Все новости законодательства
у вас на почте

Подпишитесь на рассылки

Все новости законодательства в вашей электронной почте

Подпишитесь на наши рассылки

Арендные споры в период пандемии

Весной 2020 года законодатели ввели меры поддержки арендаторов, чья деятельность стала затруднительной из-за пандемии (ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ). Те арендаторы, которые не смогли пользоваться имуществом, получили право на уменьшение арендной платы. А арендаторам, чей основной ОКВЭД относится к правительственному перечню пострадавших от вируса, дали возможность заявлять об отсрочке арендной платы. Разумеется, на практике возникло немало случаев, когда арендодатели отказывали в предоставлении отсрочки и уменьшении арендной платы. Часть из них были законными, но некоторые отказы оказались неправомерными, поэтому арендаторы обращались в суд. К правосудию пришлось апеллировать и тем арендодателям, чьи арендаторы самовольно определили себя в перечень пострадавших и перестали платить арендную плату.
Мы рассмотрим самые значимые выводы из судебной практики по арендным спорам в период пандемии, а также разъяснения Верховного Суда по вопросам аренды в 2020 году.

Разъяснения Верховного Суда относительно аренды в период пандемии

Весной 2020 года был принят Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», который установил право арендатора на отсрочку и уменьшение арендной платы в этом году.

Верховный Суд разъяснил, что обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя заключить дополнительное соглашение к договору аренды.
Стороны договора аренды также могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы.

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в пострадавших отраслях, то отсрочка предоставляется по умолчанию (п. 3 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439).

Для получения права на отсрочку арендатору нужно лишь предоставить документы о том, что он относится к правительственному списку пострадавших от коронавируса. Но ВС РФ уточнил, что есть и исключения. Если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и не пострадает в условиях пандемии и его требования являются заведомо недобросовестными, то суд может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Например, это возможно, если арендатор использует объект аренды вопреки установленным ограничительным мерам.

«ОБЗОР по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2»
(Утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)

Документ включен в СПС "КонсультантПлюс"

Оплата арендной платы за несколько месяцев показывает, что арендатор не пострадал от коронавируса

Логистическая компания (ООО) подала иск к государственному предприятию Красноярского края «Центр транспортной логистики» о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 29.12.2010 № 68/10 об отсрочке платежей по арендной плате. Как пояснил истец в своем иске, он отправил ответчику письмо о подписании дополнительного соглашения об отсрочке уплаты арендной платы, так как ООО входило в перечень пострадавших от COVID-19 предприятий. Но дополнительное соглашение госпредприятие отказалось сразу же подписывать, а вместо этого запросило доказательства негативного влияния коронавируса на ООО. Истец, в свою очередь, ссылался на то, что общий объем груза, перевозимого самолетами в регионе, снизился.

Суд выяснил, что общее количество тонн груза действительно снизилось, при этом снижение является общей тенденцией, что видно из показателей соотношения 2018 и 2019 годов. Объем грузопотока в марте 2020 года, апреле 2020 года, июне 2020 года снизился незначительно. Поэтому не было оснований полагать, что в результате распространения новой коронавирусной инфекции у истца наступили негативные последствия. Представленные в суде истцом суточные планы полетов не свидетельствовали о том, он действительно пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Кроме того, истец в полном объеме оплатил арендную плату по договору аренды от 29.12.2010 за период с января по сентябрь 2020 года, что также свидетельствует о том, что истец не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения ковида.

Общество не имело права понуждать ответчика к заключению дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки арендных платежей с 16.03.2020, поскольку истец уплатил арендную плату за указанный период и заключение дополнительного соглашения неактуально на момент рассмотрения спора. Суд отказал в иске.

РЕШЕНИЕ Арбитражного суда Красноярского края от 23.09.2020 № А33-17087/2020

Документ включен в СПС "КонсультантПлюс"

Сам по себе коронавирус от арендной платы не избавляет

ИП (арендодатель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1,6 млн рублей, а также задолженности по коммунальным услугам.

В иске истец указал, что за период с февраля 2017 года по июль 2020 года за субаренду помещения ответчику начислена арендная плата в размере 7,5 млн рублей. Согласно расчету (с учетом произведенной частичной оплаты) задолженность ответчика по оплате арендной платы составила не менее 1,5 млн рублей, не считая задолженности по коммунальным услугам. Истец 11.12.2019 направил в адрес ответчика претензию с требованием не позднее 31.12.2019 оплатить задолженность. Но в регионе из-за коронавируса ввели режим повышенной готовности, поэтому арендатор 15.07.2020 отправил арендодателю письмо с просьбой о перерасчете арендной платы за апрель и май 2020 года путем снижения ее до нуля рублей.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Материалами суда была подтверждена задолженность ответчика по заключенному договору, доказательства же погашения задолженности не были представлены. Арендатор не сообщил суду данные о том, что он осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечисленных в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.
Ответчик подал апелляционную жалобу, где ссылался на то, что в период с конца марта по май 2020 года Распоряжением № 167-рп Правительства Челябинской области от 27.03.2020 (с дополнениями) деятельность всех розничных магазинов, не занимающихся продажей товаров первой необходимости, была приостановлена. Указ Президента РФ от 02.04.2020 № 239 продлил режим нерабочих дней с выплатой зарплаты до 30.04.2020. В дальнейшем Указом от 28.04.2020 № 294 «О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции» режим нерабочих дней был продлен и в мае 2020 года. Таким образом, в период с конца марта по май 2020 года (включительно) деятельность ООО была фактически приостановлена.

