В каких случаях могут выселить из жилого помещения

Выселение из жилья – это принудительная процедура, предусмотренная законодательством РФ. Об основных случаях, этапах процедуры, особенностях, а также о том, что нужно знать, чтобы не выселили из квартиры, расскажем в нашей статье.

Над статьей работали:
Автор: Бабаева Ирина; редактор: Чапис Елена

Содержание

1. В каких случаях выселяют из квартиры без предоставления другого жилого помещения
2. Изъятие земельного участка или признание дома аварийным
3. Включение дома в границы КРТ
4. Отказ собственника привести жилое помещение в прежнее состояние
   
5. Переход права собственности на жилое помещение
6. Обращение взыскания на жилое помещение
   
7. Задолженность по квартплате и услугам ЖКХ
8. Выезд нанимателя
9. Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения
   
10. Лишение родительских прав
11. Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений

В каких случаях выселяют из квартиры без предоставления другого жилого помещения

Законодательство РФ строго регламентирует порядок выселения граждан из жилых помещений. Такая мера применяется только на основаниях, установленных законом (без суда), а в некоторых случаях исключительно по решению суда. Любые действия в этой сфере требуют осторожности, правовой грамотности и, как правило, профессионального юридического сопровождения. Поэтому если вы сомневаетесь в правильности действий со стороны органов власти, не знаете, как себя вести и что предпринимать при выселении, рекомендуем незамедлительно обращаться за помощью юристов.

К законодательным актам, регулирующим вопросы выселения, относятся:
— Конституция РФ (регламентирует право на жилище и его защиту);
— ЖК РФ (устанавливает правовой статус жилых помещений, основания и порядок выселения);
— ГК РФ (принципы аренды и найма жилья);
— ГПК РФ (определяет порядок рассмотрения дел, связанных с выселением);
— Федеральный закон «Об исполнительном производстве» (регламентирует действия приставов при принудительном выселении).

Основания для выселения из жилья:

1. Прекращение права собственности (переход прав).
Например, жилье продано и новый собственник требует освобождения квартиры.

2. Систематическое нарушение прав соседей и недолжное обращение с жильем.
Скандалы, шум, антисанитария, агрессивное поведение.

3. Неуплата коммунальных платежей.
Если наниматель не платит за ЖКУ более 6 месяцев — его могут выселить.

4. Проживание без законных оснований.
Например, договор найма расторгнут по инициативе органов власти.

5. Признание дома аварийным.
Когда собственник отказывается выселяться из квартиры.

6. Включение дома в проекты по комплексному развитию (далее — КРТ).

7. Развод с собственником жилья.
Например, бывший муж больше не вправе проживать в квартире, принадлежащей супруге.

8. Лишение родительских прав.
Лица, лишенные родительских прав, могут быть выселены из жилья по требованиям опеки, прокурора, законных представителей несовершеннолетних детей.

Для того чтобы инициировать процедуру выселения и правильно ее провести, необходимо четко понимать статус выселяемого лица. Он может быть:
— собственником,
— нанимателем,
— арендатором,
— лицом, лишенным родительских прав,
— членом семьи (супруг, супруга).

Изъятие земельного участка или признание дома аварийным

Дом официально признается аварийным и подлежащим сносу решением межведомственной комиссии, которую формирует орган власти. Решение о признании дома аварийным принимается, если в доме нельзя проживать, здание угрожает жизни и здоровью жильцов.

К законодательным актам РФ, регулирующим процедуру, относятся ЖК РФ, Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Изъятие земельного участка и жилого помещения происходит, если снос дома осуществляется силами местной администрации. К примеру, в случаях действия программы по расселению аварийного жилья или когда собственники отказываются снести дом своими силами.

Жилье в доме, который признан аварийным, подлежит расселению.

Собственникам предоставляют другое жилье либо выплачивают денежную компенсацию. Размер денежной выплаты зависит от рыночной стоимости участка, квартиры и общего имущества дома. Выбор способа компенсации – решение собственника (если действует программа по расселению). Если дом не включен в программу, собственник может претендовать только на денежную компенсацию (например, в Московской области выдают денежные сертификаты на приобретение нового жилья). Требовать новую квартиру взамен аварийной не могут собственники, которые приобрели жилье после признания дома аварийным. Они также могут получить лишь денежную выплату на покупку нового жилья.

Нанимателям (в соцнайме) предоставляется равноценное жилье по нормам.

Если жильцы отказываются освободить помещение добровольно, орган местного самоуправления может обратиться в суд. Принудительное выселение осуществляется с предоставлением иного жилого помещения или выплатой компенсации. Без этого выселить нельзя.

Включение дома в границы КРТ

Если дом включен в границы территории комплексного развития, это означает, что он подлежит сносу или реконструкции в рамках крупного проекта городской застройки. КРТ необходимо для обновления уже застроенных территорий и повышения качества городской среды. В проекты КРТ не может быть включен любой многоквартирный дом (МКД).

