Некоторые материальные объекты могут быть необоснованно квалифицированы как недвижимое имущество. Это влечет недостоверность сведений государственного реестра, а также риск неправомерного увеличения налогового бремени. В нашей статье расскажем, какие критерии применяются для определения правовой природы вещи. Ответим на вопрос: какие меры можно предпринять, чтобы объект перестал считаться недвижимым имуществом.
Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко
Содержание
- Недвижимое и движимое имущество в гражданском праве
- Зачем переводить недвижимое имущество в движимое и обратно
- Как перевести недвижимое имущество в движимое
- Примеры перевода недвижимого имущества в движимое
Недвижимое и движимое имущество в гражданском праве
Базовые положения о вещах как объектах гражданских прав содержатся в нормах ст. 130, 131 ГК РФ. Отдельные положения о недвижимых вещах закреплены в нормах ст. 141.2—141.5 ГК РФ, введенных в действие с 01.09.2022.
Имущество является недвижимым:
1) если имеет прочную связь с землей;
2) в силу специального указания закона. В эту группу включают воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат государственной регистрации.
В данной статье будем говорить о первой группе.
Вещи, которые не относятся к недвижимости, признаются движимым имуществом.
Более подробных разъяснений закон не дает. В большинстве случаев «прочная связь с землей» является очевидной и вопросы об отнесении имущества к недвижимому не возникают. Это касается, к примеру, земельного участка, многоквартирного дома или здания ТРЦ.
В некоторых ситуациях возникают сложности относительно определения правовой природы вещи. За время применения положений ГК РФ выработан определенный набор критериев, позволяющих разграничивать недвижимое имущество (НИ) и движимое имущество (ДИ).
| Факторы, которые указывают на отсутствие «прочной связи с землей» | Возможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Один из признаков мобильности — наличие в составе конструкции петель для перемещения |
|
| Сохранение эксплуатационных качеств и технических свойств объекта, в результате его перемещения | ||
| Легковозводимость, сборно-разборность, временность конструкции | ||
| Нахождение на земле исключительно под собственной тяжестью | ||
| Иные свидетельства «недвижимого характера» | Объект | Не вводился и не должен был вводиться в эксплуатацию как объект капитального строительства в соответствии с требованиями градостроительного законодательства |
| Не поставлен на государственный кадастровый учет и в отношении него не осуществлялась государственная регистрация прав/ограничений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) | ||
| Поставлен на учет в Ростехнадзоре или иных контролирующих органах в качестве оборудования (ДИ) | ||
| Соответствует нормативно-установленным стандартам и обязательным требованиям (ГОСТам, техническим регламентам), предъявляемым к оборудованию | ||
| Приобретался как оборудование/с целью модернизации производства, обновления производственного оборудования или создания некапитальных сооружений | ||
| Признаки, которые не указывают однозначно на то, что вещь является недвижимой | Сварное соединение с фундаментом | |
| Наличие технического паспорта и присвоение ему почтового адреса | ||
| Наличие присоединенных временных/наземных коммуникаций инженерно-технического обеспечения | ||
| Описание в проектной документации как объекта капитального строительства | ||
| Включение имущества в акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией по форме КС-14 | ||
| Наличие сведений об имуществе в ЕГРН | ||
Наличие у конкретного объекта одного из указанных признаков не является безусловным основанием для признания его движимым имуществом. При этом чем больше указанных признаков присутствует у вещи, тем выше вероятность того, что она является движимым имуществом.