Но суд апелляционной инстанции согласился с мнением первой инстанции. Введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ является основанием для предоставления отсрочки в уплате арендной платы либо в уменьшении ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020 № 18АП-10813/2020

Документ включен в СПС "КонсультантПлюс"

Пандемия консалтингу не мешает

Между ИП (арендодатель) и ответчиком ООО «Центр управления и консалтинга» (арендатор) 01.02.2020 был заключен договор аренды офиса в городе Краснодаре. Однако в марте в Краснодарском крае был введен режим повышенной готовности из-за вируса. Арендатор осуществлял деятельность по управлению финансовыми группами и консалтингу, поэтому в период ограничений не смог пользоваться помещением. ООО решило, что этого достаточно, чтобы не платить арендную плату. В результате образовалась задолженность 27 тыс. рублей. Договором также были предусмотрены пени.

Арендодатель подал иск против арендатора. Суд первой инстанции встал на сторону арендодателя и взыскал задолженность, так как ее размер был доказан документально.
Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой ссылался на то, что общество не использовало спорное помещение в связи с санитарно-эпидемиологической обстановкой в стране и регионе, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-2019). ООО также было не согласно с размером пени 0,1 процента. Но апелляционный суд выяснил, что ответчик не является субъектом малого или среднего предпринимательства, осуществляющим деятельность в отрасли экономики, пострадавшей в условиях пандемии, следовательно, не имеет право на отсрочку. Принятый судом первой инстанции размер неустойки 0,1 процента за каждый день просрочки является обычно принятым в деловом обороте, соответствует сложившейся практике договорных отношений хозяйствующих субъектов и отвечает принципам разумности и соразмерности ответственности за нарушение обязательства и не считается чрезмерно высоким. Решение суда первой инстанции осталось в силе.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2020 № 15АП-12874/2020

Документ включен в СПС "КонсультантПлюс"

Примечание редакции: перечень ОКВЭД сфер деятельности, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Проверить, внесена ли сфера деятельности в список пострадавших, можно на сайте ФНС. Важно, чтобы в список пострадавших от коронавируса входил именно основной ОКВЭД организации. Иначе предприятие не получит меры поддержки от государства, в том числе право на отсрочку арендной платы. Причем такой код должен быть указан для арендатора в ЕГРЮЛ (ЕГРИП) по состоянию на 1 марта 2020 года. Это значит, что изменение кода ОКВЭД после этой даты уже не поможет получению отсрочки.
При расторжении договора аренды из-за коронавируса надо оплатить арендодателю всю задолженность

Арендодатель (ООО) по договору аренды передал ответчику (ИП) в декабре 2019 года во временное владение и пользование нежилое помещение в Москве.

Арендатор направил 31.03.2020 арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора, сославшись на невозможность его дальнейшего исполнения, связанного с пандемией коронавирусной инфекции (COVID-19). Арендатор пояснил, что ФАС России письмом от 18.03.2020 № ИА/21684/20 и Минфин РФ письмом от 19.03.2020 № 24-06-06/2134 фактически признают ковид обстоятельством непреодолимой силы, то есть форс-мажорным обстоятельством.

Договором аренды было также предусмотрено, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке. При этом арендатор обязан направить арендодателю соответствующее уведомление заказным письмом или вручить под подпись в срок не менее чем за 90 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора. В случае если договор расторгнут ранее чем за 90 календарных дней с момента направления уведомления о намерении досрочно расторгнуть договор, арендатор уплачивает штраф в размере фиксированной арендной платы за три месяца аренды, а обеспечительный платеж может быть засчитан в счет погашения штрафа. Но при невозможности исполнения обязательств в течение 15 календарных дней каждая из сторон имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке.

Арендодатель подал иск в суд со ссылкой на то, что ответчик имеет задолженность в размере 88 325 рублей, которую составляет неуплаченная переменная часть арендной платы. Кроме того, по мнению арендодателя, арендатор обязан оплатить штраф в размере 300 тыс. рублей за досрочное расторжение сделки.
Суд первой инстанции в иске отказал полностью, так как наступили обстоятельства непреодолимой силы, а арендатор надлежащим образом уведомил о расторжении договора из-за форс-мажора. К тому же арендодатель так и не вернул арендатору обеспечительный платеж.

