Повышение арендной платы в 2023 году

По общему правилу арендная плата состоит из двух частей:

— фиксированная (постоянная) часть;

— переменная часть.

Фиксированная плата

Это основная часть арендной платы, которую арендатор платит за пользование объектом аренды. Она не зависит от заработка арендатора и других факторов. То есть это та сумма, которая должна быть выплачена в любом случае в определенном твердом размере.

В постоянную часть могут включать дополнительные суммы, которые не будут оплачиваться отдельно, например, эксплуатационные расходы.

Переменная часть

В этом случае сумма зависит от конкретных обстоятельств. Она не является твердой в отличие от фиксированной суммы и поэтому может меняться. Часто она состоит из коммунальных и эксплуатационных расходов. Также в зависимости от вида и условий соглашения это может быть, например, процент от продаж арендатора. Могут быть и другие суммы, установленные сторонами соглашения.

Определяется данная часть расчетным путем. В качестве основания может устанавливаться акт расчета переменной части арендной платы. Также переменная часть определяется на основании данных ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой арендатором площади. 

Повышение стоимости возможно двумя способами:

— по соглашению сторон;

— в одностороннем порядке.

В первом случае сторонам нужно будет заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды. Заключается оно в той же форме, что и основной договор. Как правило, это обязательная письменная форма одного документа, подписанного сторонами. При этом изменения могут подтверждаться фактическими действиями: то есть когда арендодатель отправляет письмо с изменением арендной платы, после которого арендатор не возражает и перечисляет платежи в новом размере.

Во втором случае условие об изменении стоимости в одностороннем порядке, как правило, сразу включают в договор. Если такого положения нет, его можно добавить соглашением сторон. При этом нужно учитывать, что односторонний порядок дает возможность увеличивать цену только один раз в течение года. Обязанность осуществлять выплаты в новом размере возникает с момента, когда арендатором было получено соответствующее уведомление. При этом законодательство предусматривает также возможность для арендатора уменьшать плату в одностороннем порядке. Но данный порядок также должен быть прописан в договоре.

По общему правилу арендная плата не должна повышаться чаще одного раза в год. Это требование установлено частью 3 ст. 614 ГК РФ. При этом по данному пункту Пленум ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 дал пояснение, согласно которому менять размер арендной платы чаще одного раза в год возможно при условии, что происходит такое изменение по соглашению сторон. Если же речь идет об изменении в одностороннем порядке, то в таком случае действует правило одного раза в год.

Кроме того, законодательство может предусматривать и другие сроки пересмотра стоимости для отдельных видов аренды или имущества. Например, иные правила установлены в Федеральном законе от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О лизинге». Часть 2 статьи 28 данного закона указывает, что размер лизинговых платежей может меняться по соглашению сторон не чаще чем один раз в три месяца. Иное может быть предусмотрено договором лизинга.

Еще в этой правовой норме сказано, что «иное может быть предусмотрено договором». Это означает, что в соглашении можно прописать условие, которое и вовсе запрещает пересматривать стоимость. Причем сделать это можно на весь срок действия договора.

Также допускается указать в соглашении условие, согласно которому увеличивать цену можно только при наступлении определенных обстоятельств. И соответственно, нужно будет указать, о каких именно обстоятельствах идет речь. Частоту изменений в этом случае указывать не нужно, все будет зависеть от фактического наступления предусмотренных договором обстоятельств. Также следует предусмотреть, чтобы их наступление обосновывалось документально. 

Инфляция

Все зависит от условий вашего договора с контрагентом. Тот факт, что произошел рост инфляции, не будет иметь значение, если в соглашении ничего не сказано о возможности повышения цены.

Если же такое условие есть, то нужно, чтобы в нем было указано, как происходит расчет. В таком расчете используются коэффициенты, тарифы и формулы. При установлении данного порядка произвольно изменить расчет не получится. Для этого нужно будет перезаключить договор или оформить допсоглашение.

