Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

Стать владельцем квартиры возможно уже на этапе строительства, в том числе по договору долевого участия (ДДУ). Это позволит значительно сэкономить средства по сравнению с покупкой готового жилья. В то же время заключение такой сделки сопряжено с рядом рисков. Основной из них – нарушение застройщиком взятых на себя обязательств, которое может выражаться в срыве сроков сдачи объекта. При этом российское законодательство защищает права участников долевого строительства. Далее расскажем, когда возникает право на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ и как правильно рассчитать ее размер. Приведем пошаговые алгоритмы досудебного и судебного взыскания, включая порядок направления требования.

Над статьей работали:
Автор: Волчкова Людмила; редактор: Шкембри Евгения

Содержание

1. Когда можно взыскать неустойку с застройщика по ДДУ
2. Размер неустойки застройщика
3. Как взыскать неустойку с застройщика
4. Расчет неустойки застройщика
5. Взыскание неустойки с застройщика в суде
6. Мораторий на взыскание неустойки с застройщика

Когда можно взыскать неустойку с застройщика по ДДУ

В ряде ситуаций, предусмотренных российским законодательством, на плечи застройщика ложится выплата неустойки участнику долевого строительства (дольщику). Такая обязанность установлена ч. 2 — 3 ст. 6, ч. 6, 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 № 214‑ФЗ и подтверждается п. 29 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013.

Начисление данной компенсации предусмотрено:

1. За нарушение сроков передачи объекта строительства. Когда застройщиком в установленные сроки объект не передан дольщику, он должен выплатить неустойку, если при этом не было достигнуто соглашение об изменении условий договора относительно сроков сдачи объекта. Если ДДУ расторгнут, то выплата неустойки не предусматривается.
2. За просрочку устранения выявленных недостатков. Неустойка начисляется, если застройщик не успел исправить дефекты объекта долевого строительства в согласованные с дольщиком сроки, при условии, что недостатки обнаружены в период действия гарантийного обязательства.
3. За несоблюдение сроков по финансовым требованиям дольщика. Застройщик обязан выплатить неустойку при задержке:

• соразмерного уменьшения цены договора;
• компенсации издержек дольщика на устранение недостатков объекта долевого строительства своими силами.

Закон устанавливает минимальные сроки гарантии на различные элементы объекта долевого строительства. Они прописываются в ДДУ. На основной объект, за исключением инженерного и технологического оборудования, а также результатов отделочных работ, гарантийный срок не может быть меньше 3 лет. Отсчет начинается с момента передачи объекта дольщику, если в договоре не зафиксирован иной порядок (ч. 5 ст. 7 Закона № 214‑ФЗ).

На технологическое и инженерное оборудование в составе объекта наименьший гарантийный срок также равен 3 годам. Однако отсчет в этом случае ведется с момента подписания первого передаточного акта или другого документа о передаче объекта дольщику (ч. 5.1 ст. 7 Закона № 214‑ФЗ).

На результаты отделочных работ минимальный гарантийный срок устанавливается продолжительностью 1 год. Он исчисляется с момента передачи объекта участнику долевого строительства (ч. 5.2 ст. 7 Закона № 214‑ФЗ).

Размер неустойки застройщика

Размер неустойки установлен Законом № 214‑ФЗ. Так, за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства величина санкций определяется на основании ч. 2 ст. 6 Закона № 214‑ФЗ. По общему правилу размер санкций не может быть снижен по соглашению сторон.

Застройщик вправе не выплачивать неустойку, если задержка передачи объекта вызвана уклонением дольщика от подписания передаточного акта или других документов о передаче объекта. При этом важно, чтобы застройщик выполнил свои обязательства по договору (ч. 2 ст. 6 Закона № 214‑ФЗ, п. 21 Обзора ВС РФ от 04.12.2013).

Как взыскать неустойку с застройщика

Чтобы получить неустойку по ДДУ без обращения в суд, следует действовать по следующему плану:

Этап 1. Сформулировать и направить застройщику требование о добровольной выплате неустойки. Нужно подготовить официальное письменное обращение к застройщику. В этом документе:

• приводят расчет суммы неустойки (пеней) с указанием исходных данных и формулы;
• указывают правовую основу требования, в том числе ссылки на Закон № 214‑ФЗ;
• заявляют требование о возмещении убытков, понесенных из‑за нарушения обязательств застройщиком.

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона № 214‑ФЗ и Определению ВС РФ от 19.12.2017 № 18‑КГ17‑239, застройщик обязан компенсировать дольщику все убытки сверх установленной неустойки. К таким убыткам относятся и расходы на аренду жилья в период просрочки. Сумму этих убытков допустимо включить в обращение к застройщику.

