Дома блокированной застройки

Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко

Градостроительным кодексом РФ предусмотрены разные виды строений, каждое из которых обладает своими техническими и правовыми особенностями. В статье повествуется о домах, возведенных по принципу блокированной застройки, как их правильно оформить и что для этого нужно.

Содержание

1. Дом блокированной застройки, что это значит
2. Земля под домом блокированной застройки
3. Требования к домам блокированной застройки
4. Раздел дома блокированной застройки
5. Как оформить дом блокированной застройки

Дом блокированной застройки, что это значит

До 2022 года точного определения дома блокированной застройки в законе не было. Однако Закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) внесли изменения, которые вступили в силу с 01.03.2022. Теперь закон дает точный ответ на этот вопрос: согласно п. 40 ст. 1 ГрК РФ к таким постройкам относятся дома, выстроенные единым комплексом в один ряд и соединенные друг с другом по бокам общими стенами при отсутствии проемов между ними.

Каждый блок, входящий в такое строение, имеет отдельный выход на прилегающий земельный участок.

Примерами домов рассматриваемого типа можно назвать следующие:
— таунхаусы, то есть малоэтажные комплексы, состоящие из 5 — 10 секций в одном ряду;
— дуплексы, триплексы и квадрохаусы, которые состоят, соответственно, из 2, 3 или 4 слитных блоков;
— лейнхаусы — малоэтажные блокированные дома с большим участком земли вокруг;
— виолетты — элитные таунхаусы с террасами;
— британхаусы (дома, выстроенные в английском стиле).

Чаще всего каждый блок предназначен для жизни одного собственника и его семьи. По сути, дома блокированной застройки — это несколько частных домов, объединенных в один комплекс общими стенами. Именно поэтому к ним, помимо перечисленных (наличие общих стен с соседними домами и свой выход на окружающий земельный участок), предъявляются такие же требования, как и к домам индивидуального жилищного строительства (п. 39 ГрК РФ), как то:

• количество построенных над землей этажей не должно превышать трех;
• ограничения по высоте — такие дома не должны превышать 20 метров.

Земля под домом блокированной застройки

Возможны два варианты оформления земельного участка, на котором стоит дом рассматриваемого типа:

1) в общую долевую собственность, когда хозяева всех блоков имеют равные невыделенные доли и одинаковые права на них;
2) в индивидуальную собственность, когда весь участок поделен на отдельные части, каждая из которых принадлежит конкретному собственнику.

В соответствии с Законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ изначально земля, расположенная под домами блокированной застройки, на отдельные части не делится. Владельцы блоков после приобретения жилья получают ее в общую долевую собственность. Таким образом, получается, что участок принадлежит всем собственникам секций. В этом случае, если владелец одного из домов хочет видоизменить ту часть земли, которая относится непосредственно к его блоку, ему придется сначала спрашивать разрешение у соседей. И только если последние не возражают против предлагаемых изменений, можно приступать к строительным или иным работам.

Очевидно, что второй вариант, когда земля оформляется в индивидуальную собственность, предпочтителен, поскольку предоставляет больше свободы в использовании земли.

Владельцы блоков, имеющие землю в общей долевой собственности, могут выделить свои доли. Чтобы разделить земельный участок, нужно:

1) всем собственникам вместе принять соответствующее решение;
2) нанять специалиста и провести межевание. Процедура небесплатная, проводится за счет собственников;
3) произвести регистрацию выделенных земельных участков в установленном законом порядке (этим занимается Росреестр).

Важно также, чтобы земля была оформлена именно как предназначенная для блокированной жилой застройки, а не для других нужд (не для индивидуального жилищного строительства, например). В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) определить, для чего разрешено использовать тот или иной участок, можно по специальному коду, который присваивается в зависимости от предназначения конкретной земли. Все коды указаны в классификаторе видов разрешенного использования. Земельным участкам, предоставленным под застройку блокированными домами, присваивается код 2.3.

Требования к домам блокированной застройки

Градостроительным кодексом и другими нормативно-правовыми актами установлены различные требования к домам блокировочной застройки. Их можно разделить на несколько групп:

I. Конструктивные требования предполагают наличие признаков, которые уже описывали в одном из предыдущих разделов статьи. Так, дома блокировочной застройки должны иметь:

— не более трех этажей, возведенных над землей;
— высоту до 20 метров;
— общие стены без проемов между разными блоками;
— отдельный выход на участок для каждой секции дома.

II. Требования к разрешительной документации. В отличие от домов  ИЖС при возведении домов рассматриваемой категории необходимо получать разрешение на строительство, а также на ввод в эксплуатацию, потому как ГрК РФ послаблений в этой части не предусматривает.

Что же касается экспертизы проектной документации, ее можно не проводить, но только если планируется возвести строение, состоящее не более чем из 10 блокированных домов в одном ряду, каждый из которых будет иметь не более 3 этажей (пп. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ). Если же сооружение превышает указанные нормы, экспертиза понадобится.

III. Эксплуатационные требования.

Из определения домов блокированной застройки, данного в п. 40 ст. 1 ГрК РФ, следует, что в них нет общего имущества, которым владеют, к примеру, собственники МКД (лифты, лестничные пролеты и т.д.).

Коммуникации в каждом из блоков свои, и они автономны от коммуникаций, имеющихся в других блоках. Имеется в виду, что в каждом блоке сооружена своя инженерная система, проведены собственные подключения к внешним сетям. Общие с соседними жилыми секциями чердаки, подвалы, подполы, вспомогательные помещения, входы и выходы отсутствуют.

