Договор перенайма

У арендатора может отпасть необходимость в аренде имущества, а у другого лица возникнуть необходимость арендовать именно этот объект. Тогда они могут заключить договор перенайма, на основании которого права и обязанности первоначального арендатора перейдут к новому лицу. На совершение такой сделки потребуется согласие арендодателя. Какие еще нюансы необходимо учесть при заключении договора перенайма, как новый и старый арендаторы отражают оформление такого соглашения в бухучете, изложено в статье.

Над статьей работали:
Автор: Сыскова Юлия; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. Что такое перенаем
2. Перенаем по договору лизинга
3. Договор перенайма лизинга: проводки
4. Перенаем по договору аренды
5. Договор перенайма аренды: проводки
6. Регистрация договора перенайма
7. Образец договора перенайма

Что такое перенаем

При перенайме права и обязанности прежнего арендатора по существующему арендному соглашению передаются новому арендатору (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Они переходят в том же объеме, что были у первоначального арендатора. В отличие от договора субаренды ответственным в этом случае по договору перед арендодателем становится новый арендатор. Прежний же выходит из отношений с арендодателем.

Перенаем по своей правовой природе – это сделка, по которой производится перемена лиц в обязательствах. Она содержит в себе и элементы договора уступки требования и договора перевода долга (ст. 392.3 ГК РФ, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.10.2023 № Ф06-7561/2023 по делу № А65-24134/2022).

В некоторых случаях перенаем запрещен на законодательном уровне. Например, не допускается передача своих прав и обязанностей:
• по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов (п. 7 ст. 448 ГК РФ, Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15.02.2022 по делу № 88-4319/2022, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.11.2020 № Ф10-4238/2020 по делу № А14-19384/2019);
• по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ).

Перенаем по договору лизинга

Лизинг – это финансовая аренда (ст. 665 ГК РФ). ГК РФ не содержит специальных правил для перенайма по договору лизинга. В этом случае нужно применять общие положения об аренде (ст. 625 ГК РФ). Исходя из этого, лизингополучатель может с согласия лизингодателя передать свои права и обязанности по договору другому лицу (п. 2 ст. 615 ГК РФ). После запроса лизингополучателя лизингодатель должен сообщить о своем согласии на сделку или об отказе в нем. Сделать это он должен в разумный срок (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ). Если иное правило не установлено законом, молчание не считается согласием (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ).

Согласие может быть:
• включено в текст договора лизинга при его заключении;
• согласовано сторонами в дополнительном соглашении к договору;
• оформлено в виде отдельного документа, например, письма;
• оформлено путем проставления соответствующей надписи на договоре перенайма.

Как сказано выше, к договору перенайма применяют правила об уступке права и о переводе долга. Стороны должны согласовать предмет каждого из этих договоров: какие требования уступаются и какой передается долг. Кроме этого необходимо указать сведения о первоначальном договоре лизинга, по которому они передаются.
В соглашении о перенайме нужно:
• указать сведения о прежнем и новом лизингополучателе;
• прописать название, номер и дату заключения первоначального договора лизинга;
• указать, что прежний лизингополучатель передает, а новый принимает все права и обязанности по договору лизинга.
• расписать объем передаваемых прав и обязанностей, которые существуют у прежнего лизингополучателя на момент заключения договора перенайма.

Кроме того рекомендуем указать в договоре перенайма (п. 4 ст. 421 ГК РФ):
• цену и порядок оплаты уступки прав и перевода долга. Если не прописать цену,  это не означает, что требование и долг передаются безвозмездно. Вопрос о возмездности сделки будет решаться в зависимости от реальных намерений сторон с учетом фактически сложившихся между ними отношений (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120). Этот вывод сделан относительно к уступке требования, но по аналогии его можно применить и к ситуации с заключением договора перенайма.
• условие о передаче имущества, документов и сообщении информации;
• ответственность прежней и новой стороны. Например, для первоначального лизингополучателя можно предусмотреть неустойку за нарушение сроков передачи имущества или документов новому лизингополучателю. Для нового — установить пени за несвоевременную оплату цены соглашения;
• дату перехода прав и обязанностей. Ее можно определить, например, моментом подписания договора сторонами или конкретной календарной датой.

Договор перенайма лизинга: проводки

У первоначального лизингополучателя

Прежнему лизингополучателю необходимо списать сумму обязательства по аренде и балансовую стоимость права пользования активом (ППА). Сделать это нужно на дату передачи прав и обязательств новому лизингополучателю. Образовавшуюся разницу требуется включить в состав прочих доходов или прочих расходов (п. 23 ФСБУ 25/2018, п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99). При этом используются следующие бухгалтерские записи.

Вознаграждение (без учета НДС), причитающееся к получению от нового лизингополучателя нужно учесть в составе прочих доходов (пп. 3, 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99). Это делается на момент фактической передачи прав договору лизинга.

Передача прав по договорам лизинга облагается НДС на общих основаниях (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 5 ст. 155 НК РФ).

У нового лизингополучателя

Новый лизингополучатель признает в бухгалтерском учете:
• право пользования активом (ППА) по фактической стоимости;
• обязательство по аренде.

Это делается на момент получения прав и обязанностей по договору перенайма.

В фактическую стоимость ППА входит (п. 10, п. 13 ФСБУ 25/2018):
• величина первоначальной оценки обязательства по аренде;
• вознаграждение по договору перенайма;
• траты, которые новый лизингополучатель понес в связи с поступлением предмета лизинга и приведением его в пригодное состояние;
• оценочные обязательства, обусловленные получением предмета лизинга, например, по его демонтажу и перемещению.