Но суд второй инстанции выяснил, что арендатор действительно рассчитался с арендодателем не в полном размере при расторжении договора. Ответчик не представил доказательство оплаты задолженности. Апелляционный суд удовлетворил требование истца о взыскании 88 325 рублей основной задолженности, но во взыскании штрафа отказал. Суд согласился с мнением первой инстанции относительно того, что арендатор вовремя уведомил истца о расторжении договора в связи с форс-мажором.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020 № 09АП-48114/2020

Документ включен в СПС "КонсультантПлюс"

Форс-мажор арендатору не помог

ОАО «Универмаг «Сахалин» предоставило в 2008 году ИП, который занимался торговлей ювелирными изделиями, торговое помещение до 2025 года.

Арендатор направил 09.04.2020 ООО письмо с извещением о приостановлении деятельности в арендованном помещении с 30 марта по 30 апреля 2020 года. Приостановление было мотивировано эпидемиологической обстановкой, связанной с пандемией вируса COVID-2019 и введением карантинных мероприятий в соответствии с Указом Президента РФ от 02.04.2020 № 239 и указами губернатора Сахалинской области. В извещении ИП просил снизить сумму арендной платы до 10 процентов, после открытия – на три месяца до 50 процентов. В извещении указано было сказано, что при отрицательном решении ИП будет вынужден расторгнуть договор. В письме от 17.04.2020 арендодатель указал о готовности предоставить скидку по арендной плате до 70 процентов за период с 1 по 30 апреля 2020 года. ИП отправил письменный ответ со ссылкой на пункты договора, ст. 450.1 и 451 ГК РФ (о расторжении договора в одностороннем порядке) и указал, что в период с 24 по 30 апреля 2020 года освободит помещение. Но арендодатель отказался расторгать договор и предложил обратиться в суд. ИП подал иск о расторжении договора аренды и взыскании юридических расходов.

В обоснование своей позиции заявитель указал, что согласно договору аренды в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора он обязан уведомить об этом арендодателя за 20 календарных дней. Следовательно, у истца было право одностороннего отказа от исполнения договора помимо воли арендодателя. По мнению истца, злоупотребления правом здесь нет, так как в силу Указа Президента РФ от 02.04.2020 № 239 и указов губернатора Сахалинской области он не имел возможности осуществлять торговлю, в связи с чем понес убытки и сократил часть персонала. Договором была предусмотрена возможность его расторжения при форс-мажоре.

Судом было установлено, что заключенный сторонами договор аренды права на односторонний отказ арендатора от договора не предусматривал, а оснований, установленных законом для отказа от договора, в рассматриваемом случае не было выявлено. Ссылки истца на действовавшую в момент заключения договора редакцию ГК РФ в обоснование наличия права на односторонний отказ судья признал несостоятельными.
ИП подал апелляционную жалобу, но апелляционный суд согласился со всеми выводами первой инстанции и оставил решение в силе.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2020 № 05АП-4898/2020

Документ включен в СПС "КонсультантПлюс"

Примечание редакции: ИП пытался сослаться на то, что на момент заключения договора аренды (15.05.2008) ст. 450.1 ГК РФ не действовала, а существующая на момент его заключения редакция ГК РФ позволяла арендатору в любое время отказаться от заключенного договора. Но на самом деле согласно ч. 3 ст. 450 ГК РФ в редакции, действовавшей на 15.05.2008, «в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным». Таким образом, действовавшая на момент заключения договора редакция закона также допускала отказ арендатора от договора в случаях, только если возможность такого отказа стороны согласовали в заключенном договоре. В то же время не совсем ясно, почему суды не приняли доводы арендатора о наступлении обстоятельств форс-мажора.
Кофейня через суд снизила арендную плату в два раза

Между ООО «Кафе «Очаг» (арендодателем) и ООО «Кофе хаус эспрессо и капучино бар» (арендатор) в 2007 году был заключен договор о долгосрочной аренде нежилых помещений. Согласно Указу мэра Москвы от 05.0.32020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» была приостановлена работа ресторанов, кафе, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, расположенных как в торгово-развлекательных центрах, так и в отдельно стоящих зданиях и сооружениях Москвы. Арендатор был лишен возможности получения дохода от осуществления своей деятельности в арендуемом помещении и нес только расходы на оплату коммунальных услуг и арендной платы. По данным бухгалтерии, за период с 29.03.2020 по 31.03.2020 выручка в ресторане, расположенном в арендуемом помещении, составила всего 12 тыс. рублей.

