Жилищный накопительный кооператив

Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко

Одной из разновидностью кооперативных организаций является жилищно-накопительный кооператив. В статье расскажем, что это за юридическое лицо, какие у него функции, кто может вступить в такой кооператив и для чего это нужно.

Содержание

1. Жилищный, жилищно-строительный и жилищный накопительный кооператив
2. Кто может быть членом жилищного накопительного кооператива
3. Число членов жилищного накопительного кооператива
4. Особенности организации и деятельности жилищно-накопительных кооперативов

Жилищный, жилищно-строительный и жилищный накопительный кооператив

Жилищные кооперативы — это некоммерческие объединения граждан на добровольной основе. Члены таких организаций в соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ имеют общую цель — обеспечить себя жильем либо управлять тем недвижимым имуществом, которое у них уже имеется (здесь подразумевается осуществление управления домом, состоящим из множества квартир, которые принадлежат разным собственникам).
Законами РФ предусмотрено создание жилищных кооперативов разных типов. Выделяют следующие кооперативы для строительства жилья:

1. Жилищный кооператив (ЖК). Граждане объединяются в ЖК, чтобы купить квартиры в определенном, уже построенном доме (ч. 2 ст. 110 ЖК РФ) . ЖК можно создавать, если число желающих объединиться в нем не менее 5 и не более количества квартир, имеющихся в выбранном для покупки объектов доме.

Покупателем квартир выступает ЖК. Чаще всего он приобретет весь дом как единый комплекс. Члены ЖК получают свои квартиры в порядке очередности. Причем передача им квартир чаще всего осуществляется еще до того, как они выплатят их стоимость. В этом случае участники приобретают право пользования квартирами и только после полной оплаты становятся их собственниками;

2. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это объединение граждан, которые собираются совместно построить дом, а затем уже распределить между собой квартиры в нем (ч. 3 ст. 110 ЖК РФ). Отличие от ЖК очевидно, что если участники ЖК покупают уже готовый конкретный дом, то члены ЖСК начинают со строительства общего объекта недвижимости, а потом уже распределяют квартиры в нем.

Есть и некоторые схожие моменты. К ним можно отнести условие о том, что количество членов ЖСК не должно превышать запланированное количество квартир в строящемся доме.

Право собственности переходит к участникам после ввода дома в эксплуатацию, но только в том случае, если они полностью уплатили необходимые взносы.

3. Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) — организация, предполагающая объединение участников для совместного накопления денег в целях приобретения жилья. Казалось бы, в чем отличие от обычного ЖК? Но оно есть: члены ЖНК вправе выбирать любое жилье в пределах Российской Федерации, а не квартиру в конкретном доме, как это предусмотрено для ЖК.

Вступив в ЖНК, новый участник должен уплатить необходимые взносы, подобрать подходящее жилье, владельцем которого он бы хотел стать, и сообщить о своем выборе правлению ЖНК.

Покупка жилья членам таких кооперативов осуществляется в порядке очередности. Когда подходит очередь следующего участника, кооператив покупает выбранный им объект недвижимости. Если к этому моменту участник полностью исполнил свои обязанности по внесению необходимых платежей, он сразу становится собственником. Если же он еще не успел внести все оговоренные средства, жилье передается ему в пользование, а право собственности кооператив оставляет себе. Переход этого права произойдет только после полной оплаты всех взносов.

Если участник не платит оговоренные суммы в установленные сроки, ЖНК вправе исключить его из числа своих членов и потребовать, чтобы он съехал из квартиры. В случае если участник не исполняет данное требование добровольно, кооператив может подать на него в суд. К примеру, 06.10.2020 Пестречинский районный суд Республики Татарстан рассмотрел дело по иску жилищно-накопительного кооператива к одному из участников, который к тому моменту уже успел заселиться в приобретенную для него квартиру, но постоянно задерживал оплату паевых и членских взносов, в результате чего задолжал организации свыше 136 тыс. рублей.

ЖНК требовал, чтобы ответчика исключили из состава его членов, обязали освободить квартиру и заплатить неустойку. Суд иск удовлетворил.

