Вопросы учета НДС по договору аренды

Аренда — один из самых распространенных видов гражданско-правовых отношений в бизнесе. Компании и предприниматели регулярно арендуют помещения, оборудование и иное имущество. При этом договор аренды влечет за собой ряд налоговых последствий, ключевое из которых — обязательства по учету и уплате НДС.

Над статьей работали:
Автор: Чистякова Людмила; редактор: Александр Чепенко

Содержание

1. Облагается ли аренда НДС?
2. Нужно ли платить НДС с обеспечительного платежа по договору аренды?
3. НДС при УСН в 2026 году по договору аренды
4. Переменная часть арендной платы и НДС
5. НДС у налогового агента при аренде имущества
6. Повышение НДС и арендной платы
7. НДС у физического лица по договору аренды
8. Когда нужно восстанавливать НДС по договору аренды?
9. Проводки по НДС при аренде имущества

Облагается ли аренда НДС?

Оказание услуг на территории РФ относится к объектам обложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК). В соответствии с п. 5 ст. 38 НК услугой считается деятельность, результаты которой:

а) не имеют материального выражения;
б) реализуются и потребляются непосредственно в процессе ее осуществления.

Сдача имущества в аренду квалифицируется как оказание услуги для целей налогообложения. Соответственно, арендная плата облагается НДС.

При этом в сам момент передачи имущества во временное пользование обязанности исчислить НДС не возникает, поскольку актив в таком случае не реализуется, а арендные услуги еще фактически не оказаны (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 1 п. 1 ст. 167 НК).

При оказании услуг по предоставлению имущества в аренду объект обложения НДС возникает с момента фактической реализации таких услуг.

Моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг по предоставлению в аренду имущества на основании п. 1 ст. 167 НК является наиболее ранняя из дат:

а) день оплаты или внесения предоплаты в счет предстоящего оказания услуг;
б) либо последний день налогового периода (квартала), в котором оказываются услуги, независимо от последующих сроков поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды.

При этом, если договором аренды оговорено, что арендодателем в течение определенного периода услуги по предоставлению в аренду имущества не оказываются, то в указанный период объекта налогообложения НДС не возникает (письмо Минфина от 12.12.2022 № 03-03-06/1/121501).

Арендодатель предоставляет услугу по сдаче имущества в аренду, и на него возлагается обязанность по исчислению НДС, уплате налога в бюджет и предъявлению счетов-фактур.

Счет-фактуру арендодатель должен выставить в течение 5-ти календарных дней с момента, когда услуги по сдаче имущества в аренду были оказаны (п. 3 ст. 168 НК).

Когда в договоре прописано, что отчетный период, за который арендатор оказывает услуги, — это месяц, соответственно счет-фактура выставляется не ранее последнего числа каждого месяца и не позднее 5-ти календарных дней с этой даты.

Регистрируются такие счета-фактуры в хронологическом порядке в книге продаж в том квартале, в котором возникло налоговое обязательство (п. 2 и абз. 2 п. 3 Правил, утв. постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137, письмо Минфина от 05.06.2018 № 03-07-09/38397).

В соответствии с п. 1 ст. 171 НК налогоплательщик-арендатор имеет право уменьшить общую исчисленную сумму НДС на налоговые вычеты, установленные ст. 171 НК. Это можно сделать при соблюдении условий:

а) услуги приобретены для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС (п. 2 ст. 171 НК);
б) услуги приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК);
в) арендатор получил правильно оформленный счет-фактуру (п. 2 ст. 169 НК, п. 1 ст. 172 НК).

Передача в аренду объектов аренды может оформляться двусторонним актом приема-передачи или иным документом, включающим обязательные реквизиты первичного учетного документа (п. 1 ст. 655 ГК, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Для документального подтверждения расходов на аренду необходимы:

а) заключенный договор аренды (субаренды);
б) документы об оплате арендных платежей;
в) акт приемки-передачи арендованного имущества.

Таким образом, ежемесячный акт оказанных арендных услуг можно не подписывать.

Обязанность вносить авансом арендную плату по договору аренды ежемесячно наступает вне зависимости от выставления арендатором счетов-фактур, актов об оказанных услугах и счетов на оплату.

Таким образом, ежемесячные акты не являются обязательным документом, в том числе для вычета НДС (постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2024 № 10АП-20395/2024, Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2022 № 09АП-5437/2022, письма Минфина от 25.03.2019 № 03-03-06/1/20067, от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75483).

Нужно ли платить НДС с обеспечительного платежа по договору аренды?

