Как внести изменения в разрешение на строительство

Даже после получения разрешения на строительство планы могут измениться — потребовалась корректировка планировки, сменился застройщик или нужно продлить срок действия документа. Однако внесение изменений в разрешение — это процесс, который нередко вызывает вопросы и сложности. Далее разберем требования законодательства, сроки рассмотрения обращений и типичные причины отказов для того, чтобы заявители могли грамотно спланировать процесс и сэкономить свое время.

Над статьей работали:
Автор: Чистякова Людмила; редактор: Александр Чепенко

Содержание

1. Когда вносятся изменения в разрешение на строительство
2. Кто вносит изменения в разрешение на строительство
3. Как внести изменения в разрешение на строительство
4. Как оспорить отказ в изменении разрешения на строительство

Когда вносятся изменения в разрешение на строительство

Разрешение на строительство (РнС) — это официальный документ, который подтверждает, что проектная документация соответствует всем необходимым правилам и нормам.

В частности, что она отвечает требованиям:

а) градостроительного регламента;
б) проекта планировки территории;
в) проекта межевания территории.

Этот документ нужен при строительстве или реконструкции объектов капстроительства. Исключение, если они относятся к линейным объектам (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса (далее — ГрК).

Кроме того, РнС также не требуется в случае:

1) строительства или перестройки гаража на своем участке, при условии, что у владельца нет планов использовать его для бизнеса;
2) возведения на садовом участке жилых домов, садовых домов, хозпостроек — в рамках правил законодательства о садоводстве, установленных Федеральным законом от 29.07.2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
3) возведения или реконструкции объекта ИЖС при условии, что для этого не привлекаются средства дольщиков;
4) постройки или реконструкции объекта, который не относится к капитальным;
5) постройки вспомогательных сооружений на участке. К примеру, сараев, бань, теплиц, навесов, погребов, колодцев и иных хозпостроек, строений и сооружений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд. При этом количество надземных этажей строения или сооружения не может быть более 3 этажей, а его высота не превышает 20 метров. Критерии таких построек утверждены Постановлением Кабмина РФ от 04.05.2023 № 703;
6) вносятся изменения в объект капстроительства, но при этом:
а) не затрагиваются несущие конструкции;
б) не снижается безопасность объекта;
в) соблюдаются все нормы по высоте, площади и т. д., прописанные в градостроительных правилах.

Случаи, когда не требуется получать РнС, приведены в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.

Получив разрешение, застройщик официально получает право вести такие работы.

В РнС можно внести изменения. Алгоритм его корректировки определен ч. 21.14—21.16 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Он устанавливает:

а) круг заявителей;
б) порядок действий;
в) состав представляемых документов;
г) причины для отказа внесения поправок;
д) сроки оказания услуги.

Процедура корректировки требуется в случаях:

а) смены правообладателя — перехода прав на земельный участок к другому лицу;
б) преобразования земельного участка путем раздела, выдела, перераспределения или объединения. В таких случаях новый правообладатель вправе вести строительство на основании первоначально выданного разрешения, но с внесением правок;
в) перехода права пользования недрами к новому владельцу лицензии;
г) изменения параметров объекта капстроительства. Например, увеличения этажности, площади, корректировки инженерных коммуникаций или планировочных решений. Однако если изменения затрагивают конструктивные или объемно-планировочные характеристики, может потребоваться повторная экспертиза проекта;
д) исправления техошибок или неточностей в РнС.

Это следует из пунктов 1—4 части 21.10, ч. 21.5—21.7 и 21.9 ст. 51 ГрК РФ.

Кроме того, продление срока действия РнС осуществляется с помощью  внесения корректировок в этот документ. В случае принятия решения о продлении срока РнС оно действует в течение периода, указанного в заявлении.

Кто вносит изменения в разрешение на строительство

Изменения в РнС вносит орган, уполномоченный на выдачу таких разрешений. Это может быть:

а) федеральный орган исполнительной власти;
б) исполнительный орган региона;
в) местные власти;
г) Госкорпорация «Росатом»;
д) Госкорпорация «Роскосмос».

В Москве решения о корректировках РнС принимает Мосгосстройнадзор.

Как внести изменения в разрешение на строительство

Застройщик подает заявление по установленной форме.

В Москве заявление заполняется через интерактивную форму на портале госуслуг. Порядок его подачи регламентирован Постановлением правительства Москвы от 17.04.2012 № 145-ПП (далее — постановление № 145-ПП).

К заявлению прилагаются документы, подтверждающие основания для корректировки (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

Для внесения правок в РнС представляют следующие документы:

1. На земельный участок. К ним относятся:

а) правоустанавливающие документы, которые подтверждают права на землю;
б) соглашение об установлении сервитута, если есть ограничения использования участка;
в) решение об установлении публичного сервитута, если он установлен.

2. Градостроительный план земельного участка — документ с основными параметрами и ограничениями для строительства на данном участке.

3. Материалы проектной документации, в том числе:

а) пояснительная записка — текстовое описание проекта, его целей и особенностей;
б) схема планировочной организации участка. Она представляется в зависимости от типа объекта в следующих вариантах:
б1) схемы с указанием места размещения здания, подъездов и проходов к нему, границ публичных сервитутов и объектов археологического наследия, которая соответствует градостроительному плану участка) — для обычных объектов;
б2) схемы, подтверждающей, что объект находится в пределах красных линий, утвержденных в документации по планировке территории — для линейных объектов (дорог, трубопроводов и т. д.);
в) архитектурные решения — чертежи и описания внешнего вида и внутренней планировки здания;
г) сведения об инженерном оборудовании — описание систем водоснабжения, канализации, электроснабжения и т. д., а также сводный план сетей с указанием точек подключения объекта к инженерным коммуникациям;
д) проект организации строительства — план работ по возведению объекта (сроки, этапы, используемые ресурсы);
е) проект организации работ по сносу — если планируется демонтаж каких-либо строений на участке (полностью или частично).