Квалификация вещи в качестве НИ/ДИ влияет на разрешение следующих вопросов:
| Необходимость осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав/ограничений в ЕГРН |
Учетно-регистрационные процедуры в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (закон № 218) должны осуществляться только в отношении НИ. Сведения о ДИ в ЕГРН не вносятся. При их выявлении – должны исключаться |
| Определение места исполнения обязательства |
По обязательству передать НИ исполнение по общему правилу производится в месте его нахождения. Для ДИ установлены иные правила (п. 1 ст. 316 ГК РФ) |
| Установление места открытия наследства |
Если последнее место жительства наследодателя неизвестно или находится за пределами РФ, местом открытия наследства признается место нахождения наследственного имущества. Если оно находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения НИ/наиболее ценная его часть (ст. 1115 ГК РФ). |
| Определение срока приобретательской давности |
Для НИ срок составляет 15 лет. Для ДИ – 5 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ) |
| Определение территориальной подсудности | Споры о правах на НИ рассматривают суды по месту ее нахождения (ч. 1 ст. 38 АПК РФ, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) |
| Порядок организации торгов при реализации заложенного имущества |
В отношении НИ такой порядок регламентируется нормами Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Для ДИ применяются положения ГК РФ (ст. 447, 448, ст. 350.2) |
| Применение норм ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке | Осуществляется только для НИ |
| Возможность выкупа земельного участка, на котором расположен объект в собственность без проведения торгов (на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ) | Основанием для такого выкупа земельного участка в собственность без проведения торгов является факт наличия на нем НИ (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.11.2024 № Ф05-24950/2024) |
| Налогообложение |
Налогом на имущество организаций облагается только НИ (ст. 374 НК РФ во взаимосвязи с положениями ст. 378.2 НК РФ). Налогом на имущество физических лиц облагается объект НИ, сведения о котором содержатся в ЕГРН (ст. 401, 403 НК РФ, разъяснения ФНС (доступны по ссылке https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/15800404/) |
| Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах |
В пункте 11 ФСБУ 6/2020 (Приказ Минфина РЫ от 17.09.2020 № 204н) закреплены следующие правила: – для целей такого учета основные средства подлежат классификации по видам (например, НИ, машины и оборудование, транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь) и группам; |
Зачем переводить недвижимое имущество в движимое и обратно
От того, относится вещь к НИ или ДИ, зависит, как указывалось выше, порядок оформления прав на нее, правила ее учета и участия в обороте, а также размер расходов на ее содержание.
В некоторых случаях вопрос квалификации правовой природы вещи разрешен неверно: она необоснованно признана НИ и наоборот. Возникает необходимость изменения ее правового статуса. Как правило, такая потребность обусловлена следующими обстоятельствами:
1. Обеспечение достоверности сведений публичного реестра (ЕГРН). Достигается путем:
— исключения из такого реестра сведений об объекте, который фактически представляет собой ДИ;
— включения сведений об объекте НИ в ЕГРН.
Заинтересованными лицами в таком случае часто выступают органы, уполномоченные на распоряжение государственным/муниципальным имуществом.
Регистрация права собственности на вещь, которая не является НИ, на публичных землях создает для таких органов необходимость учитывать интересы зарегистрированного правообладателя при различных формах пользования и распоряжения земельным участком. Это создает угрозу нарушения публичных интересов, препятствует органам местного самоуправления в осуществлении функций и задач, установленных законом (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2025 № 15АП-392/2025).
2. Исключение из перечня объектов обложения налогом на имущество организаций/включение в такой перечень.
По общему правилу сумма налога на имущество организаций исчисляется на основании сведений, представленных в налоговые органы в соответствии со ст. 85 в НК РФ. Утрата объектом статуса недвижимого имущества влечет прекращение обязанности по уплате налога (Решение Московского городского суда от 04.08.2025 по делу № 3А-2387/2025).
Как перевести недвижимое имущество в движимое
Сведения о зданиях/сооружениях и зарегистрированных правах/ограничениях на них вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Перевод таких объектов в категорию движимого имущества представляет собой действия по исключению сведений о них из указанного реестра (снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав).
Закон № 218 содержит по указанному поводу следующие предписания:
1. Часть 20 статьи 70. Если объекты, сведения о которых содержатся в ЕГРН, не являются НИ, исключение указанных сведений осуществляется по заявлению:
— собственника (обладателя иных вещных прав) такого объекта;
— собственника земельного участка, на котором он расположен.
Условие – право на объект не зарегистрировано.
Заявление представляется в Росреестр (в частности, через офисы многофункциональных центров).
Росреестр в таком случае должен самостоятельно запросить необходимую информацию в организациях технической инвентаризации. При принятии решения государственному регистратору необходимо учитывать позицию судов об отнесении отдельных видов имущества к недвижимости (письмо Росреестра от 02.11.2022 № 14-9574-ТГ/22).
