Проведение изменений в жилом или нежилом помещении — сложный процесс. Он требует не только строительных навыков, но и понимания законодательства. Многие собственники, желающие улучшить принадлежащие им квартиры или офисы либо осуществить с помощью перестройки перевод жилого помещения в нежилое, не всегда осознают разницу между понятиями «переустройство» и «перепланировка», хотя это очень важно. В статье разъясняется, чем эти виды перестройки отличаются друг от друга, в каком случае необходимо официально согласовать проект будущих изменений и как правильно юридически оформить преобразования.
Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко
Содержание
- Отличия переустройства от перепланировки и реконструкции помещения
- Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения
- Проект переустройства и перепланировки помещения
- Завершение переустройства и перепланировки жилого помещения
- Ответственность за незаконное переустройство и перепланировку помещения
Отличия переустройства от перепланировки и реконструкции помещения
В быту слова «перепланировка» и «переустройство» часто используют как синонимы, однако с точки зрения законодательства это разные процедуры. Их определения даны в статье 25 Жилищного Кодекса РФ (далее — ЖК РФ).
Согласно указанной статье под переустройством понимается изменение внутренних частей квартиры — замена или перенос труб, электропроводки, вентиляции, газового оборудования, сантехники или других инженерных систем. Внешние границы квартиры или офиса (стены) при этом остаются в неизменном состоянии, меняются только коммуникации и оборудование. Все подобные изменения подлежат отражению в технической документации на помещение.
Перепланировка — это изменение самой конструкции и границ помещения. Сюда относится все, что меняет планировку:
— снос или возведение стен, перегородок (даже если общая площадь не меняется);
— объединение или разделение комнат, квартир, офисов;
— изменение площади (к примеру, за счет присоединения части коридора);
— образование новой комнаты или помещения.
Такие изменения почти всегда затрагивают соседние помещения или общее имущество дома. Главная особенность состоит в том, что все изменения, производимые в рамках перепланировки, обязательно нужно узаконить, внеся новые данные о границах и площади в Росреестр (ЕГРН).
Понятие реконструкции дано в другом нормативно-правовом акте — в ст. 1 в Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ).
Реконструкцией зданий и сооружений называют серьезное изменение основных характеристик объекта: их высоты, этажности, площади или объема. К реконструкции относятся:
— надстройка (добавление этажей);
— расширение (увеличение площади в плане);
— перестройка;
— полная замена или восстановление несущих конструкций (фундамента, стен, каркаса, перекрытий).
При этом мелкий ремонт, когда меняют отдельные части несущих конструкций на такие же или более надежные (допустим, замена нескольких балок или участка стены), не считается реконструкцией.
Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения
Согласно статье 26 ЖК РФ переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с согласия органа местного самоуправления на основании принятого ими решения. Таким образом, любые работы, подпадающие под определения перепланировки или переустройства, можно проводить только после получения официального разрешения от местной администрации (органа, осуществляющего согласование).
Порядок получения согласования определен все той же ст. 26 ЖК РФ.
Чтобы получить соответствующий документ, разрешающий видоизменить помещение, собственнику или его официальному представителю необходимо для начала собрать пакет документов для обращения в уполномоченный орган. В этот комплект входят:
— заявление по установленной форме;
— проект перепланировки — главный документ, подготовленный специалистами. Он показывает, что именно будет меняться и как это будет технически выполнено;
— согласие всех собственников дома (в виде протокола общего собрания). Это необходимо лишь в том случае, если работы предполагают присоединение к квартире части общего имущества (к примеру, расширение за счет коридора или кладовой).
Документы на помещение (к примеру, выписку из ЕГРН) и его технический паспорт можно не представлять, так как администрация вправе самостоятельно решать вопросы, связанные с их получением. В частности, она имеет возможность запросить их по межведомственным каналам.
Какие-либо дополнительные бумаги администрация требовать не вправе.
Однако в отдельных случаях инициатору изменений следует самому побеспокоиться о предоставлении дополнительных документов, которые могут потребоваться для подтверждения законности планируемого переустройства или перепланировки. Так, к примеру, если собственник комнаты в коммуналке хочет произвести перепланировку, которая затронет интересы его соседей по квартире, ему необходимо согласовать с ними будущие изменения. Подобный вывод содержится в пункте 12 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023.
