Ответ подготовил:
Специалист Службы правового консалтинга компании РУНА Амирханян Ануш
Ответ:
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, если иное стороны не установили в договоре. Арендную плату можно не оплачивать до момента, пока не будет известен новый собственник помещения, либо можно вносить плату на депозит нотариуса.
Подробности ниже.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, смерть арендодателя не влечет за собой прекращения договора, и его место автоматически займет наследник. Исключение лишь одно: когда в договоре прямо сказано, что смерть одной из сторон — это основание для прекращения договора.
В соответствии со ст. 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК РФ). В силу пункта 1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия наследства. Следовательно, свидетельство о праве на наследство нотариус может выдать по истечении 6 месяцев со дня смерти наследодателя. До момента получения свидетельства о праве на наследство у арендодателя отсутствует информация о новом кредиторе, которому нужно перечислить арендную плату.
Статья 327 ГК РФ предусматривает возможность внесения денежных средств на депозит нотариуса в случае невозможности исполнить обязательство непосредственно кредитору. Однако норма ст. 327 ГК РФ предусматривает право, а не обязанность должника внести причитающиеся с него денежные средства в депозит нотариуса. В соответствии со ст. 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство по отношению к новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу (Постановление ФАС Московского округа от 19.09.2005 № КГ-А41/9017-05). Аналогичный вывод содержится в Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.07.2025 № 88-17180/2025.
Итак, первый вариант – перечисление денег на депозит нотариуса.
Нотариуса нужно искать по месту исполнения обязательства. Для этого следует обратиться к нотариусу либо по месту нахождения вашей организации, либо по месту нахождения арендуемой недвижимости. Услуги нотариуса будут платными. У нотариуса необходимо написать заявление, с указанием обстоятельств, в связи с которыми невозможно исполнить денежное обязательство. Деньги можно передавать на депозит нотариусу наличными (для юр. лиц и ИП, действует лимит в 100 тыс. руб., п. 6.2 решения ФНП № 11/21), а можно перечислять на его депозитный счет безналичным путем. После получения денег на свой депозит нотариус извещает об этом наследников. Плюс такого подхода в том, что арендатор вовремя вносит деньги за аренду. И у наследников не должно быть претензий по поводу просрочки оплаты. По нашему мнению, расходы можно учитывать при соблюдении общих правил налогового учета (ст. 252 НК, Письмо УФНС РФ по г. Москве от 26.01.2011 № 16-15/006872). Смерть ИП-налогоплательщика прекращает его налоговые обязательства, за исключением имущественных налогов (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ). Непредставление ИП декларации по НДС и неуплата налога после смерти не являются нарушениями и не влияют на право покупателя на вычет НДС (п. 21 Письма ФНС России от 10.03.2021 № БВ-4-7/3060@). Остается неясным вопрос со счетами-фактурами. Если у компании их нет, то принимать НДС к вычету рискованно.
Вариант второй – не платить арендную плату, пока наследник не предъявит свидетельство о праве на наследство. Когда станет ясно, кто законный наследник, будет понятен и получатель дохода. Следовательно, решатся вопросы с налогообложением. Если наследник — предприниматель на общем режиме налогообложения, то можно будет перечислить ему арендную плату вместе с НДС и принять затем уплаченный налог к вычету, получив от него счет-фактуру. А если наследник – физическое лицо, то при выплате арендной платы за «неопределенный» период надо будет удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет. Минус такого варианта в том, что сроки уплаты арендных платежей, предусмотренные договором аренды, нарушаются и у наследника появляется право взыскания пени.
