Деприватизация

Над статьей работали:
Автор: Чистякова Людмила; редактор: Александр Чепенко

В начале 90-х в стране прошла массовая приватизация жилья. В результате многие граждане стали собственниками квартир, в которых они проживали. Однако случаются и обратные ситуации, когда появляется необходимость вернуть полученную недвижимость  государству. Причины возврата владелец объяснять не обязан. При этом власти обязаны принять имущество в свою собственность. О том, как работает этот механизм, расскажем в нашей статье.
Содержание

1. Деприватизация, что это попросту
2. Деприватизация в России
3. Сроки деприватизации
4. Деприватизация жилья
5. Деприватизация предприятия

Деприватизация, что это попросту

Расприватизация — это процедура возврата жилья, ранее полученного во владение в ходе приватизации, в собственность города.

Официальных разъяснений терминов «расприватизация» и «деприватизация» в законодательстве нет. Об этих процедурах только упоминается в Жилищном кодексе.

Существует точка зрения, что процессы деприватизации и расприватизации — различаются.
Основное различие состоит в том, что в первом случае речь идет о волеизъявлении собственников, а во втором — о принудительном изъятии жилья властями. Для этого должны быть веские причины. Например, если изначально при передаче жилья гражданину были нарушены требования законодательства, в результате чего квартира была получена жильцами незаконно.

Статьей 4 закона № 1541-1 предусмотрено, что не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии. Таким образом, законом прямо установлен запрет на приватизацию гражданами жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии.

Суды отмечают, что по иску заинтересованного лица приватизация может быть признана недействующей и к ней применят соответствующие последствия в случае:

а) нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации;
б) если передача жилья в собственность физлица в порядке приватизации была произведена с нарушением условий и порядка, установленных законом № 1541-1.

Из пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 следует, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом фиктивными по установленным гражданским законодательством основаниям.

При указанных обстоятельствах суды могут признать сделку приватизации квартиры по договору на передачу ее в собственность недействительной и применить последствия, установленные ГК для недействующих соглашений (Решение Севского районного суда Брянской области от 13.02.2020 по делу № 2-14/2020).

Однако при этом следует учитывать сроки исковой давности. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается:

а) со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка;
б) либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействующей.

В силу статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.

Срок исковой давности может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам и от него поступило заявление о восстановлении срока.

Деприватизация в России

В России процессу перевода частной собственности в государственную посвящены некоторые нормы федерального и регионального законодательства. К таким законам и НПА, в частности, относятся:

а) Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — закон № 189-ФЗ);
б) Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — закон № 1541-I);
в) Закон города Москвы от 06.11.2002 № 60 «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений»;
г) административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Заключение договоров передачи жилых помещений в собственность граждан или собственность города Москвы (приватизация (деприватизация)», утвержденный Постановлением правительства Москвы от 10.09.2014 № 521-ПП (далее — регламент № 521-ПП).

Общий механизм возврата недвижимости граждан государству установлен ст. 9.1 закона № 1541-1. Он предусматривает, что физлица вправе вернуть квартиру властям при условии, что жилплощадь:

а) была получена от государства в собственность именно в порядке приватизации, а не на иных основаниях приобретения права собственности. То есть не по договору дарения, купли-продажи или в порядке наследования;
б) является единственным местом постоянного проживания передающей стороны;
в) свободна от обязательств третьих лиц.

Взамен у властей возникает ответная обязанность:

а) принять жилплощадь в свою собственность;
б) и заключить ГПД соцнайма жилых помещений с передающей стороной.

Причиной обратной передачи жилплощади государству может стать, например, невозможность собственника нести дальнейшее бремя содержания принадлежащей ему недвижимости.

Мотивы и причины, по которым гражданин намерен реализовать указанное право, юридического значения не имеют. На это обращают внимание суды (определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28.02.2024 № 88-7769/2024, 2-1-3812/2023, Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25.01.2024 по делу № 88-3863/2024).

В качестве необходимых условий для осуществления такой возможности законодатель установил, что жилое помещение должно принадлежать гражданину на праве собственности в порядке приватизации, являться единственным местом постоянного проживания и быть свободным от обязательств.

При этом реализация данного права гражданами не ставится в зависимость от волеизъявления соответствующих органов местного самоуправления и органов исполнительной власти и уполномоченных ими лиц.

То есть иные условия для реализации гражданином своего права законом не предусмотрены.
Каждый гражданин вправе приобрести квартиру из государственного или муниципального фонда социального использования в свою собственность бесплатно, в порядке приватизации, только единожды.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками жилья в процессе его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилплощади после достижения ими совершеннолетия.
Это следует из статьи 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — закон № 1541-I).

Право на деприватизацию можно реализовать однократно, так как право на приватизацию предоставляется единожды.

Суды несколько конкретизируют действие механизма расприватизации жилья.

Во-первых, они отмечают, что вернуть квартиру государству можно только целиком.
Частичная передача какой-либо доли жилого помещения в государственную и муниципальную собственность недопустима. Это связано с тем, что деприватизация жилья возможна только при волеизъявлении всех лиц, участвующих в получении его в собственность (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 15.04.2019 по делу № 33-3289/2019).

Во-вторых, они обращают внимание, что в ряде случаев аварийное жилье не получится вернуть в собственность властей.

