Перевод нежилого помещения в жилое по закону разрешен. Но для этого уставлены специальные требования и ограничения. Из статьи узнаем, какие помещения можно перевести в жилые, а также как это сделать.
Над статьей работали:
Автор: Бабаева Ирина; редактор: Чапис Елена
Содержание
- Можно ли перевести нежилое помещение в жилое
- Подготовка перевода нежилого помещения в жилое
- Порядок перевода нежилого помещения в жилое
- Перевод нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме
- Как согласовать перевод нежилого помещения в жилое
- Перевод части нежилого помещения в жилое
- Перевод нежилого помещения в жилое в СНТ
- Перевод апартаментов в жилье
Можно ли перевести нежилое помещение в жилое
Перевод нежилых помещений в жилой фонд происходит из-за изменений потребностей владельцев недвижимости. Среди них — увеличение спроса на жилую недвижимость, необходимость в постоянной регистрации.
Основная суть перевода заключается в изменении статуса помещения. Так, помещение получает статус жилья, что позволяет его использовать для постоянного проживания. После этого собственник сможет зарегистрироваться по месту жительства, претендовать на место в школах и садах, пользоваться услугами в госполиклиниках, а также получать льготы по оплате коммунальных платежей.
Под жилым помещением понимается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан. Оно должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
К жилым помещениям относятся:
— жилой дом (часть дома),
— квартира (часть квартиры),
— комната (ст. 15, 16 ЖК РФ).
Все, что законодательством РФ не отнесено к жилому фонду, это нежилая площадь. Как правило, такие помещения используют для различной предпринимательской деятельности, связанной с извлечением прибыли.
Законодательство РФ разрешает перевод нежилья в жилой фонд. Этот процесс регулируется главой 3 ЖК РФ и требует выполнения ряда юридических, технических и административных процедур.
Указанная глава устанавливает общие условия и правила перевода. Так, чтобы поменять статус помещения из нежилого в жилое, оно должно отвечать требованиям закона, предъявляемым к жилому помещению. Право собственности на такое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц.
Законом разрешено переводить как нежилье в жилье, так и наоборот.
Перевод невозможен, если запрещен законом. В отношении перевода нежилых помещений явных запретов в законодательстве РФ не содержится. С переводом жилого фонда в нежилье ситуация иная. ЖК РФ устанавливает несколько случаев, при которых перевод невозможен (например, перевод в доме социального использования или в целях осуществления религиозной деятельности).
Далее рассмотрим правила перевода, которые надо учитывать собственникам.
Подготовка перевода нежилого помещения в жилое
Перед началом процедуры подготовьте необходимый пакет документов. Общий перечень установлен ЖК РФ. Городами федерального значения этот перечень может быть дополнен.
Рассмотрим пакет документов на примере Москвы.
Так, заранее подготовьте:
— заявление (запрос),
— опись всех предоставляемых документов,
— паспорт заявителя,
— паспорт и доверенность (если обращается представитель заявителя),
— правоустанавливающие документы,
— поэтажный план дома,
— техническая документация (техпаспорт, содержащий адрес помещения, поэтажный план помещения, экспликацию такого плана),
— проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если такие работы требуются для перевода),
— протокол общего собрания собственников помещений в МКД (если планируется использовать общее имущество дома),
— заключения соответствующих организаций о соответствии помещения требованиям к жилью.
К организациям, уполномоченным на выдачу таких заключений, относятся организации:
— осуществляющие техучет и техинвентаризацию объектов;
— аккредитованные на осуществление санитарно-эпидемиологической экспертизы;
— уполномоченные на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Переводимое помещение должно отвечать требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Среди них в том числе:
— расположение в жилых зонах, а также в границах СНТ;
— обеспеченность инженерными системами (электро-, водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение (для районов с газификацией);
— соответствие требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности;
— нахождение несущих и ограждающих конструкций в работоспособном состоянии;
Указанное постановление устанавливает требования к уровню шума, инфразвуку, вибрации, инсоляции, высоте помещений и иные.
В целях соблюдения указанных требований зачастую необходимо проведение перепланировки или переустройства.
В целях экономии времени подготовьте заранее проект перепланировки, согласуйте его с Мосжилинспекцией и проведите все необходимые работы. Указанный проект перевода потребуется и позднее при оказании услуги Департаментом городского имущества города Москвы.