Ресторатор принял решение о временном закрытии ресторана, расположенного в снимаемом помещении. Арендатор направил в адрес кафе «Очаг» уведомление о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которое было оставлено без ответа. ООО «Кофе Хаус» 27.04.2020 направило в адрес собственника помещения письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к договору о снижении размера арендной платы. Это сообщение также было оставлено без ответа. Тогда арендатор 28.05.2020 направил уведомление о расторжении договора аренды. В ответ арендодатель отправил претензию с требованием оплатить накопившуюся задолженность в размере 2,6 млн рублей, а когда не получил деньги, обратился в суд.

Каждая из сторон в суде заявила свои встречные требования: арендодатель об оплате задолженности, а арендатор – об уменьшении арендной платы на 80 процентов. Но в суде выяснилось, что арендодатель от снижения арендной платы не уклонялся. Напротив, арендодатель в письме от 28.04.2020 выразил готовность снизить арендную ставку на 50 процентов. Оценив все доводы истца и ответчика и изучив представленные в деле доказательства, суд пришел к выводу, что в сложившейся ситуации арендная плата должна быть уменьшена наполовину. Указанный размер снижения соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны. А с арендатора суд взыскал задолженность в размере 1,9 млн рублей.

РЕШЕНИЕ Арбитражного суда г. Москвы от 23.10.2020 № А40-101938/20-61-751

Документ включен в СПС "КонсультантПлюс"

Примечание редакции: если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом величины, на которую обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (ответ на вопрос 5 в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
Суд может признать арендатора пострадавшим, даже если его основной ОКВЭД не входит в правительственный перечень

Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Черногорска (арендодатель) с заявлением о понуждении заключения дополнительного соглашения к договору аренды муниципального имущества от 30.11.2019 № 18 о снижении арендной платы в связи с коронавирусом. Но муниципальный орган отказал, так как арендатор не входил, по его мнению, в перечень субъектов экономической деятельности, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции». Также комитет указал, что уменьшение размера арендной платы было бы возможно в случае, если арендатор осуществлял бы деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и указанный вид деятельности являлся основным. Арендатор обратился в суд.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО в сведениях о видах экономической деятельности по общероссийскому классификатору видов экономической деятельности основным видом деятельности является 77.29 («Прокат и аренда прочих предметов личного пользования и хозяйственно-бытового назначения»), а также дополнительный вид ОКВЭД 96.04 («Деятельность физкультурно-оздоровительная»). Судья признал, что основной вид деятельности истца «Прокат и аренда прочих предметов личного пользования и хозяйственно-бытового назначения» не включен в перечень, утвержденный постановлением № 434, тогда как дополнительный вид «Деятельность физкультурно-оздоровительная» включен.
Но поскольку истец осуществлял деятельность в сфере физкультурно-оздоровительной деятельности («Деятельность бань»), признанной наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной инфекции, в связи с введением органом государственной власти субъекта Российской Федерации Республикой Хакасией запрета на оказание услуг бань, с 04.04.2020 истец не мог оказывать данные услуги и не оказывал их, следовательно, истец вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за период с 04.04.2020 до 27.07.2020. Суд решил иск удовлетворить. При этом, определяя размер уменьшения платы, суд исходил из величины, на которую обычно снижается арендная плата в данных обстоятельствах – 50 процентов.

РЕШЕНИЕ Арбитражного суда Республики Хакасия от 25.09.2020 № А74-7271/2020

Документ включен в СПС "КонсультантПлюс"

В пандемию аптеки тоже страдают

ИП в 2016 году сдал свое помещение в долгосрочную аренду аптеке «Ригла». В связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) Указом Главы Республики Коми от 15.03.2020 № 16 «О введении режима повышенной готовности» 16.03.2020 для органов управления и сил Коми республиканской подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций был введен режим повышенной готовности.

Общество в письме от 29.04.2020 предложило предпринимателю заключить дополнительное соглашение на отсрочку уплаты арендной платы по договору. Но ИП отказался. Тогда аптека обратилась в суд.
ИП пояснил свой отказ тем, что отрасль розничной фармацевтической торговли в аптеках не может быть отнесена к числу наиболее пострадавших отраслей российской экономики в связи с эпидемией COVID-19, поскольку ОКВЭД 47.73. не включен в соответствующий перечень, деятельность аптек не приостанавливалась и не ограничивалась в период эпидемии. Но ОКВЭД 47.73 в силу Приказа Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст, которым утвержден «ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности», является разновидностью ОКВЭД 47.7, который был включен в перечень. ИП не смог доказать, что аптека в условиях коронавируса не пострадала.

В итоге суд обязал предпринимателя предоставить аптеке отсрочку арендной платы.

РЕШЕНИЕ Арбитражного суда Республики Коми от 22.09.2020 по делу № А29-6898/2020

Документ включен в СПС "КонсультантПлюс"

Задать вопрос

















*Для организаций Москвы и МО