Объекты недвижимости и их виды

Под недвижимостью традиционно понимается имущество, которое невозможно перемещать без ущерба его назначению. В исключительных случаях режим недвижимой вещи распространяется законодателем на объекты, которые связи с землей не имеют. О том, какие объекты относятся к каждой из указанных групп, изложено в статье.

Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко

Содержание

1. Земельные участки
2. Участки недр
3. Здания, сооружения, помещения
4. Воздушные, морские и суда внутреннего плавания
5. Предприятия и единые недвижимые комплексы

Земельные участки

Это самый бесспорный вид недвижимости в силу своих природных свойств. Земельный участок (ЗУ) определяется как часть земной поверхности, которая имеет признаки, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Для того чтобы ЗУ мог полноценно участвовать в гражданском обороте, он подлежит государственному кадастровому учету (ГКУ), при осуществлении которого участку присваивается кадастровый номер в соответствии с Приказом Росреестра от 22.05.2023 № П/0183.

Права на ЗУ (собственность/постоянное (бессрочное) пользование/пожизненное наследуемое владение), ограничения/обременения (залог, аресты) и в установленных законом случаях сделки с земельными участками (аренда на срок от одного года) подлежат государственной регистрации.

И ГКУ, и регистрация прав производятся посредством внесения специальных записей в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (закон № 218).

Учетно-регистрационные процедуры в общем виде можно представить следующим образом:

1. Образуется новый ЗУ. В отношении него кадастровый инженер готовит межевой план, в котором отображаются границы участка, его площадь, местоположение и иные характеристики.

2. Орган регистрации прав (Росреестр):

— ставит участок на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера. Для этого в специальную часть ЕГРН — кадастр недвижимости вносятся сведения о характеристиках участка на основе межевого плана. Условие – новый участок не имеет пересечений с границами иных участков, уже внесенных ранее в ЕГРН;
— производит государственную регистрацию прав на него путем внесения записей в иную часть ЕГРН — реестр прав на основании представленного заявителем правоустанавливающего документа (акта о предоставлении участка в собственность, договора купли-продажи/аренды);
— выдает выписку из ЕГРН, в которой будут отображаться сведения о фактах произведенного учета и регистрации.

Обратим внимание на такую характеристику ЗУ, как «вид разрешенного использования». Как и откуда он берется?

На каждое муниципальное образование органом местного самоуправления разрабатывают правила землепользования и застройки. В их состав включается карта градостроительного зонирования: вся территория муниципального образования делится на зоны. Для каждой зоны градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Вид использования из числа «основных» и «вспомогательных» правообладатель вправе выбирать самостоятельно. Правое регулирование – ст. 35–37 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ).

Как это реализуется на практике? К примеру, гражданин намерен образовать земельный участок в городе Домодево в зоне «К» — «коммунальная инфраструктура». Он откроет действующие правила землепользования и застройки на официальном сайте городского округа (https://www.domod.ru/city/grad/architect/pzz/), посмотрит перечень видов разрешенного использования в такой зоне и выберет из них подходящий для себя. К примеру, «хранение автотранспорта». Такой вид значится в числе «основных». А вот выбрать вид «для индивидуального жилищного строительства» и построить соответствующий объект в данной зоне нельзя, поскольку соответствующий вид разрешенного использования для нее не предусмотрен.

Допускается ли изменение вида разрешенного использования после осуществления государственного кадастрового учета? Безусловно. Без ограничений – в пределах «основных» и «дополнительных» видов. Для «условно-разрешенного» необходимо получить специальное разрешение.

Основу правового регулирования в части образования, оборота земельных участков и ограничений их использования составляют положения ЗК РФ. Специальные правила для отдельных категорий/видов участков закрепляются в отдельных нормативных актах. Приведем примеры.

