта — например, когда объект достраивается или приобретается продавцом у третьего лица.

Срок заключения основного договора

Основной договор должен быть заключён в срок, указанный в предварительном договоре. Если срок не определён, основной договор подлежит заключению в течение одного года с момента заключения предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Если в пределах этого срока стороны (или одна сторона) совершали действия, направленные на заключение основного договора, но к окончанию срока он не был заключён, спор о понуждении к его заключению может быть передан в суд в течение шести месяцев с момента истечения указанного срока (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 27 Постановления № 49). Если же ни одна из сторон не совершала действий, направленных на заключение основного договора, обязательство по его заключению прекращается по истечении установленного срока (п. 28 Постановления № 49).

Последствия уклонения от заключения основного договора

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к его заключению (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Суд в резолютивной части решения указывает предмет и условия основного договора, а также момент, с которого договор считается заключённым (п. 29 Постановления № 49). Таким моментом может быть дата вступления решения суда в законную силу или иной момент, определённый судом с учётом условий договора и позиций сторон. Дополнительного подписания сторонами двустороннего документа после вынесения решения суда не требуется.

Если основной договор подлежит государственной регистрации (в том числе переход права собственности на недвижимость), решение суда является основанием для такой регистрации. При этом для третьих лиц договор считается заключённым с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Дополнительные рекомендации

В предварительный договор рекомендуется также включить:

• порядок и сроки передачи объекта (в том числе освобождения его продавцом от имущества, прав третьих лиц);

• распределение расходов по оформлению сделки и регистрации перехода права;

• обеспечительные меры — задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) или неустойку за уклонение от заключения основного договора (ст. 329, 421 ГК РФ). Задаток, выданный покупателем, засчитывается в счёт цены по основному договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ, п. 26 Постановления № 49);

• условие о том, что продавец гарантирует отсутствие обременений, правопритязаний третьих лиц и иных ограничений в отношении объекта.

Регистрация договора купли-продажи коммерческой недвижимости

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. При этом в отношениях между сторонами договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, а для третьих лиц — с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).

Для госрегистрации перехода права на недвижимость нужно подать в Росреестр соответствующее заявление, комплект документов и уплатить госпошлину.

Регистрирующий орган может приостановить регистрацию по ряду причин. Заявителя об этом уведомят, указав срок, в который можно исправить ошибки. Как правило, это три месяца (ч. 2 ст. 26, п. 2 ч. 4 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).Исчерпывающий перечень оснований для этого установлен статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. К ним относятся следующие обстоятельства:
— не представлены необходимые для госрегистрации документы;
— не представлены подлинники документов;
— поданные документы по форме и или содержанию не соответствуют требованиям законодательства. Например, представлен акт согласования, в котором отсутствуют сведения о реквизитах документов, удостоверяющих личность заинтересованных лиц или их представителей, либо нет сведений о реквизитах документов, удостоверяющих полномочия их представителей (письмо Росреестра от 03.09.2020 № 14-11440/20);
— в представленных документах содержатся недостоверные сведения;
— лицо, указанное в заявлении как правообладатель, не имеет прав на этот объект и (или) не уполномочено им распоряжаться.

Если не устранить препятствия, выявленные регистратором, в срок, на который приостановлена регистрация, в ней откажут.