Если застройщик не исполнит требование в обозначенный срок, дольщику придется инициировать судебный процесс. В случае выигрыша дополнительные расходы, включающие госпошлину и оплату услуг юриста, могут быть взысканы с застройщика (ч. 1 ст. 98, ч. 1 ст. 100, ч. 1 ст. 103.1 ГПК РФ, п. 2, 4 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1).

Этап 2. Собрать и направить подтверждающие документы. К требованию о выплате неустойки нужно приложить копии следующих документов:

• договора участия в долевом строительстве;
• паспорта дольщика;
• документа, подтверждающего внесение платы по договору долевого участия.

Пакет документов можно передать застройщику следующими способами (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18):

• отправить ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Этот вариант обеспечит документальное подтверждение направления требования. Такие бумаги впоследствии можно будет представить в суде;
• лично передать в офисе застройщика с получением отметки о принятии документов.

Если в срок, указанный в требовании, денежные средства не поступят на счет дольщика, следует переходить к процедуре судебного взыскания неустойки.

Расчет неустойки застройщика

Для расчета размера неустойки за нарушение срока передачи объекта строительства предусмотрена следующая формула (ч. 2 ст. 6 Закона № 214‑ФЗ):

Размер неустойки = Цена договора × 2 × 1/300 ставки рефинансирования Центробанка на день исполнения обязательства × Количество дней просрочки

Величина санкций за несоблюдение застройщиком срока устранения недостатков объекта долевого строительства определяется по такой формуле (ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ):

Размер неустойки = Стоимость расходов на устранение недостатка (в некоторых случаях — цена договора) x 2 x 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действовавшей в период нарушения x Количество дней просрочки

Величина неустойки за несвоевременное выполнение требования об уменьшении цены договора или о возмещении расходов дольщика на стоимость издержек, связанных с устранением недостатков, определяется по формуле (ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ):

Размер неустойки = Стоимость расходов на устранение недостатков или сумма, подлежащая возмещению участнику долевого строительства x 2 x 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действовавшей в период нарушения x Количество дней просрочки

При этом размер неустойки, рассчитанной в соответствии с ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, не может быть больше стоимости издержек, необходимых для устранения недостатков объекта долевого строительства.

Требование застройщику о взыскании неустойки

Если застройщик не исполняет или исполняет ненадлежащим образом свои обязательства по ДДУ, то дольщиком может быть предъявлена претензия, включающая требование о выплате неустойки. Условия ДДУ не должны ограничивать предусмотренные законом права потребителя и могут лишь улучшать положение дольщика, то есть предусматривать для него больше прав, чем установлено законодательством (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019).

При наличии определенных оснований, дольщик обязан направить застройщику претензию о расторжении ДДУ в рамках досудебного урегулирования спора. Во всех остальных случаях направлять претензию не обязательно, однако это может помочь разрешить конфликт без обращения в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ, ч. 1 ст. 6, ч. 1 ст. 7, ст. 10 Закона № 214-ФЗ).

Так, в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, претензия составляется в произвольной форме. В ней указывают (ч. 2, 2.1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ):

• данные получателя претензии, включающие наименование застройщика, его адрес, телефон, электронную почту;
• данные дольщика, включающие Ф.И.О., место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, электронную почту;
• обстоятельства, послужившие основанием для предъявления претензии. Отражают реквизиты ДДУ, срок, предусмотренный для передачи объекта долевого строительства, а также срок его фактической передачи и дату подписания передаточного акта или указание на то, что объект до настоящего времени не передан;
• предъявляемые к застройщику требования, в частности, о выплате неустойки с указанием ее суммы и отражением расчета;
• реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств;
• перечень прилагаемых к претензии документов;
• дату и подпись дольщика или его уполномоченного представителя.

Направить претензию можно следующими способами (п. 2 ст. 165.1, п. 2 ст. 434 ГК РФ, п. п. 64, 65 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, п. п. 12, 13 Постановления Пленума ВС РФ № 18, п. 8 Правил, утвержденных Приказом Минцифры России от 17.04.2023 № 382):

• по почте;
• в форме электронного документа;
• лично путем подачи претензии уполномоченному лицу застройщика.

Взыскание неустойки с застройщика в суде

Чтобы добиться выплаты неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке, нужно следовать следующему алгоритму.

Этап 1. Подготовить исковое заявление и комплект прилагаемых к нему документов. Иск содержит требования, аналогичные тем, что были изложены в досудебной претензии к застройщику, в том числе требование о выплате неустойки. Дополнительно можно заявить требование о компенсации морального вреда. Она полагается при доказанной вине застройщика, а ее размер устанавливается судом независимо от суммы имущественного возмещения (ч. 2 ст. 10 Закона № 214‑ФЗ).