В случае даже если такое положение у вас прописано, еще не означает, что в связи с инфляцией возможен пересмотр цены. Важно, чтобы в договоре фигурировали коэффициенты. Если их нет, то есть вероятность, что увеличить стоимость аренды не получится.

Изменение курса валют

Статьей 317 ГК РФ предусмотрена возможность оплаты в рублях, в сумме, эквивалентной иностранной валюте. Сумма в данном случае будет определяться по официальному курсу соответствующей валюты.

Когда стороны прописывают такое условие, они устанавливают не твердую денежную сумму, а как бы определяют механизм исчисления этой суммы, в зависимости от курса. Поэтому курс валюты может влиять на цену договора аренды.

При этом Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 11.01.2002 № 66 прокомментировал применение данного положения. В частности, он указал, что «изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ». Об этом сказано в пункте 11 информационного письма. Из этого следует, что положение об однократном увеличении в год в таких отношениях не применяется.

На практике основания увеличения стоимости могут быть следующими:

— изменилась ключевая ставка Центрального Банка России;

— изменилась рыночная стоимость объекта аренды. Для обоснования нужно представить отчет профессионального оценщика;

— индекс инфляции стал другим;

— поменялась оценочная стоимость объекта;

— помещение было улучшено, например, за счет ремонта или покупки мебели и (или) иных объектов;

— изменение тарифов, которые связаны с объектом аренды;

— инфраструктура вокруг объекта стала лучше.

Могут быть и другие обоснования, которые стороны вправе установить. Перечень не является исчерпывающим.

Обществу с ограниченной ответственностью «Вектор»

адрес: 158956, г. Москва, проспект Гагарина д. 7 стр. 14

от Общества с ограниченной ответственностью «Сатурн»

адрес: 154698, г. Москва, ул. Губкина д. 16 стр. 49

телефон: +7 (499) 000 0000, факс: +7 (499) 000 0001,

адрес электронной почты: ooosat04082023rhfj@gmail.com

Уведомление об увеличении арендной платы

15.01. 2023 между Обществом с ограниченной ответственностью «Сатурн» (наименование или Ф.И.О. арендодателя) и Обществом с ограниченной ответственностью «Вектор» (наименование или Ф.И.О. арендатора) был заключен Договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером 00:00:000000:000, индекс 109000, адрес г. Москва, ул. Садовников д. 12, кв. 70 этаж 2.  (указать объект аренды) от 15.01.2023 № 17.

В соответствии с п. 4.3 Договора аренды от 15.01.2012 № 17 размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные Договором, но не чаще одного раза в год.

На основании вышеизложенного и руководствуясь п. 4.3 Договора аренды от 15.01.2023 № 17, Общество с ограниченной ответственностью «Сатурн» (наименование или Ф.И.О. арендодателя) уведомляет об увеличении с 15.07.2023 арендной платы за нежилое помещение с кадастровым номером 00:00:000000:000, индекс 109000, адрес г. Москва, ул. Садовников д. 12, кв. 70 этаж 2 (указать объект аренды) на 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

Таким образом, арендная плата будет составлять 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей в месяц (вариант: квартал (год), в том числе НДС 20 процентов.

28.06.2023

Арендодатель:

___________________/_________________ (подпись / Ф.И.О.)

Возможный отказ зависит от того, прописано ли в договоре условие об изменении цены и если да, то, что в нем указано.

Часто бывает, что есть пункт о возможности увеличения цены арендодателем в одностороннем порядке. С одной стороны, такой пункт четко указывает, что у стороны соглашения есть право на увеличение арендной платы в одностороннем порядке. С другой стороны, наличия одного лишь данного условия недостаточно. Важно, чтобы был прописан порядок увеличения, уведомления, его срок и так далее.

Поэтому вы можете поставить под сомнение правомерность действий стороны договора, если:

— не прописаны четко порядок и основания увеличения цены;

— в договоре вовсе отсутствует такое условие;

— не соблюден порядок уведомления;

— цена повышается более одного раза в год.