Обеспечительный платеж — это согласованный сторонами механизм обеспечения возможных денежных обязательств, в данном случае арендатора перед арендодателем. Он представляет собой сумму «депозита», за счет которого погашаются задолженности арендатора, возникшие при исполнении им условий договора.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

К примеру, за счет обеспечительного «депозита» арендодатель может удерживать:

а) суммы задолженностей арендатора по договору;
б) начисленные арендатору пени, неустойки, штрафы;
в) суммы причитающихся арендодателю компенсаций, в том числе — за повреждение помещения в результате виновных действий (бездействий) арендатора, за причинение иного ущерба арендодателю по вине арендатора, компенсация расходов арендодателя в связи с неисполнением арендатором договорных обязательств;
г) суммы задолженностей по иным денежным обязательствам арендатора, срок исполнения которых наступил или наступит на дату прекращения договора.

Обеспечительный платеж удерживается арендодателем в течение всего срока действия договора до момента освобождения помещения и возврата его арендодателю по акту приема-передачи.

Минфин квалифицирует обеспечительный «депозит» как предоплату, получаемую в счет предстоящего оказания услуг по аренде (письмо от 18.11.2021 № 03-07-11/93155).

В связи с этим данные денежные средства включаются в налоговую базу по НДС:

а) либо на момент заключения договора аренды — в случае, если обеспечительный «депозит», внесенный арендатором до оформления арендных правоотношений, зачтен в счет обеспечения;
б) либо на момент получения денег — при внесении обеспечения после подписания арендного соглашения.

На дату получения обеспечительного платежа у арендодателя возникает обязанность определить базу по НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 167 НК, исчислить налог и предъявить его арендатору.

НДС арендатором принимается к вычету на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем при получении арендного платежа при наличии договора, предусматривающего перечисление указанных сумм (п. 12 ст. 171, п. 9 ст. 172 НК).

В дальнейшем при зачете сумм обеспечения в счет арендного платежа или при его возврате у арендатора появится обязанность в этом же налоговом периоде восстановить в бюджет НДС, принятый к вычету с предоплаты (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК).

НДС при УСН в 2026 году по договору аренды

Сумма арендного платежа является объектом обложения НДС.

Для аренды нежилых помещений в 2026 году применяются стандартные правила обложения НДС, льготных ставок для арендных операций не предусмотрено, кроме УСН-щиков, которые утратили право на освобождение от налога.

Поэтому по общему правилу арендный платеж облагается по общей ставке 22% (до 31.12.2025 — 20%).

Для «упрощенцев», чей доход за 2025 год или в текущем году превысил 20 млн руб., НДС платится по льготным ставкам 5 или 7%.

Если по длящемуся договору арендодатель получил аванс в 2025 году за аренду в 2026 году, возникает разница ставок. При этом:

а) НДС с аванса в 2025 году начисляется по ставке 20%;
б) НДС начисляется по ставке 22% на полную стоимость реализации при оказании услуги в 2026 году;
в) НДС с аванса, исчисленный по ставке 20%, принимается к вычету в периоде оказания услуги;
г) условиями допсоглашения определяется порядок доплаты разницы в ставках налога (2%).

Порядок доплаты разницы в 2% зависит от того, как его прописать в договоре:

а) если цена определена в твердой сумме, расходы возлагаются на арендодателя;
б) если стоимость аренды определена как «цена + НДС», налог доплачивает арендатор.

При этом в зависимости от даты возмещения разницы в ставках Минфин и ФНС рекомендуют обращать внимание на следующие особенности учета доплачиваемой суммы:

а) если разницу доплатили в 2026 г., расходы не признаются дополнительной оплатой стоимости товаров (работ, услуг), с которой платится НДС по ставке 22/122, а считаются непосредственной доплатой налога. Продавец выставляет корректировочный счет-фактуру на разницу в виде суммы доплаты, на основании которого покупатель принимает к вычету НДС в размере 2% (письмо Минфина от 12.04.2019 № 03-07-11/26126);
б) если разницу доплатили до 2026 г., она рассматривается как повышение цены по договору, с которой платится НДС по ставке 20/120. В этом случае продавец сможет выставить корректировочный счет-фактуру на разницу, применив ставку 20/120.

Такие рекомендации дал Минфин в письме от 28.01.2026 № 03-00-08/5827, ФНС в письмах от 29.12.2025 № СД-4-3/11802@, от 23.10.2018 № СД-4-3/20667@.

Переменная часть арендной платы и НДС

Переменная часть арендной платы — это расходы, понесенные арендодателем на коммунальные услуги, в том числе электроснабжение, водоснабжение, отопление.

Арендодатели нежилых помещений платят НДС по услугам ЖКХ в зависимости от условий их оплаты арендатором, предусмотренных договором аренды.

Если коммунальные платежи включены в арендную плату, арендодатель определяет налоговую базу по НДС исходя из всей ее суммы, включающей основную (постоянную) и дополнительную (переменную) части. На нее арендодатель выставляет счет-фактуру.

