Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко
В статье расскажем, как выделить земельные доли в отдельный земельный участок и как обособиться друг от друга участникам долевой собственности на жилой дом.
Также коснемся вопроса о возможности выдела доли в натуре в квартире и приведем некоторые примеры из судебной практики.
Содержание
- Выдел земельных долей в натуре
- Выдел доли в натуре в жилом доме
- Выдел доли в натуре в квартире
- Порядок выдела доли в натуре
- Судебная практика по выделу доли в натуре
Выдел земельных долей в натуре
Земельная доля – это доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Права на земельные доли первоначально возникли у граждан при приватизации сельскохозяйственных земель на основании Указа Президента РФ от 27.12.1991 № 323.
В ходе земельной реформы проводилась реорганизация колхозов и совхозов. Земля, которая обрабатывалась ими, подлежала бесплатной передаче членам хозяйств.
В этих целях формировался паевой фонд.
К примеру, в колхозе «Красная гвардия» на момент реорганизации трудилось 300 человек. 100 граждан находились на пенсии и 50 проходили службу в армии. Каждый из указанных граждан имел право на земельный пай в сельскохозяйственном массиве реорганизованного колхоза — всего 450 граждан. По результатам инвентаризации установлено, что площадь земельного массива, подлежащего передаче гражданам, составляет 4500 гектаров. Получается, каждому гражданину причитался земельный пай 10 гектаров. Его доля в праве составляла 1/450. Часто размер доли указывался в баллах – гектарах (единица расчета, исходя из продуктивности угодий). Каждому гражданину выдавали свидетельства о праве собственности на земельную долю.
Закон предоставил гражданам право выделить свои земельные доли в отдельные земельные участки.
Пятьдесят граждан бывшего колхоза «Красная гвардия» решили этим правом воспользоваться и выделиться в отдельный земельный участок площадью 500 га (50 долей по 10 га). Могут чуть больше, могут – меньше, закон это допускает. Главное — пройти процедуру согласования.
В первую очередь таким гражданам необходимо обратиться к кадастровому инженеру для изготовления проекта межевания. Это документ, в котором описывается местоположение образуемого земельного участка. Далее участники выдела должны согласовать свои действия с сособственниками на исходный участок. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ предусмотрел для этого две альтернативные процедуры (ст. 13, 13.1):
1. Созывается общее собрание участников долевой собственности, на котором утверждают проект межевания, перечень собственников образуемого участка и размеры их долей. Предварительно кадастровый инженер знакомит с проектом межевания всех заинтересованных лиц.
На практике такой способ применяют редко из-за организационных сложностей по созыву общего собрания и соблюдения необходимого кворума.
2. Если лица, заинтересованные в выделе, не желают созывать общее собрание, они заключают соглашение. В средствах массовой информации публикуется сообщение о необходимости согласования местоположения земельного участка, выделяемого в счет земельных долей. Если в течение 30 дней возражения не поступили, проект межевания считается согласованным.
Затем готовят межевой план, который является основанием для постановки выделенного (образованного) земельного участка на государственный кадастровый учет.
Выдел земельных долей может производиться последовательно несколько раз. Пятьдесят человек выделили 500 га, потом 20 из них – выделили 200 га и так далее.
Граждане вправе не выделять свои земельные доли в отдельные участки и распоряжаться ими в установленных пределах (закон ограничивает перечень действий, которые можно производить с земельными долями без выдела).
А можно ли выделить долю в ином земельном участке, не относящемся к сельскохозяйственным угодьям? Безусловно. В таком случае фактически будет происходить раздел земельного участка. Порядок образования земельных участков в результате раздела установлен главой I.1 Земельного кодекса РФ. Участникам долевой собственности требуется заключить соглашение и подготовить межевые планы на образованные земельные участки. Размер этих земельных участков не должен быть меньше предусмотренного законодательством минимума.