Впрочем, это правило работает и в обратную сторону: если участник полностью оплатил все взносы, он вправе требовать от правления кооператива, чтобы ему передали право собственности и зарегистрировали выкупленное жилье за ним. В качестве примера можно привести судебный спор между жилищно-накопительным кооперативом и одним из его членов, который обратился в суд в связи с тем, что правление ЖНК не спешило передавать в Росреестр документы, необходимые для перерегистрации права собственности. Рассмотрев дело, суд удовлетворил иск: право собственности признали за истцом (Решение Дмитровского районного суда города Костромы от 16.09.2024 по делу № 2-481/2024).

Кто может быть членом жилищного накопительного кооператива

Жилищным накопительным кооперативам посвящен Закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ, согласно статье 5 которого в число участников ЖНК может войти любой гражданин, которому исполнилось 16 лет. Для этого ему следует написать заявление, содержащее просьбу принять его в число членов кооператива.

Правление ЖНК обязано вести учет всех вступивших в организацию лиц, внося их данные в специальный реестр. В частности, нужно фиксировать следующие сведения об участниках:

1) Ф.И.О.;
2) информацию о документе, удостоверяющем личность (паспортные данные);
3) средства связи с участником кооператива (его почтовый адрес или действующая электронная почта);
4) каким образом данный член кооператива принимает участие в его деятельности;
5) другие сведения (необходимые прописать в уставе организации).

Если личные данные участника кооператива меняются, он обязан проинформировать об этом управляющий орган организации.

Число членов жилищного накопительного кооператива

Частью 4 статьи 5 Закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ установлено минимальное и максимальное количество участников ЖНК. Так, в таком кооперативе не может быть меньше 50 человек и не должно быть больше 5 тыс. человек.

Условие о количестве участников нужно соблюдать в обязательном порядке. Если членов кооператива больше или меньше, чем это предписано законом, контролирующие органы могут принять решение о ликвидации всей организации.

Именно так произошло в 2021 году с жилищным накопительным кооперативом «Живи дома», с административным иском к которому обратился в суд ЦБ РФ. Истец потребовал ликвидировать кооператив, поскольку число его членов составляло менее 50 человек, а предписания об устранении данного нарушения правлением кооператива не исполнены.

Суд, рассмотрев дело, удовлетворил иск. Иначе быть и не могло: в кооперативе на момент судебного разбирательства действительно числилось менее 50 участников, что противоречило закону (Решение Кузьминского районного суда города Москвы от 28.10.2021 по делу №2а-877/2021).

Гражданин считается вошедшим в ЖНК с момента уплаты вступительного взноса и первого платежа, который, наряду с последующими, составляет пай данного участника, то есть долю, которую он обязан внести в общее дело.

Кроме того, для членства в кооперативе нужно, чтобы сведения о новом участнике были внесены в госреестр юрлиц.

В целом схема принятия нового участника в строительный кооператив по накопительному типу такова:

1) будущий участник подает в письменном виде заявление о принятии его в организацию;
2) правление кооператива рассматривает заявление и принимает решение о приеме заявителя в кооператив или об отказе ему в этом;
3) сведения о новом участнике вместе с решением правления подают в государственный орган, уполномоченный вносить информацию в ЕГРЮЛ;
4) в течение одного рабочего дня сведения, поданные кооперативом, проверяет данный госорган и вносит их в реестр, после чего правлению выдают подтверждающий документ в установленной форме о включении указанных данных в реестр;
5) новый участник кооператива уплачивает вступительный взнос и совершает первый платеж в счет пая. Чтобы участник не сомневался в том, что его действительно приняли в кооператив, он вправе запросить копию документа госоргана о включении сведений о нем в ЕГРЮЛ.

Если участник не вносит деньги в течение трех месяцев после того, как информация о нем внесена в реестр, правление в течение 3 рабочих дней после окончания указанного срока уведомляет об этом госорган, занимающийся ведением реестра, и просит аннулировать сведения о несостоявшемся участнике (ч. 10 ст. 5 закона № 215-ФЗ).