Многоконтурный ЗУ — это участок, который представляет собой совокупность нескольких замкнутых контуров («кусочков»). Часто (но не исключительно) такие участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения: многоконтурные ЗУ образовались в результате выдела земельных долей, когда участник долевой собственности не мог выделить участок в одном месте целиком и вынужден был искать пригодные земли в разных местах. Ранее в законодательстве для таких ситуаций применялась формулировка «единое землепользование». В ЕГРН вносятся сведения обо всех контурах, входящих в состав многоконтурного ЗУ. При этом объектом права является многоконтурный участок в целом. Продать один контур, а второй оставить себе нельзя. При такой необходимости сначала многоконтурный ЗУ нужно разделить, чтобы каждый контур стал самостоятельным участком.

Обратим внимание на следующее. Сейчас в России функционирует уникальный сервис «Национальная система пространственных данных» (https://nspd.gov.ru/#top_section). Он предоставляет обширный функционал для пользования. В частности, с его помощью можно узнать большое количество общедоступных сведений о земельных участках, выбрать место для образования нового участка и установить возможные ограничения для его использования.

Участки недр

Участки недр (УН) также признаются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ). Они представляют собой геометризированную часть недр, которая выделяется в определенных замкнутых пространственных границах для проведения операций по недропользованию. Дефиниция приведена в соответствии с ГОСТ Р 59071-2020.

Пространственные границы участка недр образуются условными плоскостями, исходящими от прямых линий между точками с географическими координатами и глубиной.

Выделяются участки недр:

УН не могут быть предметом купли-продажи/дарения/наследования/вклада/залога.

УН предоставляются в пользование в соответствии с Законом РФ от 21.02.1992 № 2395-1. Право такого пользования удостоверяется лицензией. Переход прав на основании лицензии допускается в лишь установленных законом случаях.

Участки недр, в отношении которых выдана лицензия, учитываются в специальном реестре. Его ведет Федеральное агентство по недропользованию с привлечением ФГКУ «Росгеолэкспертиза» (п. 17 порядка, утвержденного Приказом Минприроды России от 29.10.2020 № 865).

Здания, сооружения, помещения

Зданием является стационарный объект капитального строительства (ОКС), который имеет полностью или частично замкнутый контур (ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020). Выделяются здания с назначением «нежилое», «многоквартирный дом», «жилой дом», «садовый дом», «гараж» (ч. 5 ст. 8 закона № 218).

Сооружение может являться ОКС и относиться к недвижимости: дорога, мост, инженерные коммуникации, скважина. Имеет следующие характеристики: протяженность/глубина/глубина залегания/площадь/объем/высота/площадь застройки/этажность (ч. 4 ст. 8 закона № 218). Для отнесения сооружения к недвижимости устанавливается наличие прочной связи с землей, исходя из технических характеристик конкретного объекта.

В отношении некоторых видов сооружений часто имеется неопределенность. Если дело доходит до суда и требуется наличие специальных познаний, назначается экспертиза. Один из таких спорных объектов – трансформаторная подстанция.

Она может быть:

— частью линейного сооружения и не относиться к недвижимости (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2019 № Ф06-48538/2019);
— самостоятельным объектом недвижимости в силу своих характеристик — блочная комплектная подстанция (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2019 № Ф08-7994/2019).

По общему правилу создание ОКС должно осуществляться на основании разрешения на строительство.

Перечень исключений из указанного правила приведен в п. 17 ст. 51 ГрК РФ. К ним в том числе относятся случаи строительства:

— гаража. Условие – отсутствие связи с ведением предпринимательской деятельности;
— индивидуального жилого дома/садового дома (действует специальный уведомительный порядок строительства по ст. 51.1 ГрК РФ);
— сооружений вспомогательного использования. Критерии вспомогательного характера закреплены в Постановлении Правительства РФ от 04.05.2023 № 703.

Помещением является обособленная часть здания/сооружения, которая пригодна:

— для постоянного проживания (жилое помещение);
— иного использования (нежилое помещение).

В одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест (ст. 141.4 ГК РФ).

Жилое помещение может быть переведено в нежилое и наоборот. Порядок перевода, а также вопросы, связанные с перепланировкой, регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ.

Здания, сооружения, помещения входят в группу объектов недвижимости, которые подлежат государственному учету и регистрации в соответствии с требованиями закона № 218. Как и земельным участкам, им также присваивается кадастровый номер.

Документом – основанием для поставки на кадастровый учет, как правило, является технический план. Документ (как и межевой план для ЗУ) готовит кадастровый инженер.

Основаниями для государственной регистрации прав, ограничений (обременений) являются акты органов государственной власти и местного самоуправления, договоры, свидетельства о праве на наследство, судебные акты (ст. 14 закона № 218). По общему правилу регистрация права на здание/сооружение возможна только при наличии прав на земельный участок, на котором указанный объект расположен.

Особенности учетно-регистрационных действий при создании, реконструкции зданий и сооружений установлены в ст. 40 закона № 218.

Воздушные, морские и суда внутреннего плавания

Это специфичная группа недвижимости. Она как раз и не имеет прочной связи с землей в традиционном понимании. Критерием отнесения к недвижимости здесь выступает наличие установленного законом требования об осуществлении государственной регистрации прав на такие объекты в специальных реестрах (ст. 130 ГК РФ).

Сориентировать в вопросе, какое судно подлежит такой регистрации, а какое – нет, призваны нормы специальных кодексов:

Приведем конкретные примеры:

1. Беспилотник (квадрокоптер, дрон) гражданский.

Если взлетная масса превышает 30 кг, он подлежит государственной регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов. Признается недвижимостью. Правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации.

Взлетная масса 0,15–30 кг подлежит государственному учету. Госрегистрация не производится.

Беспилотник массой до 0,15 г не подлежит ни регистрации, ни учету. В перечисленных случаях указанный объект недвижимостью не признается.

2. Плавучий кран.

КВВТ РФ включает такой объект в понятие «судно», права на который подлежат государственной регистрации в специальном реестре (ст. 3,16). Признается объектом недвижимости (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2012 № 17АП-10882/2012-ГК).

3. Моторная лодка.

Относится к маломерным судам (длина ≤ 20 м, вмещаемое количество людей ≤ 12). Подлежит государственной регистрации в реестре маломерных судов и является объектом недвижимости. Обоснование — действующая с 01.09.2025 редакция п. 1.1 ст. 16 КВВТ РФ. С указанной даты суда с двигателями до 8 кВт исключены из перечня объектов, в отношении которых действует правило об отсутствии необходимости государственной регистрации.

Предприятия и единые недвижимые комплексы

Предприятие как имущественный комплекс (ПИК) выделяется в качестве самостоятельного вида объекта недвижимости. В состав ПИК входят различное имущество и права:

— земельные участки;
— здания, сооружения;
— оборудование, инвентарь;
— сырье, продукция;
— права требования, долги и исключительные права (ст. 132 ГК РФ).

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на ПИК осуществляются посредством внесения записей в ЕГРН в соответствии с требованиями закона № 218. Порядок закреплен в ст. 46 названного нормативного акта.

Специфика заключается в следующем:

— ГКУ и государственная регистрация прав производится на каждый объект недвижимости, который входит в состав предприятия, а также на такое предприятие в целом;
— переход права собственности (ограничения прав) на ПИК в целом регистрируется одновременно с переходом права (внесением записей об ограничении) на все объекты, которые входят в его состав.

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) — такая совокупность зданий, сооружений и иного имущества, которая отвечает одному из критериев:

— неразрывная связь объектов между собой (физическая или технологическая);
— нахождение на одном земельном участке.

Отдельным объектом недвижимости ЕНК становится, когда на указанную совокупность имущества право зарегистрировано в ЕГРН как на одну неделимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).