Кадастровый учет и государственная регистрация прав на такой участок осуществляются на основании заявлений в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Выдел доли в натуре в жилом доме
В первую очередь во избежание путаницы определимся с понятием «жилой дом». Оно раскрыто в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, где сказано, что указанный термин применяется в одном значении с термином «объект индивидуального жилищного строительства». Признаки жилого дома:
— отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем трех;
— высотой не более 20 метров;
— состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд;
— не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости.
Объектом права собственности (единоличной, долевой или совместной) может быть только здание жилого дома.
Государственный кадастровый учет и госрегистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются в силу прямого указания закона (ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Проблема выдела долей в натуре остро встала в связи с массовым строительством ранее «домов на два хозяина» с оформлением права общей долевой собственности на здание жилого дома в целом. Складывалась ситуация, когда две отдельные семьи (Ивановы и Петровы) проживали в здании. Каждая семья имела отдельный вход в дом (собственную кухню, санузел) с прилегающего земельного участка. Помещения общего пользования отсутствовали. А здание находилось в общей долевой собственности. У главы семьи Иванова И. – ½ доля и у главы семьи Петрова П. – ½ доля. Это вызывало большие сложности с продажей, путаницу с наследниками и другие неприятности для собственников.
В целях законодательного урегулирования проблемы появилось понятие «дома блокированной застройки». Им стал называться жилой дом, блокированный с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п. 40 ст. 1 ГрК РФ).
Что в таком случае требуется сделать семьям Ивановых и Петровых? Им нужно обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой технических планов, один из которых подготовят для жилого дома Ивановых, второй – для жилого дом Петровых. В технических планах кадастровый инженер обоснует, что жилые дома изначально построены как блокированные. Иванов и Петров составят соглашение о разделе и представят в орган регистрации прав заявления об осуществлении государственного кадастрового учета жилых домов и госрегистрации своих прав на них. Двухквартирный дом с кадастрового учета снимется, право общей долевой собственности на него будет прекращено.
Указанный порядок применяется также, когда жилой дом изначально сооружен для проживания одной семьи и преобразован в два блокированных дома впоследствии в результате реконструкции. Дополнительной процедурой здесь будет согласование реконструкции в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ. При недостижении согласия между сособственниками вопрос разрешается судом.
Выдел доли в натуре в квартире
Специальные законодательные требования не предусмотрены. Руководствуемся общими нормами ст. 252 Гражданского кодекса РФ:
— участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества;
— выдел доли производится по соглашению;
— при недостижении согласия собственник доли вправе требовать выдела ее в натуре в судебном порядке.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата компенсации допускается с согласия участника долевой собственности, заинтересованного в выделе.
Принудительная выплата компенсации происходит только через суд. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Выдел доли в квартире в натуре является возможным, если сособственник в результате такого выдела может получить изолированное жилое помещение с учетом конструктивных особенностей квартиры. Если для выдела доли в квартире нужно провести переустройство и (или) перепланировку, такие работы следует проводить в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.
Когда вопрос рассматривается судом, назначается техническая экспертиза. Решение в каждом случае принимается индивидуально. Суды учитывает нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных. Если выдел доли в натуре в квартире не является возможным, суд может определить порядок пользования квартирой (ст. 247 ГК РФ).
Порядок выдела доли в натуре
Как видно из вышеизложенного, порядок выдела доли в натуре зависит от вида объекта недвижимости. Общее правило для всех случаев: действия производятся по соглашению участников долевой собственности (пп. 1, 3 ст. 252 ГК РФ, ст. 11.2 Земельного кодекса РФ). А если согласия достичь не удалось, вопрос подлежит разрешению в суде. Это касается и споров относительно местоположения земельного участка, выделяемого в счет долей, и разногласий между собственниками жилых домов и квартир, которые им не удалось урегулировать.
Судебная практика по выделу доли в натуре
Судебная практика по делам о выделе долей в натуре многообразна. Решения суды принимают в каждой конкретной ситуации исходя из фактических обстоятельств, имеющихся документов и мнения экспертов (техников, землеустроителей).