В исковом заявлении нужно указать (ч. 2 ст. 131 ГПК РФ):

• наименование суда, куда подается иск;
• сведения об истце: Ф. И. О., дата и место рождения, адрес места жительства или пребывания, один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, серия и номер паспорта либо водительского удостоверения);
• если иск подаёт представитель, то его Ф. И. О., адрес для направления извещений и один из идентификаторов;
• сведения об ответчике: наименование и адрес организации, ИНН и ОГРН;
• описание нарушения прав истца и конкретные требования к застройщику;
• обстоятельства, обосновывающие требования, и подтверждающие их доказательства;
• цену иска с расчетом взыскиваемой суммы;
• информацию о попытках досудебного урегулирования, если они предпринимались;
• перечень прилагаемых документов.

К иску следует приложить (ст. 132 ГПК РФ):

• копию досудебной претензии с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения;
• ответ застройщика (если получен);
• расчет неустойки;
• документы, подтверждающие направление копий иска и приложений другим участникам дела, у которых этих документов нет;
• доказательства попыток примирения, если они были;
• квитанцию об уплате госпошлины либо документ о праве на льготу, ходатайство об отсрочке или рассрочке, уменьшении размера или освобождении от уплаты госпошлины.

Истец освобождается от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн рублей. Если сумма выше, то госпошлина рассчитывается исходя из цены иска, но с уменьшением на размер пошлины для иска в 1 млн рублей (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; ч. 9 ст. 4 Закона № 214‑ФЗ, п. 3 ст. 17 Закона № 2300‑1).

Этап 2. Подать иск и принять участие в судебном процессе

Иск подается (ст. ст. 23, 24, 28, 29 ГПК РФ, п. 2 ст. 17 Закона № 2300‑1, ч. 9 ст. 4 Закона № 214‑ФЗ):

• в районный суд по адресу застройщика, месту жительства (пребывания) истца либо по месту заключения договора;
• в мировой суд, если сумма неустойки не превышает 100 000 рублей и иск основан на законодательстве о защите прав потребителей.

Суд может сократить величину неустойки, если застройщик докажет ее явную несоразмерность последствиям нарушения (п. 9 Обзора, утверждённого Президиумом ВС РФ 19.07.2017).

При удовлетворении требований, не исполненных добровольно, суд взыскивает с застройщика штраф в размере 5 % от присужденной суммы (ч. 3 ст. 10 Закона № 214‑ФЗ).

Если спор связан с недостатками отделочных работ, оконных или дверных блоков, сантехники и элементов отделки, максимальная сумма взыскания составляет 3 % от цены договора. Больший размер может быть закреплен в ДДУ. Неустойка за несвоевременную передачу объекта, а также возвращенные по расторгнутому договору суммы сюда не входят (ч. 4 ст. 10 Закона № 214‑ФЗ).

Этап 3. Подать исполнительный лист для возбуждения исполнительного производства. После вступления решения суда в законную силу выдается исполнительный лист, на основании которого возбуждается исполнительное производство. Взыскатель вправе направить исполнительный лист напрямую в банк, где у застройщика открыт расчетный счет (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ, ч. 1 ст. 8, ч. 1 ст. 30 Закона от 02.10.2007 № 229‑ФЗ).

Мораторий на взыскание неустойки с застройщика

На взыскание неустоек с застройщиков неоднократно вводился мораторий в связи с изменением ключевой ставки и общей экономической нестабильностью. Это временная мера, которая запрещает дольщикам требовать компенсации за просрочку сдачи жилья, нарушение сроков устранения недостатков и другие нарушения по ДДУ.

Так, мораторий правительством был предусмотрен Постановлением от 18.03.2024 № 326. Вначале его установили на период с 22.03.2024 по 31.12.2025 года. Однако позже, Постановлением Правительства РФ от 30.12.2025 № 2227 срок действия ряда особенностей применения неустойки, других финансовых санкций и мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ был продлен до 31.12.2026 года.

Так, в отношении финансовых требований к застройщику, предъявленных до 22.03.2024, включая неустойку, установлена отсрочка исполнения обязательств до последнего дня 2026 года. В период действия отсрочки банки и другие кредитные организации, обслуживающие счета застройщика, не исполняют требования, содержащиеся в исполнительных документах, предъявленных с 22.03.2024. При этом отсрочка, изначально установленная до 01.01.2026, может быть продлена до 31.12.2026 включительно.

Аналогичная отсрочка (до 31.12.2026 включительно) предусмотрена и для требований о неустойке и возмещении убытков, предъявленных застройщику до 01.01.2025.

Исключение составляют фактически понесенные дольщиком расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства. На них действие отсрочки не распространяется.