По инициативе заявителя к заявлению может быть приложено заключение кадастрового инженера, в котором будет содержаться обоснование:
— отсутствия у соответствующего объекта признаков НИ;
— неспособности выступать в гражданском обороте в качестве отдельных (самостоятельных) объектов гражданских прав (письмо Росреестра от 02.02.2023 № 14-0818-ТГ/23).
Государственная пошлина в указанном случае не уплачивается (письмо Росреестра от 27.07.2023 № 14-6723-ТГ/23).
Если государственный регистратор не установит оснований для применения ч. 20 ст. 70 закона № 218, по заявлению будет принято решение отказного характера.
Процедура снятия с учета объекта недвижимости, в отношении которого в ЕГРН имеются записи о зарегистрированном праве, на основании отсутствия у него признаков НИ в заявительном порядке, законом прямо не предусмотрена. Поэтому есть риск получить вердикт отказного характера и разрешать вопрос в суде (Решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.10.2019 по делу № А14-14459/2017).
2. Часть 8 статьи 58. Если решением суда, вступившим в законную силу, установлено, что объект, сведения о котором содержатся в ЕГРН, не является недвижимостью, он подлежит снятию с кадастрового учета с одновременной государственной регистрацией прекращения прав на него (если права были зарегистрированы). При этом подготовка каких-либо иных документов для осуществления Росреестром указанных действий не требует.
Суд делает вывод о квалификации вещи в качестве НИ/ДИ на основе оценки всех в совокупности доказательств по делу. К их числу могут относиться различные экспертные заключения.
Наличие государственной регистрации прав имущество, которое не является недвижимым, не препятствует суду квалифицировать как его ДИ (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.09.2012 № 3809/12 по делу № А40-7912/11).
Какое требование можно включить в содержание иска?
Исходя из анализа судебной практики, можно привести следующие варианты исковых требований:
1) о возложении на территориальный орган Росреестра (управление в соответствующем регионе) обязанности снять объект с государственного кадастрового учета и внести запись о прекращении права;
2) о признании зарегистрированного права отсутствующим.
Указанный иск имеет узкую сферу применения. Он не может заменять виндикационный, негаторный или иные иски и допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (Определение ВС РФ от 22.03.2016 № 19-КГ15-47).
Факт регистрации прав на ДИ как недвижимую вещь относится к исключительным случаям, когда предъявление указанного требования является допустимым (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности вправе:
— собственник земельного участка, на котором этот спорный объект расположен;
— в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом такой регистрации (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.12.2024 № Ф02-5206/2024).
Примеры перевода недвижимого имущества в движимое
Приведем примеры ситуаций, когда судом рассматривался вопрос о переводе НИ в статус движимого.
1. На государственном кадастровом учете стояла кабельная электросеть. Собственник представил в Росреестр заявление о снятии объекта с учета и прекращении права собственности на него. К нему прилагались следующие документы:
— копия решения о переводе объектов недвижимого имущества в движимое имущество;
— заключения кадастрового инженера о некапитальности сооружения «электросеть кабельная».
Ведомство отказало. Причина — отсутствие информации об объекте в поступивших сведениях из Московского городского бюро технической инвентаризации. Собственник обратился в суд за обжалованием отказа.
Суд с учетом заключения кадастрового инженера сделал вывод, что объект не имеет самостоятельного функционального назначения и не обладает признаками недвижимости. Росреестр был обязан судом принять меры по устранению нарушения интересов заявителя (по снятию объекта с учета и прекращению прав на него) (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2023 № Ф05-10659/2023).
2. В другой ситуации на кадастровом учете стояло сооружение «Ограждение». Росреестр также отказал собственнику в снятии с учета и прекращении государственной регистрации прав на основании заявления, решения о переводе НИ в движимое, а также заключения кадастрового инженера. Это явилось основанием для рассмотрения вопроса в суде.
Суд принял во внимание результаты обследования объекта и выводы, сделанные кадастровым инженером, и указал, что «Ограждение» не является недвижимостью. Не имеет самостоятельного функционального назначения, создан исключительно в целях улучшения качества земельного участка и его обслуживания. На основании решения суда сооружение подлежало снятию с учета с прекращением прав (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.01.2023 № Ф05-33425/2022).
Вы можете оставить первый комментарий