Для включения в проект по КРТ многоквартирный дом должен быть:
— признан аварийным и подлежащим сносу;
— соответствовать критериям, установленным ст. 65 ГрК РФ (если не признан аварийным и подлежащим сносу). К таким критериям относятся: отсутствие централизованных инженерных систем, ограниченное работоспособное состояние, степень физического износа превышает допустимый уровень, дома построены в период индустриального домостроения по типовым проектам.

Узнать, включен ли дом в проект КРТ, можно на сайте местной администрации, органа исполнительной власти, на госуслугах и различных информационных стендах, размещенных рядом с администрацией.

Земельные участки, а также дома, включенные в территорию КРТ, подлежат передаче органам власти или оператору КРТ (лицо, которое реализует проект).

Жителям домов предлагается альтернатива. Собственникам — новое жилье (не хуже по площади и характеристикам) или денежная компенсация. Нанимателям — равнозначное жилье по договору социального найма.

Если согласие не достигнуто, администрация или инвестор подает иск о принудительном выселении. Суд рассматривает, предоставлены ли все гарантии, и принимает решение. Принудительное выселение возможно, но только при условии предоставления альтернативы.

Отказ собственника привести жилое помещение в прежнее состояние

Основанием для выселения из жилого помещения является отказ собственника привести его в прежнее состояние, если была проведена незаконная перепланировка или переустройство.

Согласно статье 29 ЖК РФ собственник и наниматель жилого помещения обязуются в указанном случае привести жилое помещение в прежнее состояние. Исключением являются случаи, когда суд принял решение сохранить помещение в переустроенном виде, так как это не угрожает жизни и здоровью людей.

Незаконной перепланировкой считаются любые изменения конструкции квартиры без согласования с органами местного самоуправления. Например, перенос или демонтаж несущих стен, объединение санузла с жилым помещением, перенос кухни в жилую комнату, устройство дополнительных дверей (проемов).

Если владелец помещения отказывается привести его в прежнее состояние, орган, осуществляющий согласование перепланировки, может подать иск в суд. В этом случае суд может обязать продать квартиру на торгах, перечислить выручку бывшему собственнику за вычетом издержек, а также обязать нового собственника привести помещение в прежнее состояние.

Это исключительная мера и применяется в крайних случаях, например, когда перепланировка угрожает жизни или здоровью граждан, собственник уклоняется от исполнения требований госжилинспекции.

Если жилье находится в социальном найме и проведена незаконная перепланировка, наниматель также может быть выселен без предоставления другого жилья, если он отказывается устранить последствия, нарушил правила эксплуатации, создавая угрозу дому или соседям.

Судебная практика идет по демократическому пути. Часто суды дают время на исправление незаконных перепланировок. Лишь при систематическом уклонении, наличии экспертизы об опасности и отказе от исполнения решения суда применяют крайние меры.

Переход права собственности на жилое помещение

По общему правилу, согласно статье 35 ЖК РФ лицо, право собственности или владения которого прекращено, обязано покинуть жилое помещение. Если это не происходит добровольно, он подлежит выселению через суд.

Также члены семьи бывшего собственника обязаны добровольно выселиться из жилого помещения (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Однако когда жилое помещение переходит к новому собственнику, например, по договору купли-продажи, в порядке наследования, при приватизации, по договору дарения — это не всегда означает автоматическое выселение проживающих лиц, даже если они не являются новыми собственниками.

Например, квартира сдается по договору аренды. Право собственности на нее перешло к новому собственнику по договору купли-продажи. Новый собственник перезаключил договор аренды с прежними арендаторами. Необходимость выселения из квартиры отсутствует.

Можно выселить принудительно, если проживающие не являются членами семьи нового собственника, они не заключили с ним новый договор найма или пользования или отказываются освободить помещение добровольно.

Суд будет учитывать при рассмотрении дела основание и срок проживания, наличие регистрации, степень зависимости жильцов от прежнего собственника.

Пример. Новая собственница квартиры хочет выселить бывшего мужа предыдущей владелицы, который проживает в квартире на основании регистрации. Он не является родственником новой собственницы и проживает без правовых оснований. В данном случае требуется обращение в суд и принудительное выселение.

Обращение взыскания на жилое помещение

Если у гражданина имеется неисполненное решение суда о взыскании долга, пристав может обратить взыскание на принадлежащую ему квартиру, если это не единственное жилье, либо жилье было заложено в ипотеке или получено в результате махинаций.

Согласно статье 446 ГПК РФ, единственное пригодное для проживания жилье не может быть предметом взыскания (исключение — ипотека или залог).

Жилое помещение может быть предметом взыскания:
— если жилье не единственное, и у должника есть другая недвижимость;
— жилье находится в ипотеке, а по кредиту имеются просрочки платежей;
— доказано, что жилье было приобретено на доходы, подлежащие конфискации (например, уголовное дело).

Обращение взыскания на жилое помещение является основанием для прекращения владения и пользования указанным имуществом.

Выселение в этом случае происходит в следующем порядке:
— квартира реализуется с торгов;
— оформляется переход права к новому собственнику;
— проживающие лица обязаны освободить помещение. В случае отказа их выселяют в принудительном порядке по решению суда.