Однако при этом если один из домов или его часть нуждается в реконструкции, для ее проведения нужно предварительно получить согласие соседей, даже когда их дома данной реконструкцией не затрагиваются.

Главный принцип эксплуатации такого дома — не навредить другим домам, входящим в строение.

IV. Правовые особенности:

1) рассматриваемые постройки не участвуют в программах капитального ремонта, как это предусмотрено, к примеру, для многоквартирных домов;
2) если собственник одного из домов в составе блокированной застройки соберется продавать принадлежащую ему часть, согласие соседей на это спрашивать не нужно, если при этом не меняются условия пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Раздел дома блокированной застройки

О разделе земельного участка, находящегося под домом блокированной застройки, мы уже рассказали. Теперь рассмотрим другую ситуацию: в каком случае может понадобиться раздел самого дома и что нужно, чтобы его произвести.

В силу положений законодательства вновь возведенные дома блокированной застройки предполагают, что каждым из входящих в них блоков владеет отдельный собственник.

Но иногда бывает так, что статус дома не определен. К примеру, дом был построен как индивидуальный жилой с двумя квартирами, хотя, по сути, он состоит из обособленных блоков, каждый из которых имеет отдельный вход, и во всем остальном также соответствует критериям дома блокированной застройки. В этом случае собственники могут признать его в установленном порядке блокированным и закрепить за каждым свой блок.

Существует несколько способов, как осуществить перевод дома в разряд блокированных и, соответственно, раздела его на блоки. Выбор конкретного способа зависит от того, каким статусом был наделен объект изначально, а также того, были ли зарегистрированы права владельцев.

Итак, какие есть способы:

1) упрощенный. Этот способ подходит для домов, в отношении которых до 01.03.2022 (то есть до изменения законодательства о блокированной застройке) были внесены сведения в ЕГРН как о многоквартирных, включающих в себя жилые помещения с зарегистрированными правами на них, если данные помещения отвечают требованиям блокированных домов. Особенность этого способа в том, что для раздела такого дома не нужно специально изготовлять технический план каждого блока;
2) общий, предполагающий составление технического плана. Он применяется, когда в блокированные дома переводят индивидуальные жилые постройки либо многоквартирные при наличии желания их собственников;
3) судебный. Этот способ используется, если два предыдущих применить по каким-либо причинам не удается: возникают споры между собственниками или нужно доказывать статус постройки.

Решение о том, что дом будет переводиться в объект блокированной застройки, должны принимать все собственники вместе (независимо от того, идет ли речь о жилом или многоквартирном доме).

Чтобы перевести здание в блокированный объект в упрощенном порядке, все собственники вправе общим решением выбрать представителя, который будет письменно уполномочен и возьмет на себя обращение в уполномоченный госорган, занимающийся регистрацией прав. Туда ему нужно будет представить заявление о том, чтобы вид, назначение и вид разрешенного использования объекта недвижимости были изменены в соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов и учтены. При этом изменения в ЕГРН вносятся следующие:

1) меняется вид объекта недвижимости (было «помещение», стало «здание»);
2) указывается назначение — «жилое»;
3) в качестве вида разрешенного использования обозначается: «дом блокированной застройки».

При этом исключается информация о виде жилого помещения – «квартира», а дом снимается с государственного кадастрового учета как многоквартирный.

Заявление подается либо через МФЦ либо электронно через Роскадастр.

Переоформление дома, построенного до 2022 года, и внесение изменений в ЕГРН — это право, а не обязанность собственников. Они могут сделать это в любое время, сроки не ограничены.

Как оформить дом блокированной застройки

Порядок оформления дома блокированной застройки зависит от того, в какой момент начинается оформление строения именно в этом статусе.

На стадии начала строительства необходимо получить следующие документы:

1) разрешение на строительство,
2) разрешение на ввод в эксплуатацию,
3) технический план для кадастрового учета.

Если дом был построен до 2022 года и переводится из разряда жилых или многоквартирных, как обозначалось в предыдущем разделе статьи, нужно:

1) всем собственникам принять соответствующее совместное решение;
2) подать заявление.

Если между собственниками согласия нет, можно обратиться в суд. В качестве примера можно привести Апелляционное определение Ульяновского городского суда, от 17.01.2021 по делу № 33- 3438/2021, в соответствии с которым многоквартирный дом по иску части жильцов признан домом блокированной застройки, произведено выделение долей как самого дома, так и земельного участка.

Дело заключалось в следующем. Несколько жильцов многоквартирного дома сошлись во мнении, что их дом целесообразно было бы признать блокированным и выделить каждому свою долю. Однако другая часть жильцов их не поддержала, в связи с чем дело пришлось решать в суде.

Для того чтобы выяснить, действительно ли спорный объект отвечает признакам блокированной застройки, возможно ли его разделение без ущерба для отдельных частей, суд назначил техническую экспертизу.

Эксперты установили, что дом имеет признаки блокированного, выдел долей в нем возможен и является наиболее рациональным, технически и экономически обоснованным решением. В итоге дом признали блокированным, за каждым из жильцов закрепили свою долю.

Если речь идет о разделе земельного участка, сначала следует провести межевание, а потом зарегистрировать права собственности всех владельцев.

Если части дома или всей постройке реконструкция нужна целиком, необходимо заручиться согласием соседей на ее проведение.