Орган, принявший комплект документов, проводит их проверку на соответствие требованиям законодательства, санитарным, техническим и противопожарным нормам.
Решение по заявлению должно быть принято в течение 45 дней с момента подачи полного пакета документов. Результатом будет согласование представленного проекта либо отказ в этом. Положительное решение выдается в виде официального документа. Именно он и является законным основанием для начала работ.
Согласно статье 27 ЖК РФ отказ в согласовании проекта должен быть обоснован. В этой же статье перечислены основания для принятия отрицательного решения. Местный орган власти вправе отказать в переустройстве или перепланировке в следующих случаях:
1) при предоставлении неполного пакета документов. Обнаружив, что в комплекте недостает каких-то бумаг, уполномоченный орган обязан направить в адрес заявителя уведомление о необходимости предоставить недостающие справки. Если собственник или его представитель эту просьбу исполнят, рассмотрение заявления будет продолжено. Если же в течение 15 рабочих дней ответа на уведомление не последует, то в согласовании проекта откажут.
При этом нужно учесть, что это правило касается только тех документов, которые администрация не может получить самостоятельно по своим каналам;
2) документы поданы не по адресу. Заявителю необходимо направлять собранные бумаги в администрацию по месту нахождения дома, в котором находится принадлежащее ему помещение;
3) выявлены признаки несоответствия проекта закону. Это главное и самое частое основание для отказа. Если проект перепланировки нарушает строительные, санитарные, пожарные или иные нормы, его точно не согласуют. Нарушение может выражаться в том, что предполагаемая перепланировка или переустройство:
— затрагивают несущие конструкции без должного расчета;
— нарушает планировочные ограничения (допустим, предполагает расположение санузла над жилой комнатой);
— создает угрозу безопасности или ущемляет права соседей.
В решении об отказе обязательно должны быть указаны конкретные нарушения.
Отказ выдается или направляется заявителю в течение 3 рабочих дней. Получив отказной документ, собственник вправе обжаловать его в судебном порядке.
Проект переустройства и перепланировки помещения
Проектная документация — это техническое и юридическое обоснование будущих работ. Ее разработку следует доверять организациям или индивидуальным предпринимателям, имеющим допуск СРО в области архитектурно-строительного проектирования. Проект составляется на основе актуального технического паспорта БТИ и данных обследования помещения.
Требования к проекту могут отличаться в зависимости от региона. Рассмотрим примерный вариант проекта, который предусматривает Постановление правительства города Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП.
Согласно названному документу проект перепланировки или переустройства должен состоять:
1) из текстовой части (описательной и расчетной). В ней должна быть приведена следующая информация:
— четкий перечень всех планируемых работ;
— информация о доме — год постройки, тип перекрытий, этажность, что находится сверху и снизу от перестраиваемого жилого или нежилого помещения;
— технические решения, то есть как будут меняться инженерные системы (электрика, водоснабжение). При замене газовой плиты на электрическую нужен также расчет мощности;
— обеспечение безопасности. Следует указать, как будут соблюдены противопожарные нормы, требования по звукоизоляции, а для нежилых помещений — доступность для маломобильных групп;
— главный вывод (заключение проектной организации о возможности и допустимости проведения конкретных работ в определенном доме);
2) графическая часть (чертежи и схемы). Она должна наглядно показывать:
— как квартира выглядит до преобразования, с указанием площадей;
— наглядную схему плана работ, где разными цветами отмечено, что именно сносят (красный) и что строят (синий/зеленый). Все размеры должны быть указаны;
— как квартира будет выглядеть после всех изменений;
— детальные чертежи и узлы (конкретные технические решения, особенно для сложных элементов);
— схемы коммуникаций (как пройдут новые трубы и провода);
— если меняется фасад/вход, нужно обязательно представить цветные чертежи, фотомонтаж и схему участка, чтобы оценить изменение внешнего вида здания;
3) приложения (дополнительные обязательные документы). Для нежилых помещений — экспертное заключение по санитарным нормам, подтверждение квалификации проектной организации, подтверждение ее членства в СРО (саморегулируемой организации) и права заниматься этой деятельностью.
Для памятников архитектуры — заключение историко-культурной экспертизы.