Если арендатор возмещает арендодателю затраты на содержание предоставленного в аренду помещения на основании отдельно составленного акта, суммы возмещения не учитывают в налоговой базе по НДС и счет-фактуру не составляют.

НДС у налогового агента при аренде имущества

При аренде у органов власти государственного (муниципального) имущества НДС удерживает и уплачивает налоговый агент – арендатор (п. 3 ст. 161 НК).

Налоговая база по НДС определяется как сумма арендной платы с учетом налога. Сумма налога определяется расчетным методом по ставке 22/122, предусмотренной п. 4 ст. 164 НК.

Налоговая база по НДС при аренде государственного (муниципального) имущества определяется на дату перечисления арендодателю арендной платы (полностью или частично) (письмо Минфина от 23.06.2016 № 03-07-11/36500).

Организация, выступающая в качестве налогового агента:

а) составляет счет-фактуру не позднее 5-ти календарных дней со дня перечисления арендной платы (п. 3 ст. 168 НК РФ);
б) принимает налог к вычету в том квартале, в котором соблюдены условия для этого. То есть имеется в наличии счет-фактура, услуги по аренде приняты к учету, арендованное имущество используется для деятельности, которая облагается НДС (п. 3 ст. 161, п. 3 ст. 171 НК РФ);
в) уплатить налог в бюджет равными долями не позднее 28-го числа каждого из 3-х месяцев, следующих за истекшим налоговым периодом (кварталом) (п. 1, 3 ст. 174, ст. 163 НК);
г) заполнить и подать в ИФНС декларацию по НДС. В ней по каждому арендодателю отражаются данные в разделе 2 «Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, по данным налогового агента».

Декларацию сдают не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом (п. 5 ст. 174 НК).

Повышение НДС и арендной платы

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 154 НК, налоговой базой по НДС является стоимость товаров, работ или услуг без учета налога.

НДС продавец предъявляет покупателю в дополнение к цене (п. 1 ст. 168 НК). При этом цена должна соответствовать рыночной (ст. 105.3 НК).

Вместе с тем у плательщиков на УСН возникают вопросы, как считать НДС по длящимся договорам, заключенным без НДС, в случае, когда арендодатель утратил право на освобождение от НДС и вынужден перейти на уплату налога.

Минфин отмечает, что внесение изменений в договор в части изменения размера ставки НДС необязательно. Изменение договора или подписание допсоглашения к нему относится к усмотрению сторон и не меняет сути внесенных законодательством изменений в части размера налоговой ставки (письмо Минфина от 19.06.2025 № 03-07-11/60236).

С 1 января 2026 года покупателю предъявляется НДС по ставке 22%, даже если в договоре указана ставка 20%.

Вместе с тем стороны договора вправе уточнить порядок расчетов и стоимость реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав в связи с изменением налоговой ставки по НДС.

Однако арендатор может отказаться от возложения на него дополнительных расходов по уплате налога.

Если арендатор не согласился внести изменения в договор и доплатить арендодателю сумму НДС, ФНС рекомендует исходить из того, что цена договора включает НДС.

Для расчета суммы НДС применяется расчетная ставка:

а) 22/122 (10/110, для отдельных договоров) – если УСН-щик платит НДС по общей ставке;
б) 5/105 (7/107) – если применяется льготная ставка НДС.

Такие выводы следуют из п. 16 Методических рекомендаций по НДС для УСН 2026 (письмо ФНС от 30.12.2025 № СД-4-3/11836@).

При этом у арендодателя есть возможность возместить расходы на уплату НДС, скорректировав цену договора в суде.

Конституционный суд признал право поставщика на обращение в суд с требованием об увеличении цены, если дальнейшее исполнение длящегося договора лишает его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении этого договора. В то же время он разрешил переложить на арендатора только половину расходов, возникших в связи с уплатой НДС (постановление Конституционного Суда от 25.11.2025 № 41-П).

Суды рекомендуют при этом оценивать следующие обстоятельства:

а) наличие права покупателя (арендатора) на вычет. Если такое право имеется, то цена договора может увеличиваться на всю сумму налога, а не на половину, если не имеется — увеличивается на половину, в связи с чем риски увеличения налога распределяются поровну;
б) наличие у поставщика услуги (арендодателя) имущественных потерь в связи с дальнейшим исполнением договора по прежней цене с учетом новой налоговой нагрузки.

В отсутствие исследования и установления данных обстоятельств выводы о возложении налогового бремени, возникшего вследствие внесения изменений в законодательство, на какую-либо одну из сторон договора являются преждевременными (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2026 № Ф04-4719/2025).