Исковые требования определяются особенностями конкретных видов недвижимости:
1. При выделе земельных долей из участков сельскохозяйственного назначения иски в суд, как правило, связаны с несогласием иных участников долевой собственности с местоположением образуемого земельного участка и (или) нарушением процедуры выдела.
И. обратилась в суд с иском к АО «Агрокомплексу» о признании возражений на проект межевания необоснованными. Истец приняла решение выделить свою земельную долю в отдельный участок. Ответчик с местоположением образуемого участка не согласился. Он указал, что выдел в таких границах приведет к неудобству в использовании. Может повлечь снижение стоимости земельного участка, остающегося в общем пользовании, и привести к затруднению его обработки крупногабаритной техникой. Ответчик также указал, что истец не получила согласия арендатора участка. Суд доводы ответчика признал обоснованными и в иске отказал (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.12.2024 по делу № 88-36895/2024).
Споры о выделе долей в натуре в отношении участков иных категорий нередко обусловлены несогласием иных сособственников с намерением заинтересованного лица выделить свою долю в натуре и разделить участки.
П. обратилась в суд с иском к потребительскому гаражному кооперативу о выделе в натуре доли на земельный участок, занятым ее гаражом. Суд в иске отказал и указал, что в данном случае земельный участок является неделимым. Гаражи боксного типа расположены в ряд, имеют общие стены с другими гаражами и являются составной частью объекта капитального строительства (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21.12.2022 № 88–20048/2022 по делу № 2–69/2022).
2. Требования в суд о выделе доли в жилом доме часто связаны с тем, что истец и ответчик фактически проживают в обособленных частях здания и ведут раздельное хозяйство. При этом к согласию о порядке выдела прийти не могут.
М. обратилась в суд с требованиями о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, о выделе доли в собственность. Т. представила встречное заявление с аналогичными требованиями. Суд проанализировал технический паспорт и назначил строительную экспертизу. По результатам было установлено, что части дома, используемые сторонами, автономные. Раздел дома в предложенном сторонами варианте не потребует его переоборудования и выплаты компенсации. Иски суд удовлетворил. При этом в связи с выявленными нарушениями при возведении самовольных строений к дому обязал стороны провести некоторые строительные работы (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.07.2023 № 88-21422/2023).
3. Применительно к квартирам следует отметить, что иски о выделе доли в натуре встречаются нечасто. Причина – небольшая площадь квартир. Если участники общей долевой собственности не могут прийти к согласию о порядке совместного проживания и пользования жилой площадью, они чаще предъявляют в суд требования о выплате компенсации за долю либо о признании доли в праве незначительной.
С таким иском в суд обратилась заявитель Н., которая в обоснование указала, что ей принадлежит 20/27 долей в праве на двухкомнатную квартиру площадью 44 кв. метров. Ответчик Б. владеет 7/27 долями. Истец предлагала ответчику выкупить его долю, но он отказывается.
Ответчик Б. представил встречное исковое заявление об определении порядка пользования. Свои требования он мотивировал тем, что спорная квартира состоит из двух изолированных комнат площадью 17,4 и 10,4 кв. м., 7/27 долей в праве на квартиру (исходя из площади жилого помещения) составляют 11,38 кв. метров. С учетом размера принадлежащей ответчику доли ему может быть выделена в пользование комната площадью 10,4 кв. м, а ответчику — комната площадью 17,4 кв. м. Ответчик намерен вселиться в квартиру и проживать в ней.
Суд встал на сторону ответчика, указал, что долю в размере 7/27 нельзя признать незначительной. Установил, что Б. имеет стесненные жилищные условия, интерес в пользовании квартирой и право в ней проживать. Порядок пользования квартирой определен в соответствии с высказанными Б. предложениями. Коридор, кухня, ванная комната, туалет оставлены в совместном пользовании сторон (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.12.2024 № 88–25391/2024).
Вы можете оставить первый комментарий