Арендатор может передать арендуемое имущество в возмездное или безвозмездное пользование другому лицу. В этом и состоит суть субаренды. Но для заключения такой сделки арендатору придется получить согласие собственника имущества (арендодателя). Разберемся, как это сделать и по какой форме оно оформляется.
Над статьей работали:
Автор: Елена Ошмарина; редактор: Шкембри Евгения
Содержание
- Согласие арендодателя на субаренду
- Образец согласия на субаренду
- Субаренда без согласия собственника
Согласие арендодателя на субаренду
Возможность передачи арендуемого имущества в субаренду, как и необходимость получения разрешения на это от собственника имущества, устанавливается ч. 2 ст. 615 ГК РФ. Право на субаренду может быть реализовано следующими способами:
- передача арендованного имущества в пользование третьим лицам за плату или бесплатно;
- передача прав и обязанностей по договору аренды;
- передача арендного права в залог;
- внесение арендного права в качестве вклада в уставный капитал общества, хозяйственного товарищества либо в виде паевого взноса в производственный кооператив.
Но для совершения любого из указанных действий арендатор обязан получить письменное согласие собственника имущества. Также важно учесть, что срок действия договора субаренды не может превышать срока действия договора аренды.
Например, 19.01.2026 вы заключили договор аренды нежилых помещений на 10 лет. На протяжении года планируете сделать в них ремонт и передать в субаренду под офисы. В этом случае договор субаренды вы не сможете заключить больше чем на 9 лет (если на это дал согласие собственник помещений).
Порядок получения согласия на субаренду устанавливается ст. 157.1 ГК РФ. Например, как следует из части 2 указанной статьи, арендодатель должен дать свое согласие на заключение сделки по субаренде в разумный срок после получения соответствующей просьбы от арендатора. Кроме того, по смыслу пункта 3 статьи 157.1 ГК РФ согласие может быть предварительным и последующим, которое выражается в окончательном одобрении.
В предварительном согласии указывается предмет сделки, на которую запрашивается согласие. В одобрении фиксируется сделка, на которую дано согласие. Например, это могут быть реквизиты участников сделки по субаренде. До ее заключения у арендодателя имеется возможность отозвать предварительное согласие.
Кроме того, как следует из пункта 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, предоставление согласия на совершение сделки не является обязательством. То есть предоставление согласия на передачу имущества в субаренду – это право, а не обязанность собственника.
Отсутствие ответа в установленный разумный срок или молчание арендодателя не может считаться согласием, если иное не определено законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ). При этом в дальнейшем у собственника имущества имеется возможность согласиться с заключением сделки по субаренде (п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).
Дать согласие на заключение сделки собственник может любому из ее участников (арендатору или субарендатору) удобным для себя способом (п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25). Только передача в аренду государственного или муниципального имущества требует обязательной письменной формы.
Арендодатель может согласиться на передачу своего имущества в субаренду следующими способами:
- путем включения соответствующей формулировки в текст договора аренды при его заключении;
- подписанием допсоглашения к договору аренды;
- оформлением отдельного документа (например, это может быть письмо);
- внесением соответствующей формулировки в договор субаренды либо его проект.
Каким именно способом собственник может согласиться на субаренду, решает он после получения соответствующей просьбы. Также способ согласия допустимо прописывать в договоре.
Так как аренда и субаренда являются одной из форм гражданско-правовых сделок, любые правоотношения в их рамках могут быть оформлены в свободной форме. То есть без использования унифицированных форм.
Для написания письма можно использовать фирменный бланк, на котором присутствуют реквизиты арендодателя, или обычный лист. Подписывается письмо руководителем либо его представителем, полномочия которого должны подтверждаться документально.
Образец согласия на субаренду
Как было указано, владелец имущества может дать предварительное и последующее согласие. В предварительном достаточно указать:
- реквизиты арендодателя и арендатора;
- реквизиты договора аренды;
- основные характеристики объекта аренды;
- согласие на передачу имущества в субаренду;
- условия, при соблюдении которых арендуемое имущество может быть передано в субаренду (если требуется).