Задолженность по квартплате и услугам ЖКХ

Указанное основание для выселения применяется в основном к нанимателям жилых помещений. Если наниматель (в социальном жилье) не вносил плату за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев без уважительных причин, его ждут следующие последствия:
— расторжение договора соцнайма через суд;
— выселение в специализированное жилье — как правило, общежитие или маневренный фонд (менее комфортное, но пригодное для проживания).

Суд может не удовлетворить иск о расторжении договора, если причины неуплаты признает уважительными (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ
№ 14). Например, задержка заработной платы или пенсии, болезнь нанимателя или членов семьи, тяжелое материальное положение, наличие в семье несовершеннолетних, инвалидов.

Собственника, которой не оплачивает коммунальные услуги, выселить из жилья намного сложнее. Во-первых, если жилье является для него единственным, выселение будет считаться нарушением конституционных прав.

Для собственников возможна принудительная реализация квартиры в счет погашения долгов через судебных приставов (в рамках исполнительного производства).

Выезд нанимателя

Когда наниматель добровольно покидает предоставленное ему по договору соцнайма жилье, такой договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 83 ЖК РФ).

Во избежание спорных ситуаций рекомендуем оповещать наймодателя о своих действиях. Временное отсутствие в квартире без предупреждения, например, по причине длительного отпуска, также может быть расценено как выезд.

При рассмотрении споров суды выясняют причины длительного отсутствия в жилом помещении, какой характер носит отсутствие (временный, постоянный), наличие препятствий со стороны собственника, наличие у нанимателя долгов по оплате коммунальных платежей.

Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения

Прекращение семейных отношений может быть основанием для выселения, но только при соблюдении ряда условий и через суд. Это не автоматический процесс. Очень многое зависит от конкретных обстоятельств, наличия детей, совместно нажитого в браке имущества.

Прекращение семейных отношений касается прежде всего бывших супругов, но может затрагивать и других родственников (например, тещу, свекровь) если они ранее проживали в квартире с согласия собственника.

По закону членами семьи собственника считаются: супруг, супруга, дети, родители, иные лица, если они были признаны членами семьи и проживали совместно.

После утраты этого статуса (например, развод или фактический разъезд) собственник может потребовать выселения.

Если жилье принадлежало одному из супругов до брака или куплено на его личные средства, второй супруг теряет право проживания, и его можно выселить через суд.

Если квартира была нажита в браке и не делилась — второй супруг имеет право на часть доли. В этом случае вопрос выселения невозможен до определения долей.

Нельзя выселить несовершеннолетнего ребенка. В этом случае необходимо согласие органов опеки.

Примеры из судебной практики.

Решение Козельского районного суда Калужской области от 27.12.2017
№ 2-1-687/2017 (суд удовлетворил исковое заявление о выселении бывшего супруга. Квартира находится в собственности супруги.

Решение Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от 03.10.2016 № 2-5541/2016 (иск о выселении удовлетворен частично. Предоставлена отсрочка исполнения судебного решения, чтобы выселяемый мог решить вопрос с жильем.

Суды при рассмотрении дел о выселении также принимают во внимание факты ведения совместного хозяйства с истцом, участия ответчика в оплате жилья и коммунальных услуг.

Лишение родительских прав

Лишение родительских прав также может быть признано основанием для выселения из жилого помещения. Для этого дополнительно необходимо установить, что проживание лишенных родительских прав лиц с несовершеннолетними детьми в одном помещении невозможно.

Лишенные родительских прав могут быть выселены из жилья в судебном порядке по требованию органов опеки, прокуратуры или законных представителей несовершеннолетних. При этом другое жилье не предоставляется.

Закон субъекта РФ может предусматривать необходимость их выселения в жилье по соцнайму. Размер такого жилья должен соответствовать размеру жилплощади, установленном для вселения в общежития (ст. 90 ЖК РФ).

Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Специализированному жилфонду посвящена глава 9 ЖК РФ, предоставлению таких помещений – глава 10 ЖК РФ.
К таким помещениям относятся служебные помещения, жилая площадь в общежитиях, маневренного фонда, жилье для детей-сирот, беженцев, вынужденных переселенцев.

Договор найма в отношении специализированных помещений может быть расторгнут судом по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем условий договора. Исключение – жилье, предоставленное детям-сиротам. В этих случаях договор найма может быть расторгнут судом только в случае использования жилья не по назначению, его систематического разрушения, систематического нарушения прав соседей, в результате чего невозможно совместное проживание (ст. 101 ЖК РФ).

Договор найма может прекратиться в случае утраты (разрушения) жилого помещения (ст. 102 ЖК РФ).

Если договор прекращен или расторгнут, наниматель обязуется покинуть помещение. Если наниматель отказывается добровольно выселяться из жилого помещения, возможно обращение в суд.

По общему правилу при принудительном выселении другие жилые помещения не предоставляются. Но есть исключения. Например, без предоставления другого жилья нельзя выселить из общежитий и служебных помещений пенсионеров по старости, членов семей военнослужащих, инвалидов I и II группы (если инвалидность наступила по вине работодателя), детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей (ст. 103 ЖК РФ).