Если в договоре есть пункт об увеличении стоимости, но при условии, что это возможно по соглашению сторон, то тут вы тоже можете возразить. Вы не обязаны соглашаться на предложенные условия или в целом можете отказаться от увеличения. Вероятно, это может вызвать дальнейший спор, но практика показывает, что при таком условии арендатор вполне может выиграть дело.

При наличии в договоре положения об индексации лучше конкретизировать максимальный возможный процент, иначе сторона может проиндексировать сумму в разы больше положенного.

Если соглашением предусмотрено, что порядок оплаты остается неизменным, то есть тем самым исключается изменение стоимости аренды, то вы также можете отказаться. В случае несогласия напишите отказ в письменном виде и укажите в нем, что вы не согласны и приведите основания для отказа, пропишите какие, по вашему мнению, были допущены нарушения.

Если вам не подходят перечисленные варианты и не получается избежать повышения цены, можно попробовать договориться. Постарайтесь не просто попросить не увеличивать стоимость, но и аргументировать свою позицию. Зафиксируйте документально данную договоренность.

Кроме того, вы можете использовать и другие методы, например, отказ от договора или снижение арендной платы в связи с недостатками в объекте аренды, которые препятствуют нормальному пользованию объектом. Могут быть и другие нарушения договора со стороны арендодателя, которые позволяют снизить аренду. В частности:

— арендодатель не предупредил о правах других лиц на сдаваемое имущество;

— не был произведен обязательный капитальный ремонт передаваемого объекта;

— существенное ухудшение состояния имущества или пользования этим имуществом. Имеется в виду случай, когда арендатор не в ответе за действия, которые повлекли такое ухудшение.

При этом арендатору стоит точно понимать, имеет ли он право отказаться от повышения стоимости. Так, если положениями договора установлена нетвердая денежная сумма аренды, а порядок ее определения (исчисления), который предусматривает индексацию, цена может меняться чаще одного раза за год. В этом случае правило не действует, и изменения могут происходить постоянно, так как конечная сумма будет привязана к изменяющимся факторам.

Иногда стороны не указывают в соглашении данное положение, но это не означает, что арендодатель не захочет потребовать индексации. Однако в этом случае он сможет это сделать только по соглашению сторон. Поэтому обычно пункт о повышении включают в договор. Чтобы он был максимально корректным, в нем должно содержаться:

— указание на возможность изменения цены;

— право арендодателя на такое изменение;

— периодичность изменения цены;

— возможный лимит;

— порядок повышения.

Важно правильно и детально прописать все эти обстоятельства, чтобы избежать разногласий и злоупотребления правом.

Для того чтобы пересмотреть стоимость в одностороннем порядке, нужно направить арендатору письмо о повышении арендной платы. Оптимально сделать это не позднее чем за месяц до таких изменений. Порядок уведомления вы устанавливаете в договоре самостоятельно. Это не обязательный пункт, но желательно его прописать. Более того, в соглашении можно указать случаи, при которых возможно увеличение, а также обязанность предоставить пакет подтверждающих это документов. Способы уведомления могут быть такими:

— путем личной передачи уведомления;

— с помощью почтовой связи;

— по электронной почте или через мессенджер. Важно, чтобы почта и возможность обмена электронными сообщениями были указаны в тексте договора;

— могут быть и другие способы, которые согласованы сторонами.

Зафиксировать в договоре факт увеличения можно как в твердой денежной сумме, так и в виде процентов. Условие можно не прописывать, но в таком случае арендатор будет волен поступать так, как ему удобнее.

Повышение арендной платы не может не вызывать споров. Поэтому по данной категории существует немало практики. Часто исход зависит от конкретных обстоятельств и особенно от условий договора. Приведем несколько примеров судебных решений с подобными спорами.