По общему правилу ППА амортизируется в течение срока полезного использования. Исключение составляют случаи, когда не амортизируются сходные по характеру использования активы. Срок полезного использования, если в дальнейшем не предполагается переход права собственности на предмет лизинга, не должен превышать срок аренды (п. 17 ФСБУ 25/2018).

При этом используются следующие проводки.

Перенаем по договору аренды

По общему правилу для того, чтобы осуществить перенаем по договору аренды, необходимо получить согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Однако из этого правила есть исключения. Например, не требуется согласие арендодателя при перенайме земельного участка, его достаточно лишь уведомить (пп. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ). Если в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, содержится условие о запрете уступки соответствующих прав без согласия арендодателя, такое условие недействительно (п. 32 обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022).

После получения согласия прежний и новый арендаторы должны заключить договор перенайма. Специальных правил для его составления нет, поэтому используют общие положения об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ). Сторонам нужно согласовать предмет каждого из этих договоров. В частности, необходимо прописать:
• какие требования уступаются и какой передается долг;
• по какому арендному соглашению они передаются.

В соглашении о перенайме нужно:
• указать сведения о прежнем и новом арендаторе;
• прописать название, номер и дату заключения арендного соглашения;
• указать, что прежний арендатор передает, а новый принимает все права и обязанности по арендному соглашению;
• расписать объем передаваемых прав и обязанностей, которые существуют у прежнего арендатора на момент заключения договора перенайма.

Договор перенайма аренды: проводки

У первоначального арендатора

Бухгалтерский учет договора перенайма у первоначального арендатора зависит от того, какой порядок учета арендных соглашений он применяет. При использовании упрощенного порядка учета необходимо списать стоимость арендованного имущества с забалансового счета 001 «Арендованные основные средства» (письмо Минфина РФ от 24.08.2004 № 03-03-01-04/1/8).

Если компания не использует упрощенный порядок учета арендных соглашений, она списывает сумму обязательства по договору аренды и балансовую стоимость права пользования активом (ППА). Сделать это нужно на дату передачи прав и обязательств новому арендатору. Образовавшаяся разница включается в прочие доходы или в прочие расходы (п. 23 ФСБУ 25/2018, п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99). При этом используют следующие бухгалтерские записи.

Вне зависимости от того, какой порядок учета договоров аренды применяет компания, она включает в составе прочих доходов вознаграждение (без учета НДС), причитающееся к получению от нового арендатора (пп. 3, 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99). Это происходит на дату:
• госрегистрации договора перенайма – если он подлежит регистрации;
• фактической передачи прав по арендному договору, если такая регистрация не требуется.

Передача прав по арендным соглашениям облагается НДС на общих основаниях (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 5 ст. 155 НК РФ).

Затраты, связанные с передачей права аренды, включают в прочие расходы. Сделать это нужно на дату передачи прав по арендному соглашению. Если договор перенайма требует госрегистрации – на момент такой регистрации (пп. 11, 16, 19 ПБУ 10/99 «Расходы организации»). В число таких трат входит, например госпошлина, уплаченная за госрегистрацию договора. Можно использовать следующие проводки.

У нового арендатора

Бухгалтерский учет договора перенайма у нового арендатора также зависит от того, применяет он упрощенный порядок учета арендных соглашений или нет.

При использовании упрощенного порядка необходимо принять арендованное имущество на забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды (письмо Минфина РФ от 24.08.2004 № 03-03-01-04/1/8). Уплаченное вознаграждение прежнему арендатору нужно единовременно включить в состав расходов по обычным видам деятельности на дату (п. 5 ПБУ 10/99):
• государственной регистрации договора перенайма – если таковая требуется;
• подписания договора – если регистрация не нужна.

Бухгалтерские записи в этом случае будут следующими.

Если новый арендатор не использует упрощенный порядок учета договоров аренды, он признает объект аренды в качестве права пользования активом (ППА) по фактической стоимости. Это происходит на момент получения прав и обязанностей по договору перенайма. В фактическую стоимость ППА входит, в частности, величина первоначальной оценки обязательства по аренде, вознаграждение по договору перенайма (п. 10, пп. «а», «в» п. 13 ФСБУ 25/2018).

По общему правилу ППА амортизируется в течение срока полезного использования. Исключение составляют случаи, когда не амортизируются сходные по характеру использования активы. Срок полезного использования, если в дальнейшем не предполагается переход права собственности на предмет аренды, не должен превышать срок аренды (п. 17 ФСБУ 25/2018).

При этом используются следующие проводки.

Регистрация договора перенайма

Договор аренды недвижимого имущества, который заключен на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Он считается заключенным с момента госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 25, ст. 26 ЗК РФ). Договор перенайма содержит в себе и элементы договора уступки требования, и договора перевода долга. Такие договоры требуют государственной регистрации, если они основаны на сделке, требующей ее (п. 2 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ). Поэтому договор перенайма, например, нежилого помещения, нуждается в государственной регистрации при условии, что первоначальное арендное соглашение было зарегистрировано в ЕГРН (постановления Арбитражного суда Уральского округа от 22.08.2018 № Ф09-4615/18 по делу № А07-4419/2017, ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.2013 по делу № А32-10370/2012).

Образец договора перенайма

По ссылке можно посмотреть образец договора перенайма.