Требования к проведению переустройства и перепланировки помещений в МКД в столице установлены Постановлением правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП.
Порядок перевода нежилого помещения в жилое
Общий порядок перевода регламентирован статьей 23 ЖК РФ. В Москве, учитывая особый статус города, установлены особенности перевода. Административный регламент процедуры утвержден Постановлением правительства Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП.
По общему правилу услугу предоставляет орган местного самоуправления. В Москве, как и в других городах федзначения (Санкт-Петербурге и Севастополе), услугу осуществляют органы исполнительной власти.
Процедура состоит из нескольких этапов. Их начало происходит уже после подготовки нежилого помещения к переводу.
1. Направление заявления
Заявление вместе с необходимым комплектом документов подается в орган власти, оказывающий услугу, или МФЦ.
В Москве госуслугу предоставляет Департамент городского имущества города Москвы исключительно в электронном виде.
2. Рассмотрение заявления и документов
Срок рассмотрения – не более 45 дней с момента регистрации. Если документы направлялись через МФЦ, срок исчисляется с момента передачи их в уполномоченный орган власти.
В Москве срок предоставления госуслуги – 34 рабочих дня.
3. Принятие решения
Результатом оказания госуслуги является решение о переводе нежилого помещения в жилое или об отказе в таком переводе. В Москве акт о переводе оформляется в электронном виде и направляется в личный кабинет на госуслугах заявителю или через МФЦ.
Стоимость перевода не установлена. Госуслуга предоставляется бесплатно.
Цена работ, которые потребуется провести, будет зависеть от конкретных обстоятельств.
Перевод нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме
Данный вид перевода, пожалуй, является самым распространенным. Например, когда на первом или втором этажах МКД располагались помещения под офисы или магазины, а владелец решил использовать их в качестве жилья.
Проводить общее собрание и получать согласия собственников помещений, прилегающих к переводимому, в данном случае не требуется. ЖК РФ устанавливает такое правило только для перевода жилого помещения в нежилое (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).
Протокол общего собрания собственников может потребоваться только в случае, когда для проведения работ будет необходимо воспользоваться частью общего имущества (например, при строительстве или изменении входных групп, устройстве балконов, дымоходов, расположении на фасаде дома вентиляционных коробов).
К протоколу потребуется приложить документы, которые подтвердят проведение собрания. Среди них:
— реестр собственников помещений в МКД на дату проведения голосования;
— уведомление о проведении собрания;
— документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику (если в протоколе собрания отражено, что уведомление было размещено с использованием общего имущества МКД, предоставляем его).
— списки лиц, участвовавших в собрании;
— повестка собрания (список рассмотренных вопросов);
— письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей;
— доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители собственников).
Если собрание было проведено в Москве до 11 января 2018 года, необходимо представить подлинники указанных документов. Если собрание проводилось позднее этой даты, то подлинники документов передают в управляющую компанию, которая направляет их в Мосжилинспекцию. Департамент городского имущества города Москвы запросит их самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия.
Перевод нежилого помещения в жилье в МКД необходимо проводить в строгом соответствии с установленными правилами и процедурами.
Как согласовать перевод нежилого помещения в жилое
Решение о переводе нежилого помещения в жилое принимается органом власти в зависимости от региона. В Москве потребуется получать заключения от специализированных организаций о соответствии помещения техническим санитарным, а также требованиям безопасности.
Дополнительных согласований не требуется.
В случае если для перевода необходимо проведение перепланировки или переустройства помещения, надо обратиться за согласованием в Мосжилинспекцию.
Перевод части нежилого помещения в жилое
Запрет на перевод части нежилого помещения в жилое законом не установлен. Для этого также необходимо выполнить ряд условий и соблюдать установленную процедуру перевода.
Изначально все нежилые объекты можно разделить на две группы: отдельно стоящие объекты (офисное здание, баня, сарай) и часть здания (помещения на первом этаже в МКД или отдельные офисы в большом центре).
Статус жилья будет проще получить для обособленного объекта, чем его части. Для таких объектов в большинстве случаев легче соблюсти строительные нормы, так как у них чаще всего уже есть отдельные коммуникации и инфраструктура, что облегчает перевод в жилье. При переводе части помещения зачастую может потребоваться реконструкция всего здания, в котором оно находится.