Госорган исключает данные из реестра, о чем сообщает в кооператив в однодневный срок.

Особенности организации и деятельности жилищно-накопительных кооперативов

Жилищный строительный кооператив создается в форме юридического лица. Датой образования такого хозяйствующего субъекта принято считать день, когда в ЕГРЮЛ была внесена соответствующая запись. Срок действия вновь созданного кооператива обычно не ограничивается, но в уставе может быть прописано иное.

ЖНК вправе осуществлять только деятельность, связанную с удовлетворением потребности его участников в жилье. Другими видами деятельности такие организации заниматься не вправе. Это регулируется статья 3 закона №215.

В названии организации этого типа должно быть указание на ее вид деятельности,  правовую характеристику, то есть в него обязательно нужно включать слова: «Жилищный накопительный кооператив».

У кооператива должна быть круглая печать, на которой значится его полное наименование, написанное по-русски, а также адрес. Если у кооператива есть фирменное название, его тоже можно отобразить на печати, причем на любом языке. Помимо печати, у кооператива могут быть свои штампы, бланки, эмблемы и другие подобные знаки отличия.

ЖНК достаточно самостоятелен в основных правовых отношениях. Он может:

1) иметь в собственности свое собственное имущество;
2) приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права;
3) нести обязанности и предусмотренную законом ответственность, быть истцом и ответчиком в суде.

Имущество ЖНК формируется за счет:

1) паев и членских взносов, которые вносят участники;
2) прибыли, которую кооператив вправе получать от своей деятельности, если она служит достижению целей его создания. При этом в статье 16 закона № 215 оговорено, что доходы от предпринимательства направляются в резервный фонд кооператива. Когда фонд достигает размера, прописанного в уставе, доходы начинают распределять между участниками пропорционально их паям. На руки членам эти деньги не выдают, но зачисляют в счет паевых взносов;
3) добровольных пожертвований и прочих средств, поступающих из разных источников, разрешенных законом.
Кооператив может открывать счета в российских банках. Для того чтобы проводить операции по привлечению средств граждан и расходованию их на покупку жилья, кооператив открывает отдельный счет. Деньги с него могут списываться и выдаваться исключительно на цели, связанные с удовлетворением потребностей граждан в жилье, в том числе с него могут производиться выплаты покинувшим кооператив участникам.

ЖНК также должен обеспечить возможность электронного взаимодействия с Банком России, предполагающую отправку и получение документов в электронном виде. Последствия неисполнения этого требования закона могут быть очень серьезными, вплоть до ликвидации организации. Так, в 2024 году Балашихинский городской суд по иску ЦБ РФ упразднил жилищно-накопительный кооператив, поскольку тот не активировал единый личный кабинет информационного обмена для электронного взаимодействия с Банком России. Прежде чем обратиться в суд, ЦБ РФ направил кооперативу несколько предписаний о необходимости устранения нарушения, но ни одно из них не было исполнено (Решение Балашихинского городского суда от 17.10.2024 по делу № 2А-6904/2024).

Кооператив не вправе заключать со своими участниками договоры и другие сделки, которые могут поменять взаимоотношения с этими участниками в части осуществления мероприятий по привлечению и использованию средств на приобретение жилья.
Деятельность кооператива по привлечению денег участников для покупки жилья заключается в следующем:

1) в привлечении новых участников к вложению в приобретение жилья посредством передачи денег кооперативу;
2) в использовании полученных от участников средств для реализации договоров купли-продажи;
3) в мобилизации заемных ресурсов.

Кроме того, кооперативу разрешено оказывать своим членам разные виды помощи, как то: консультационную, юридическую и иную. Заниматься другими видами деятельности также не возбраняется, но только если они соответствуют уставным целям (ст. 16 закона № 215).
В соответствии со статьей 4 закона № 215 ответственность в кооперативе распределяется так: организация должна отвечать по своим обязательствам всем имуществом, которое ей принадлежит. Но по личным обязательствам своих членов кооператив ответственности не несет.