Если на момент заключения договора передачи квартиры в собственность спорное жилое помещение не было признано в установленном законом порядке непригодным для проживания, отказ в признании недействительным договора приватизации является правильным (Определение Верховного суда Республики Коми от 10.05.2012 № 33-1696АП/2012).

Сроки деприватизации

Сроки передачи расприватизируемого жилья в собственность властей федеральными законами не устанавливаются. Они урегулированы на региональном уровне.

В Москве этот вопрос решен регламентом № 521-ПП. Документ отводит на процедуру возврата жилья городу в 2 раза более короткий срок, чем при его приватизации — всего 23 дня (пп. 2.7.1.2. регламента № 521-ПП). Этот срок начинает исчисляться со дня регистрации запроса физлица в ведомственной информационной системе департамента горимущества.

Деприватизация жилья

Механизм передачи приватизированного жилья в государственную или муниципальную собственность федеральным законодательством детально не урегулирован. Каждый регион и муниципальное образование самостоятельно устанавливают правила и порядок деприватизации.

Вопрос о деприватизации рассматривают соответствующие органы исполнительной власти, местного самоуправления или уполномоченными лицами.

В Москве возврат жилья властям возможен, если:

а) оно является единственным местом постоянного проживания;
б) на возвращаемую жилплощадь оформлена собственность;
в) квартира свободна от любых обязательств, ограничений (обременений);
г) собственники выражают согласие на возврат жилплощади городу и оформление договора соцнального найма.

Согласие на передачу квартиры в собственность Москвы и на заключение договора соцнайма — это документы, которые нужно подать в числе прочих для перевода квартиры в госсобственность.
В Москве вопросами передачи гражданами приватизированного жилья в собственность города занимает департамент горимущества.

Заявитель должен обратиться в это учреждение с комплектом документов, в число которых входят:

а) запрос на оказание госуслуги. Его должны подписать все обладатели жилья. За несовершеннолетних расписываются их родители;
б) паспорт заявителя, иных собственников жилого помещения, лиц, обладающих самостоятельным правом пользования жилым помещением, которым исполнилось 14 лет;
в) свидетельство о рождении или иной документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка — для менее 14 лет;
г) единый жилищный документ, который должен быть выдан не позднее 30 дней до дня обращения за предоставлением госуслуги. Его можно не предъявлять, если платежи за деприватизируемое жилое помещение и коммунальные услуги начисляет ГБУ МФЦ Москвы;
д) правоустанавливающие документы на квартиру — договор передачи жилого помещения в собственность граждан;
е) заверенная копия судебного акта, на основании которого приватизирована квартира — в случае если жилое помещение приватизировано на основании судебного акта.

Подать заявление и комплект документов можно:

а) в МФЦ;
б) в электронном виде на mos.ru.

При обращении онлайн можно выбрать способ подписания договора с властями — в бумажном или электронном виде.

В первом случае после подачи запроса нужно прийти в МФЦ, во втором — подписать договор ЭП. Проект договора появится в ЛК вместе с инструкцией о том, как бесплатно получить электронную подпись.

При подаче документов через mos.ru статус обращения отображается в ЛК.

После передачи недвижимости городу она становится частью жилого фонда социспользования, а его бывшим собственникам, постоянно зарегистрированным в помещении, предоставляется для проживания на условиях бессрочного соцнайма.

Проект соглашения для соцнайма квартиры подписывается одновременно с договором передачи жилья властям.

Деприватизация предприятия

Расприватизация предприятия — это добровольная передача ранее приватизированного частного промышленного комплекса обратно в руки государства или муниципалитета по инициативе собственника.

Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом процесс возврата промышленных предприятий в собственность государства ни этим законом, ни ГК не установлен.

В последнее время власти проводят подготовительную работу, направленную на принятие закона о деприватизации для бизнеса, который изменит:

а) статус некоторых ранее полученных от государства активов. При этом, как отмечают представители властей, ни о какой деприватизации или огосударствлении экономики речи не идет.
Этот вопрос поручил решить президент. Чиновники планируют наладить ведомственный и прокурорский контроль за процессом передачи имущественных комплексов в частную собственность. При этом деятельность прокуроров будет оправдана, если получатели имущества приобрели их, нарушив требования законодательства, и используют во вред государству;

б) порядок исчисления сроков давности по делам о деприватизации. Вопрос о порядке определения сроков давности по спорам о расприватизации недавно был предметом рассмотрения Конституционным Судом РФ в Постановлении от 31.10.2024 № 49-П.

Спор возник в связи с существованием в законодательстве специального срока давности — по делам о коррупционных нарушениях.

Суды отмечают, что в таком случае общий 3-летний срок не применяется, а нужно ориентироваться на более длительный период — 10 лет со дня нарушения.

По указу КС законодатели должны провести внесение соответствующих изменений в правовую базу.
При этом представители бизнес-объединений выступают за защиту прав добросовестных приобретателей активов.

В этом может помочь механизм двусторонней реституции, когда:

а) у властей останется право обратить в казну ту или иную собственность;
б) у собственника есть право на компенсацию актива по рыночной цене, в том числе с учетом предшествующих затрат.

Такой механизм позволит защитить добросовестных приобретателей активов, чтобы они не несли ответственности за действия третьих лиц, в том числе чиновников, которые принимали неправомерные решения о передаче госимущества в частные руки.