Перевод нежилого помещения в жилое в СНТ
В соответствии с положениями Закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ на землях СНТ возможно размещение садовых, жилых домов, а также различных хозяйственных построек.
Садовый дом в отличие от жилого не предназначен для постоянного проживания и должен использоваться в качестве временного пребывания, к примеру, в виде дачи.
Закон допускает признание садового дома жилым в порядке, установленном разделом VI положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Указанная процедура более простая, чем перевод. Садовый дом по своим параметрам изначально схож с жилым.
Если же речь о переводе хозпостройки (например, бани или сарая), данную процедуру необходимо осуществлять в соответствии с положениями ЖК РФ. Для этого, скорее всего, потребуется провести реконструкцию, а также пройти процедуру согласования с местными властями. Хозпостройка также должна соответствовать стандартам, предъявляемым к жилым помещениям (по размеру помещений, наличию необходимых коммуникаций (отопление, водоснабжение, канализация), а также в части соблюдения санитарных и противопожарных норм).
Перевод апартаментов в жилье
Популярным видом недвижимости в наше время являются апартаменты. Еще несколько лет назад граждане не совсем понимали, какой статус имеют данные объекты, и не задумывались о рисках их приобретения. Застройщики пользовались таким незнанием и успешно оформляли сделки по купле-продаже, делая акцент в рекламе на возможность проживания в таких объектах.
Уже сегодня практически на каждом сайте по продаже недвижимости, официальных страницах органов власти, занимающихся контролем вопросов об апартаментах, имеется информация о том, что это нежилые помещения и использовать их в целях постоянного проживания не допускается.
Владельцы апартаментов не могут:
— регистрироваться по месту жительства;
— претендовать на льготные ипотечные программы при их покупке;
— претендовать на обеспеченность социальной инфраструктурой (больницами, государственными садами и школами);
— платить налоги и коммунальные платежи по ставкам для жилья.
Запрет на строительство апартаментов в законодательстве РФ не установлен. Именно поэтому они продолжают появляться на рынке недвижимости, и спрос на них не падает (Первопрестольная представляет большее количество предложений о продаже апартаментов).
В органах власти, юридическом сообществе продолжается дискуссия о правовом статусе таких объектов. Однако по состоянию на сегодняшний день она зашла в тупик. Работа по законопроектам, которые ранее были разработаны, приостановлена.
Поэтому владельцам апартаментов остается один выход – переводить их в жилье. Возможно ли это, давайте разбираться.
Как правило, апартаменты располагаются в крупных офисных зданиях или многофункциональных центрах, которые являются самостоятельными градостроительными проектами. В Москве некоторые здания с апартаментами возводятся в рамках строительства одного большого жилого комплекса. Они представляют собой отдельно стоящее здание, которое визуально ничем не отличается от МКД.
Законодательство РФ не содержит запрета на перевод апартаментов в жилье. Для этого также потребуется соблюдать все установленные правила и процедуры.
В большинстве случаев здания с апартаментами возводятся на землях, не предназначенных для строительства жилой недвижимости. Именно это может послужить основным препятствием для перевода.
Также требования жилищного законодательства РФ (Постановление от 28.01.2006 № 47) построены таким образом, что предполагают нахождение жилого помещения исключительно в МКД.
Поэтому перевод одного помещения в большом многофункциональном центре в жилье становится практически невозможным. Прежде всего это связано с необходимостью реконструкции всего здания (оно также должно отвечать требованиям ЖК РФ). Заинтересованности в такой реконструкции у владельцев других апартаментов или иных помещений, скорее всего, не будет.
Таким образом, при возникновении необходимости перевода апартаментов в жилой фонд требуется оценивать имеющиеся обстоятельства. В особенности необходимо обращать внимание на местоположение апартаментов (назначение земель и объектов).
Так, например, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (Определение от 05.09.2024 № 88а-22448/2024) разрешил перевод апартаментов в жилье. Аргумент суда — нахождение апартаментов на втором этаже МКД, соответствие размера апартаментов минимально установленной площади.
Этим же судом при рассмотрении аналогичного дела было принято отрицательное решение по переводу апартаментов (Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 05.09.2024 по делу № 88а-22465/2024). Позиция суда основывалась на том, что нежилое помещение, находящееся на втором этаже МКД, не соответствует минимально установленной площади для однокомнатной квартиры (площадь апартамента составляла 25,2 кв. м).
Вы можете оставить первый комментарий