Кроме того, могут дополнительно понадобиться:

а) положительное заключение экспертизы проектной документации, которое подтверждает, что проект соответствует нормам безопасности и другим требованиям;
б) разрешение на отклонение от предельных параметров строительства, если проект выходит за стандартные ограничения по высоте, площади;
в) согласие всех правообладателей объекта, которое требуется при реконструкции — все владельцы должны подтвердить, что не возражают против изменений.

В качестве заявителей могут выступать застройщики — физлица, ИП, ЮЛ, обеспечивающие на принадлежащих им земельных участках строительство, реконструкцию объектов капстроительства.

В случае если от имени заявителя — ИП или юрлица действует представитель, к перечню документов добавляется доверенность на него.

Срок для внесения корректировок в РнС — 5 рабочих дней с даты поступления комплекта документов.

Внесение изменений в разрешение на строительство в Москве осуществляется бесплатно.

Как оспорить отказ в изменении разрешения на строительство

Частью 21.15 ст. 51 ГрК РФ установлен исчерпывающий и не подлежащий расширительному толкованию перечень оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство.

В их число входит:

а) неполный комплект документов или ошибки в них. Например, в уведомлении о переходе прав на земельный участок либо о создании нового участка отсутствуют обязательные данные. Также отказ возможен, если не приложен документ, подтверждающий право на землю (в случаях, предусмотренных ч. 21.13 ст. 51 ГрК РФ), или не представлены иные документы, необходимые для корректировки разрешения;

б) недостоверные сведения в уведомлении. Если информация о переходе прав на землю, пользовании недрами или образовании участка не соответствует действительности, в изменении разрешения откажут;

в) несоответствие градостроительным требованиям при перераспределении или выделе участков. Если землю разделили или перераспределили, а новый объект не отвечает правилам строительства, закрепленным в градостроительном плане на момент его выдачи, — это основание для отказа;

г) нарушение градостроительных норм. Проект не соответствует требованиям, которые действовали на момент выдачи градостроительного плана земельного участка (этот план нужен для получения разрешения на строительство или его корректировки);

д) несоответствие разрешенному использованию земли, если планируемый объект не подходит под категорию использования участка либо нарушает ограничения, установленные законом (земельным и другими НПА) на момент принятия решения о внесении изменений;

е) несоблюдение условий отклонения от параметров строительства. Если есть специальное разрешение на отклонение от предельных параметров строительства или реконструкции, но проект им не соответствует, в корректировке РнС откажут;

ж) отсутствие начатых строительных работ. Уполномоченный орган может отказать, если по данным строительного или земельного надзора на день подачи заявления работы по строительству или реконструкции еще не начаты;

з) слишком поздний срок подачи заявления. Если застройщик обратился за внесением изменений менее чем за 10 рабочих дней до окончания срока действия РнС, в удовлетворении запроса откажут.

Если застройщик считает отказ в корректировке РнС неправомерным, он может обжаловать решение в судебном порядке. Эта процедура включает несколько этапов, один из которых — досудебное обращение с жалобой.

Согласно постановлению № 145-ПП заявители подают жалобы, если столкнулись со следующими нарушениями:

1) несоблюдение сроков оформления документов, если обращение или другие необходимые документы долго регистрируют, нарушают порядок оформления и выдачи расписки о том, что документы получены от заявителя;

2) выдвигаются незаконные требования к заявителю. К примеру, если госорганы требуют:

а) предоставить документы или информацию, которые по закону не нужны для получения услуги, в том числе которые запрашиваются через межведомственное взаимодействие;
б) обратиться за услугами, которых нет в официальном списке обязательных услуг для получения госуслуги, утвержденном Кабмином Москвы;
в) оплатить услугу, если законом не предусмотрена плата;
г) донести документы или исправить информацию, о нехватке или недостоверности которой не сообщали при первом отказе в приеме заявления или предоставлении услуги;

3) несоблюдение сроков оказания госуслуги — если она осуществляется дольше, чем установлено правилами;

4) неправомерный отказ заявителю. К примеру, если ему отказали:

а) в приеме документов, которые по закону нужно принять для оказания услуги, когда такие причины отказа не прописаны в НПА;
б) в предоставлении услуги на основаниях, которых нет в федеральных или московских НПА;
в) в исправлении опечаток и ошибок в уже выданном документе либо если слишком долго исправляют такие ошибки.

Могут быть и другие нарушения порядка оказания услуги. Это любые иные случаи, когда порядок предоставления государственной услуги нарушен, то есть не соблюдаются правила, закрепленные в законах и НПА Москвы.

Жалоба подается в тот же орган, который вынес отказ, либо в вышестоящий надзорный орган.

Жалоба подается в письменной форме на бумаге или в электронной форме одним из следующих способов:

а) при личном обращении заявителя или его представителя;
б) почтовым отправлением;
в) с использованием портала — при предоставлении госуслуги Комитетом Госстройнадзора надзора Москвы.

В Москве жалобу рассматривают в течение 15 рабочих дней (п. 5.14. постановления № 145-ПП) Подача досудебной жалобы не исключает права заявителя на одновременное или последующее обращение в суд.