Если работы затрагивают несущие конструкции, производятся в панельном доме или в доме с деревянными перекрытиями, требуется отдельное заключение о техническом состоянии конструкций. Его дает либо автор проекта дома, либо специально отобранная жилищной инспекцией организация. В заключении должен быть вывод о том, можно ли вообще это делать и на каких условиях.
Другими словами, Москва требует, чтобы проект перестройки помещения содержал все необходимые данные, позволяющие уполномоченным лицам оценить безопасность работ. При этом все части проекта (кроме некоторых приложений) должна разрабатывать одна проектная организация и оформлять в единый файл.
Завершение переустройства и перепланировки жилого помещения
После завершения строительных работ наступает следующий этап перепланировки или переустройства. На этом этапе собственнику необходимо зафиксировать и легализовать произведенные изменения. Согласно статье 28 ЖК РФ делать это нужно в следующем порядке:
1) уведомить администрацию. Заявитель (собственник) обязан направить в ту же администрацию, где он получал согласование, уведомление о том, что работы закончены. К уведомлению кадастровый инженер обязательно прикладывает технический план на перепланированное помещение. Этот документ — основа для внесения изменений в официальный реестр недвижимости (ЕГРН);
2) получить акт приемочной комиссии. Администрация формирует комиссию, которая проверяет, соответствует ли результат согласованному проекту и нормам. Если все в порядке, комиссия составляет акт приемки. Этот документ администрация должна утвердить и выдать в течение 30 дней с момента получения уведомления об окончании работ;
3) завершить процедуру официально. Эта стадия различается в зависимости от того, какие именно производились работы.
При переустройстве процедура считается завершенной с момента утверждения акта приемочной комиссии. Процесс заканчивается в тот момент, когда собственник получает на руки акт.
При перепланировке процесс завершается только после внесения изменений в ЕГРН (государственный реестр недвижимости). В этом случае акт комиссии считается только промежуточным документом, который дает право подать документы на государственный кадастровый учет и регистрацию новых границ/площади квартиры или другого помещения. Только после этой регистрации перепланировка считается полностью узаконенной.
Ответственность за незаконное переустройство и перепланировку помещения
Все возможные последствия самовольной перестройки помещения описаны в ст. 29 ЖК РФ.
Во-первых, в указанной статье содержатся критерии самовольности. К ним относятся следующие работы:
— начатые без официального разрешения от уполномоченного органа;
— выполненные с нарушением согласованного проекта (например, снос другой стены).
Во-вторых, рассматриваемой статьей предусмотрено несколько вариантов дальнейшего развития событий.
Узнав о незаконной перестройке, администрация выдает собственнику предписание — официальное требование вернуть все в исходное состояние в разумный срок.
Если собственник полагает, что произведенные им преобразования безопасны и не нарушают ничьих прав, он может попробовать легализовать перестройку задним числом, обратившись в суд с соответствующим иском. Если суд удовлетворит требования, перестройка будет считаться узаконенной.
Если после получения предписания собственник никак на него не отреагирует, администрация вправе обратиться в суд. Это не лучший вариант для собственника, поскольку исход дела, скорее всего, будет не в его пользу.
Суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Деньги после продажи (за вычетом расходов на восстановление) вернут собственнику, но квартиры у него уже не будет. Новый собственник будет обязан все вернуть в исходное состояние. Если же он тоже не приведет помещение в порядок в новый установленный срок, процедура повторится — квартиру или офис снова выставят на торги.
Если незаконную перестройку произвел наниматель, живший в квартире по договору соцнайма, суд вправе расторгнуть с ним договор и выселить его без предоставления другого жилья. Восстанавливать квартиру в этом случае обязан муниципалитет (собственник).
Перечисленные правила не действуют только при одном условии: дом признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции.
Кроме того, пренебрежение установленным порядком переустройства и перепланировки влечет за собой административную ответственность, предусмотренную ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ). Так, за самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения в многоквартирном доме предусмотрены штрафы в следующих размерах:
— для физических лиц (обычных граждан-собственников) — от 2 до 2 500 рублей;
— должностных лиц (к примеру, для директора управляющей компании, если она санкционировала работы) — от 4 до 5 тыс. рублей;
— юридических лиц (компаний, фирм), а также для ИП — от 40 до 50 тыс. рублей.
Вы можете оставить первый комментарий