НДС у физического лица по договору аренды

Физлицо, сдающее имущество в аренду, в общем случае не является плательщиком НДС, так как согласно п. 1 ст. 143 НК налогоплательщиками признаются юрлица и ИП.

Однако есть исключения, когда физлицо при сдаче объектов в аренду могут признать обязанным платить НДС.

К таким случаям Минфин относит систематическую передачу имущества во временное пользование, которая, по сути, относится к коммерческой деятельности. Притом, что такую деятельность физлицо ведет с нарушением требований о госрегистрации в качестве ИП.

В таком случае услуги по сдаче в аренду недвижимости облагаются НДС (письмо Минфина от 29.03.2022 г. № 03-07-11/25327).

Эту точку зрения подтверждают и в судах.

К примеру, Верховный суд отметил, что сдача коммерческой недвижимости в аренду является предпринимательской деятельностью. Соответственно, полученные от такой деятельности доходы квалифицируются в качестве реализационных, облагаемых НДС. При этом наличие у арендодателя статуса ИП определяющего значения не имеет (определение Верховного Суда от 20.07.2018 № 16-КГ18-17).

Когда нужно восстанавливать НДС по договору аренды?

НДС по арендным платежам, в том числе при переходе с ОСН на УСН либо при смене на УСН ставки с 22% на льготные 5% или 7%, восстанавливать не нужно.

Это связано с тем, что арендные услуги потребляются в момент их оказания. Восстановление НДС требуется только по товарам, материалам и основным средствам, числящимся на балансе на дату перехода.

О восстановлении НДС речь может идти в отношении самого имущества, сдаваемого в аренду.

Если налогоплательщик ведет как облагаемые, так и необлагаемые НДС операции, он ведет по ним раздельный учет (п. 4 ст. 149 НК, абз. 5 п. 4 ст. 170 НК). Это необходимо, в том числе для определения необходимости восстановления НДС, ранее принятых к вычету по основным средствам.

В случае, когда здание изначально приобреталось для использования только в облагаемой НДС деятельности, но со временем собственник решил использовать его в необлагаемой НДС деятельности, налог восстанавливается в сумме, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки. При этом учитывается стоимость, сформированная по данным бухучета (письмо Минфина от 12.04.2007 № 03-07-11/106).

При этом восстановление НДС производится в том налоговом периоде, в котором товары (работы, услуги), в том числе ОС и НМА, и имущественные права были переданы или стали использоваться для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК.

Аналогичная позиция содержится в письмах Минфина от 04.03.2022 г. № 03-07-11/15694, от 20.06.2018 № 03-07-11/42118, от 21.12.2017 № 03-07-11/85421, от 31.10.2016 № 03-07-14/63453, ФНС от 08.11.2016 № СД-4-3/21121@.

Проводки по НДС при аренде имущества

Бухучет передачи имущества в аренду у арендодателя зависит от классификации аренды — операционной или финансовой (неоперационной) согласно ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (далее — ФСБУ 25/2018), утв. приказом Минфина от 16.10.2018 № 208н).

К примеру, если срок аренды недвижимости составляет 11 месяцев и по окончании договора не предусмотрено права ее выкупа, такая аренда квалифицируется в качестве операционной.

Актив в таком случае продолжает учитываться в качестве ОС на счете 01, начисление амортизации по нему не приостанавливается и продолжает производиться арендодателем.

Если же сдаваемый актив относится к инвестиционной недвижимости, его продолжают учитывать его на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 41 ФСБУ 25/2018).

В бухучете арендатора получение здания, помещения и другого имущества во временное пользование учитывается на забалансовом счете 001 при сроке аренды не более 12 месяцев.

При аренде на срок больше 12 месяцев отражается право пользования активом и обязательство по аренде (п. 5, 10, 11 ФСБУ 25/2018).

Получение помещения в аренду отражается у арендатора проводками:

а) Дебет 001 — помещение принято по акту приема-передачи;
б) Дебет 76 — Кредит 51 — перечислен обеспечительный платеж;
в) Дебет 68 — Кредит 76 — вычет НДС с обеспечительного платежа;
г) Дебет 20 (26, 44) — Кредит 60 — учтен арендный платеж;
д) Дебет 19 — Кредит 60 — начислен НДС с арендной платы;
е) Дебет 68 — Кредит 19 — вычет НДС с арендного платежа;
ж) Дебет 60 — Кредит 76 — обеспечительный платеж зачтен в счет арендной платы;
з) Дебет 76 — Кредит 68 — восстановлен НДС с обеспечительного платежа;
и) Кредит 001 — списана стоимость возвращенного арендодателю помещения.

У арендатора не возникает обязанности по начислению НДС при возврате объекта ОС арендодателю, поскольку отсутствует объект обложения, предусмотренный п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.