1. В первом случае частично рассматривался вопрос добросовестности арендодателя.

С требованиями обратился арендодатель. Связаны они были с существенным нарушением договорных обязательств арендатором. Образовался долг и неустойка по арендной плате.

Ответчик пытался сослаться на отсутствие оснований для удовлетворения иска, так как он считал, что размер арендной платы не подлежит увеличению. Он пытался указать на недобросовестность истца.

Но суд данный довод не принял, установив, что одностороннее увеличение все-таки предусмотрено условиями договора. А для того чтобы признать действия лица злоупотреблением, должен быть установлен умысел такого лица. Направлен он должен быть на недобросовестное осуществление прав, и единственной целью такого умысла должно быть причинение вреда другому лицу.

Такого умысла не было установлено, а условия договора говорили о возможности увеличения. Таким образом, суд принял сторону арендодателя (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.06.2020 № Ф02-1093/2020 по делу № А19-12265/2019).

2. Споры о повышении также могут быть связаны с налогообложением — как было в этом решении. В данном деле с требованием к ответчику обращался арендатор. Он хотел взыскать переплату по договору. Изначально соглашением действительно была установлена возможность индексации арендной платы в одностороннем порядке. Изменение было возможно в соответствии с уровнем инфляции.

Соответствующее уведомление поступило арендатору. В нем арендодатель уведомлял о повышении стоимости аренды на прогнозируемый уровень инфляции. Кроме того, уведомление содержало информацию о повышении не только на уровень инфляции, но также и на сумму НДС 20 процентов. Никакого дополнительного соглашения об увеличении стоимости на сумму НДС сторонами подписано не было.

Кроме того, при заключении договора на торгах в числе условий заключения соглашения была уплата арендной платы без налога на добавленную стоимость. А возможность повышения стоимости связана исключительно с инфляцией, но не с налогом.

Несмотря на то что какой-то период арендатор выплачивал такие платежи, в дальнейшем он все же счел незаконным увеличение  стоимости на сумму НДС. Суд с этим фактом согласился и, исходя из всех обстоятельств, не усмотрел правомерности увеличения аренды на данную сумму. Таким образом, суд взыскал переплату по договору аренды с ответчика (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.04.2021 № Ф05-3058/2021 по делу № А40-123263/2020).

3. Очень многое зависит от того, как в соглашении прописан порядок изменения арендной платы и прописан ли он вообще. В данном судебном решении возможность одностороннего изменения была предусмотрена. Однако не было указано, в каком порядке должно быть оформлено такое изменение.

Истец обратился с иском о взыскании задолженности по договору аренды. В обоснование своих требований, связанных с повышением стоимости, он использовал отчет оценщика, исходя из которого была определена рыночная стоимость. Кроме того, арендатор, по его мнению, был соответствующим образом уведомлен.

Однако суд счел недостаточными данные обстоятельства. Дело в том, что арендодатель изменил размер выплат в одностороннем порядке. В то время как в условия договора не было внесено никаких изменений. Соответственно, новый размер выплат не соответствовал размеру установленному договором. То есть в договоре было оговорено, что новый отчет оценщика является основанием для одностороннего изменения размера арендной платы. Исходя из условий соглашения, следовало, что для изменения порядка нужно было заключение дополнительного соглашения, чего сделано не было (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.08.2010 № Ф03-5292/2010 по делу № А59-6902/2009).

4. В представленном ниже постановлении ответчик хотел признать ничтожным соглашение об увеличении стоимости чаще одного раза в течение года. Однако суд отклонил такое возражение, ссылаясь на пленум № 73. Согласно пленуму пункт 3 статьи 614 ГК РФ носит диспозитивный характер, что допускает изменение стоимости чаще одного раза в год, по соглашению сторон. А учитывая тот факт, что было достигнуто взаимное соглашение сторон, противоречие с вышеуказанной нормой не возникает (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.10.2013 № Ф03-4766/2013  по делу № А51-21391/2011).