Как следует из статьи 173.1 и пункта 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, арендодатель вправе определять условия, при соблюдении которых имущество может быть передано субарендатору. Если сделка заключена без их соблюдения, ее признают недействительной. К таким условиям можно отнести:
- установление сроков, до истечения или после истечения которых арендатор не может передать имущество или права на него субарендатору;
- передачу объекта аренды или арендных прав только ограниченному кругу лиц;
- передачу арендатором имущества или арендных прав третьим лицам только при отсутствии долгов по арендной плате и прочее.
Предлагаем ознакомиться с образцом предварительного согласия.
ИП Михайловой Н.А.
111222, г. Москва, ул. Космонавта Леонова, стр. 58
от ООО «Стрела»
111222, г. Москва, ул. Стеновая, д. 62
телефон: +7 (999) 999-99-99
e-mail: strela@mail.ru
Согласие
на заключение договора субаренды
ООО «Стрела» в ответ на запрос ИП Михайловой Н.А. от 13 января 2026 года о согласии на заключение договора субаренды на основании п. 2 ст. 615 ГК РФ, руководствуясь п. 7 Договора аренды от 15 мая 2024 года № 56-а, настоящим заявляет о согласии на сдачу арендованного имущества:
- Земельного участка с кадастровым номером 77:26:030614:002, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Брусничная;
- Нежилого помещения с кадастровым номером 77:15:010516:004, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Брусничная, д. 45
в субаренду на следующих условиях: после истечения срока действия договора аренды от 15.05.2024 № 56-а арендатор обязуется вернуть имущество арендодателю в том же виде, в каком оно было получено первым по акту приема-передачи, который является приложением к указанному договору.
Генеральный директор ООО «Стрела» Василькова А,В,
Чтобы не тратить время на написание согласия, может скачать наш образец и внести в него свои данные.
В последующем одобрении укажите такую информацию:
- реквизиты арендодателя;
- реквизиты договора аренды;
- основные характеристики объекта аренды;
- наименование и реквизиты арендатора и субарендатора;
- согласие на передачу имущества в субаренду;
- условия передачи имущества третьему лицу (если требуется).
ИП Михайловой Н.А.
111222, г. Москва, ул. Космонавта Леонова, стр. 58
от ООО «Стрела»
111222, г. Москва, ул. Стеновая, д. 62
телефон: +7 (999) 999-99-99
e-mail: strela@mail.ru
Согласие
на заключение договора субаренды
ООО «Стрела» (арендодатель) и ИП Михайлова Н.А. (арендатор) заключили договор аренды от 15 мая 2024 года № 56-а, объектом аренды является следующая недвижимость:
- Земельный участок с кадастровым номером 77:26:030614:002, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Брусничная;
- Нежилое помещение с кадастровым номером 77:15:010516:004, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Брусничная, д. 45.
Данным письмом арендодатель выражает свое согласие на передачу арендатором (ИНН 7722999999, ОГРН 1122999999999) указанной недвижимости, предоставленной арендатору по договору аренды от 15.05.2024 № 56-а, в субаренду ООО «Альфа плюс» (ИНН 7722999999, ОГРН 1122999999999). Получение дополнительных согласий от арендодателя не требуется.
Генеральный директор ООО «Стрела» Василькова А.В.
Наша готовая форма для скачивания поможет вам сформировать собственное письмо-согласие.
Субаренда без согласия собственника
Если арендатор без разрешения арендодателя сдал полученное имущество в субаренду, собственник может признать сделку недействительной в соответствии со ст. 173.1, п. 2 ст. 450 ГК РФ. В этом случае договор аренды будет расторгнут, сделку между арендатором и субарендатором признают недействительной, объекты аренды придется вернуть владельцу.
Кроме того, арендодатель может потребовать возмещения убытков (ст. 15, ст. 393 ГК РФ). Если в договоре на аренду содержатся требования об уплате штрафа за нарушение его условий, придется его заплатить (ч. 1 ст. 330 ГК РФ).
Дело в том, что факт передачи арендуемого имущества третьим лицам без согласия арендодателя суды признают существенным нарушением условий договора. В связи с чем у собственника появляется возможность досрочно расторгнуть сделку с арендатором (ст. 619 ГК РФ) и потребовать от него возврата имущества, компенсации убытков, а также уплаты штрафа (при наличии соответствующего условия в договоре).
Вы можете оставить первый комментарий